الأهرام تفتح ملف قوانين الإسكان والإيجارات

تحقيق‏-‏ أحمد مسعود‏:‏ منذ قامت ثورة الخامس والعشرين من يناير‏,‏ وأصوات المظلومين والمقهورين لا تنقطع‏,‏ بحثا عن حقوقهم المسلوبة‏,‏ وآمالهم التي ضيعها النظام السابق لسنوات طوال‏.‏ من هؤلاء أصحاب العقارات القديمة الذين بحت أصواتهم علي مدي السنوات السابقة طلبا لتغيير قانون الإيجارات القديمة الذي أسهم في إفقارهم, بل وإذلالهم, ومنعهم من التصرف في أملاكهم.
وتساءل أصحاب العقارات القديمة: هل تنطبق قوانين الإيجارات القديمة مع حقوق الإنسان بمنع المالك من الانتفاع بملكه؟ وهل يحتاج أثرياء يمتلكون عمارات لشقق بالايجار, فيصرون علي سكناها, وحرمان أصحابها من الاستفادة منها؟!
في هذا التحقيق إجابة عن أسئلة كثيرة, يبحث عنها ملاك العقارات القديمة.
المهندس صلاح حسب الله, وزير الإسكان الأسبق, لا يعترف بوجود أزمة إسكان عندنا, ولكن يلخص المشكلة في القوانين التي أفسدت العلاقة الطبيعية بين المالك والمستأجر, وهو صاحب القانون الشهير الذي لم تطبق المرحلة الثالثة منه حتي الآن ويري أن تنفيذها سيحل مشاكلنا في شتي المجالات وسيدفع بالقطاع الخاص لدخول مضمار السباق من أجل البناء والتعمير, ويقول إن تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر سيحل أزمة الإسكان في البلاد من خلال ثلاث مراحل لهذا القانون, المرحلة الأولي الخاصة بالشقق الجديدة والأخري المغلقة والمرحلة الثانية تتضمن الوحدات التجارية والمرحلة الثالثة الخاصة بزيادة ايجارات الشقق القديمة لمدة خمس سنوات, ثم تركها حرة لتقدير كل من المالك والمستأجر, لأن هذا الأمر مخالف لنص الآية القرآنية( ولا تبخسوا الناس أشياءهم ولا تعثوا في الأرض مفسدين).
وقال إن القانون الذي طرحه فيه حياة المصريين ولا أحد يدرك قيمته وعندما ينتهون من المرحلة الثالثة منه سوف تفتح السوق لحرية العرض والطلب في المساكن, وسيبدأ القطاع الخاص الاستثمار في قطاع التشييد والبناء بكل قوته, وبالتالي تعود العلاقة الطبيعية بين المالك والمستأجر مرة أخري ونحن نعاني من أزمة قوانين وتعاملات, وكيف يقال إن ملايين الشقق مغلقة لو طبقوا المرحلة الثالثة, لن تكون هناك أزمة, فالمرحلة الأولي التي طبقت منه فتحت ما بين50 إلي60 ألف شقة منها والمرحلة الثانية التجارية فتحت مثلها, ولو طبقنا المرحلة المتبقية من القانون سوف تفتح تدريجيا كل هذه الملايين من الشقق, وبالتالي سوف تنخفض الايجارات, لأنك ستجد معروضا كثيرا أمامك بدل الشقة الواحدة.
الدكتور ميلاد حنا الخبير الإسكاني يري أن حل الأزمة الراهنة يكمن في رفع الايجارات المجمدة للوحدات المستخدمة في السكن وهو مطلب شعبي تأخر كثيرا ودعم الدولة للايجارات المرتفعة علي المساكن الجديدة لتتناسب مع دخول الفئات الفقيرة وصيانة المباني عن طريق الملاك القدامي وزيادة الضريبة العقارية التي يجب أن يتحملها الساكن بحيث تكون متدرجة, ولكن الواقع أن الملاك هم من يتحملون كل شئ, بينما المستأجر لا يشغل باله بأي شيء مادام يسدد ملاليم, والمالك لا يستطيع أن يحركه من مكانه, فالظلم كله واقع علي أصحاب العقارات فقط بل وزيادة المبالغة في إذلالهم وقهرهم وإفقارهم لقرون طويلة وكان من المفترض أن تقوم الدولة بوضع سياسات تدعم وتحفز القطاعين العام والخاص كما في دول أوروبا لايجاد التوازن الذي يشجع الاستثمار في مجال إسكان الفقراء ثم تدعمه الدولة مثل رغيف العيش فيوازن الاندفاع الملحوظ لإنشاء مساكن الأثرياء ففي غياب مثل هذا النوع من التخطيط التأثيري وهو شروع له فاعلية
في كل الدول الرأسمالية في أوروبا وأمريكا وإلاتحول إلي حالة من التسيب المخل بالأمن الاجتماعي وذكر أنه تم خلال الربع الأخير اتسعت الفجوة الاقتصادية وكان لذلك أثره علي أوضاع السكن, فلدي الأسر الثرية أكثر من وحدة سكنية, أما الفقراء فقد انقسموا إلي جماعتين: الأولي متوسطة الحال تعيش في مساكن بايجارات مجمدة هزيلة, والثانية لم يكن أمامها من سبيل سوي العشوائيات التي طوقت محافظة القاهرة.
ويقول إن فئة المنتفعين من المضاربة علي ارتفاع أسعار الأرض كونوا ثروات هائلة وتحول بعضهم من سماسرة بيع أراض إلي مستثمرين عقاريين ولا يوجد لدينا تشريع واضح وحازم لضرائب زيادة الثروة كما في أغني الدول الرأسمالية ولفت د.ميلاد حنا إلي أن تكلفة البناء ازدادت نحو50 مرة للإسكان الشعبي ومشاريع الشباب وكان أحد أسباب ارتفاع تكلفة الإنشاء بخلاف زيادة أسعار مواد البناء العمالة, كما ارتفع وتضخم هامش الربح للمقاولين من نحو5% في الستينيات إلي25% في التسعينيات, فاختلت اقتصاديات الإسكان لافتا إلي أن تكلفة المسكن ارتفعت من50 إلي70 ضعفا والأجور ارتفعت من5 إلي10 مرات, وهذا هو عصب المشكلة كما يراها ميلاد حنا, وقال إن قطاع المقاولات في مجمله كان قطاعا عاما ملكا للدولة وتديره بقبضة قوية وزارة الإسكان كما تدير شركات مواد البناء وإذ بالاتجاه إلي الخصخصة يؤدي إلي ظهور شركات قوية وثرية ملك القطاع الخاص وبدلا من أن تتنافس لمصلحة المستهلك إذ بمعظمها يتحول إلي قطاع الاستثمار العقاري ثم هجروا الإسكان الشعبي واتجهوا لإنشاء مشاريع الإسكان فوق الفاخر, وقد تصور البعض أن الاقتصاد الحر يعني ترك الحبل علي الغارب.
ويقول الكاتب الاقتصادي عصام رفعت إن للايجارات القديمة قصة طويلة وراء نفق الظلم لا يريد أحد أن يقترب منه, فقد فعلتها الثورة في مراحلها الأولي وانحيازها تجاه الطبقة الفقيرة ومحدودي الدخل وهذا أمر مهم ولا غبار عليه وأصدرت قوانين تخفيض ايجارات المساكن وتجمدت الأمور عند هذه الحدود دون أدني مراعاة لعوامل التضخم أو ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء وأجور العمال, و مدي ردود الفعل وإحجام المستثمرين عن البناء لانخفاض العائد من هذا الاستثمار الذي أصبح خاسرا بعدما كان أحد الأساليب التقليدية للاستثمار وتدخلت الدولة وكلما تدخلت في قوانين الإسكان ازدادت الأزمة استحكاما وفي هذه المرة عقب نكسة1967 لتوسيع قاعدة المعروض من الوحدات السكنية وابتدعت أسلوب التمليك الذي تحول الآن إلي سوط رهيب يلهب ظهر كل من يفكر في الحصول علي وحدة سكنية وراجعوا أسعار بيع الشقق المنشورة في الصحف, كما ابتدعت أسلوب البناء ثم التوزيع بمعرفتها وبالتقسيط وهو أمر جعل الفساد والمحسوبية من سمات عملية التوزيع, حيث حصل عليها من حصل, وتربح منها من تربح, انقلب الحال وتحول ملاك العمارات من مستثمرين يحصلون علي عائد لاستثماراتهم إلي مجرد وقف لا يسمن ولا يغني من جوع. لقد أدي تثبيت القيمة الايجارية وامتداد العقد امتدادا تلقائيا إلي خلل في سوق الإسكان وتناقضات كبيرة لا تتفق والعدالة الاجتماعية, ولقد مرت التشريعات المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر بعدة مراحل, نظمها أولا القانون المدني وعرفت الايجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم, ثم جاءت مجموعة من الأوامر العسكرية التي صدرت أثناء الحربين العالميتين الأولي والثانية منعت الملاك من زيادة أجر الأماكن إلا في حدود ضئيلة وقررت امتداد العقود الايجارية لضمان منع طرد المستأجرين في ظروف حرب عالمية وتلك كانت فترات استثنائية, ولكنها اعتبرت أساس قوانين الإسكان التي أصدرتها الثورة وترتبت علي تلك القوانين نتائج غاية في السوء علي سوق الإسكان والعلاقة بين المالك والمستأجر من خروج الاستثمار الخاص من سوق الإسكان للايجار إلي الاندفاع في التمليك ممايعجز عنه الكثير من فئات المجتمع وبرغم صدور قانون التمويل العقاري إلا أنه يواجه العديد من المشكلات العملية التي تحول دون نفاذه, وبالتالي اختفي الايجار وساد التمليك.
وقد يتساءل البعض وما هو الحل؟ لقد أوضحت دراسات العديد من دول العالم( النمسا فنلندا انجلترا التشيك المكسيك شيلي فنزويلا كندا) أنه قد يكون من المستحيل تحرير العلاقة دفعة واحدة بعد طول تجميدها, والحل هو التدرج في تحرير هذه العلاقة علي مراحل وتقسيم الوحدات السكنية إلي شرائح حسب تواريخ انشائها, والتدرج في زيادة الأجرة زيادة محسوبة تزيل التفاوت والظلم الشديد الحالي في قيمة الايجارات, فلا يعقل أن تكون القيمة الايجارية لشقق في جاردن سيتي والزمالك أرقي مناطق القاهرة تبلغ7 جنيهات شهريا, بينما فاتورة المياه120 جنيها والكهرباء300 جنيه أو رسوم النظافة التي يتم تحصيلها مع فاتورة الكهرباء أعلي من ذلك وآراء الخبراء عن هذا الموضوع هو تقسيم المباني حسب سنوات الإنشاء, وهكذا حتي يعود التوازن والحقوق المسلوبة, إلي أصحابها, فلا يعقل أن يستمر وضع تفويض الملاك أمرهم إلي الله ويتركوا أملاكهم العقارية تتوارثها أجيال دون زيادة مليم واحد, إنه وضع يشبه المصادرة, فمن يضع الجرس في رقبة القط حتي تنتهي تلك المأساة ويضع حدا للظلم,.
وقد تقدمت جمعية المضارين من قانون الايجارات القديمة بمشروع جديد للدكتور عصام شرف رئيس مجلس الوزراء ويقول المهندس أشرف السكري رئيس الجمعية: أنشئت الجمعية بسبب الظلم الواقع علي ملاك العقارات القديمة منذ أوائل أربعينيات القرن الماضي, وأصبحت قوانين متضاربة تحكم العلاقات الايجارية لشقق ووحدات المبني الواحد, مما أوجد انتهاكا صارخا لمبدأ المساواة والعدالة الاجتماعية في تطبيق قواعد العلاقات الايجارية بتطبيق قواعد قانونية متناقضة علي نفس العقارات وتعرض خلالها جميع ملاك العقارات لإجراءات وقيود دمرت حقوق ملكيتهم بالتخفيضات المتتالية والقيود الايجارية لعقاراتهم بقوانين استثنائية وتعطيل قواعد الايجار العادلة بالقانون المدني وطبقت التشريعات الاستثنائية علي كل العقارات المبنية, ومن أخطاء تجميد ايجارات العقارات حدوث تناقض خطير مع القواعد الاقتصادية التي تتطور فيها أسعار المنتجات والخدمات والأجور مستويات المعيشة إن قام المشروع بتجميد أجرة العقارات طويلة, في حين زادت الأسعار والأجور لكل السلع والاحتياجات والخدمات وبصدور قانون الايجار الجديد تمادي المشرع بالتفرقة في ايجارات العقارات التي انتهت عقود ايجاراتها أو التي لم يتم تأجيرها منذ بنائها حيث انتهج سياسة جديدة تؤكد تحرير العلاقات الإيجارية وترك الإيجارات تخضع للقانون المدني, واقتصرت علي العقود الجديدة فقط حتي للأماكن التي كانت خاضعة لقوانين التسعير السابقة, ومن مخاطر التجميد أن العقارات تحتاج إلي صيانة دورية وترميم, ولعدم توافر عائد عادل لمالكها لا تتم صيانتها, وورث أبناؤه ميراثا مكبلا بالمظالم, كما أن تجميد أسعار الايجارات لا يواكب الزيادة في أسعار مواد البناء المستخدمة في الترميم والصيانة والزيادات في أجور المواطنين ومنهم المستأجرون.
ويضيف المهندس أشرف الشكري أنه نتج عنها الاضرار بالثروة العقارية المهددة بالانهيار لمئات الآلاف من العقارات وتعرتض أرواح الآلاف والممتلكات للخطر وبجانب غلق المستأجر للشقة عشرات السنوات عدم حاجته الفعلية لسكناها, فلم يتركها لمالكها لتدني الأجرة, فتسبب ذلك في وجود8 ملايين شقة مغلقة وخالية طبقا لتقرير الجهاز المركزي للتعبئة والاحصاء عام2006, وغلاء الايجارات وشقق التمليك بأرقام فلكية, وتسبب في شيوع جريمة ابتزاز المستأجرين لملاك العقارات بطلب خلو الرجل مقابل ترك الشقة وزيادة الصراعات والقضايا ومخالفة حقوق الله في المواريث بمنع ورثة المالك من حقوقهم المشروعةفي سكني عقاراتهم الموروثة وفي اغتصاب حقهم في ايجار المثل العادل أو تداول وبيع ملكهم بتوريث ابن المستأجر للشقة دون ايجار عادل مما سبب شللا لرأس مال الثروة العقارية التي قدرها البنك الدولي عام1997 بمائتين وأربعين مليار دولار, وتقدر الآن بأكثر من خمسمائة مليار دولار, وعدم ادماجها في رأس مال الاستثمار المصري كثروة قومية تعود خيراتها علي الاقتصاد والتنمية أو إدخالها في منظومة الضرائب العقارية بالإعفاء لمستأجريها لعشرات السنوات حتي انتهاء القيود الجائرة بمخالفة الشرائع الإسلامية والكنسية وشيوع شهادة الزور للإبقاء علي غصب الملكية بالباطل وترسيخ الظلم والفساد واستعباد الملاك بتسخيرهم وتسخير حقوقهم لدعم طائفة أخري بعقود ايجار ظالمة.
ويوضح القانون المدني أن عقود الإيجار من عقود المعاوضة طبقا للشريعة الإسلامية, وقد صدرت فتاوي العلماء التي تقطع بتحريم تدخل ولي الأمر في عقد الإيجار الذي يجب أن يستند إلي التراضي بين طرفي العلاقة فتوي الدكتور محمد سيد طنطاوي مفتي جمهورية مصر السابق وشيخ الأزهر السابق رحمه الله ومن أحكام الشريعة الإسلامية الثابتة التي لا تقبل التأويل أوالتحريف بالنسبة لعقد الايجار أن يكون محدد المدة والمنفعة والقيمة, وأن يكون مبنيا علي التراضي التام بين الطرفين أو بحكم قضائي في حالة الاختلاف وأنه متي انتهت مدته فللطرفين كامل الحرية في تجديده أو عدم تجديده, والفتوي الشرعية لدار الإفتاء للمفتي الأسبق الدكتور نصر فريد محمد واصل أن عقد الايجار في الشريعة الإسلامية لابد أن يكون محدد المدة والقيمة والمنفعة, فإذا خلا من ذلك كان عقدا غير صحيح شرعا وعقد الإيجار المؤبد الذي يمتد تلقائيا رغما عن إرادة المؤجر يعد عقدا باطلا لعدم توافر الرضا من أحد الطرفين,وكل عقد يداخله الغش والإكراه يكون عقدا غير صحيح شرعا ولا يجوز لولي الأمر أن يتدخل في عقد الايجار مقررا امتداده وتأبيده لأن هذا مخالف لأحكام الشريعة الإسلامية ولإجماع الفقهاء.
إلي هنا انتهي التحقيق, ولكن هذه المشكلة وأصحابها مازالوا يبحثون عن حل؟!