عقود إيجار الأماكن ما بين القانونين القديم والجديد..

امتداد العقد وفقا لأحكام الدستورية.. والجديد « بتراضى» الطرفين

تفاعلا مع ما نشر بباب « مع القانون» حول مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، والمنتظر إقراره من البرلمان خلال هذه الدورة ، ورد الينا كثيرا من ردود الافعال والمقترحات والمبادىء التى يجب مراعاتها عند مناقشة المشروع، المقدم الى مجلس النواب لتحقيق التوازن بين مصالح طرفى العلاقة الايجارية؛
المستشار يوسف رضوان رئيس المحكمة بالاستئناف العالى يقول : يحكم العلاقة الايجارية بين المؤجرين والمستأجرين قانونان، الاول يطلق عليه القانون القديم ، والثانى يطلق عليه الجديد، ولتوضيح الفرق بين القانونين نؤكد أن الفرق بين جميع العقود التى تم إبرامها قبل 31- يناير1996- وهو تاريخ سريان القانون رقم 4- لسنة- 1996- يطبق عليها قانون ايجار الاماكن ، وهو ما يطلق عليه القانون القديم، أما العقود التى تم إبرامها بعد 30- يناير- 1996- يطبق عليها القانون المدنى وهو ما يطلق عليه القانون المدنى ؛
أولا : بالنسبة لاحكام القانون القديم ، القاعدة العامة تقول: إن عقود الايجار التى أبرمت فى ظل هذه القوانين وهى أرقام -121- لسنة 1947- و136- لسنة 1981- أن هذه العقود لا تنتهى بانتهاء مدتها الا أن الامر يختلف فى الاماكن السكنية عن الاماكن غير السكنية كالمحلات والمنشآت، فالنسبة للاماكن السكنية القاعدة الان وبعد صدور الاحكام المتعاقبة للمحكمة الدستورية العليا، أن عقد الايجار يمتد بعد وفاة المستأجر الاصلى أو تركه العين الى الزوجة والاولاد وأى من الوالدين بشرط أن يكون أى من هؤلا مقيمين مع المستاجر الاصلى اقامة دائمة ومستقرة، حتى وفاته أو تركه العين، الا أن المحكمة الدستورية العليا قضت فى 3 نوفمبر -2002- فى الطعن رقم – 70- لسنة 18- ق دستورية، بعدم دستورية الامتداد المؤبد لعقد الايجار، ويعنى ذلك أنه اذا توفى المستاجر الاصلى قبل 14- نوفمبر -2002 وهو تاريخ نشر حكم الدستورية السابق الاشارة اليه، يمتد العقد للزوجة والاولاد والوالدين، ويعتبرون مستاجرين أصليين، فاذا توفى أحدهم يمتد عقد الايجار الى الزوجة والاولاد والوالدين ، أما اذا توفى المستاجر الاصلى بعد 14- نوفمبر 2002- فأن عقد الايجار يمتد مرة واحدة فقط وينتهى بوفاة من أمتد اليه العقد ولايمتد للحفيد ؛
الاماكن غير السكنية
وأضاف المستشار يوسف رضوان أما بالنسبة للأماكن غير السكنية فإنه يحكمها القانون رقم -6- لسنة -1997- والذى قصر أمتداد عقد الايجار فى العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى على الازواج والاقارب حتى الدرجة الثانية فقط ؛ بشرط استعمال العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الاصلى ، طبقا للعقد سواء كانوا ذكورا أو اناثا ، قصر أم بالغين؛ ويستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم ، واعتبارا من 27 مارس 1997، وهو اليوم التالى لنشر القانون رقم 6- لسنة 1997- إذا توفى من امتد اليه العقد فى هذا التاريخ وما بعده فالعقد لايمتد الى ورثته وهم الجيل الثانى للمستأجر الاصلى ،
القانون الجديد
ثانيا: بالنسبة لاحكام القانون الجديد وهو رقم – 4- لسنة 1996- فان العقود التى تم أبرامها بعد 30 يناير 1996- تطبق عليها احكام القانون المدنى وتحكمها قاعدة، ان العقد شريعة المتعاقدين، بمعنى أن يلتزم المؤجر والمستاجر بما اتفقا عليه فى عقد الايجار، من حيث المدة والاجرة وبجميع الشروط الواردة فى العقد ، ويكون لعقد الايجار قوة السند التنفيذى إذا تم توثيقه؛ بحضور طرفيه بمعنى أنه يتم التنفيذ بموجب هذا العقد الموثق دون حاجة الى رفع دعوى قضائية لتنفيذ بنود التعاقد، وقد ورد هذا التعديل بموجب القانون رقم 137- لسنة 2006- والذى نشر فى الجريدة الرسمية فى 11 يونية -2006- ويعمل به اعتبارا من 12 يونيه -2006- أى من اليوم التالى لنشره ؛