انهيار العقارات.. أزمة مزمنة تلاحق الثروة العقارية فى مصر من أقصاها إلى أقصاها، تكررت خلال السنوات الماضية بشكل مخيف، وأصبحت سمة عصر تداخل فيه كل شيء، حتى تاريخ المصريين المشهود فى فن العمارة انطوت صفحاته، لتحل محلها هذه المبانى التى قلما يتعدى عمرها عدد أصابع اليد الواحدة، لتسقط على رأس قاطنيها، دون سابق إنذار. الواقع الحالى يؤكد أن هناك أزمة حقيقية تعانيها ثروة مصر العقارية، فحسب إحصائيات رسمية، فإن حجم المبانى الآيلة للسقوط يقترب من 12 % من مبانى مصر ويبقى غياب القانون وتساهل بعض موظفى المحليات أزمة تضع مصر على المحك أمام قنبلة قابلة للانفجار فى أى لحظة. 12 % من العقارات فى خطر.. «علام»: 312 ألف عقار غير مرخصة.. و«أبواليزيد»: تشكيل لجنة برلمانية لحصر المبانى «صالح»: 600 ألف مبنى مخالف رغم الحصول على تراخيص.. 200 ألف منها آيلة للسقوط خلال الأشهر الماضية ضجت وسائل الإعلام بتفاصيل انهيار عقارات فى مدن مصر المختلفة.. وأرجع جهاز التفتيش الفنى بوزارة الإسكان أسباب تلك الانهيارات إلى وجود كم ليس بقليل من المبانى غير المرخصة التى تسترت وراء شبكة من مافيا أجهزة المحليات بالمحافظات. اختلف الخبراء فى تقدير حجم المبانى الآيلة للسقوط، ولكنّ تقريرا لوزارة الإسكان يؤكد أنها تقترب من ال 100 ألف مبنى، بينما قدرها خبراء بنحو 12٪ من حجم المبانى فى مصر. من جانبه أكد المهندس عبدالمنعم صالح رئيس جهاز التفتيش الفنى السابق على أعمال البناء بوزارة الإسكان، أن هناك نوعين من الانهيارات تتعرض لها المبانى فى مصر، الأول انهيار المبانى القديمة والثانى انهيار المبانى الجديدة، ولكل نوع سبب خاص، متابعًا أن سبب انهيار النوع الأول قِدم المبانى وعدم وجود ترميم أو صيانة أو تدعيم أو إصلاحات لها من أى نوع، والتى من شأنها أن تجعل المبنى صالحًا للاستخدام، وأبرز الأمثلة على ذلك بعض الانهيارات فى محافظتى الإسكندريةوالقاهرة. ويضيف، أن النوع الثانى من الانهيارات ترجع أسبابه إلى عدم مطابقته للمواصفات التى صدرت على أساسها رخصة البناء، وإضافة طوابق غير مصرح بها فى الرخصة «أدوار دون تراخيص»، وهذه تسبب زيادة فى الأحمال سواء الأعمدة الحوامل أو الأساسات، مما يسبب انهيارات. وتابع صالح، أن هناك سببًا آخر للانهيارات غالبًا ما يكون «مُجَهل»، ذلك أن يتم الحفر بجوار العقار لبدء بناء عقار آخر، ومن ثم يقوم بسحب للمياه الجوفية كالعادة، وهذا يتسبب فى سحب بعض طبقات وحبيبات التربة من العقار المقابل له، مما يحدث ما يمكن وصفه ب «الخلخلة»، وعليه يحدث انهيار للمبنى حتى ولو كان سليمًا كليةً، ويسمى علميًا «فرق هبوط»، وأبرز الأمثلة الدالة على ذلك «عمارة فى شارع فيصل وعمارة الإسكندرية المائلة». كما أن تراخيص البناء غالبًا ما يتم تجاهلها تمامًا، ولا تحدث متابعة من جانب الأجهزة المحلية بالمحافظات، مما يشى بوجود تساهل من جانبها، وهذا غالبًا ما يستغله بعض أصحاب العقارات لبناء طوابق إضافية، وأبرز الأمثلة على ذلك «عمارة الإسكندرية المائلة» التى كانت رخصتها لدور واحد وأرضي، إلا أن صاحبها أضاف 12 طابقًا أخرى، بحسب رئيس الجهاز السابق. علاوة على ذلك، فإن بعض المناطق فى مصر تحتاج لأساسات من نوع خاص، سواء بإضافة خوازيق أو غيره، وهى التى تكون نوعيات التربة فيها إما «ردم» أو لينة خاصة فى مدن الإسكندرية وبورسعيد، ولكن هذا لا يحدث من قبل أصحاب العقارات. ويعيب رئيس الجهاز السابق، على أجهزة المحليات تحديدًا عدم وجود تنسيق بينها ووزارات الكهرباء والبترول وغيرها، ذلك أنه يتم توصيل المرافق إلى هذه المبانى والعقارات رغم كونها «مخالفة»، وعلى ذلك يجب مساءلة الأجهزة المحلية وإدارات المرافق حول الطريقة التى يتعاملون بها. ويشير صالح إلى تغييب القانون بشكل كامل، رغم وجود عقوبات كثيرة بحق المخالفين، مشيرا إلى أنه بحسب القانون 119 لعام 2008، نصت المادة 102 منه أن عقوبة البناء دون ترخيص «الحبس لمدة 24 ساعة وحتى 5 أعوام، وغرامة لا تقل عن مثل قيمة الأعمال المخالفة، ولا تجاوز 3 أمثال قيمة الأعمال». ولفت إلى أن عدد المبانى التى حصلت على تراخيص ولكنها «مخالفة» وصل إلى 600 ألف عقار، منها على الأقل 200 ألف عقار آيلة للسقوط ويجب هدمها لأنها خطر على قاطنيها. من جانبه يقول الدكتور حسن علام رئيس جهاز التفتيش الفنى الأسبق على أعمال البناء بوزارة الإسكان، إن الجهاز أجرى حصرًا خلال سنوات ما بعد الثورة حول المبانى غير المرخصة، وبلغ عددها 318 ألف عقار غير مرخصة، منها 76 ألف عقار صدر بحقها إجراءات ترميم وصيانة. ويُقدر علام حجم العقارات المخالفة بأكثر من 300 مليار جنيه منذ ثورة 25 يناير، مشيرًا إلى أن ما تم رصده من مخالفات فى المبانى بالقاهرةوالإسكندرية وفى المدن الكبرى بالمحافظات وصل إلى قرابة نصف مليون مخالفة، بينما ما لم يتم الحصر فى الريف لأنه خارج عن السيطرة؛ كما أن مصر خسرت خلال هذه السنوات نحو 300 ألف فدان من الأراضى الزراعية بسبب التعديات والبناء المخالف. ويضيف قائلًا: «هناك تغييب للهندسة المعمارية والإنشائية بشكل كامل.. حتى لما نقوم بتنفيذ لوحات إنشائية لأصحاب العقارات يتم ركنها وإقامة إنشاءات على المزاج.. بأى حال هكذا لا تنهار العقارات». ويوضح علام، أنه يجب على الدولة وأجهزتها إنشاء ما يُعرف ب «النظام المقفول» حتى تُجبر المواطن على اتباع التعليمات الهندسية الإنشائية، مشيرًا إلى أن وجود أزمات ضخمة فى العقارات، وبخاصة فيما يتعلق بوجود رؤية واستراتيجية لمنع وجود خروقات العقارات. مطالبا بضرورة منع البناء المخالف تماما وهدم أى مبنى دون رخصة وعدم التسامح معه، لأنه كارثة مؤقتة. ويقول، إن قانون التصالح مع المبانى المخالفة الذى تتم مناقشته الآن داخل أروقة مجلس النواب، مشكلة كبرى، ذلك لأنه سيُسهل لهؤلاء الذين سلبوا حقوق المواطنين فى الحصول على مسكن كريم، علاوة على أنه سيُشجع غيرهم على البناء المخالف بحجة وجود تشريع قانوني. صورة أرشيفية دراسات 90% من المباني.. مخالفة أكدت دراسة أعدتها الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، أن حجم مخالفات البناء تُقدر ب 90٪ من حجم الثروة العقارية بمصر، علاوة على أن 50٪ منها تفتقد أعمال الصيانة والترميم، متابعةً أن حجم المبانى الآيلة للسقوط بمحافظة القاهرة وحدها قدرت بنحو 60٪ من إجمالى الثروة العقارية بها، بينما تفتقد 20٪ منها أعمال الصيانة والترميم. وعددت الدراسة أسباب المشكلة، أبرزها ارتفاع معدلات ما وصفته ب «الفساد» داخل المحليات، ذلك أن كل المبانى التى انهارت كانت جديدة وليست قديمة، علاوة على تعقيد الإجراءات القانونية مما يضطر المواطن إلى اللجوء للقنوات غير الشرعية، إضافة إلى ضعف أجور مهندسى الأحياء والمراكز، مما يفتح الباب أمامهم لسلك دروب غير شريفة، علاوة على هجرة الكفاءات الهندسية من المحليات هربًا من المساءلة القانونية، وتضارب القوانين والتشريعات الخاصة بالبناء مما يُسهل من اختراقها والالتفاف حولها. وبحسب تقرير صادر عن وزارة الإسكان خلال العام المنقضي، بلغ حجم الثروة العقارية نحو 13.4 مليون مبنى، منها 10.1 مليون مبنى بنسبة 75٪ لا تحتاج إلى ترميم، و3.2 مليون مبنى بنسبة 24٪ تحتاج لترميم وصيانة، فيما يتوجب هدم 97.6 ألف مبنى بنسبة تقترب من 1٪. صورة أرشيفية من جانبه أوضح الدكتور محمد رضا أستاذ التخطيط البيئى بقسم التخطيط العمرانى بكلية الهندسة بجامعة القاهرة، أن حجم المبانى الآيلة للسقوط فى القاهرة وحدها يُقدر بالثلث، بسبب انتهاء عمرها الافتراضى وعدم وجود ترميم أو صيانة أو ترميم بشكل دورى لها، متابعًا أن هناك مشكلة ضخمة تواجه المبانى نتيجة عدم توازن المياه الجوفية، مما يسبب هبوطا للتربة، علاوة على تضعضع حالة المرافق الأساسية خاصة «شبكات الصرف والمياه». وتابع، أن تعدد الهيئات والمؤسسات المسئولة عن الإسكان والعقارات يجعل من الصعب تحديد المسئولية، إضافة إلى أن الاتهامات بين الوزارات تغيب المسئول الحقيقى والمتسبب فى الكارثة، ولعل أبرز الأمثلة على ذلك حالة العشوائية التى تعشش فى أحياء القاهرةوالإسكندرية ومدن المحافظات. ويقول رضا، إن أكثر من 10٪ من مبانى مصر مهددة بالانهيار فى أى لحظة، خاصة تلك التى تم بناؤها خلال ال 30 عامًا الأخيرة بسبب الغش فى مواد البناء، وعدم توافر الاشتراطات الأمنية والهندسية فى أىٍّ من هذه المباني. لجنة برلمانية لحصر المخالفات يقول النائب عمرو أبو اليزيد عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، إن اللجنة أوصت خلال دور الانعقاد الماضى بحصر المبانى المخالفة والآيلة للسقوط، والعمل على إخلاء سكانها، وتشكيل لجنة لمعاينة المناطق التى يتم حصرها للكشف عن سلامتها. ويضيف، أنه تم تشكيل لجنة من النواب لمعاينة المبانى الآيلة للسقوط لمعرفة أسباب تكرار هذه الانهيارات، متابعًا أنه يتم أيضًا حصر المناطق العشوائية. «آمال»: «سقف المنزل انهار فوق دماغنا.. وبقيت 30 دقيقة أبحث عن مخرج أنا وأولادى» الحاجة رسمية: «أروح فين ولادى هنا.. أنا مليش حاجة فى أى مكان تانى» «لمياء»: «عمل جوزى ومدارس الولاد فى المنطقة.. ومستحيل نعيش فى مدينة بدر». قلوب غلفها الحزن وأطبقت جفونها من كثرة الشكوى، حاملين بعض من متاعهم الذى استطاعوا الحصول عليه، تجدهم متخذين من أنقاض عقارهم المنهار ستارًا يقيهم شر البرد.. فى يوم وليلة باتوا مشردين بلا مأوى وسكن، تحولت ذكرياتهم إلى مجرد أطلال حزينة. هكذا يمكن وصف حال أصحاب عقار منشية ناصر المنهار الذى يقع فى شارع النجيرى أمام كوبرى منشأة ناصر بحارة الحنفية، وتسبب سقوطه فى وفاة 12 شخصًا وإصابة 19 آخرين، بينما يظل الناجون متواجدين بمحيط المنطقة شاكرين الله تعالى على نجاتهم من موت محقق، منتظرين يد الرأفة التى ستنتشلهم من الوضع المذرى الذى وصلوا إليه. حيث تجمع الأهالى بمحيط العقار، ينتظرون ما ستؤول إليه الأمور بعد سقوطه الدامى فما زالت آراء الأهالى لم تستقر بعد على ما ترغب الحكومة فى تحديده. تقول آمال محمد أبو الفضل، ربة منزل من سكان العقار المنهار: «إنها كانت نائمة وقت سقوط المنزل مع عائلتها، وفوجئت بسقوط سقف المنزل عليها واستمرت لنصف ساعة كاملة تبحث عن طريقة للخروج من المنزل، وأضافت: «خسرنا كل حاجة مش المسئولين المفروض يعوضونا؟»، لافتة إلى عدم تملكهم أى عقارات حتى الآن. وأشارت إلى أنها تحصل على معاش لا يتعدى 300 جنيه، متسائلة: «كيف أكفى متطلبات الحياة بهذا المبلغ» فى الوقت الذى تحتاج إلى علاج نظرًا لمرضها حيث يكلفها العلاج 300 جنيه شهريًا. واستطردت: المسئولون بمحافظة القاهرة يريدون نقلهم إلى مدينة بدر كبديل لمنشأة ناصر بعد انهيار العقار، مؤكدة أن هذا لا يعد حلا بل تعقيد للمشكلة الواقعين فيها بسبب أن مدينة بدر بعيدة جدًا عن منشأة القناطر التى يوجد بها أو بالقرب منها أغلب أماكن عملهم، وبالتالى فهناك صعوبة عليهم قائلة: «ده سفر 5 ساعات رايح جاي». واستنكرت صدور مثل تلك الحلول غير المنطقية وصعوبة التطبيق بالنسبة لهم، متسائلة: «لماذا لا يعطونا منازل بمدينة الأسمرات، حيث تتوفر وسائل مواصلات إلى هناك رخيصة التكاليف، كما أن المنطقة غير بعيدة»، قائلة: «كل حاجة راحت مننا.. إحنا مش بنى آدمين؟!! قائلة إنهم لن يذهبوا إلى مدينة بدر على الإطلاق، وإن تطلب الأمر الاستمرار بالمبيت داخل المسجد». وأضافت: «منذ 5 أيام وحتى الوقت الحالى ما زلنا فى المنطقة ولا حس ولا خبر من أى مسئول، فنحن نسكن المسجد، وقد وصل بنا الحال إلى الشعور بالملل جراء هذا التجاهل لما نريده كمواطنين صالحين، قائلة: «محدش سأل فينا.. هم عشان طلعوا الميتين فى العقار يرمونا إحنا فى الجامع؟!». وقالت الحاجة رسمية طه، أحد المتضررين، 85 عاما: «أروح فين.. ولادى هنا.. أنا ليه حاجة فى أى مكان تاني؟!». أضافت: «هل يرضى ربنا أن أذهب لكى أتغرب بعيدًا عن المكان الذى كنا نعيش فيه طوال عقود من الزمن، أبنائى يسكنون هنا فى منشأة ناصر وكان ابنى يرعانى داخل المنزل الذى سقط، مستنكرة أى قرار يصدر لنقلها إلى أى مكان آخر يوجد به أبناءها». وتسرد الحاجة رسمية ما حدث لها ليلة سقوط العقار قائلة: «إنها ذهبت إلى المنزل لتبيت لدى ابنها وزوجته، إلا أن انهيار العقار جاء بصورة مفاجئة، مضيفة: «الحمد لله.. ابنى نجى ومراته وأبناء ابنها إلا أن زوجة ابنه استمرت فى البكاء بصورة كبيرة- على حد وصفها». ومن ناحيتها أضافت لمياء صبحي، وهى متضررة من أهالى العقار، كانت تقطن بالطابق الخامس بالمنزل المنكوب، أنها كانت فى طريقها إلى الحضانة لإحضار أطفالها، وعقب عودتها فوجئت بأن العمارة انهارت قائلة: «الناس اللى تحت ماتوا وجدتى وابنها وإخواتى ربنا نجاهم»، مبينة أن حالات الوفاة جاءت بين سكان الطوابق الثلاثة الأولى من العمارة. وناشدت المسئولين بضرورة التحرك لحل مشكلتهم، لافتة إلى خروجهم من العقار المنكوب ولا يوجد لديهم أى شيء، حتى ملابس أطفالها لم تستطع الظفر بها من تهدم العقار، قائلة: «شوفوا لنا حل بدل تسكيننا فى الأسمرات لأننا لن نذهب إلى بدر». وقالت لمياء: «من ساعة أما جينا الجامع يوم الخميس وإلى اليوم ومن جاء إلينا يقول لنا اتجهوا إلى بدر، ولكن هذا غير عادل على الإطلاق»، وأضافت: «إن عمل زوجها ومدرسة أولادها يوجدان هنا بمنشأة ناصر، ومعنى الذهاب إلى مدينة بدر هو إنفاق الكثير من المال والجهد على وسائل المواصلات». وأوضحت أن الذهاب إلى بدر غير متوفر له وسائل مواصلات مناسبة، فالأمر يحتاج إلى الكثير من الأموال التى قد تصل إلى 15 جنيهًا للفرد فى اليوم الواحد؛ لأن الذهاب إلى بدر يحتاج إلى أكثر من وسيلة مواصلات من الذهاب إلى السلام وموقف العاشر ومن هناك مواصلة أخرى لبدر ومن داخل بدر قد يتطلب الأمر مواصلة أخرى وفق عنوان ومكان كل منزل يتم تحديده لهم؛ لأن المدينة كبيرة من الداخل، مبينة أن حالتهم المادية لا تسمح بمثل تلك الانتقالات، علاوة على هذا فمدينة بدر بعيدة عن القاهرة وهو ما يجعل الحياة صعبة هناك. الفساد وراء انتشار «المبانى المخالفة» مع استمرار انهيار العقارات الذى يحدث يومًا تلو آخر، طالب عدد من الخبراء، بتعديل قانون البناء، مؤكدين أن القانون يمثل الحل السحرى للقضاء على البناء المخالف وعدم تآكل الرقعة الزراعية، مطالبين الحكومة بحل أزمة العشوائيات الموجودة فى كل ربوع مصر، وإصلاح المحليات من الفساد المنتشر فيها وخروج القانون الجديد الذى يعده مجلس النواب حاليا، ومنع الواسطة والمحسوبية، والجريمة ومنع وقوع الحوادث. يقول الدكتور قدرى أبو حسين محافظ حلوان الأسبق وخبير التنمية المحلية: إن كل ما يحدث من أزمات ومبان آيلة للسقوط سببه البناء العشوائى الذى انتشر بشكل واضح فى الفترة الزمنية الأخيرة، وعلل أبو حسين عن السبب فى انتشار هذه المبانى بوجود أزمة حقيقية فى السكن، والتى يعانى منها معظم الشعب المصرى من جهة، وأيضا ثقافة الاستحواذ والثراء السريع وامتلاك أكبر قدر من الأراضى والعقارات والأموال لدى البعض من جهة أخرى. ويضيف، أن هذا الوضع سيستمر كثيرًا فى ظل انتشار الفوضى والفساد الإدارى خصوصًا فى الإدارة المحلية، والذى زاد وانتشر بشكل مخيف فى الفترة الأخيرة، مؤكدًا أن انتشار ظاهرة الاستحواذ على أراضى الدولة بمساحات كبيرة وتمليكها بطريقة أو بأخرى وتقسيم تلك المساحات والتحايل على القانون وبنائها دون تراخيص أو معاينة هو السبب الأكبر فى تلك الانهيارات. ويوضح أبو حسين، أن بعض المواطنين استغل غياب رقابة الدولة ومؤسساتها بعد 25 يناير وإحدث حالة من الفوضى فى شتى المجالات سواء كان الزراعة أو الصناعة أو الصحة أو غيرها، وليس فى المحليات فقط، مشيرًا إلى أن أزمة ظاهرة البناء العشوائى ووضع اليد على الأراضى الزراعية وغير الزراعية والمساحات الخضراء داخل المدن والمحافظات وخارجها ظاهرة خطيرة فى جميع أنحاء الجمهورية ولا بد من الحد منها. وطالب بضرورة وجود قانون يساعد فى السيطرة بشكل كامل على المواطن للحد من البناء المخالف أو زيادة الأدوار أو البناء على الأراضى الزراعية ووجود عقوبات صارمة تصل إلى حد الحبس، وطالب أبو حسين بتعديل قوانين البناء دون ترخيص أو البناء بطريقة عشوائية. من جانبه، يقول اللواء محسن النعمانى وزير التنمية المحلية الأسبق، إن العقوبة المحددة للبناء العشوائى أو البناء المخالف على أو البناء دون ترخيص، تنص على الحبس من 24 ساعة حتى 5 سنوات، وغرامة لا تقل عن مثل قيمة الأعمال المخالفة، ولا تجاوز 3 أمثال قيمة الأعمال. ويضيف النعماني، أن البناء دون ترخيص يعد جريمة وكارثة كبيرة؛ لأن ذلك قد يسبب كوارث لا يحمد عقباها، خاصةً أنه يهدد أمن من يقطن بالعقار بعد ذلك؛ لأنه لا يوجد بالمواصفات القياسية والهندسية، وأوضح النعمانى أن الترخيص يترتب عليه أشياء كثيرة مهمة منها الأشراف على سلامة البناء ومتانته، بالإضافة إلى أن جهاز المدينة يضع شروطًا معينة مثال ذلك أن يكون البناء فى مكان معين، وألا يتجاوز عدد الطوابق فيه عددا معينا. وتابع وزير التنمية المحلية، أن البنية التحتية للمبانى المصرية فى تدهور دائم وبصورة تخطت كل الحدود فى الفترة الأخيرة، خاصةً فى آخر الخمسين سنة الأخيرة، وأوضح النعمانى أن المليارات التى تنفقها الدولة فى تحسين البنية الأساسية من خلال تحسين المشروعات من مياه وصرف صحى وتليفونات وكهرباء وغيرها تعد نهضة كبيرة، ولكن من المهم الاهتمام بالمبانى والعقارات فى ظل أننا كل يوم نسمع عن انهيار عقار فى كل مكان فى مصر. ويوضح النعماني، أن كم العشوائيات التى توجد فى المحليات أدت إلى كوارث وظهور عشوائيات فى المساكن والشوارع والمبانى، وتساءل النعمانى عن دور الإدارة الهندسية بالحى فى جميع المخالفات التى تحدث، موضحًا أن كل المخالفات التى تحدث سببها الضعف التشريعى والإدارى لدور الإدارة الهندسية للمحليات إلى زيادة سوء حال العقارات، وفى حالة العقارات التى على وشك الانهيار، أو التى صدر لها قرار تنكيس، يكون الدور المنوط بمهندس الحى هو دور هزيل يؤدى إلى انهيار العقار. وطالب النعماني، بتغيير المنظومة القانونية والإدارية الخاصة بالإدارة الهندسية للمحليات، معللًا ذلك بأن الإدارة الهندسية لو أصبحت تابعة لوزارة الإسكان سيكون لها دور فعال وقوي، خاصةً مع إعطائهم الصلاحيات والإمكانيات اللازمة لإزالة المخالفات فور حدوثها فيكون الحسم الفورى ويطبق القانون على كل من يخالفه. فى السياق نفسه، يقول صبرى الجندى المستشار الإعلامى لوزارة التنمية المحلية السابق، إن الدولة لديها حوالى 375 مليار جنيه غرامات مخالفات مبانى لأصحاب العقارات المخالفة، موضحًا أن تطبيق القانون وإزالة العقارات المخالفة أمر صعب فى ظل عدم وجود ساتر أمنى لتنفيذ تلك الإزالات. ويضيف الجندي، أن السبب الرئيسى فى المبانى العشوائية، زيادة أعداد السكان لأسباب عدة، منها الهجرة من الأرياف للمدن أو بسبب زيادة أعداد النمو السكاني، وهو ما يجبر البعض على البناء بشكل عشوائى دون الانتظار إلى تراخيص، لافتًا إلى أن المبانى العشوائية والتى تأتى دون موافقة الحى أو دون تراخيص، تشكل معوقًا للتنمية ومشاكل عدة، سواء كانت مشاكل اجتماعية وصحية وأمنية. وطالب الجندي، بتكثيف وتشديد الرقابة الإنشائية من قبل الهيئات المحلية على الأبنية المخالفة لأحكام البناء والتنظيم، وضرورة التقيد التام بالمخططات الهيكلية المدن، ومعاقبة كل من يخالف القانون حتى وإن وصل الأمر للحبس، بالإضافة إلى ضرورة الاهتمام بتحسين الخدمات العامة وخدمات البنية التحتية فى مناطق السكن العشوائى، وإعادة تخطيط تلك المناطق، ومحاولة دمج تلك المناطق بباقى أجزاء النسيج الحضرى فى المدينة. صورة أرشيفية 40% نسبة الاستثمار فى قطاع العقارات.. والمقاولون وراء المخالفات عامر: قانون البناء الجديد سيحل جزءًا من أزمة تكرار انهيار العقارات أرجع خبراء أزمة تكرار انهيار العقارات إلى عدد من الأسباب، أبرزها غياب دور الدولة، وعدم التزام أصحاب العقارات أو المقاولين بالتصميمات الهندسية، فضلًا عن مخالفتهم المتكررة لعدد الطوابق التى حصلوا عليها فى رخصة البناء. يقول المهندس محمد جادو الخبير العقارى، إن هناك مرحلة تأتى قبل تنفيذ العقار، كأولى الخطوات لإنشاء البنايات المُختلفة، حيث يتم عمل مجموعة من البيانات للتأكد من جودة التربة التى سيُنشأ عليها المبنى، وأنه يتم بعد ذلك وضع التصميم للعقار من قِبل المُهندس المعمارى ليقوم بعدها مهندس الإنشاء بالالتزام بتنفيذ أعمدة وأساسات وفراغات للعقار بما يُحقق له الاستخدام الجيد والأمثل». وتابع: «تصميم الأعمدة والأساسات يكون من مُنطلق المعلومات المُتاحة فى تقرير التُربة، ثم تأتى خطوة عملية تحديد الكميات والمواصفات التى ستستخدم فى البناية لتنتهى بذلك مرحلة ما قبل التنفيذ». وأضاف أن مرحلة التنفيذ تحكمها ضوابط حددها الكود، وذلك للوصول إلى الأداء الأمثل من خلال مطابقة المواصفات الهندسية، وللتنفيذ شقان؛ الأول يتمثل فى المدخلات التى تتم فى مرحلة الصناعة نفسها، من حديد وأسمنت ورمل وطبيعة المياه المُتاحة للاستخدام وغيرها من العناصر الرئيسية فى صناعة المكون نفسه». ويُكمل، أن الشق الثانى من التنفيذ يتمثل فى أداء التنفيذ، بما يحتويه الكود من تنظيم لصناعة الخرسانة بداية من مرحلة التصميم، ووصولًا إلى التنفيذ ومرحلة ما بعد التنفيذ. ويؤكد «جادو» أن أسباب انهيار العقارات يأتى نتيجة عدم الالتزام بخطوات مراحل ما قبل وأثناء وبعد التنفيذ، خاصة فى ظل غياب مظلة الرقابة الهندسية، ما ينتج عنه عقارات غير مُطابقة لمواصفات الجودة الشاملة. ويشير «جادو» إلى أن جميع خطوات إنشاء العقار مُهمة وليس بها ما هو أقل أهمية، حتى إنه فى حالة الإخلال بأعمال الصيانة بعد إنشاء العقار قد يتسبب فى انهياره، كون للعقار عُمر افتراضى يتم تحديده بناءً على أعمال الصيانة الدورية. وينوّه الخبير العقارى إلى شكل آخر يقف خلف انهيار العقارات، متمثلًا فى أن بعض العقارات تكون مُصممة لعدد أدوار مُحددة، ونتيجة للطمع وعدم الرقابة يتم إضافة أدوار أخرى للعقار، فتُصبح الأعمدة والأساسات مُحملة بغير ما قُدر لها أثناء التصميم. وشدد «جادو» على دور الدولة فى خلق منظومة رقابية جديدة وإعطاء مساحة لنقابة المهندسين فى القانون يمكنها من الرقابة على أعمال إنشاءات المبانى والعقارات المُختلفة، حيث إن العقارات تُعتبر أصولًا للدولة، وأن سوء تنفيذ إنشاء تلك الأصول يمثل انتهاكًا للدولة. وأضاف: صناعة العقارات تمثل ما يزيد على 40٪ من كتلة الاستثمارات فى أى دولة، ولا بد أن يكون للدولة دور فعال فى حماية تلك الصناعة من خلال الرقابة الجيدة على الإنشاءات الجديدة والقديمة أيضًا، فلا يمكن أبدًا أن تترك الدولة انتشار غش مواد البناء، والتى تبعد كل البعد عن المواصفات القياسية لأى مُنتج، دون رقابة، الأمر يمثل خطرًا على الدولة وخطرًا على أرواح المصريين». ويُكمل: «هناك أزمة أخرى، فكثير من البنايات فى الوقت الحالى بها تجاوزات، سواء من حيث التشييد أو الاستخدام أو حتى اختفاء الطابع المميز، فالنسق العام للعمارات عشوائى ولا يحترم الثقافة أو الظروف البيئية، كما أن هناك تعديًا على حقوق المُستهلك العقاري، فالعقود تُشير إلى مساحة مُعينة بينما الواقع يُشير إلى مساحة غيرها». وبحسب «جادو»؛ فإن الحصول على رخصة بناء من المفترض أن يكون وفقًا للقانون والأكواد الحالية، بداية من إرفاق الرسومات الهندسية وتقرير قياسات التُربة مع الرخصة، ووصولًا بالرقابة والمتابعة، غير أن قياسات التربة غالبًا ما تكون حبر على ورق وغير مُفعلة. وفيما يخُص الأبنية التى تُخالف عدد الأدوار المُصرح بها قبل الإنشاء، باعتبارها أحد الأسباب الرئيسية فى انهيار العقارات فى مصر، يقول «جادو» إنه أثناء التخطيط لإقامة كتلة سكنية يتم تحديد كثافة بنائية وكثافة سكانية لتُحدد عدد الأدوار والفراغات والارتفاعات فى كُل حي. وتابع، أنه بناءً على تلك الكثافة يتم تحديد عرض الطُرق وشبكات المرافق المُختلفة، بالإضافة إلى الاحتمالات المُستقبلية المُفترضة، وفى حالة الإخلال بشروط عدد الأدوار والارتفاعات الموضوعة؛ فينتج عن ذلك إخلال كامل بمنظومة الكثافة المُحددة من قبل، ما يُعتبر أيضًا تعديًا على حقوق الغير وليست الدولة فقط، فتظهر كوارث عجز الخدمات». وطالب جادو، الحكومة بضرورة خلق مجتمعات عمرانية جديدة تستوعب الزيادة السُكانية وتُناسب الظروف الاقتصادية لدخول المصريين، مُشيرًا إلى أن العشوائيات فى القاهرة أصبحت كارثة كون أغلب البنايات بها مُهددة بالانهيار فى أى وقت، خاصة فى ظل غياب الدور الرقابى للدولة. وفى السياق ذاته، يقول الدكتور عادل عامر مدير المركز المصرى للدراسات الاقتصادية والاجتماعية، إن ظاهرة انهيار العقارات فى مصر تحمل فى طياتها 3 أبعاد رئيسية، هي؛ انهيار العقارات القديمة، وانهيار العقارات المبنية الحديثة، وغياب دور الدولة فى مواجهة تلك الظاهرة. وأوضح أنه فيما يخُص العقارات القديمة، فإن قانون الإيجار القديم، الذى ما زال يعمل حاليًا، ويحتوى على أكثر من 2.5 مليون عقار، لا يُلزم أى من الطرفين، المالك والمستأجر، بالترميم.
