رغم التحذير من ارتفاع أسعارها

دراسات شركات السمسرة ترفع من تقييمها لأسهم الإسكان

قطاع الاسكان لا يزال يستحوذ علي اهتمام جميع المتعاملين في السوق وسيظل لفترة علي هذا الوضع وفقا لتوقعات المحللين.. ورغم تأكيد كثير من خبراء السوق في مصر علي ان هناك تضخماً كبيراً في اسعار اسهم القطاع وخطورتها علي السوق.. الا ان شركات السمسرة كان لها رأي مختلف حيث قامت عدة شركات سمسرة كبري باصدار دراسات اوصت فيها بالشراء بقوة لغالبية اسهم الاسكان مع تقييمات واسعار مستهدفة اعلي من المتداولة بها الاسهم حاليا.. فمن نصدق؟ وهل منطقي هذه الارتفاعات الكبري والمتواصلة لهذه الاسهم في فترة قصيرة دون وجود احداث جوهرية لمجرد الارتفاعات الكبيرة التي شهدتها اسعار الاراضي.
دراسات
تقييمات شركات السمسرة لاسهم قطاع العقارات شهدت نشاطا ملحوظا الفترة الماضية فقد صدر تقرير حديث من شركة برايم للاوراق المالية تم فيه تحديد السعر المستهدف لسهم سوديك 240 جنيها والاسكندرية للاستثمار العقاري 356 جنيها والمنتجعات السياحية عند 12.5 جنيه ومصر الجديدة للاسكان 689 جنيها ومدينة نصر للاسكان 410 جنيهات والشمس للاسكان 22.6 جنيه والقاهرة للاسكان 19.2 جنيه والمتحدة للاسكان 20.2 جنيه..
وهناك دراسة اخري لشركة المجموعة المالية هيرمس تحدثت فيها عن قطاع العقارات بصفة عامة والعوامل التي تدعمه بقوة الفترة القادمة.. اما بالنسبة للاسهم فقد اشارت الي ان سهم سوديك يتم تداوله باقل من قيمته بنحو 30%.. اما سهم المنتجعات اوضحت الدراسة ان السهم تتجاوز قيمته السوقية الحالية تقييمه وفقا لنموذج صافي قيمة الاصول مع توصيات بالشراء في اسهم مدينة نصر للاسكان.
ازدواجية المصالح
يقول المهندس هاني توفيق الخبير المالي ان هناك بالطبع عدة تحفظات علي ما يحدث في قطاع العقارات في البورصة في المرحلة الحالية .. الاول ان شركات السمسرة التي تصدر دراسات عن القطاع تنصح فيها بالشراء باسعار اعلي من السوق من مصلحتها الاحتفاظ بالعملاء وتحقيق ارباح لهم وبالتالي قد يكون لديها ازدواج في المصالح عندما يتطرق الامر لتقييم اسعار اسهم الاسكان خاصة اذا كانت الشركة وعملاؤها متورطين في هذه الاسهم ..
وبالتالي يطالب توفيق ان يتم تقييم شركات العقارات من قبل شركات تقييم وليست شركات السمسرة لتجنب وجود مصالح من التقييم .
ويشير الي ان التحفظ الثاني هو ان غالبية شركات السمسرة اتبعت اسلوب صافي قيمة الاصول في تقييم شركات العقارات بافتراض ان اسعار الاراضي الان منطقية وواقعية مؤكدا ان غالبية اسعار الاراضي ليست منطقية لانها تعكس مضاربات من العرب او غسيل اموال او كليهما وهذه هي الاسعار التي اعتمدت عليها شركات السمسرة في تقييم صافي اصول الشركات .
ويري هاني توفيق ان الاسعار التي تعتمد عليها شركات السمسرة في التقييم غير منطقية وغير واقعية حيث انه لابد ان تأخذ في الاعتبار القيمة الحالية خاصة ان الاراضي التي شهدت مزادات مؤخرا سيتم السداد علي عدد من السنوات ولكن ما يحدث غير ذلك حيث تم احتساب قيمة الاراضي وفقا للخطة التي تم البيع فيها وهذا تحليل ناقص.
ويري هاني ان استمرار ارتفاع اسعار الاراضي وكذلك التقييمات المرتفعة المبنية عليها لاسعار الاسهم ستؤدي الي فقاعة وسيكون تأثيرها سلبيا ليس فقط علي قطاع العقارات وانما علي الاقتصاد بصفة عامة لان القطاع العقاري يؤثر في عدد كبير من القطاعات الاخري.
أساليب مختلفة
اما هاني محمود مدير مبيعات الخليج بشركة التجاري الدولي للسمسرة فيشير الي ان شركات السمسرة لديها عدة طرق في تقييم الشركات والاسهم مثل طريقة التدفقات النقدية المخصومة وتعتمد علي الربحية المحققة بالشركات وما تم انجازه بالفعل وهناك صافي قيمة الاصول التي تأخذ في الاعتبار مخزون الاراضي لدي الشركات وتقييمها وفقا لاسعار الاراضي وهناك طريقة اخري اكثر تحفظا وهي تحليل الحساسية الذي يهتم بالمستقبل والادارة .. وبالتالي فهناك طرق علمية للتقييم وبالتالي لا يمكن إلقاء اللوم علي شركات السمسرة التي تقوم باجراء دراسات عن الشركات المقيدة .
ويري محمود ان مصر لديها طفرة عقارية بدأت منذ نحو ثلاث سنوات وزادت وتيرتها في الفترة الاخيرة نتيجة الإقبال العزلي والاجنبي علي الحصول علي عقارات داخل مصر فهناك دراسات في اوروبا تؤكد الميل للحياة في مصر وشراء عقارات بها وهذا يعني ان ارتفاع اسعار العقارات لا يمثل فقاعة كما يري البعض.
اما بالنسبة لدراسات شركات السمسرة في البورصة والتي تقيم اسعار اسهم العقارات بأعلي من قيمها الحالية يشير هاني محمود الي ان السؤال فقط الذي نطرحه هو لماذا لم تكن هناك دراسات عن اسهم الشركات العقارية خلال الفترة الماضية ليكون هناك عملية تدريجية في التقييم وذلك علي الرغم من ان الطفرة العقارية التي نعيشها بدأت منذ نحو ثلاث سنوات .. فالصدمة هي خروج الدراسات بتقييمات مرتفعة بشكل كبير عن الأسعار السوقية المتداول بها الاسهم فجأة.
ويتوقع محمود ان تشهد اسهم الشركات التي تهتم بالإسكان المتوسط اهتماما كبيرا الفترة القادمة حيث إن هذا النوع من الاسكان سيكون الحصان الرابح الفترة القادمة.