"الأسبوعي" يفتح الملف ويحاول الإجابة عنها:

الأسئلة "الشائكة" في تخصيص أراضي الدولة

تفرض قضية توزيع وتخصيص أراضي الدولة نفسها علي الساحة هذه الايام مع بدء التحقيقات مع وزير الاسكان السابق د. محمد ابراهيم سليمان بشأن بعض التصرفات في تخصيص أراضي لأبنائه وأقاربه وعدد من رجال الأعمال.
وبعيدا عن التدخل في مسار التحقيقات تفتح العالم اليوم "الأسبوعي" صفحات ملف ساخنة وأسئلة شائكة دارت في أذهان الجميع ومنها:
لماذا لم يظهر مثل ذلك اللغط في السنوات الماضية.. كيف يتم توزيع وتخصيص أراضي الدولة.. وهل من حق أي وزير أو مسئول منح فلان ومنع علان.. وما القواعد التي يتم عليها اتخاذ مثل ذلك القرار سواء في الاراضي السكنية أو الزراعية والسياحية والصناعية.
وهكذا كانت آراء الخبراء والمراقبين حول هذه الاسئلة الشائكة في ذلك الملف الساخن.
والمشكلة كما يراها السفير جمال بيومي الأمين العام لاتحاد المستثمرين العرب أن الاراضي في مصر تدخل تحت تصرف أكثر من وزارة منها الزراعة والاسكان والتعمير وهيئة المجتمعات العمرانية،ويؤكد أن مسألة تخصيص الاراضي في الثمانينيات وأوائل التسعينيات خلال فترة المهندس حسب الله الكفراوي وزير الاسكان لم تكن تشوبها أي شائبة وكانت تخصص الاراضي الجديدة لجميع فئات المجتمع، دون تفرقة بين غني وفقير ومقتدر وغير مقتدر لذلك اقام الوزير الكفراوي العديد من المدن الجديدة بدون أي مشكلات ومنها علي سبيل المثال لا الحصر مدن التحرير، غرب النوبارية والسادات و6 أكتوبر، مشيرا إلي إننا لم نسمع بشأن التخصيص في هذه الفترة أي شكاوي أو لغط في الكلام، وكان من حق المستثمر في ذلك الوقت أن يحصل علي أي قطعة ارض بتكلفة المرافق أو مجانا اذا قام باستصلاحها وشق المصارف والترع فيها ومدها بالمرافق، كما كان التخصيص في ذلك الوقت بشروط وهي ان يكون متاحا لعموم الناس وفي شفافية ووضوح، موضحا أن وزارة الاسكان كانت وقت الكفراوي تتقي الشبهات ولا تمنح أي مسئول أو شخص أكثر من غيره ولا تعطي أي قريب للوزير أو الغفير في الوزارة أكثر مما يحصل عليه أي مواطن.
كما يشير السفير ابراهيم يسري محكم دولي ومساعد وزير الخارجية الاسبق ان تخصيص الاراضي ظهر مع بداية حقبة الثمانينيات وكان التخصيص في بداية الأمر للاراضي الخاصة بمشروعات السياحة ثم أصبحت الاراضي مفتوحة لأي مستثمر وفي أي مجال ولكن أستولت عليها فئات ومجموعات فاسدة ويتم البيع الآن لمن يدفع أكثر، مشيرا إلي أن بعض الوزراء كان لهم سلطة التصرف في التخصيص له ولأقاربه دون مانع أو رقيب، وكان الوزير يجعل موظفيه يحصلون علي أوامر مباشرة للبيع، وذلك عن طريق الطلبات المقدمة من بعض الاشخاص، مشيرا إلي أنه كان هناك مصلحة تسمي الاملاك الأميرية وكانت في فترة الثورة وبعدها كانت لا يجوز التصرف في أي أراضي للدولة، وكانت الإجراءات الخاصة بالحصول عليها شديدة ومعقدة للغاية وتصدر من مجلس الوزراء ويسن لها قانون وليست بالسهولة التي نراها الآن.
ويضيف السفير يسري ان القانون المخصص لبيع وتخصيص الأراضي يستخدم بصورة سيئة للغاية، وكان من المفترض ان تكون هناك إجراءات تضمن النزاهة والشفافية وتضمن مصلحة الدولة وهذا ما لا يحدث علي الاطلاق بل إنهم اصبحوا يستخدمون كلمة تخصيص بدلا من تمليك حتي يسهل التربح منها في حالة اذا لم يدفع المشتري مقابل التخصيص تسحب منه الارض فورا أما التمليك فلا يمكن أن تسحب منه اذا تملك الشخص تلك الأرض، أما عن قواعد التسعير الآن فهي قواعد هلامية تسيطر علي جميع الاراضي نتيجة لضعف الجهاز الإداري في الدولة واصابته بسرطان الفساد.
ويري الدكتور علي بيومي خبير التقييم العقاري والأراضي بالبنك المركزي المصري أن الاسس التي تقوم عليها عملية تقييم سعر الاراضي السكنية يكون الحاكم الاساسي فيها هو السوق وتضع الوزارة سعرين لأي أرض معروضة للبيع بحيث يكون السعرين متقاربين، وبناء علي قاعدة معلومات من واقع السوق يتم اختيار هذه الأسعار حتي تكون هناك مصداقية للبائع والمشتري سواء كانت الدولة أو لأي شخص.
أما بالنسبة لتقييم الاراضي الخاصة بالمشروعات الاستثمارية الكبري فتكون الأسعار وفقا لمعايير التقييم الدولية وهي طريقة تسمي الطريقة الاستثمارية ومفادها أن سعر متر الأرض المطلوب تحديده لابد أن يتوافق مع العائد علي رأس المال المستثمر السنوي.
ويوضح خبير التقييم العقاري بالبنك المركزي أن دراسة الجدوي الاقتصادية للمشروع يتحدد فيها الشروط البنائية والارتفاعات الخاصة بالمباني والنسب التي تم البناء عليها من إجمالي مساحة الارض، مثال مساحة الارض الاجمالية وبالنسبة التي تم البناء عليها كما تتضمن الدراسة طبيعة المباني سواء كانت سكني، تجاري، مصنع ويتم حساب تكلفة عملية البناء والتشييد الكامل للمشروع والإيرادات التي تدخل له، إلي جانب حساب الارباح التي خرجت من المشروع.
ويشير إلي أن العملية الحسابية لتقدير سعر متر الأرض للمشروع الاستثماري تتم بواسطة قسمة صافي الربح للمشروع علي رأس المال المستثمر بالكامل لتحديد العائد الكلي لرأس المال ثم يتم قسمة ذلك العائد الكلي لرأس المال علي مدة تمويل وتنفيذ من المشروع لتحديد العائد السنوي لرأس المال المستثمر، ولذلك يتم تقييم سعر متر الأرض بوضع سعر افتراضي للارض وليكن مثلا 5000 جنيه للمتر ويقابله العائد السنوي والمقدر ب 29 إلي 30% ولنفترض أنه ب 6000 جنيه ويكون سعر الأرض بين هذين السعرين وهو 5 آلاف جنيه "السعر الافتراضي" والعائد السنوي للمشروع وهو ال 6 آلاف جنيه وهو نسبة تتراوح ما بين ال 20 وال30%.
ويضيف علي بيومي أن ما يحدث الآن من تقييمات لأسعار الاراضي يشوبه العديد من السلبيات هي نظام القرعة الذي بدأ في عام 2006 الذي كان سببا في زيادة سعر الأراضي بنحو 200% وعلي سبيل المثال فقد سعر الأرض في 6 أكتوبر في عام 2005 نحو 450 جنيها اصبح بعد نظام القرعة بشهر واحد نحو 900 جنيه، إلا أن بيومي يري أن هذا السعر الجديد شمل ميزة وهي أن المشتري يدفع 10% فقط من إجمالي المبلغ ويسدد الباقي علي 7 سنوات مع فترة سماح 3 سنوات.
ويوضح أن السلبية الثانية هي أن سعر متر أراضي المشروعات لم يكن يزيد علي 500 جنيه ووصل الآن إلي 3 آلاف جنيه نتيجة المضاربات التي جعلت سعر الأرض يرتفع من 900 جنيه إلي 2700 جنيه للمتر وذلك حتي نهاية شهر أغسطس 2008 وتوقف السعر بعدها عند هذا الحد بسبب الأزمة المالية.
وتتعلق السلبية الثانية بسعر المتر للشقق السكنية لمحدودي الدخل الذي ارتفع من 700 جنيه للمتر في المشروع القومي للاسكان إلي 2000 جنيه وذلك بسبب سعر السوق المعروض وقيام شركات المقاولات برفع سعر المتر بالرغم من أن الدولة منحتهم سعر متر الأرض ب 70 جنيها فقط لبناء الوحدة السكنية مساحة 63 مترا علي أن يتم بيعها لمحدودي الدخل بسعر إجمالي 70 ألف جنيه لنجد أنهم قاموا ببيعها بسعر 140 ألف جنيه.
ويضيف خبير التقييم بالبنك المركزي أن هناك عدة إجراءات من الواجب العمل بها للقضاء علي المتغيرات التي ظهرت في تسعير الأراضي والشقق السكنية وهي ضرورة الثبات علي مبدأ عدالة التوزيع وتأكيد مبدأ اتاحة الفرصة لاسكان محدودي الدخل الذي يتم ضمن برنامج الرئيس مبارك الانتخابي، مع ضرورة محاربة المضاربين عن طريق وضع قيود صارمة إدارية وفنية مع محسابتهم قانونيا، واذا وصلنا إلي هذه النقطة سيعود سعر الأرض إلي معدلاته الحقيقية وهي عملية مهمة تكفل آليات خروج المضاربين من السوق.