استمرار التباطؤ في بعض شرائح سوق دبي العقارية

أصدرت مجموعة جيه أل أل ، اليوم تقريرها الخاص بأداء سوق دبي العقارية للربع الثاني من عام 2015 والذي يغطي الشرائح المكتبية والسكنية وتجارة التجزئة والضيافة.
وفي معرض تعليقه على إصدار هذا التقرير، قال كريج بلومب، رئيس دائرة الأبحاث في مجموعة جيه أل أل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "تواصل سوق دبي العقارية مواجهة ضغوط هبوطية خلال الربع الثاني من السنة. فقد ظل مؤشر الإيجارات السكنية ثابتاً نسبياً في حين تراجعت أسعار البيع بمتوسط 8% سنوياً حتى 2015. يأتي هذا في وقت تظهر فيه سجلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي انخفاضاً بنسبة 69% في عدد الصفقات السكنية خلال الربع الأول من العام مقارنة بالفترة ذاتها من عام 2014. كما أن تصحيح الأسعار بأرقام فردية يأتي في تناقض حاد مع التراجعات التي شهدناها في 2008/2009 ويمثل مؤشراً واضحاً على أن السوق في إتجاهه إلى مرحلة النضوج. نتوقع أن يتراجع حجم الصفقات ومن ثم أسعار البيع خلال النصف الثاني من العام.
وفي ظل المعروض الجديد والزيادة المحدودة في صافي معدل الاستيعاب، فإن الشريحة التجارية تتسم بالاستقرار وينبغي أن تظل كذلك على المدى القصير والمتوسط . إنه من المتوقع دخول 1.2 مليون متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير إلى السوق على مدار العامين القادمين. تجدر الإشارة إلى أن الخطط التي أعلن عنها مركز دبي المالي العالمي الرامية إلى مضاعفة حجمه ثلاث مرات بحلول 2024 سوف تعزز وضعية دبي كمركز تجاري إقليمي وسيكون لها أثر إيجابي على أداء الشريحة المكتبية على المدى الطويل".
وتابع: "كان أداء شريحة عقارات تجارة التجزئة مستقراً خلال الربع الثاني، دون أي زيادات ملحوظة في أسعار الإيجارات عبر مختلف أنواع المراكز التجارية. تباطأت أسعار عقارات تجارة التجزئة، لا سيما في شريحة العقارات الترفيهية، وهذا يرجع في المقام الأول إلى التراجع في أعداد السائحين الوافدين من روسيا، في حين أن المستوى الحالي لتشبع السوق في شريحة الأغذية والمشروبات من المتوقع له أن يمثل ضغطاً على تجار التجزئة ويدفعهم إلى تمييز عروضهم في ظل احتدام المنافسة."
وأضاف شهاب بن محمود، رئيس مجموعة الفنادق والضيافة في مجموعة جيه أل أل الشرق الأوسط وأفريقيا، قائلاً: "تحافظ الشريحة الفندقية في دبي على مكانتها باعتبارها الأقوى في المنطقة، في ظل التراجع المستمر لمؤشرات النشاط، لا يزال الربع الثاني يعكس أثر التراجع في عدد السياح الوافدين من روسيا ومنطقة اليورو. وقد كان من شأن التعديلات على متوسط سعر الغرفة في الليلة جعل تأثير معدل الإشغال بالمدينة محدوداً نسبياً حيث استمر في نطاق المتوسط السائد على مدار العشر سنوات السابقة. انخفض سعر الغرفة في الليلة على مدار الربع الثاني من عام 2015 بنسبة 7.2% عن المتوسط السائد على مدار العشر سنوات السابقة وذلك في ترجمة واضحة لاحتدام المنافسة، مما يبرز الحاجة إلى أن يركز ملاك الفنادق على الكفاءات التشغيلية".
ومن أبرز جوانب شرائح سوق دبي العقارية:-
ظلت الشريحة المكتبية بسوق دبي العقارية مستقرة على مدار الربع الثاني، حيث سجل متوسط أسعار الإيجارات في منطقة الأعمال المركزية 1,860 درهماً للمتر المربع وتراجعت معدلات الشغور بنسبة هامشية بلغت 23%. ومع تسليم 162,000 متراً مربعاً من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير، والتي تتكون بصفة أساسية من ثماني بنايات في حي دبي للتصميم (D3)، وأربع بنايات في متنزه أرينكو للأعمال وبرج ذا وان تاور في تيكوم، زاد إجمالي المعروض الحالي من المساحات المكتبية إلى 7.8 مليون متراً مربعاً.
ولا تزال الشريحة السكنية تواجه ضغطاً هبوطياً في ظل تراجع أسعار الإيجارات والمبيعات. ورغم أن مؤشر الإيجارات REIDIN ظل مستقراً في يونيو 2015 مقارنة بالسنوات السابقة، إلا أن مؤشر المبيعات تراجع بنسبة 8% على مدار الفترة ذاتها، إذ تجاوزت التراجعات في أسعار مبيعات الشقق أسعار الفلل. وقد تم استكمال 1,200 وحدة إضافية في الربع الثاني، مما أفضى إلى زيادة المعروض الإجمالي بواقع 379,000 وحدة. ومن المتوقع أن تدخل 16,000 وحدة أخرى إلى السوق بنهاية 2015، غير أن تسليم بعض المشاريع قد يتأخر حتى عام 2016 وما بعده، وذلك في ظل استمرار تراجعات السوق.
وظلت شريحة العقارات التجارية في دبي مستقرة إلى حد كبير خلال الربع الثاني في ظل عدم تسليم أي مشروعات جديدة. وقد ظل أداء شريحة عقارات التجزئة ثابتاً عبر جميع المراكز التجارية في الإمارة، مع تباطؤ مستويات نمو الإيجارات السنوية ومبيعات عقارات التجزئة، مدفوعة إلى حد كبير بالتراجع في عدد السياح الوافدين من روسيا. من المتوقع تسليم 194,000 متراً مربعاً من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير خلال ما تبقى من عام 2015، وهي تتألف بصفة أساسية من أعمال توسعة على المراكز التجارية الإقليمية الكبرى القائمة، بما في ذلك دراجون مارت وابن بطوطة ومول الإمارات.
وتواصل الشريحة الفندقية مواجهة ضغوط هبوطية خلال الربع الثاني من السنة. ورغم زيادة إجمالي مخزون الفنادق إلى 65,000 غرفة مع تسليم 132 غرفة في فندق إنتركونتيننتال مارينا، إلا أن متوسط الأسعار اليومية شهد انخفاضاً بواقع 6% ليصل إلى 249 دولاراً أمريكيا من بداية السنة وحتى مايو. وإلى جانب التراجع الطفيف في معدلات الإشغال، سجلت الإيرادات لكل غرفة متاحة 208 دولاراً أمريكياً من بداية السنة وحتى مايو، بتراجع سنوي 9%. تتوقع جيه أل أل أن متوسط السعر اليومي قد يشهد تراجعاً آخر على المدى القصير إلى المتوسط، وذلك استجابة لإضافة 30,900 غرفة من المقرر تسليمها على مدار العامين القادمين فضلاً عن تراجع حركة السياح الوافدين من روسيا ومنطقة اليورو.