مبادئ مهمة يجب مراعاتها فى قانون العلاقة بين المالك والمستأجر(1)

تتوالى ردود الافعال من المستأجرين والملاك منذ الاعلان عن تقديم مشروع قانون لمجلس النواب لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، تنفيذا لحكم الدستورية العليا، وقد تباينت ردود الافعال والاجتهادات ، بهدف الوصول الى قانون متوازن يراعى حقوق طرفي العلاقة، ومن بينهم الدكتورة هدى النمير خبيرة القانون والمهتمة بقانون الايجارات القديم ،مؤكدة أنه لابد من مراعاة هذا المبادىء والقواعد الجوهرية.

أولا:
التفرقة بين فئتين من عقود ايجار الاماكن:1- عقود ايجار الاماكن التى تم إبرامها حتى 30 يناير 1996- تسرى على كافة عقود ايجار الاماكن المبرمة حتى 30 يناير 1996- أحكام قوانين ايجار الامكان أرقام 49- لسنة 1977- و136- لسنة 1981- وقوانين الايجار الصادرة قبلهما، وقواعد تحديد الاجرة وأحكام الامتداد القانونى طبقا لاحكام قوانين الأماكن المتعاقبة فى حدود قضاء الدستورية العليا بدستورية الامتداد القانونى لعقود إيجار الاماكن السكنية بموجب حكمها بجلسة 3 نوفمبر فى القضية رقم 70- لسنة 18- ق دستورية – والقضاء بدستورية الامتداد القانونى لعقود ايجار الاماكن غير السكنية لورثة المستأجر الاصلى حتى الدرجة الثانية، وفقا للقواعد والشروط الواردة فى القانون رقم -6- لسنة 1997- بتعديل الفقرة الثانية من المادة رقم – 29- من القانون رقم- 49- لسنة 1977- وببعض الاحكام الخاصة بايجار الاماكن غير السكنية وذلك بموجب حكمها بجلسة 14- أبريل – 2002 فى الدعوى رقم – 203- لسنة – ق دستورية.
الدكتورة هدى النمير
دستورية امتداد عقد الايجار
وقد حازت هذة الاحكام بدستورية الامتداد القانونى لايجار الاماكن السكنية وغير السكنية الحجية المطلقة للاحكام الصادرة فى الدعاوى الدستورية والمانعة من نظر أى طعن دستورى جديد فى هذا الخصوص.
2- عقود ايجار الاماكن المبرمة اعتبارا من 13 يناير- 1996- فى تاريخ العمل بالقانون رقم -4- لسنة- 1996- تخضع لاحكام القواعد العامة فى القانون المدنى بمقتضى هذا القانون.
ثانيا:
صدر القانون رقم- 4- لسنة- 1996- بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الاماكن التى لم يسبق تأجيرها والاماكن التى انتهت أو تنتهى عقود ايجارها دون أن يكون لاحد حق البقاء فيها اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون فى 31- يناير 1996- يعتبر صدور القانون رقم- 4- لسنة 1996- المعدل بالقانون رقم -137- لسنة 2006- من أهم الخطوات التى يجب عدم إغفالها، والتى خطاها المشرع من أجل تحقيق التوازن فى العلاقة الايجارية بين طرفيها. إذ بمقتضاه أصبحت عقود الايجار التى تبرم اعتبارا من تاريخ سريانه، والعمل به فى 31- يناير 1996- تخضع للقواعد العامة فى القانو ن المدنى فى شأن تاجيرها خالية أو مفروشة أو فى شأن استغلالها أو التصرف فيها وذلك اعمالا لأحكام المادة الاولى والثانية من هذا القانون.
ثالثا:
دستورية الامتداد القانونى لايجار الاماكن السكنية بموجب حكم الدستورية فى القضية رقم -70- لسنة 18- ق دستورية بجلسة 3 نوفمبر -2002- قضت المحكمة الدستورية، بدستورية نص الفقرة الاولى من المادة -29- من القانون رقم- 49- لسنة 1977- والامتداد القانونى لايجار الاماكن السكنية لصالح الاشخاص المحددين حصرا فى هذا النص القانونى، وهم الزوجة والابناء والوالدين، وقضت برفض الطعن بعدم دستوريتها طبقا لما ورد فى حيثيات حكمها الصادر بجلسة 3 نوفمبر 2002- المشار اليه، وقد راعت الدستورية العليا، بدستورية الامتداد القانونى لايجار الاماكن السكنية لصالح أقارب المستاجر الاصلى، الوارد ذكرهم حصرا فى النص القانونى، الذين كانوا يقيمون معه اقامة مستقرة فى العين المؤجرة حتى وفاته أو تركه العين ، أنهم كانوا محل اعتبار جوهرى عند التعاقد ولو لم ينص عليهم فى عقد الايجار، الامر الذى يقتضى توفير الحماية لهم وعدم تشريدهم وطردهم من مسكنهم بعد وفاة عائلهم، وهم الزوجة والاولاد وأى من والديه المقيمين معه بالعين، والذين كان يعولهم وينفق عليهم حتى وفاته.
الدور الاجتماعى لحق الملكية
وقد جاء بحثيات هذا الحكم، أن الدستور قد كفل حق الملكية ولكنه اكد الدور الاجتماعى لحق الملكية، حيث يجوز تحميله ببعض القيود التى تقتضيها أو تفرضها ضرورة اجتماعية طالما لم تبلغ هذه القيود مبلغا يصيب حق الملكية فى جوهره أو يعدمه، وان تقرير قاعدة الامتداد القانونى لعقد الايجار سواء للمستاجر الاصلى أو لذوى قرباه المقيمين معه ممن حددتهم الفقرة الاولى المشار إليها، هو ضرورة اجتماعية شديدة الالحاح تمثلت فى خلل صارخ، فى التوازن بين قدر المعروض من الوحدات السكنية وحجم الطلب عليها، ولذلك تبنى المشرع المصرى قاعدة الامتداد القانونى لعقد الايجار مراعيا فى سريان الامتداد الى ذوى قربة المستأجر المحددين فى النص المذكور.