اتحاد الشاغلين دخل الثلاجة

الثروة العقارية في مصر مهددة بكارثة والسبب‏:‏ المحليات فعندما صدر قانون انشاء اتحاد الشاغلين وأصبحت الكرة في ملعب المحليات لتفعيله لم يحدث شيء‏..‏ بل إن أربعة أشهر مرت علي انتهاء المهلة التي حددها القانون إلا أننا أمام ودن من طين وودن من عجين‏.
‏ فهل تكون الثلاجة هي مصير هذا القانون الذي صدر أصلا لحماية ثروة مصر؟ وإذا كانت المحليات ترفض بعض بنود القانون فلماذا لم تعلن ذلك‏.‏ تعالوا نعرف قصة اتحاد الشاغلين لنعرف إلي أي مدي نحن نخطئ في حق أنفسنا‏.‏
بداية أكد عبدالهادي غنيم وكيل وزارة الاسكان للشئون القانونية وعضو لجنة اعداد القانون‏.‏
ان نموذج اتحاد الشاغلين جاء في الفصل الأول في الباب الرابع الخاص بالحفاظ علي الثرورة العقارية في قانون البناء الموحد رقم‏119‏ لسنة‏2008‏ وقد صدر نظام اتحاد الشاغلين التفصيلي بالقرار الوزاري رقم‏200‏ لسنة‏2009‏ بتاريخ‏2009/5/21,‏ ونشر في الوقائع المصرية في‏2009/6/3‏ في العدد‏128‏ وفيه تم اعطاء مهلة لمدة عام لتوفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة تنتهي في‏2010/6/3‏ أما بالنسبة للعقارات التي لايوجد بها اتحادات ملاك وهي الغالبية العظمي من العقارات في مصر فقد نص القانون بأن تقوم اجهزة المحليات بالبدء خلال مدة لاتتجاوز‏3‏ أشهر من اصدار النظام الاساسي لاتحاد الشاغلين اي في‏2009/9/3‏ الماضي باخطار شاغلي العقارات التي تسري عليها احكام القانون كما نص القانون بان تقوم المحلايت بانشاء ادارات خاصة باتحادات الشاغلين تتولي تنفيذ ما نص عليه القانون واللائحة وتتولي قيد الاتحادات وتحديث البيانات ومتابعة قيام الاتحادات بالتزاماتها واخطار شاغلي العقارات التي يسري عليها نظام اتحاد الشاغلين التي لم يتم انشاء اتحاد بها للقيام بإنشاء الاتحاد كما يجب ان تقوم المحليات بعمل سجل خاص يشمل بيانات شاملة للعقار‏.‏
وعن العقارات التي تنطبق عليها شروط انشاء اتحادات الشاغلين اشار غنيم إلي انها تتمثل في الاتحاد‏.‏
‏*‏ كافة المباني والمنشآت الخاضعة لسلطة الادارة المحلية في المحافظات والمدن والمراكز والاحياء والقري‏.‏
‏*‏ كافة المباني والمنشآت في المدن الجديدة‏.‏
‏*‏ المباني التي يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص‏.‏
‏*‏ مشروعات الاسكان التعاوني التي تنشئها جمعيات الاسكان وقد أستثني القانون المباني المخصصة للعمل والعمال مثل‏:‏
المساكن المملوكة لشخص اعتباري والمخصصة بأكملها لسكن العاملين بها‏.‏
المباني المتسغلة بالكامل اداريا لجهة حكومية‏.‏
المنشآت الفندقية والسياحية‏.‏
المساكن المخصصة لحالات الطواريء والضرورة القصوي ويشترط لانشاء الاتحاد ان يكون المبني يحتوي علي خمس وحدات فأكثر ويمكن ان ينشأ اتحاد شاغلين يضم اكثر من عقار متجاور بشرط لايقل اجمالي عدد وحدات كل عقار من هذه العقارات عن خمس وحدات‏.‏
كما يمكن للتجمعات السكنية المتكاملة والمكونة من مجاورة أو اكثر بانشاء شركة أو اكثر للادارة والصيانة علي ان تكون لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين وقد الزمت المادة‏155‏ من اللائحة التنفيذية للقانون الادارة المحلية المختصة خلال مدة لاتتجاوز ثلاثة اشهر من تاريخ اصدار اللائحة التنفيذية اخطار شاغلي العقارات التي تسري عليها احكام القانون بانشاء اتحادات الشاغلين او توفيق اوضاع اتحادات الملاك‏.‏
وفي حالة عدم انشاء اتحاد الشاغلين وعدم توفيق اوضاع اتحاد الملاك فإن القانون ألزم الجهة الادارية المختصة بتعيين لجنة مؤقته للادارة من الشخصيات التي تحددها تتكون من رئيس ونائب وامين صندوق ويشترط ان يكونوا من غير الشاغلين بالعقار وتتولي كافة الاعمال المنوطة باتحاد الشاغلين لحين انتخاب مجلس ادارة للاتحاد كما اجاز القانون لمجالس ادارات اتحادات الشاغلين في مجموعة عقارات متجاورة أو مجمعات سكنية بانشاء اتحاد تنسيقي فيما بينهم للمساعدة في صيانة الاجزاء المشتركة للعقارات وصاينة الحدائق والجراجات وانشاء الاسوار والمظلات ومساعدة الجهات الادارية في تنفيذ الواجبات والمهام المتعلقة بالمنطقة‏.‏
اختصاصات اتحاد الشاغلين
واشار غنيم إلي ان مهام واختصاصات اتحاد الشاغلين تتمثل في‏:‏
‏1‏ الحفاظ علي سلامة العقار واجزائه المشتركة وملحقاته‏.‏
‏2‏ ضمان صيانة وترميم وتدعيم العقار‏.‏
‏3‏ الحفاظ علي الطابع المعماري للعقار
‏4‏ توفير الخدمات المطلوبة للعقار‏.‏
‏5‏ التعاقد مع شركات صيانة المباني المقيدة لدي الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء وضمان سلامة الاجزاء المشتركة مع عقارات أخري وقي اختص القانون اجهزة المحلايت بقيد الاتحادات وتحديث البيانات الخاصة بعقوبتها ومتابعة قيام الاتحادات بالتزاماتها‏.‏
وقد حددت المادة‏77‏ من القانون اعضاء اتحاد الشاغلين بأنهم‏:‏
كل من يشغل وحدة بالعقار كمالك أو مستأجر أو صاحب حق انتقاع او بموجب سند قانوني او كمشتر بعقد غير مسجل‏,‏ سواء كانوا اشخاص حقيقيين او أعتباريين‏,‏ وكذلك مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين للعقار وبالنسبة للعقارات التي تخضع بعض وحداتها لقانون الايجار الجديد رقم‏4‏ لسنة‏1996‏ يكون المالك هو عضو الاتحاد ويلتزم بسداد الاشتراكات والالتزامات الأخري‏.‏
وعن تشكيل مجلس ادارة الاتحاد اشار غنيم إلي انه يتم عبر الجمعية العمومية للاتحاد ويشكل في العقارات التي يكون عدد وحداتها من خمس إلي سبع وحدات من رئيس الاتحاد وامين الصندوق وعضو مجلس إدارة اما في العقارات التي يزيد عدد وحداتها علي سبع وحدات فيكون للاتحاد نائب للرئيس اضافة لأمين الصندوق وعضو وقد حددت المادة‏79‏ من القانون ان تكون رئاسة اتحاد الشاغلين للمالك وبالتعيين وليس الانتخاب ويكون ذلك اكث شيوعا في العقارات المؤجرة واذا تعدد الملالك للعقار أو وحداته فيكون علي الملاك اختيار احدهم رئيس الاتحاد وفي حالة رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد فيتم اختيار الرئيس بالانتخاب من بين الشاغلين واذا تعذر ذلك علي الجمعية العممية فتقوم الادارة المحلية المختصة بتعيين رئيس الاتحاد من غير الشاغلين وقد نصت المادة‏168‏ من اللائحة التنفيذية علي اختصاصات الجمعية العمومية للاتحاد وهي انتخاب وعزل رئيس واعضاء مجلس ادارة الاتحاد واتخاذ كافة القرارات التي تحقق اهداف الاتحاد مثل اقرار الموازنة التقديرية وتحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين والمحافظة علي الاجزاء المشتركة للعقار مثل المدخل والسلالم والسطح وفض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار وتنعقد الجمعية العمومية للاتحاد وفقا للقانون مرة علي الأقل‏.‏
كل عام أو بناء علي طلب من مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء علي الأقل كما تنعقد بناء علي طلب من الإدارة المختصة بالوحدة المحلية اذا رأت ضرورة ذلك ويتم الانعقاد بتوجيه الدعوة الي جميع اعضاء الاتحاد قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوما علي الأقل علي أن يوضح في الدعوة جدول الأعمال والأوراق والمستندات التي تعين أعضاء الجمعية العمومية علي دراسة المسائل الواردة فيه ويحدد في الدعوة تاريخ وموعد ومكان انعقاد الاجتماع‏,‏ كما يحدد ميعاد الاجتماع الثاني في حالة عدم توافر النصاب القانوني للاجتماع الأول وتعلن الدعوة في لوحة الاعلانات بمدخل العقار أو في مكان ظاهر يتفق عليه‏,‏ وقد اجازت المادة‏164‏ من اللائحة لمجلس الادارة ان يتسعين بمن يراه لاتمام المهام الموكل له بشرط ان يكون ذلك بعد موافقة الجمعية العمومية‏.‏
وأشار الدكتور رأفت شميس خبير الاسكان الحضري بمركز بحوث الاسكان والبناء وعضو لجنة إعداد القانون الي أنه لصحة اجتماع الجمعية العمومية للاتحاد لابد ان تحضر الأغلبية المطلقة واذا لم يكتمل العدد المحدد للأغلبية المطلقة يتم تأجيل الاجتماع الي جلسة اخري علي أن يعقد الاجتماع الآخر خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوما من الاجتماع الأول ويكون الاجتماع صحيحا بحضور أي عدد من الأعضاء وقد بينت اللائحة التنفيذية بأن تكون نسبة التصويت والمساهمة في الالتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية بناءا علي مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوبا الي اجمالي مسطح الأرض علي أن يحتسب المتر المسطح للاشغال التجارية والإدارية بضعف المتر المسطح للاشغال السكني وفي حالة قيام عضو الجمعية بالتصرف في الوحدة التي يشغلها فقد ألزم القانون العضو باخطار الوحدة المحلية ورئيس الاتحاد كتابة بأي تصرف في الوحدة سواء كان التصرف بالبيع أو بالإيجار علي أن يتضمن الأخطار اسم المشتري في حالة البيع أو اسم المستأجر في حالة الإيجار‏,‏ وذلك لأن الشاغل الجديد سيصبح عضوا في الجمعية العمومية بديلا عن الشاغل القديم ويتحمل الالتزامات المالية المقررة ويدعي الي الجمعية العمومية لدي انعقادها لحضور الاجتماعات‏,‏ واشار الي أن القانون ألزم عضو الجمعية العمومية غير المقيم بالعقار ان يقوم باخطار رئيس الاتحاد بمحل الاقامة الذي يقيم فيه خارج العقار الممثل فيه كعضو جمعية عمومية أو ان يخطره بالمحامي الذي يختاره كوكيل له كما يجب عليه الإخطار بأي تغيير سواء في محل الإقامة أو المحامي المختار وذلك لتحديد عنوان للعضو غير المقيم بالعقار لإخطاره فيه بميعاد انعقاد الجمعية العمومية وبقرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين حتي يتمكن من التواصل لسدادا الالتزامات المقررة عليه‏,‏ وكذا لاخطاره بأي واجبات تظهر مثل إجراء أي اصلاحات داخلية بالوحدة التي يحوزها بالعقار والتي تؤثر علي الغير أو علي سلامة العقار‏.‏
وعن موارد الاتحاد فقد حددت المادة‏85‏ من القانون تلك الموارد بأنها تتكون من
‏*‏ الالتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية للعقار علي جميع الشاغلين
‏*‏ عائد استثمار موارد الاتحاد المنصوص عليها في القانون
‏*‏ التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم وقد حدد القانون آليات قانونية لاتحاد الشاغلين تمكنه من إلزام الشاغلين بأداء الالتزامات المالية المقررة عليهم وهي في حالة الوحدات التمليك يكون من حق الاتحاد حق الامتياز علي الوحدة وملحقاتها وفي حالة الوحدات المؤجرة يكون من حق الاتحاد حق الامتياز علي المنقولات مع العلم ان حق الامتياز هو أولوية يقررها القانون لحق معين مراعاة منه لطبيعته‏,‏ وذلك طبقا للمادة‏113‏ من القانون المدني كما يمكن للاتحاد استصدار أمر أداء من قاضي الأمور الوقتية ليتم به الزام الشاغل قانونا بالسداد وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر‏,‏ كما يحق لاتحاد الشاغلين إلزام الشاغل بإجراء الاصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها متي سببت ضررا بالغير أو بالعقار مثل عيوب الصرف الصحي الداخلية أو غيرها وتكون الاصلاحات علي نفقة الشاغل وليس علي نفقة الاتحاد وفي حالة عدم التزام الشاغل باجراء الاصلاحات المطلوبة يحق لرئيس الاتحاد استصادر أمر قضائي من قاضي الزمور المتسعجلة في المحكمة الواقع في دائرتها العقار بالسماح بدخول الوحدة لتنفيذ واجراء الاصلاحات عي نفقة الشاغل وهذا الاجراء يعد اجراء تحذيريا للشاغل لحثه علي اجراء الاصلاحات في الوحدة التي يشغلها اذا كانت تضر بشاغل آخر أو تضر بسلامة وأمن المبني‏.‏
وأشار الي أن القانون حدد اختصاصات مجلس الإدارة بأنه تنفيذ القرارات التي تصدرها الجمعية العمومية‏,‏ كما حددت اختصاصات أمين صندوق الاتحاد بأنها تتمثل في تحصيل الالتزامات المالية من الشاغلين التي تقررها الجمعية العمومية واعداد الميزانية التقديرية والحساب الختامي وعرضهما علي الجمعية العمومية أما رئيس الاتحاد فإن دوره هو الدعوة لعقد الجمعية العمومية ومباشرة اجراءات قيد الاتحاد بالوحدة المحلية المختصة واخطار الوحدة المحلية بأي تعديل يطرأ علي بيانات العضوية وادارة وتصريف شئون الاتحاد وتمثيله أمام القضاء والجهات الحكومية وبالنسبة لنائب رئيس الاتحاد فإنه يقوم بمهام رئيس الاتحاد في حالة غيابه بالنسبة للعقارات التي تزيد وحداتها علي سبع وحدات ونفس الأمر لأمر الصندوق في حالة العقارات المكونة من خمس الي سبع وحدات‏.‏
وأضاف الدكتور شميس أن القانون حدد التزامات علي الخلف العام وهو الوارث أو الموصي عليه بجزء من التركة وكذلك الخلف الخاص وهو المشتري للوحدة أو صاحب حق الانتفاع بأنهما ملتزمان بإجراء الاصلاحات الداخلية للوحدة وللأجزاء الخارجية اذا كانت مسببة لضرر بأحد الشاغلين أو إلحاق اذي بالمبني كما انهما ملتزمان بذات الحقوق والواجبات المقررة في ذمة سلفهما ومنها الاشتراكات والالتزامات المالية الأخري‏.‏
وأشار شميس الي أن عدم قيام المحليات بدورها أدي الي عدم معرفة الناس بفوائد اتحاد الشاغلين واهدافه والمطلوب هو إلزام المحليات بتطبيق القانون ووقتها سيستجيب المواطنون لأنهم سيتأكدوا ان انشاء اتحادات الشاغلين في من مصلحتهم ويؤدي الي الحفاظ علي بيوتهم‏.‏
مشيرا الي أن مركز بحوث الاسكان والبناء يعد حاليا لتنظيم دورات للمحليات والمكاتب الهندسية والمهندسين وبيوت الخبرة الكبري‏,‏ وكذلك الأفراد لشرح القانون واهدافه والدفع بضرورة‏,‏ وكذلك التعريف بالعقوبات التي تطبق في حالة عدم الالتزام بانشاء إتحادات الشاغلين‏,‏ لأن ا لعقارات بموجب القانون اصبحت مالا عاما يجب الحفاظ عليها‏.‏
مجرد تعقيب
جاءنا الرد التالي من المهندس أيمن المعداوي القائم بأعمال رئيس هيئة التعمير والتنمية الزراعية‏..‏ توضيحا لما نشر علي هذه المساحة في الأسبوع الماضي‏.‏
طالعتنا صحيفتكم الغراء بعدد الجمعة الموافق‏2010/2/5‏ بالصفحة العاشرة‏..‏ وتحت عنوان رئيسي صراع علي ولاية أراضي الهيئة وعنوانين فرعين مدير مركز تخطيط استخدامات أراضي الدولة‏:‏ لن أغمض عيني ولن أغلق فمي أمام التجاوزات والمخالفات القائم بأعمال رئيس هيئة التعمير والتنمية الزراعية‏:‏ أين التجاوزات وقد أنجزنا البرنامج الانتخابي للرئيس قبل موعده‏..‏ وهو عنوان يوحي بما لا يليق فالرد علي المخالفات والتجاوزات لا يكون بأننا قد حققنا البرنامج الانتخابي‏.‏ وهل تحقيقه يمنع من وجود تجاوزات؟‏..‏ إذن فالعنوان أظهرنا كمن يتهم في شرفة فيرد في اتجاه آخر وأظهر الهيئة في مظهر المدافع‏,‏ وهذا غير صحيح‏.‏
ثم خرج علينا المحرر بمقدمة عجيبة لموضوع لا يدور إلا في خياله الخصب‏,‏ معتذرا لجمهور القراء عن نقلها مباشرة علي صفحات الجريدة فافتتح المقدمة بجمل متلاحقة أصابتنا بالصدمة مثل كم من الجرائم ترتكب باسم المصلحة العامة الأول يتهم الثاني بمخالفة القانون والإضرار بمصالح الدولة‏...‏ والثاني يمتلك من المستندات ما يؤكد ليس براءته فقط‏,‏ ولكن نجاحه في تنفيذ البرنامج الانتخابي للرئيس مبارك تجري الآن بين الشوادفي والمعداوي معركة تكسير عظام نضطر آسفين إلي نقلها لكم علي الهواء مباشرة‏..‏ عفوا علي صفحات الأهرام‏.‏
واستهلالا للتعقيب أحب أن أوضح أنه لا أحد يتهمنا ولا يوجد من يجرؤ علي اتهامنا بمخالفة القانون والإضرار بمصالح الدولة‏,‏ وإلا فإنني أدعو من منبركم الكريم كل من يدعي ذلك للتوجه للجهات الرقابية وما أكثرها بالمستندات التي معه إن كان يهمه المصلحة العامة فعلا لا ادعاء‏.‏
ثم انتقل سيادته إلي صلب الموضوع ووجه أسئلته إلي السيد اللواء عمر الشوادفي لكنك تقف بالمرصاد وتحاول كشف عوار القائم بأعمال رئيس الهيئة‏...‏ كلما أتاحت لك الفرصة وأسأله بدوري‏:‏ هل هو يقرر واقعا يراه‏..‏ أم هو تساؤل بريء؟
ثم اقتبس من كلامي واقتطع من السياق كلمات رصها بجوار بعضها البعض حاذفا ما لا يحذف ومضيفا ما يغير المعني وعلي سبيل المثال فإنني قد سئلت هل يتعمد السيد مدير المركز إحراجك وتجاهلك عند حضور اجتماعات المركز؟‏..‏ وأجبت بالنفي المطلق قائلا‏:‏ لم يحدث ذلك ولا يستطيع أحد ذلك‏,‏ وبسؤالي هل أرسلت إلي مدير المركز خطابا اعتبره إساءة بالغة يعاقب عليها القانون؟‏..‏ أجبت إن الخطاب لم يكن يحمل شيئا من ذلك ولكنه كان ردا موضحا لسوء فهم وإزالة للالتباس الموجود بكتاب المركز‏,‏ كما أوضحت أني قد تقدمت باعتذاري عن منصب القائم بأعمال المدير التنفيذي بتاريخ‏2010/1/28‏ وانضمامي إلي طابور موظفي الحكومة كأي موظف عادي يقوم بالدور الموكل إليه تنفيذه وبالتالي لست باحثا عن منصب أو شهرة ولا يوجد ما يدعو لدخولي معارك تكسير عظام كما يدعي‏.‏
القائم بأعمال
المدير التنفيذي للهيئة مهندس‏/‏ أيمن المعداوي