«التقييم العقارى» على صفيح ساخن بين متطلبات الخبراء وتقاعس الحكومة

يناشد المهندس زكريا الجوهرى رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، الحكومة الحالية بالالتفات إلى مقترح تقدمت به الجمعية ليكون قانونا للتقييم العقارى يحافظ على المهنة ومعايير العمل بها، خاصة فى ظل الاحتياج الشديد لزيادة عدد المقيمين لاحتياج السوق لهم خاصة مع بدء تطبيق قانون الضريبة العقارية، بعيدا عن الاعتماد على موظفى وزارة المالية.
جاءت قواعد وآداب مزاولة المهنة فى الفصل الأول تتلخص فى المادة الرابعة فى تبعية الخبير للجمعية وهيئة الرقابة المالية، وكل مخالفة تمس المهنة أو تقاليدها أو واجباتها الأساسية تعرض مرتكبها للمساءلة التأديبية طبقاً للقانون، والمادة الخامسة يحظر تماماً مزاولة مهنة التقييم العقارى وتقييم الآلات والمعدات والبضائع إلا بتصريح من الجمعية والهيئة ولا يسمح لغير المصريين بمزاولة المهنة إلا بتصريح من الجمعية تحدد فيه مدة مزاولته وتجريم كل من يزاول المهنة بدون الحصول على الترخيص «حسب مواد القانون العام بانتحال الصفة».
وفى المادة السابعة أن يسعى الخبير إلى الارتقاء بمستوى تقييمه، فى المادة الثامنة أن يعمل بالأسلوب العلمى المتعارف عليه مهنياً وبإتقان وعناية كاملين وعليه أن يكون مستقلاً فى قراراته لا تلزمه إلا الاعتبارات العلمية والفنية مع الاستفادة من جميع الخبرات التخصصية المتوافرة، وفى المادة التاسعة الأتعاب التى يتقاضاها الخبير هى مقابل مادى نظير تقديمه خدمات وخبرات ويحظر على الخبير أن يتقاضى أجراً عن خدماته فى التقييم الواحد من أكثر من طرف أو أن يكون له أى ارتباط أو مصلحة هو أو أحد أقربائه حتى الرابعه.
وركز الفصل الثانى من القانون على العلاقة بين الخبير والمجتمع حيث أكدت أبرز مواده على ضرورة جعل الخبير قراراته فى التقييم محققة للأمان مع الجهات التى يتعامل معها وأن يستبعد المشاكل التى قد تعرض المجتمع أو الأفراد للخطر، بالإضافة إلى الاهتمام بجميع المجالات العامة واحترام التراث الدينى والوطنى والثقافى للمجتمع ويساعد فى المحافظة عليه، بالإضافة إلى ضرورة أن يسعى الخبير جاهدا لتوضيح المسائل التقنية وخاصة تصحيح الآراء غير المنصفة حول موضوعات تقنية حرصاً على مصلحة الوطن، وأن يسعى للتكامل مع زملائه الخبراء لتبادل المعلومات والخبرات.
وفى الفصل الثالث نظم القانون العلاقة بين خبراء التقييم العقارى وبعضهم وأهم ما جاء فى مواده هو أنه يجب ألا يلجأ أى خبير إلى الإضرار بسمعة أو نشاط أو عمل أى زميل آخر، وأن يوضع على كل تقرير تقييم أسماء الخبراء المشاركين وكذلك يجب أن تمهر نسخ التقارير بتوقيع الخبير تجاه اسمه وتصنيفه كما يلزم عدم إجراء أى تعديل أو تغيير فى تقارير موقع عليها من خبير آخر دون إذن كتابى منه.
وتضمنت أيضا مواد الفصل الثالث أنه يجب ألا يحول الخبير المسئول عن خبراء آخرين دون ظهور كفاءة هؤلاء الخبراء كما يجب أن يمتنع أى خبير عن ادعاء القيام بأعمال من إنجاز غيره، وعلى الخبير أن يتعاون مع زملائه فى تنمية مهاراتهم الفنية ومساعدتهم فى تطبيق قواعد وآداب المهنة.
كما ركزت الماده 23 على بعض الأمور التى تتعلق بالحفاظ على كرامة المهنة وروح الزمالة وفى مقدمتها حظر مزاحمة زميل آخر على عمل بقبول أتعاب دون الحد المحدد بلائحة تقدير الأتعاب المعتمدة من الجمعية، وحظر قبول عمولات أو هدايا يقصد بها التأثير على قراره، وعدم القيام بأى إجراء من شأنه الإضرار بطريقة مباشرة أو غير مباشرة بزملائه كما يجب أن يكون نقده لأعمالهم نقدأ بناءً للصالح العام وأن يتقبل بنفس المفهوم النقد الذى يوجه لأعماله فى حالة تقنين لجنة لمراجعة التقارير، ومنع استخدام اسم خبير آخر فى أى عمل تقييم دون الحصول على إذن كتابى منه ولكل تقدير على حدة وكذلك تصوير أو استنساخ تقارير لخبراء آخرين دون موافقتهم.
وتضمنت مواد الفصل الرابع توضيح العلاقة بين الخبير وصاحب العمل وتنظيم العمل فيما بينهما، حيث نصت المادة 25 على ضرورة أن يتفق الخبير مع صاحب العمل مسبقاً على نوعية الخبرة المكملة للتخصصات المطلوبة لاستكمال تقرير التقييم وعلى تكاليف هذه الخبرات ويسجل ذلك بشكل واضح فى عقد الاتفاق، كما نصت المادة 26 على ضرورة أن يكون الخبير عادلاً وغير متحيز فى تصرفاته وقصده بين أطراف التقرير على أن يكون واجبه الأول هو الإخلاص للمشروع الموكل إليه لتنفيذه بالمستوى اللائق المطلوب.
وبالنسبة لحقوق الخبير المادية فتنص المادة 27 على أن يتقاضى الخبير من جهة التكليف أتعابه المحددة بلوائح تقدير الأتعاب المعتمدة ويحظر عليه قبول أى عمولات أخرى من أى جهة أخرى خلاف صاحب التكليف.
وأوضحت الماده 28 كيفية الاتفاق على التكلفة والأتعاب بين الخبير وصاحب العمل حيث نصت على أن يتفق الخبير مع صاحب العمل على أتعابه كتابياً وفى حالة حدوث خلاف بينهما فعلى الخبير أن يسعى لحل هذا الخلاف بالطرق الودية فإذا فشل الحل الودى يتخذ الإجراءات القانونية طبقاً لما ورد بلائحة أتعاب الجمعية، وفى حالة عدم وجود اتفاق كتابى بين الخبير وصاحب العمل فوفقا للمادة 29 ينظر مجلس الجمعية فى تقرير الأتعاب تبعاً لأهمية وظروف وحجم الأعمال والجهد المبذول وبعد سماعه من الطرفين واطلاعه على وثائقها وبياناتها يصدر المجلس قراراته خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطلب، ويخضع قرار تقدير الأتعاب للطعن أمام المحكمة المختصة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تبليغه كتابياً إلى الطرفين فإذا لم يطعن أحد الطرفين فى قرار مجلس الجمعية «اللجنة المشكله لذلك» خلال المهلة القانونية أصبح نهائياً وملزماً وجاز لأى من الطرفين طلب تزييله بالصيغة التنفيذية من المحكمة المختصة.
أما الباب الثالث من القانون فقد ركز على مجالات مزاولة مهنة التقييم ومنها تحديد السعر الذى يطلبه البائع، ومساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء، وتحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركة وتقسيم الأنصبة، وأيضا تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة، وتحديد قيمة تمويل قرض عقارى سواء لشركات التمويل أو للبنوك التى عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار، وتحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك، وتحديد خسائر الأملاك نتيجة الكوارث.
وحدد الباب الرابع من القانون مسئولية الخبير وواجباته التى تمثلت أهم بنودها فى أن يكون الخبير مسئولاً عن تقديم تقرير يفى بالأغراض والمتطلبات المطلوبة منه بما يحقق الأسس والمعايير التقنية ولا يتعارض مع الأنظمة والقوانين المتعلقة بذلك، وحسن اختيار الأسلوب والطريقة التى يتم استخدامها للوصول للقيمة العادلة فى التقييم، وجمع وتبويب المعلومات من مصادر موثوق بها، وألا يكون الخبير مسئولاً عن عدم الدقة فى المعطيات التى قدمت إليه والتى استند إليها فى تقريره شرط أن يبذل جهده للتأكد من المعلومات المعطاة بقدر إمكاناته.
وأوضح الباب الخامس فئات الخبراء وأسس اختيارها، من مساعد خبير «تحت التدريب» إلى خبير ممارس، وخبير استشارى، كما شمل الباب الخامس أيضا شروط تسجيل الخبراء بجدول القيد.
وتضمن القانون أيضا لائحة آداب مهنة التقييم أو «ميثاق الشرف المهنى» التى نصت على أن يلتزم جميع أعضاء الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى بأقصى درجات الكفاءة والمهارة المهنية وهذه اللائحة تحدد المسئوليات تجاه الوطن والجمهور الذى تخدمه المهنة، وقواعد السلوك وهى قواعد إلزامية تعرض من يخالفها إلى إجراء تأديبى من جانب الجمعية.
ومن جانبه أكد الدكتور حمادة صلاح خبير التقييم لدى البنك المركزى على احتياجنا لقانون مصرى يستقى معاييره من المعايير الدولية ويراعى مناخ وطبيعة السوق المصرى فى التقييم كمعايير الوزن النسبى، وحساب تكلفة المبنى والعيوب القابلة للاصلاح أم لا، ومعرفة سعر الأرض والخدمات، وذلك من خلال ثلاثة طرق: حساب التكلفة ورسملة الدخل والبيوع المقارنة.
وأوضح أن المعايير الدولية مناسبة للسوق المصرى، مثل القيمة البيعية والقيمة السوقية والقيمة العادلة فى التقييم، ولكن يضاف عليها تعديلات بسيطة فى بعض الحالات مثل القيمة التاريخية للأصل المقييم، فكل عقار مر عليه 100 سنة يعد أثرا تاريخيا لا يمكن هدمه، وكذلك تقييم مواصفات البناء ما اذا كانت ضد الحريق أو المعدات الموجودة بها، يجب أن يكون الخبير ملما بجميع الجوانب.
وأضاف الدكتور سيد مدبولى رئيس قسم الهندسة المعمارية الأسبق بجامعة عين شمس أن مصر تأخرت كثيرا عن دول بدأت بعدنا فى التقييم العقارى وفقا للقوانين والآن لديها قوانينها الخاصة بهذا المجال، ونحن مازلنا نستخدم الاجتهادات فى التقييم من الخبرة العملية بعيدا عن العلم والمعايير الصحيحة للتقييم.
وطالب مدبولى بضرورة وضع مادة دراسية لدى طلاب كلية الهندسة تحديدا قسم عمارة تكون متخصصة فى شرح معايير التقييم العقارى الخاصة بشئون عملهم، وأن تولى الدولة اهتماما أكبر وتدرك مدى أهمية هذا العلم وتأثيرة على الاقتصاد.
وأكد المهندس عبد المجيد يوسف الخبير العقارى أن التقييم لسعر الأصل العقارى يحدث بطريقة عشوائية فى الغالب، ولا توجد دراسات جدوى علمية أو جغرافية، وأن كل ما يحدث عمليات تقييم اجتهادية، للدرجة التى تم الخلط ما بين التثمين العقارى الخاص بغرض المزادات وبين علم التقييم العقارى المتعلق بشكل كبير بالاسواق المالية.
وأوضح أنه بجانب الاعتماد على المعايير الدولية للتقييم العقارى لابد أن تكون اللجنة الفنية المشكلة لعملية التقييم أن تكون ملمة بأحوال السوق وأسعار المنطقة، وتكون متابعة دوريا تطور الأسعار والأحداث التى تؤثر فى سعر البيع بالمناطق المختلفة.