سوق الأراضي والعقارات بين مخاطر الاستثمار ومحاذير التحكيم الدولي

حذر خبراء اقتصاديون من تأثير النزاعات القانونية في سوق الاراضي والعقارات علي مستقبل الاستثمار الاجنبي في مصر وخاصة في حالة لجوء المستثمر للتحكيم الدولي.
وهو ما يهدد سمعة مصر في مجال استثمار الاراضي والعقارات بالاضافة إلي احتمال دفع تعويضات مقابل فسخ العقد مثلما حدث في قضية سياج والتي طالبت فيها الحكومة المصرية باسترداد الاراضي لظروف الامن القومي في سيناء‏.‏
وهو ما يستدعي الاستعداد الكامل من الناحية القانونية امام التحكيم او قبول التعديلات علي العقود وفق لجان مشتركة‏.‏
كما اوصوا بضرورة الاعلان عن خريطة استثمارية واضحة واعادة تقييم قوانين الاستثمار مرة اخري والعمل علي تطويرها لحماية الاستثمارات الاجنبية دوليا ومحليا وحماية حقوق مصر الاقتصادية‏.‏
قضايا خاسرة
حيث أكد الدكتورسعيد عبدالخالق استاذ الاقتصاد وعضو المجالس القومية المتخصصة ان اللجوء للتحكيم الدولي لاسترداد هذه الاراضي اصبح مثيرا للقلق حيث خسرت مصر‏76‏ قضية امام التحكيم الدولي من جملة‏78‏ قضية تقدمت بها خلال العشرين سنة الاخيرة وذلك بسبب النزاعات القانونية مع المستثمرين الاجانب وهو ما يكلف الدولة ملايين الدولارات تعويضا لهؤلاء المستثمرين مقابل فسخ العقود ومنها قضية سياج الخاصة بأرض سيناء والتي اعادت الدولة النظر فيها وطلبت الفسخ نظرا لظروف الامن القومي‏,‏ ولجأ الطرف الاجنبي للتحكيم الدولي لحملة الجنسية الايطالية وحكم له بمبالغ اكبر من قيمة الشراء قائلا أنه لابد من المراجعة القانونية للعقود فيما يتعلق بمنح الاراضي وتخصيصها حتي لاتتكرر الحكومة بالتعويض مرة اخري حتي لو كان وزير الزراعة او الاسكان الموقع بنفسه امام تحقيقات النيابة العامة لانه وقع بصفته الوظيفية وليس بصفته الشخصية لان القاعدة استمرار العقد لضمان استقرار المعاملات وهو ما يتطلب التأكد من الموقف القانوني اذا ما لجأ المستثمر للتحكيم الدولي او محاولة التوصل إلي بدائل وفي نفس الوقت حماية سمعة مصر الاستثمارية‏.‏
اعادة تقييم
وقال الدكتور ابوهنطش عبدالمجيد الخبير الاقتصادي ببرنامج الامم المتحدة الانمائي وعضو جمعية الاقتصاد السياسي والتشريع والاحصاء انه لابد من دراسة هذه العقود من الناحية التشريعية والمالية والاستثمارية لضمان حق الطرف المصري في حالة طلب فسخ العقد واسترداد الاراضي‏.‏
واضاف انه بعد ثورة الخامس والعشرين من يناير لابد من نظرة شاملة لها جوانب علمية فنية ونحن احوج ما نكون بعد الثورة لان تنهض المجموعة الاقتصادية بداية من اعادة تقييم قوانين الاستثمار مرة اخري والعمل علي تطويرها فهناك اتفاقيات دولية موثقة لحماية الاستثمارات الاجنبية بالاضافة الي حمايتها محليا بحيث تعمل الاستثمارات في بيئة اقتصادية آمنة بعد الثورة لتوفير الاطمئنان اللازم للاستثمار الاجنبي والمحلي برؤوس اموال ضخمة وتقنية عالية ليس فقط في السوق العقاري وإنما في المشروعات الزراعية والصناعية وغيرهما‏.‏
واضاف ان المرحلة القادمة تتطلب ايضا ان تكون الاتفاقيات مؤكدة وموثقة لصالح الوطن فلا ينبغي أن يدار الاقتصاد بالقطعة بل لابد من منظومة كاملة لادارته من خلال رؤية مستقبلية تعتمدها اعلي سلطة في الدولة وتحولها إلي استراتيجية طويلة المدي سواء كان النشاط زراعيا ام صناعيا ان اسكانيا بالاضافة إلي وضع قواعد قانونية ومتابعة الالتزام بها في كل مرحلة لضمان عدم التسقيع او تغيير النشاط‏.‏
التأثير السلبي
بينما قال الدكتور احمد مطر الامين العام للاتحاد العربي للتنمية العقارية ان زيادة النزاعات القانونية في سوق الاراضي والعقارات سيؤثر سلبا علي مستقبل الاستثمار الاجنبي في مصر وخاصة في حالة اللجوء للتحكيم الدولي بالاضافة الي احتمال دفع تعويضات في حالة الاصرار علي فسخ العقد من قبل الحكومة المصرية وهو ما يستدعي الاستعداد الكامل من الناحية القانونية امام التحكيم او قبول التعديلات علي العقود المبرمة‏.‏
وطالب بضرورة الاعلان عن خريطة استثمارية واضحة ومحددة بالمشروعات العقارية الكبري في مصر ليعلن عنها في مزايدات علنية للوصول إلي السعر المناسب وضرورة تفعيل الخيارات الاخري للاستثمار الاجنبي بجانب خيار بيع الاراضي وذلك بالعمل بنظام البناء والتشغيلة او الشراكة الجزئية او الادارة الذاتية او البيع الجزئي او حق الانتفاع‏.‏
واضاف انه لابد من استقرار العلاقات القانونية البيعية حتي يستقر الاقتصاد فالوصول إلي حلول منطقية اولي من اللجوء للتحكيم الدولي حيث ان فسخ العقد يعني ضياع سمعة مصر في مجال الاستثمار واضاف ان عرض الوليد بن طلال المستثمر السعودي والذي حصل علي‏100‏ الف فدان‏.‏ في ارض توشكي افضل من اللجوء للتحكيم حتي لاتقودنا الرغبة في الانتقام الي خسارة سمعة الاستثمار الاجنبي في مصر‏.‏
اراضي توشكي
من جانبه اوضح المستشار رشوان حسن نائب رئيس هيئة قضايا الدولة واستاذ القانون بكليات الحقوق انه لابد من التمييز بين الاراضي التي وزعت ولم يبدأ المستثمر في اجراءات استصلاحها رغم مرور المدة المنصوص عليها في العقد مثل قضية توشكي للوليد بن طلال وبالتالي نستطيع استردادها اتفاقا مع صاحبها او القضاء او التحكيم الدولي ولا ضرر من استردادها ولا عواقب من اللجوء للتحكيم الدولي لان الاخلال من جانب الطرف المستثمر‏.‏
والنوع الثاني من العقود هو الذي لم يخل صاحب العقد بالشروط المنصوص عليها وفي هذه الحالة لن نستطيع اللجوء للتحكيم لعدم وجود مبررات‏.‏
اما الاراضي التي تم بيعها بثمن بخس نستطيع استردادها ويتحمل المشتري الثمن بالقيمة الحقيقة لان اي غبن يزيد عن‏7/1‏ المبيع يعطي الطرف المتضرر الحق في طلب فسخ البيع او تكملة السعر حسب السائد الآن‏.‏
واضاف ان القضايا التي خسرتها مصر امام التحكيم لم يكن اغلبها بشأن الاراضي المنهوبة وانما كانت خاصة بعقود تجارية دولية داخل الطرف المصري بشرط التنفيذ اما بقبول شروط ظالمة اثناء التعاقد او التنفيذ الخاطيء والابتزاز من قبل القائمين والمشروع‏.‏