الإيجار الجديد: مكاسب مادية لأصحاب العقارات.. وإرهاق مالى للمستأجرين

تعتبر العلاقة بين المالك والمستأجر فى النظام الجديد غير مرضية بالنسبة للطرفين، فالمستأجرون يرفضون فكرة إجبارهم على مدة معينة للعقد وزيادة الإيجار، كشرط للموافقة على التجديد، فضلاً عن أنهم يشعرون بعدم الاستقرار لأن مدة العقد صغيرة، وعاجلاً أم آجلاً سوف يتركون الشقة إلى غيرها، بينما الملاك يتهمون المستأجرين بإحداث تلفيات فى الشقة وإهمال صيانتها لأنهم يقيمون فيها لمدة محددة، فيما يرى طرف ثالث- هو خبراء القانون- أن العلاقة بينهما فى حاجة إلى إعادة تقويم من جديد.
قالت نفيسة محمد، التى تستأجر شقة بهذا النظام منذ 13 سنة: «أول مشكلة تواجه المستأجرين هى رفض الملاك تحرير عقود لمدة أكبر من عام واحد، كى يضمنوا زيادة الإيجار الشهرى عاماً بعد الآخر، بنسبة تتجاوز النسبة المقررة فى القانون وهى 10%، وأحيانا تصل الزيادة إلى 100% بسبب الارتفاع المبالغ فيه فى أسعار العقارات، كما يجب دفع تأمين تصل قيمته إلى ضعف قيمة الإيجار مرتين أو 3، بالإضافة إلى دفع شهرين مقدماً».
وأضافت نفيسة: «الاتفاق بين المالك والمستأجر غالباً ما يكون على أن يتحمل المالك الإصلاحات الأساسية مثل تغيير السباكة، ويحصل على قيمة التأمين مقابل إصلاح ما أفسده المستأجر، مثل تكسير الأرضيات، أو فساد بعض اللمبات، وغيرها من الأشياء التى يهمل المستأجر إصلاحها لعلمه أنه لن يحصل على التأمين بعد انتهاء مدة العقد، خاصة مع صغر المدة، فلا يهتم بالشقة أو دهانها، حتى إن الكثير من أصحاب العقود التى لا تزيد مدتها على سنة لا يفرشون كل أثاثهم لأن السنة مدة قصيرة ولا تمنح الفرد الإحساس بالاستقرار النفسى، رغم أن الكثير من الملاك يقومون بتجديد العقد سنوياً بعد زيادة الإيجار ووفق رغبة المالك، لفترة قد تصل إلى 5 سنوات، خاصة أن الملاك يعلمون أن المستأجر يفضل زيادة الإيجار بدلا عن البحث عن شقة جديدة يدفع فيها تأميناً جديداً، وشهرين مقدماً، وهو أمر مكلف فى ظل ارتفاع الإيجارات الشهرية وارتفاع تكاليف الحياة، الأمر الذى يجعل من الصعب على كل مستأجر توفير مبالغ سنوية كبيرة، ومع تكرار العقد عاما بعد الآخر، فإن الشقة تظل على حالها دون أن تحصل على اهتمام من المالك الذى لا يهتم بها خلال فترات التجديد، أو المستأجر الذى ينتظر أن يغادرها كل عام، فيتركها دون رعاية».
ورأت نفيسة أن سبب الخلاف بين المالك والمستأجر هو شكوى المالك من تدهور أحوال الشقة بعد ترك المستأجر لها، رغم أنه المتسبب فى ذلك، لأنه لا يهتم بالمستأجر أو بالشقة، وكل ما يسعى إليه هو الحصول على أكبر ربح، ولو اهتم كل صاحب شقة بحالة المستأجرين، ووفر لهم نوعاً من الاستقرار وكانت العقود تنص على أن فترة الإيجار لا تقل عن 5 سنوات، لاهتم كل مستأجر بالشقة واهتم بدهانها وإصلاح كل ما يفسد فيها، لافتة إلى أن هناك مشكلة كبيرة تواجه المستأجرين، هى أن أغلب الملاك ليسوا أصحاب العقار الأصليين، بمعنى أنهم اشتروا الوحدات التى يؤجرونها من ملاك آخرين دون أن يهتموا بتسجيلها فى الشهر العقارى، وهو الأمر الذى يجعل من الصعب على المستأجرين الجدد استخراج أوراق رسمية بعناوينهم الجديدة، فالبطاقة الشخصية مثلا تحتاج إلى إيصال كهرباء باسم المستأجر أو المالك المدون اسمه فى عقد الإيجار لتغيير محل الإقامة، وهو الأمر الذى يصعب توفيره فى حالة عدم تسجيل الوحدة فى السجل العقارى، مشيرة إلى أن الملاك يرفضون دفع مبلغ التأمين للمستأجر، بحجة وجود إصلاحات بالشقة، والمستأجرون لا يلجأون إلى القضاء لاسترداد مالهم، بسبب طول إجراءات التقاضى.
فى المقابل قالت ولاء عيسى، إحدى الملاك، إن العلاقة المتوترة بين المالك والمستأجر سببها المستأجر نفسه، وأضافت: «القانون يعطى الملاك الحق فى تحرير عقد لمدة عام، وفى المقابل يتحمل المالك إجراء الصيانة الأساسية للشقة، لأن المستأجر يرفض تحمل تكلفة تجديد شبكة المياه الداخلية أو الصرف الصحى، أو الدهان خلال فترة إقامته فى الشقة، والمشكلة الحقيقية التى يواجهها الملاك هى إهمال بعض المستأجرين صيانة الشقة ومحتوياتها، حتى إنهم يرفضون تغيير لمبة «محروقة» كما أنهم لا يهتمون بالنظافة، ويتركون الأبواب والشبابيك على حالتها عند التسليم، وهو ما يجعل الملاك لا يردون مبالغ التأمين لمن يهمل فى الحفاظ على الشقة، فضلا عن إجرائهم تغييرات فى الشقة، مثل تغيير أماكن الأبواب، أو هدم حوائط داخلية وهو ما يضر بحالة العقار».
وأضافت ولاء: «الجهل بالقانون من جانب المستأجر والمالك يسبب مشكلات كثيرة، أولاها أنه لابد من تسجيل عقد الإيجار بين المالك والمستأجر فى الشهر العقارى، وهو أمر لا يستهلك سوى يوم واحد فقط، وتأتى أهمية التسجيل من أنه يحافظ على حقوق الطرفين، بالإضافة إلى الالتزام بشروط العقد، ومنها إخلاء الشقة بعد انتهاء فترة الإيجار، خاصة أنه فى حالة عدم تسجيل العقد والالتزام بتسجيل المدة الزمنية المتفق عليها، مع تحديد تاريخ التأجير وتاريخ الخروج من الشقة، يرفض البعض الخروج من الشقة بعد انتهاء عقده، وهو ما يدفع المالك إلى إقامة دعوى ضده قد لا يفصل فيها إلا بعد مرور عام كامل».
وتابعت: من المشاكل القانونية الأخرى بين المالك والمستأجر استخدام كلمات غير مناسبة منها كلمة «المشاهرة»، التى كانت تعنى فى العقود القديمة أنها مؤجرة طول الحياة، لكنها تعنى فى القانون الجديد الإيجار لمدة شهر واحد فقط، لافتة إلى وجود بعض الأمور التى يجب أن ينص عليها العقد حتى لا تحدث خلافات بينهما، منها اشتراك المستأجرين فى دفع فاتورة كهرباء السلالم، وتكاليف الصيانة الناتجة عن إهمال المستأجر نفسه، وليس بسبب عيوب فى المبنى أو فى الشقة.
وفيما يتعلق برأى القانون فى العلاقة بين الطرفين، قال محمد إبراهيم غزلان، المحاسب القانونى وخبير العقارات، إن العلاقة تتحكم فيها القوانين وآخرها القانون 4 لعام 1996، الذى نظم العلاقة بينهما، لكنه فى الوقت نفسه رد الإهانة إلى المستأجر الذى ظل فترة طويلة يستغل المالك بسبب قانون الإيجار القديم الصادر عام 1977، الأمر الذى يوجب على الطرفين الاتفاق على شروط تحفظ حقهما فى عقد الإيجار.
وأضاف غزلان: على المالك عند عرض شقته للإيجار اتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية ممتلكاته، كى يكون الحفاظ على الوحدة السكنية أمراً واجباً على الطرفين، منها وضع بنود محددة فى العقد مثل «رد العين المؤجرة بنفس حالتها قبل التأجير»، أو «المستأجر ملتزم بالإصلاح أو التعويض عما يصيب الوحدة من تلفيات»، أو «المالك ملزم بعمل الإصلاحات التى لا تنشأ بسبب المستأجر، ومنها ترميم العقار»، وفى حالة عدم ورود تلك الجمل فى العقد فإن المشاكل تظهر، خاصة أنه ليس من حق المالك طرد المستأجر، حتى إذا شاهده يتلف الوحدة عمدا، لأن القانون نص على تأجير الوحدة السكنية دون أى شروط، أو التزام سواء من المالك أو المستأجر، ولم يضع حداً أدنى لفترة الإيجار.
وتابع غزلان: «عند لجوء المالك أو المستأجر إلى القضاء فإنه يتوجب تقديم شكوى إلى النيابة، التى تحيلها بدورها إلى القضاء المدنى، ولا يتم الفصل فى الدعوى إلا بعد اللجوء إلى خبير عقارى يضع تقريراً عن الوحدة وحالتها، وقد يستغرق هذا الأمر عاماً أو أكثر».
وشدد على ضرورة إعادة تقويم العلاقة بين المالك والمستأجر مرة ثانية وبطريقة تحافظ على الطرفين، مبرراً مطلبه بأنه فى ظل استغلال الملاك الذين تسببوا فى زيادة أسعار الإيجار وتعنتهم ضد المستأجرين بفرض سنوات محددة، حرمت المستأجرين من الشعور بالاستقرار العائلى وبات المستأجرون لا يحافظون على العقارات التى يسكنونها، بل يعمدون فى بعض الأحيان إلى تدميرها، لافتا إلى ضرورة وضع حد أدنى للإيجار لأنه فى ظل القانون الحالى لا توجد مدة محددة للإيجار كحد أدنى، مادام القانون حافظ على حق المالك فى ازدياد قيمة الإيجار سنويا بمقدار 10%، بالإضافة إلى إيجاد حل حقيقى لكلمة «المشاهرة»، التى تسببت مؤخرا فى الكثير من المشكلات بين الملاك والمستأجرين، بعد أن تنبه الملاك مؤخرا إلى تغيير معناها فى تعديلات القانون عام 1996، حيث كان المقصود بها قبل عام 1996 أن الوحدة السكنية مؤجرة مدى الحياة مادام صاحبها ملتزماً بدفع الإيجار، لكنها بعد التعديل أصبحت تعنى الإيجار لمدة شهر واحد، أو الشهر الذى يرتضيه المالك، وهو ما جعل الكثيرين من الملاك يستغلون عدم معرفة المستأجرين به، ويقيمون دعاوى قضائية ضدهم لاسترداد الوحدات مرة أخرى، رغم حصولهم على مبالغ مالية كبيرة مقابل تأجيرها مدى الحياة.