كلاكيت ثالث مرة ..‏ وقانون إيجار موحد

بقلم لطفي جودة

وقد تحدثت في المرة الأولي عن قانون الإيجار القديم وسلبياته ورأينا مابه من سلبيات لاتفي بغرضه كقانون ولاتصلح لان يكون المستفيد منه طرفا واحدا‏,‏ حيث إنه شرع لتنظيم العلاقة بين طرفين هما المؤجر والمستأجر ورأينا أن من سلبياته الكثير‏,‏ فمنها الثروة العقارية المهدرة‏,‏ حيث لايستطيع المالك في هذا القانون القديم أن يقوم بصيانة العقار المملوك له‏,‏ وذلك لعدم قدرته المادية وانعدام الغرض لديه من تأجير العقار‏,
‏ حيث من الممكن أن يكون بحاجة ماسة للقيمة الإيجارية التي يتقاضاها من العقار وفي ذلك احجاف لحقوقه واهدار كبير للثروة العقارية التي هي أساس وجود الإقليم للدولة واهدار لحق الملكية الخاصة والمحافظة عليها‏,‏ ومن سلبياته أيضا الأجرة وهي مايجب مراعاته لارتباطها بمعايير كثيرة دون النظر لطبقة غني أوفقير‏,‏ فتقدير البعد الاجتماعي فيها والموازنة في تقديرها أمر واجب النظر إليه من حيث العقار والمكان والمساحة وخلافه‏,‏ وإن كلف الأمر العودة للجان تقدير القيمة الايجارية‏,‏ حيث استأسد المستأجر في هذا القانون وأصبح يساوم علي ترك العقار المستأجر بمقابل لم يقم هو نفسه بدفعه طوال مدة إقامته بالشقة المؤجرة‏,‏ وتحدثت بعد ذلك عن الموازنة بين القانون القديم وما سمي بقانون الايجار الجديد‏,‏ والذي قيل إنه أعاد العلاقة للقانون المدني ولعملية العرض والطلب ومتطلبات السوق‏,‏ إلا أنه قد أودي بالعلاقة بين المؤجر والمستأجر إلي الهاوية التي أدت إلي عدم استقرار الأسر المصرية وتشريدها وظهور المشاكل الأسرية متأثرة بذلك‏,‏ واستئساد المالك في هذا القانون إلي حد التحكم في الزيادة وإلا فلا سكن‏,‏ وحينما ناشد الدولة والمسئولين في عمل قانون ايجار موحد خاصة أن لدينا كما ذكرت مسبقا من الامكانات البشرية والقانونية ما يؤهلنا ليس لعمل قانون ايجار موحد فقط لأنه من السهل تشريع غيره كلية يحمل ذات المعني‏,‏ وأنه من الأهمية بمكان لشريحة كبيرة جدا من أفراد الشعب سواء كانوا ملاكا لعقارات في القانون القديم أو مستأجرين لعقارات في القانون الجديد أن يوجد مثل هذا القانون الذي نبتغي من وراء صدوره مراعاة الأبعاد الاجتماعية والأمن الاجتماعي للمواطنين للمحافظة علي حق الملكية الخاصة للفرد التي كفلها الدستور وتفعيل مبدأ المواطنة المستحدثة بالدستور والمحافظة عليها وكذا المحافظة علي الأسر المصرية من التفكك ولضمان استقرار الأوضاع علي الصعيدين مالك العقار ومستأجره‏,‏ ومن الجهة العملية فليس من الصعب‏,‏ حيث تم استحداث الزيادات التي تقررت علي الأماكن غير السكنية وعلي الرغم من سلبياتها إلا أنها قد هدأت من روع الكثيرين‏,‏ وكذا حكم المحكمة الدستورية العليا فيما يخص الامتداد القانوني لعقد الايجار للحد من توريثه وأبديته ولكن مع كل ذلك يجب أن يوضع في الاعتبار وللمرة الثالثة في الحديث ما يلي‏:‏
‏-‏ الثروة العقارية المهدرة‏,‏ حيث لا يستطيع المالك في القانون القديم أن يقوم بصيانة العقار المملوك له‏,‏ وذلك لعدم قدرته المادية وانعدام الغرض لديه من تأجير العقار‏,‏ حيث من الممكن أن يكون بحاجة ماسة للقيمة الايجارية التي يتقاضاها من العقار‏,‏ وفي ذلك احجاف لحقوقه وإهدار كبير للثروة العقارية التي هي أساس وجود الإقليم للدولة وإهدار لحق الملكية الخاصة والمحافظة عليها‏,‏ وإلا من الممكن أن يكون عدم الاعتبار في ذلك مصالح شخصية لطائفة معينة‏,‏ فنناشد الطائفة الأخري والتي تعمل من أجل هذه البلدة وشعبها باغين في ذلك المصلحة العامة للشعب ووجه الله تعالي‏.‏
‏-‏ وأما عن الأجرة في القانون القديم وهي علي الصعيدين قديم وجديد يجب مراعاة ارتباطها بمعايير كثيرة دون النظر لطبقة غني أو فقير‏,‏ فتقدير البعد الاجتماعي فيها والموازنة في تقديرها أمر واجب النظر إليه من حيث العقار والمكان والمساحة وخلافه‏,‏ وإن كلف الأمر العودة للجان تقدير القيمة الايجارية‏,‏ حيث استأسد المستأجر في القانون القديم وأصبح يساوم علي ترك العقار المستأجر بمقابل لم يقم هو نفسه بدفعه طوال مدة إقامته بالشقة المؤجرة‏.‏
‏-‏ خضوع جميع عقود الايجار لقانون واحد يراعي فيها الحد الأدني لمدة الايجار والحد الأقصي والقيمة الايجارية‏,‏ بما يتناسب مع المدة المحددة والعقار ذاته لتفادي المدة البسيطة في العقود الجديدة وارتفاع القيمة الايجارية وعدم استقرار الأسرة في مكان واحد لمدة معينة‏,‏ وإن كلف ذلك نسبة زيادة سنوية أو تقدير للقيمة الايجارية بواسطة ما يسمي باللجان يبني فيها التقدير بمعايير سليمة للطرفين‏.‏
‏-‏ وتحدثت أخيرا عما يسمي بكيفية تحويل السكن إلي إداري للضرورة وبعيدا عن أي نشاط مقلق للراحة أو مخالف للقانون وهو ما أصبح سببا في مشكلة سوف تتفاقم إذا لم تعالج‏,‏ حيث إنه قد تم تحديد المناطق الصناعية في كثير من المدن وللآن لا نستطيع أن نفرق بين المكان الصناعي والإدارة ولا أعني سوي ترخيص العقارات مع عدم الارتباط بنسبة السكن والإداري علي حسب الاحتياج القائم لمالك العقار أو مستأجره لأسباب منها‏:‏
عدم المساس بحق الملكية الذي رسمه الدستور وحق المالك أن يتصرف في ملكه كيف يشاء لأن تغيير الغرض من سكن لإداري لا يضر بأحد خاصة أن مفهوم الإدارة سواء أكانت للشركات أو المصانع تبعد كل البعد عن الصناعة التي تربطها الدولة بأماكن معينة وذلك معمول به إلا أنه ومع الوضع الحالي والخروج من زحام العاصمة إلي أماكن خارجها يجب ترك الأمر لصاحب الشأن في ترخيص مكانه إداريا أو سكنا بإجراءات ترخيص رسمية من الجهات المختصة لاستيفاء الغرض من تصرف المالك في ملكه كحقه الدستوري وعدم عرقلة حركة الإدارة بالنسبة لإدارة الشركات وغيرها من المخصص لهذا الغرض ولا يتعارض ذلك ما ذكرته المحكمة الإدارية العليا إثناء نظر الطعن المقدم من محافظ القاهرة من أن القانون ألزم المواطنين بضرورة الحصول علي ترخيص قبل الشروع في البناء علي الأرض المملوكة لهم‏,‏ ويتم تحديد استخدامها سكنيا أم تجاريا أم صناعيا أم إدايا‏,‏ وذلك تحقيقا للنظام العام وحماية الحقوق العامة للمواطنين وبما يتفق مع الأصول الفنية والمواصفات العامة‏,‏ وحتي لا يفاجأ المواطنون الذين اقاموا في منطقة معينة بتعديل هذه الاشتراطات أو مواصفات المنطقة‏,‏ خاصة إذا كان التعديل من السكني إلي الأغراض الأخري إلا إنني أخص الحديث عن المقرات الإدارية فقط فليست تجارية ولا صناعية وهذا يتفق مع حقوق المواطنين وما كفله الدستور لحق الملكية وكيفية التصرف فيها وعد الحجر علي الملكية الفردية طالما أنها لا يخالف استخدامها النظام العام والآداب وإن كان ذلك أثرا لقانون البناء الموحد أو لبعض مواده والتي لم تطبق إلا في أماكن وأوقات معينة والتي لها الأثر السيئ في بعد الغالبية العامة عن إجراءات الترخيص والخوض وراء المخالفات التي أظهرت بعض مواده مثال المادة‏66‏ و‏67‏ الكثير من الكوارث لمباني قائمة بالفعل ولم ترخص حيث يبطل أي تصرف يصدر علي المباني المخالفة بالتعميم لكلمة تصرف فلنا الله‏.‏
ولا أريد أن أنهي الحديث حتي أكرر لذوي الشأن دراسة عمل قانون ايجار موحد ولا يضر إن أخذ ذلك جزءا من الوقت من ضمن التشريعات السريعة الموجودة علي الساحة التشريعية والقانونية أو دراسة ذلك وعمل مشروع قانون ينشر لإبداء الرأي من الجهات القانونية وكل المحافل المتخصصة في ذلك‏.‏