أحمد أنيس: الخبير العقاري لم يكن موجوداً قبل قانون التمويل العقاري

بعد صدور قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001، نشأ صراع قوي ما بين الخبراء المثمنين والذين كانوا يتولون مهام التقييم بحكم خبرتهم وبين الجيل الجديد والذي تسعي الهيئة لإعداده من الخبراء العقاريين مع عدم الاعتراف بالقدماء.
أجرينا مواجهة بين دكتور أحمد أنيس مدير مركز التقييم العقاري والسيد الحبشي أحد الخبراء المثمنين ورئيس جمعية مثمني الأملاك العقارية.
يري دكتور أحمد أنيس - مدير مركز التقييم العقاري ورئيس الجمعية المصرية للخبراء العقاريين أن مهنة التقييم العقاري لم تكن موجودة قبل صدور قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001، وأن ما كان يمارس من الخبراء المثمنين قديما وحتي الآن لا يعد تقييمًا، لأنه بعيد عن الأسس والمناهج العلمية وأنه من سعي لإنشاء المركز ووضع سياسية الامتحان لخلق صناعة عالمية من خلال مناهج دولية.
كيف نشأت مهنة التقييم والتثمين؟
- بالنسبة لمهنة التقييم والتثمين هي صناعة قديمة بدأت منذ نشأة الإنسان، ولكن لم تتم بشكل مهني إلا مع نشأة البنوك بأمريكا 1932 ونشأة نظام التمويل العقاري حيث احتاجت البنوك وقتها لأشخاص لديهم دراية بقيمة وأسعار العقارات والأراضي أو غيرها والتي يتم علي أساس قيمتها الافتراضي وبالنسبة لمصر فقد بدأت المهنة بشكل فعلي عام 1920 مع نشأة البنوك، ولكن للأسف لم تتم بشكل احترافي لاستعانة الموظفين وقتها ببعض الموظفين للقيام بمهنة التقييم وبدأت تأخذ المهنة شكلا قانونيا مع نشأة قانون المعاملات التجارية عام 100 لسنة 7591.
وبماذا يعني القانون؟
- رغم سعي القانون لتقنين وتنظيم مهنة التثمين والتقييم، إلا أنه للأسف اقتصر فقط علي عملية بيع المنقولات بالمزادات العلنية تحف وانتيكات والبضائع والآلات وكل ما يتم نقله فقط، وبالتالي لم يتطرق لعملية بيع وتقييم العقارات والأراضي والوحدات السكنية أو الإدارية وسعي القانون لتنظيم عمل المهنة بإنشاء سجلات لمزاولي المهنة تحت مسمي خبير مثمن واشترط لهم الخبرة والتدريب، واستثني القدماء من تلك الشروط وأعطي لهم مهمة تدريب الجدد.
وكيف كان التقييم العقاري يتم وقتها؟
- للأسف اضطرت البنوك للاستعانة بهؤلاء الخبراء المثمنين المعنيين بتثمين المنقولات فقط لتقييم الأراضي أو العقارات، خاصة وأنهم كانوا المعنيين بإنشاء المزادات.
كيف تري تلك الطريقة في مزاولة مهنة الخبير العقاري؟
-لم يكن هناك أي منهج علمي أو قواعد أو أسس أو ميثاق لشرف المهنة، يتم علي أساسها عملية التقييم، وهذا يعني احتمالية التضارب أو التلاعب فيما تتم كتابته داخل التقارير المعنية بالتقييم، خاصة وأن الخبير المثمن كانت عبارته الشهيرة داخل تقارير التقييم العقاري هي من واقع خبرتي ولا يتم التعريف بنوع ومؤهلات تلك الخبرة.
ألم تكن هناك جمعية لمثمني الأملاك العقارية والتي أنشأها الحبشي وسيلة وبديلا لهذا الوضع؟
- بالطبع لا، والدليل علي ذلك أنه حينما صدر قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001، ذكر المهن التي لم تكن موجودة وهي الوسيط التمويل العقاري والوكيل العقاري وأخيرًا الخبير والمُقيم العقاري ولم يذكر الوسيط العقاري لأن أعمال الوساطة ذُكرت بقانون المعاملات التجارية.
لماذا لم تسع هيئة التمويل العقاري بإدراج الخبراء المثمنين القدماء ضمن سجلات الخبراء العقاريين أسوة بما فعله قانون رقم 100 لسنة 1957؟
- للأسف سعي المشروع عند إصدار قانون المعاملات التجارية إلي إعفاء الخبراء المثمنين من شرط المؤهل العالي، بل أوكل إليهم مهمة التدريب وهي مشكلة أساسية، خاصة وأنه لم يوضح مؤهلات هؤلاء الخبراء التي تسمح لهم بتدريب الجدد، وقد كنت عضوا بمجلس إدارة الهيئة عند إصدار القانون، وكانت هناك آراء توصي بضم الخبراء المثمنين ضمن سجلات الخبراء العقاريين بالهيئة نظرًا لخبرتهم بالسوق، ولكن عارضت ذلك بشدة.
وما مبررات ذلك؟
- لقد كان الغرض من قانون التمويل العقاري هو خلق صناعة علي المستوي العالمي ومن متطلبات تلك الصناعة هي توافر العديد من الكوادر ومنها خبراء التقييم العقاري، ولا يوجد أي مشروع استثماري لا يعتمد في بدايته علي تلك الكوادر، وبالتالي لا يصبح الاعتماد علي الخبراء المثمنين، فليس لديهم منهج أو أدوات أو تدريب يؤهلهم.
وكيف تم ذلك؟
- تم التنسيق مع هيئة التمويل العقاري والتعاون مع جامعة القاهرة لإنشاء مركز للتقييم العقاري لتقديم دورات تدريبية لخلق كوادر مهنية عالمية في التقييم العقاري، يتم بعدها خوض امتحانات نسبة اجتياز الامتحان لا تقل عن 75٪، ثم يسمح بعد ذلك بالقيد بسجلات هيئة التمويل العقاري والبنك المركزي.
وكيف تم تأهيل المركز؟
- من خلال جامعة القاهرة، تم مراسلة الجامعات الأجنبية للتعرف علي مناهج التقييم العقاري بجامعات الولايات المتحدة، تم الاستعانة بكوادر تعليمية من كليات التجارة والهندسة والحقوق وكان هذا منذ قرابة 7 أعوام، وبعد ذلك وبمساعدة الكوادر التعليمية تم إعطاء تلك المناهج قالبًا مصريا يواكب طبيعة السوق المصري وقانون التمويل العقاري وحتي الآن تم تخريج حوالي 150 خبيرًا من إجمالي 26 دورة تدريبية يلتحق بها قرابة 30 شخصا لكل دورة.
ألا تري أن عددًا قليلاً من الكوادر تم تخريجه؟
- بالفعل فنسبة النجاح 15 - 18٪ ويرجع هذا لكونها مهنة حساسة ولا أحد يراجع وراء التقارير التي تصدر عن الخبير العقاري كما أن نسبة النجاح لدولة الصين 7٪ وبها حوالي 35 ألف خبير عقاري من إجمالي 450 ألفًا تقدموا لخوض الامتحانات.
البعض رأي أن المركز مجرد سبوبة؟
- مصروفات الالتحاق بالدورة حوالي 1500 جنيه لمدة شهر وأسبوع، حيث يتم إعطاء 30 محاضرة تدريبية، وللأسف نظرًا لانخفاض نسبة النجاح ورسوب العديد، سعوا للتشهير بالمركز، رغم أننا قمنا بإتاحة الفرصة للراسبين بحضور الدورة والامتحان مقابل 250 جنيهًا فقط.
وماذا عن وضع الامتحان؟
- في البداية تقدمنا بمشروع إعداد الخبير العقاري وكان ينص علي أن يتولي المركز مسئولية عقد الامتحان، وعلي مدار 26 دورة تدريبية كان الوضع كذلك، ولكن عقب نشأة مركز التدريب التابع لجامعة عين شمس، تغير الوضع، وتم الإقرار علي ضرورة أن تكون هناك جهة موحدة معنية بوضع الامتحانات هيئة الرقابة المالية، خاصة أن البعض اتهمنا بأننا وراء نجاح ورسوب الخبراء العقاريي.
كيف تري مركز التدريب التابع لجامعة عين شمس والذي طالب به الحبشي؟
- لقد علمنا أن الخبراء المثمنين جمعية مثمني الأملاك العقارية سعوا للتعاقد مع مركز التعليم المفتوح لتنظيم دبلومة للتقييم العقاري وللأسف فرغم كون مدتها حوالي عامين ويدرس بها قرابة 8 مناهج، إلا أنها تقريبا حوالي 6 مواد متعلقة بالقانون ولا علاقة لها بمهنة التقييم العقاري ومادتين تم اقتباسهما من منهج الدورة التدريبية التابعة لجامعة القاهرة.
كيف تري تعدد مراكز التدريب؟
- أتمني أن يصبح لدي الهيئة اعتراف دائم بأن مركز التقييم العقاري التابع لجامعة القاهرة له السبق والأفضلية، كذلك أطالب بعدم السماح بقيد أحد الخريجين بالهيئة إلا بعد أن يكون المركز قد راعي الضوابط التي نصت عليها الهيئة بشأن التدريب أو الدورات التدريبية.
رغم صدور قانون التمويل العقاري ووجود خبراء عقاريين معتمدين، إلا أن الخبراء المثمنين أو غيرهم ما زالوا يمارسون المهنة.. هل هذا يعني فراغا تشريعيا؟
- نص قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية علي أن من يتولي مهمة التقييم لابد أن يكون مقيدًا بالهيئة والبنك المركزي، ولكن المشرع وقتها لم يكن يدري أن التقييم ليس مقتصرًا علي البنوك، وإنما يتطرق للمحاكم والتأمينات والضرائب والمحافظات والوزارات، وهي حتي الآن لا تجرم عمل العامة في مهنة التقييم، والحل هنا يكمن في ضرورة إصدار قرارات وزارية تلزم تلك الجهات بالاستعانة بالخبراء العقاريين المسجلين بالبنك المركزي، وأخيرًا علينا الاعتراف بأن التقييم العقاري مهنة مستقلة وأصبحت دولية.
لقد قمت بإنشاء الجمعية المصرية للخبراء العقاريين رغم وجود جمعية أخري.. لماذا؟
- كان هناك ضرورة لإنشاء جمعية مهنية للارتقاء بالمهنة بعد صدور القانون، وأن يكون شرط تجديد رخص التحسين العقاري من الهيئة كل 3 سنوات حضوره لمدة 6 سنوات.. وقد يكون في الأمر محاباة، ولكن لصالح المهنة.. ووصل عدد أعضائها إلي 150 عضوا.
وما هي شروط الانضمام إليها؟
- اجتياز الدورة التدريبية والامتحان، وسداد رسوم العضوية 100 جنيه سنويا.
ماذا بعد أن تركت منصبك لهيئة التمويل العقاري، التي أصبحت الآن هيئة الرقابة المالية؟
- إن من أكثر الأمور التي تعتمد عليها المهنة هي سلامة العنصر البشري.. وبالتالي ضمان نزاهة الامتحان وضوابط للدورات التدريبية في ظل تعدد مراكز التدريب ولهذا طالبت الجمعية بتوصيات هي ضرورة وجود لجنة ممتحنين من أعضاء هيئة التدريس ومزاولي المهنة لضمان جدية الامتحان. وفي العدد القادميواجه الخبير المثمن سيد الحبشي - رئيس الجمعية العلمية للخبرة والتثمين في حوار يرد فيه علي ما أثاره د.أحمد أنيس.