على طريق الاصلاح : خلل إيجارات المساكن وعجز الموازنة

يعانى الاقتصاد المصرى من كثير من التشوهات والاختلالات منذ اكثر من ثلث قرن‮. ‬وعندما‮ ‬يتفاقم الوضع الاقتصادى تجرى بعض الاصلاحات كما حدث فى الاصلاح الاقتصادى والهيكلى فى عام‮ 1991‮ .‬وبعد تحسن الاحوال لفترة وجيزة تعود‮ «‬ريمة لعادتها القديمة‮» ‬وذلك لعدم الاستمرار فى اصلاح مسار الاقتصاد،‮ ‬فى ظل الظروف المتغيرة والمتجددة‮. ‬والاصلاح فى جانب رئيسى منه‮ ‬يعنى القضاء على هذه التشوهات والاختلالات الاقتصادية وهى عديدة منها‮:
‬الخلل بين الانتاج والاستهلاك،‮ ‬وزيادة الواردات على الصادرات،‮ ‬وعجز الادخار عن تغطية الاستثمارات المطلوبة‮. ‬وقصور فرص التوظف عن عرض العمل ومن ثم ارتفاع معدل البطالة،‮ ‬ووجود فائض فى بعض المهن والتخصصات وعجز شديد فى‮ ‬غيرها،‮ ‬وانخفاض الانتاجية عن المستويات العالمية،‮ ‬مما‮ ‬يتسبب فى الارتفاع النسبى لاسعار السلع والخدمات عن نظيرها الاجنبى،‮ ‬ومن ثم تراجع درجة تنافسية الاقتصاد المصرى وغيرها مثل عجز الموازنة العامة والعجز المزمن فى ميزان المدفوعات واحد الاختلالات والتشوهات التى نعرض لها فى هذا المقال‮..
‬هى قضية الاسكان وايجارات المساكن ومدى توافرها‮. ‬ان السكن من الحاجات الاساسية للناس،‮ ‬التى‮ ‬يجب ان تعنى بها الحكومات والدول،‮ ‬وتعمل على تلبيتها قدر الاستطاعة،‮ ‬وإزالة ما‮ ‬يعوق توافرها،‮ ‬واتاحتها لفئات الدخل المختلفة،‮ ‬ومظاهر الخلل فى القضية السكنية عديدة منها‮: ‬وجود مساكن تبحث عن سكان‮ »‬اى شقق خالية ومغلقة‮« ‬وفى نفس الوقت‮ ‬يبحث سكان عن شقق للايجار،‮ ‬كما توجد ايجارات شديدة الانخفاض لوحدات سكنية فاخرة فى مناطق راقية فى الوقت الذى ترتفع فيه ايجارات شقق ضيقة فى مناطق عشوائية متدهورة‮. ‬وفى كثير من الحالات‮ ‬يدفع شاغل شقة فسيحة تربو مساحتها على‮ ‬200‮ ‬م ايجارا لا‮ ‬يصل الى عشرة جنيهات فى الوقت الذى تبيت فيه سيارته فى جراج او فى الشارع بأجرة قد تصل الى‮ ‬200‮ ‬جنيه فى الشهر‮.‬
وقد ظلت ايجارات المساكن القديمة مثبتة الاجرة لما‮ ‬يزيد على ستين سنة بعد خفضها فى الخمسينيات من القرن الماضى،‮ ‬فى الوقت الذى زادت فيه اسعار جميع السلع والخدمات بنسبة عالية مما اوجد خللا جسيما بين الايجارات والاسعار الاخرى‮. ‬وعلى سبيل المثال كان‮ ‬ايجار شقة متوسطة‮ (‬إيجارها‮ ‬5‮ ‬جنيهات شهريا‮) ‬يشترى عشرة كيلو جرامات من اللحم،‮ ‬كان سعر كيلو اللحم فى اوائل الستينيات‮ ‬يقل عن‮ ‬50‮ ‬قرشا‮. ‬أما هذا الايجار فلا‮ ‬يستطيع ان‮ ‬يشترى سوى مائة جرام من اللحم على افتراض ان متوسط ثمنه‮ ‬60‮ ‬جنيها للكيلو جرام،‮ ‬ومن مظاهر الخلل ايضا ان ساكن شقة ببضعة جنيهات‮ ‬يستطيع ان‮ ‬يؤجرها من الباطن ببضعة آلاف من الجنيهات فى حين لا‮ ‬يحصل مالكها الا على الفتات‮. ‬اى ان المستأجر‮ ‬يستطيع ان‮ ‬يتاجر بمال المالك الذى هو اولى ان‮ ‬يستفيد منه‮.‬
‮
‬الآثار المترتبة على الخلل‮:‬
يترتب على الاوضاع السابق ذكرها اثار اقتصادية واجتماعية وسياسية خطيرة اهمها‮:‬
1‮ ‬- تدهور حالة الثروة العقارية،‮ ‬ان انخفاض ايجارات المساكن القديمة مع عدم إلزام شاغليها بصيانتها،‮ ‬ادى الى تدهور المبانى والثروة العقارية،‮ ‬وليس مستغربا ان نسمع كل‮ ‬يوم عن انهيار مبنى او اكثر نتيجة لذلك ناهيك عن تشوه المسكن وتهديد الحالة الصحية بالاوبئة والامراض‮.‬
2‮ ‬- اختفاء المساكن المعروضة للايجار‮. ‬فى الخمسينيات والستينيات من القرن الماضى كان المستأجرون‮ ‬يفضلون الانتقال الى شقق اخرى بدلا من دهان شققهم،‮ ‬وذلك فى محاولة ملاك هذه الشقق جذب شاغلين لها،‮ ‬وعندما ثبتت الايجارات بل تخفيضها بالتدخل‮ ‬غير الرشيد من الدولة،‮ ‬أحجم المستثمرون عن بناء مساكن للايجار،‮ ‬وعرضوا بناياتهم للتمليك فقط‮. ‬ومن ثم اختفت‮ »‬يافطة للايجار‮« . ‬وفى هذا ضرر اجتماعى كبير على اصحاب الدخول المحدودة،‮ ‬الذين استهدفت الحكومة رعايتهم بتثبيت الايجارات‮.‬
3‮ ‬- الظلم وعدم العدالة بين المالك والمستأجر،‮ ‬اذ زاد دخل المستأجرين زيادة كبيرة عبر نصف القرن الماضى ولم‮ ‬يزد دخل اصحاب المساكن مما ادى الى تدهور احوالهم المعيشية خاصة الارامل وكبار السن الذين‮ ‬يتعيشون على هذه الايجارات،‮ ‬وسقطت هذه العائلات تحت خط الفقر،‮ ‬بجميع مستوياته المطلقة والنسبية‮.‬
4‮ ‬- الضغوط التضخمية،‮ ‬يعانى الاقتصاد المصرى من وجود ضغوط تضخمية من مصادر عدة من بينها انخفاض ايجارات المساكن القديمة وتثبيتها،‮ ‬ذلك انه من المتعارف عليه دوليا ان المسكن‮ ‬يستحوذ على نحو‮ ‬20٪‮ ‬من دخل الاسرة‮. ‬ونظرا لانخفاض هذه النسبة الى اقل من واحد فى الالف بالنسبة لكثير من شاغلى المساكن القديمة فإن الفرق‮ ‬يذهب لاستهلاك سلع وخدمات اخرى وهذا من اسباب زيادة اسعار الخضراوات والفاكهة وارتفاع استهلاك الطاقة نظرا لاستخدام التكييف والادوات الكهربائية الاخرى التى لم‮ ‬يكن لها وجود من هذه المساكن فى الماضى‮.‬
5‮ ‬ - المساكن المغلقة،‮ ‬نظرا لانخفاض الايجارات بشدة احتفظ بها المستأجرون مع سداد الايجار بالرغم من عدم استخدامهم لها وعدم الحاجة الىها اصلا وذلك فى الوقت الذى‮ ‬يحتاج اصحابها وغيرهم الى هذه المساكن‮. ‬وفى هذا تعطيل لموارد الدولة وسوء استخدامها‮.‬
6‮ ‬ - تزايد المشاحنات وتضخم عدد القضايا،‮ ‬ادى تثبيت الايجارات مع توريث العقود لجيلين الى تزايد التشاحن بين افراد الاسرة الواحدة بل ان بعض الابناء طردوا آباءهم وامهاتهم من الشقق القديمة الفاخرة كى‮ ‬ينفردوا باستخدامهم وفى هذا افساد اجتماعى كبير وعدم بر بالوالدين،‮ ‬وتدنى القيم الحميدة فى المجتمع‮. ‬واسهمت الخلافات فى تضخم عدد القضايا وتكدست بالمحاكم وكان الله فى عون رجال القضاء‮. ‬ومن الممكن تخفيف هذا العبء بازالة اسباب التقاضى،‮ ‬وتحقيق العدالة الاجتماعية بين المستأجر والمالك عن طريق تصفية المشكلات بالقرارات الاقتصادية المتوازنة‮.‬
‮‬ نريد حلا.
تستطيع مصر بامكاناتها المستغلة والمعطلة ان توجد حلا طويل الأجل وجذريا لمعضلة الاسكان،‮ ‬لقد اتخذت الحكومة اجراءات فى الماضى نحو ذلك منها السماح بايجارات محدودة المدة بغير تدخل فى تحديد قيمة الايجارات وقصر توريث عقود الايجار على جيلين تاليين للمستأجر الاصلى،‮ ‬الا ان هذه الاجراءات‮ ‬غير كافية،‮ ‬وقليلة التأثير فى حل قضية الاسكان‮.‬
ولست ادرى لماذا لم تقتحم الدولة هذا الميدان مثلما فعلت فى قضية ايجار الاراضى الزراعية التى حددتها من خمس سنوات من صدور القانون‮. ‬وازعم ان تحرير ايجارات المساكن وبعد فترة انتقالية معقولة،‮ ‬اكثر‮ ‬يسرا ونفعا بالمقارنة لايجارات الاراضى الزراعية وذلك لأن نسبة لا بأس بها من اصحاب هذه المساكن مالكون وفى نفس الوقت شاغلون لهذه المساكن‮. ‬ومن ثم بقدر ما‮ ‬يتضررون فإنهم سوف‮ ‬يستفيدون من الاصلاح ومن ثم اتوقع ان‮ ‬يكون هناك اعتراض مثل الذى حدث فى
حالة ايجارات الاراضى الزراعية‮.‬
ان الاصلاح السليم من الخصائص التى‮ ‬يجب ان‮ ‬يتصف بها هى‮ »‬التدرج‮«. ‬وكذلك‮ ‬يوصى بأن‮ ‬يكون اصلاح أوضاع السكن وحل مشكلته بالتدرج المتسارع خلال سبع سنوات‮ ‬يتم بعدها تحرير ايجارات المساكن القديمة،‮ ‬وينظم سوق الاسكان قانون العرض والطلب الذى ليس كمثله فاعلية فى حل هذه المشكلة‮. ‬والاجراءات المقترحة اساسا هى ما‮ ‬يلى‮:‬
ا - اصدار تشريع‮ ‬يحدد الحد الادنى لايجارات المساكن بمبلغ‮ ‬400‮ ‬جنيه شهريا،‮ ‬وهذا المبلغ‮ ‬هو ايجار ادنى انواع الشقق فى المناطق العشوائية المتدهورة‮. ‬فما اجدر من ان‮ ‬يكون كذلك بالزمالك او جاردن سيتى او المعادى او مصر الجديدة او‮ ‬غيرها،‮ ‬وهذا الاقتراح فى حدود امكانات الغالبية العظمى للشاغلين لهذه المساكن وربما‮ ‬يؤدى الى ارتفاع الايجارات وبعض الاثمان الأخرى،‮ ‬الا انه سيكون وقتيا وقد حدث فى دول اخرى الخليج على سبيل المثال ان ارتفعت ايجارات المساكن الى اربعة اضعاف فى اعقاب زيادة اسعار البترول،‮ ‬الا انه انخفضت بعد ذلك الى النصف تقريبا وهذا ما‮ ‬يتوقع ان‮ ‬يحدث فى ظل سيادة قانون العرض والطلب‮.‬
ب - عدم التثبيت الدائم للايجار بعد هذه الزيادة،‮ ‬والنظم المتبعة فى العالم هى زيادة بنسبة التضخم‮ ‬10٪‮ ‬سنويا او تثبيت الايجار لمدة خمس سنوات ثم‮ ‬يُرفع بعدها الى ايجار المثل‮. ‬ويفضل النظام الاول نظرا لتدرجه‮.‬
ج - وحتى‮ ‬يكون الاصلاح محققا للمكاسب للجميع،‮ ‬اى‮ ‬يتم تخصيص نصف الزيادة كايراد للموازنة العامة للدولة خلال السنوات السبع،‮ ‬والنصف الآخر‮ ‬يذهب لاصحاب المساكن‮. ‬وهذا الايراد‮ ‬يخفض عجز الموازنة بمقدار لا‮ ‬يقل عن‮ ‬20‮ ‬مليار جنيه سنويا اى‮ ‬يخفض عجز الموازنة الحالى بنسبة حوالى‮ ‬10٪‮ ‬خلال المرحلة الانتقالية،‮ ‬ونحن فى أشد الحاجة الى ذلك‮.‬