توقعت تراجع الأسعار بنسبة 25% عن المستويات الحالية

هيرمس: ازدياد النظرة السلبية تجاه المشاريع العقارية في مصر

أكدت دراسة اقتصادية حديثة ازدياد النظرة السلبية والتشاؤمية تجاه المشاريع العقارية في مصر. وأشارت الدراسة إلي أن قطاع العقارات المصري شهد نشاطا كبيرا خلال العام الماضي 2008 حيث ارتفعت المبيعات وتكاليف البناء لتسجل مستويات مرتفعة خلال الثمانية أشهر الأولي من السنة ثم تراجعت بعد ذلك وأشارت الدراسة التي أعدها بنك الاستثمار الإقليمي المجموعة المالية هيرمس ومقره القاهرة إلي أن تلك القفزة في المبيعات جاءت من خلال المشاريع الجديدة وكذلك النمو القوي في الناتج المحلي الإجمالي والدخول وخاصة بين المشترين من أصحاب الدخل المرتفع. وأشارت هيرمس إلي أن حجم وأسعار العقارات بدأت في الانتعاش بداية من عام 2004 فقط نتيجة انتعاش الصادرات كذلك فإن دخول مطورين جدد إلي السوق العقاري المصري بعضهم من الخليج بما في ذلك إعمار وداماك والديار القطرية ساعد في تزايد الإقبال علي سوق العقارات وعلي ارتفاع أسعار الأراضي. ومنذ أغسطس الماضي من عام 2008 تراجعت مبيعات العقارات بشكل ملحوظ وتزايدت النظرة السلبية تجاهه فقد تراجع حجم المبيعات لدي جميع المطورين بالرغم من اعتقاد هيرمس أن الأسعار ظلت مستقرة إلي حد ما وأشارت الدراسة إلي أنه مع زيادة حجم وأسعار المبيعات كذلك ارتفعت تكاليف البناء حيث ارتفعت أسعار الحديد في 2008 حتي وصلت إلي 7500 جنيه للطن في أغسطس وفي مناطق أخري وصلت أحيانا إلي 8900 جنيه للطن. ومنذ أغسطس تراجعت الأسعار بشدة لتنهي العام مقتربة من 3750 جنيها للطن بانخفاض قدره 50% وذكرت الدراسة أن مطوري العقارات قاموا في وقت مبكر من العام بتخزين مواد بناء غالية الثمن مثل الحديد والأسمنت ثم عملوا علي تحديد تكاليف من خلال انشاءات ذات كفاءة عالية وبالرغم من الانخفاض الحالي في الأسعار تتوقع هيرمس أن تستمر الشركات في إظهار أسعار مواد البناء المرتفعة من خلال قوائم الدخل لأكثر من ربع في صورة هوامش محبطة.
وأضافت هيرمس أن هناك نحو 16 بنكا و4 شركات تقوم بعرض التمويل العقاري في مصر ولفت التقرير إلي أن عمليات التمويل العقاري قد نمت علي مدار الأعوام الماضية فطبقاًً لمؤشرات وزارة الاستثمار ارتفعت المرهونات المصدرة إلي 3 مليارات جنيه في ديسمبر 2008 بزيادة قدرها 12.3% عن يونية.
وأشارت الدراسة إلي أن وزارة المالية المصرية ستبدأ في تطبيق قانون الضريبة العقارية في العام الجاري وتعتقد أن التغيير في الضريبة العقارية سيكون له تأثير قليل علي كل من العرض والطلب للسكن بالنظر إلي أن أكثر من 90% من العقارات معفاة من الضرائب وفقا لما ذكرته الوزارة وأكدت الدراسة أن النمو الاقتصادي يزال غير مرن رغم تباطؤ وتيرته بالإضافة إلي ارتفاع الطلب علي السكن وبالرغم من ذلك لاتزال النظرة السلبية متزايدة تجاه المشاريع العقارية. وتعتقد هيرمس في دراستها أن ذلك سينعكس قريباً علي حجم المبيعات الكامنة تحت الإنشاء ولكنها لا تعتقد أنها قد تؤدي إلي مشاكل سيولة ضخمة أو تعثر مالي للمطورين وتتوقع هيرمس تراجع المبيعات بنحو 10% إلي 25% عن المستويات الحالية وذلك بسبب قواعد التسعير من قبل المطورين. وفي المدي القريب تتوقع هيرمس أن يتم دفع حقيقي للمبيعات من خلال الطلب علي السكن فقط كما تتوقع أن تتراجع عملية المضاربات بشكل كبير. واستبعدت الدراسة تراجع الأسعار بشكل كبير في وسط القاهرة والمناطق التقليدية الأخري مع محدودية العرض إلا أنه من الممكن أن تضعف في المدن الجديدة بسبب محاولة المطورين الصغار تخفيض الأسعار للتخلص مما لديهم من مخزون. وتعتقد الدراسة أن الشركات التي تستهدف الأفراد متوسطي الدخل ستعاني ولكن بدرجة قليلة من تراجع المبيعات وذلك بسبب أن القطاع لا يعاني من زيادة العرض بالإضافة إلي أن مشتريات الأفراد تقوم علي مدخراتهم والدخل المنتظم وليس علي مبيعات الأصول كالعقارات وأسهمهم في السوق ورأسمالهم الخاص. وقد أوضحت الشركات أن منتجاتها تتجه نحو ذلك القطاع مع تزايد بيع الشقق وانخفاض مبيعاتها من الفيلات.