قبل مناقشة أهم قانون فى البرلمان

ملاحظات قانونية مهمة قبل التعرض لايجارالمساكن القديمة قضاء الدستورية راعى امتداد عقد الايجار لعدم تشريد الملايين

قضية إيجار المساكن القديمة قضية خطيرة ومهمة للغاية ، لانها تمس حياة ومستقبل ملايين الأشخاص من المستأجرين والملاك ، ولذا فالاقتراب منها يجب أن يكون بحرص كبير وحكمة أكبر ، حتى لا تتحول القضية من تحقيق التوازن الاجتماعى الى صراع اجتماعى بين طرفى العلاقة الايجارية ، وهذا هو دور البرلمان قبل فتح هذا الملف الشائك ، فلابد من الاطلاع على ما سبق من قوانين وأحكام قضائية خاصة الدستورية العليا فى هذا الشأن .
الدكتورة هدى سعيد النمير الخبيرة القانونية ، تقول : قبل مناقشة مشاريع القوانين المقدمة للبرلمان فى هذا الشأن ينبغى الاشارة الى بعض الملاحظات من أهمها عدم اغفال الحكمة التى جعلت المشرع المصرى يتبنى قاعدة الامتداد القانونى فى قوانين أيجار الاماكن المتعاقبة ،فمن يتتبع تاريخ قوانين إيجار الاماكن اعتبارا من قانون رقم- 121 لسنة 1947 – والذى يعد أول قانون يتقرر فيه النص على الامتداد القانونى لعقود إيجار الاماكن ، ومن بعده القانون رقم 52- لسنة 1969- ثم القانونين رقمى – 49 لسنة 1977- و 136 لسنة 1981- سيجد أن الغرض الذى جعل المشرع يقرر الامتداد القانونى فى هذه القوانين المتعاقبة لم يتغير ، وهو الخوف من خطر تشرد الاشحاص فضلا عن الارتفاع العام فى الاسعار من ناحية، ومن ناحية أخرى وجود خلل كبير فى التوازن بين قدر المعروض من الوحدات السكنية وحجم الطلب عليها، لذلك تبنى المشرع قاعدة الامتداد القانونى فى قوانين ايجار الاماكن، مراعيا فى سريان الامتداد أبناء المستأجر الذين يعولهم وينفق عليهم، وجعلهم محل اعتبار جوهرى عند التعاقد ولو لم ينص عليهم فى عقد الايجار.
قوانين أسهمت فى اعادة التوازن بين المالك والمستأجر
ولذلك يجب عدم اغفال أن قوانين إيجار الاماكن أرقام – 49 لسنة 1977- و136 لسنة 1981- وقوانين إيجار الاماكن الصادرة قبلهما تسرى على عقود إيجار الاماكن المبرمة حتى تاريخ 30 يناير 1996فقط، فكافة عقود ايجار الامكان التى تم عقدها حتى هذا التاريخ تكون خاضعة لاحكام هذين القانونين والقوانين الصادة قبلهما ، أما عقود الايجار التى تم إبرامها اعتبارا من 31 يناير -1996 – أى تاريخ العمل بالقانون رقم- 4 لسنة 1996 – تخضع للاحكام العامة فى القانون المدنى ، وفقا للمادة الأولى من هذا القانون ، كما صدر فيما بعد القانون رقم -6- لسنة 1997- وبمقتضى هذا القانون اقتصر الامتداد القانونى لايجار الاماكن غير السكنية بعد وفاة المستأجر الاصلى على ورثته الذين يستعملون العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الاصلى طبقا للعقد أزواجا أو اقارب حتى الدرجة الثانية ، وقد نجم عن تطبيق هذا القانون العديد من المشاكل القانونية لاسيما تلك الناشئة من جراء تطبيق المادة الثالثة منه والخاصة بالنص على الزيادات فى الاجرة القانونية للاماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى بحسب تاريخ إنشاء الماكن المؤجر ،ثم صدر القانون رقم 14- لسنة 2001- الخاص بزيادة أجرة الاماكن غير السكنية وتعديل بعض الاحكام الخاصة بايجار الأماكن غير السكنية ، وتضيف الدكتورة هدى النمير الخبيرة القانونية قائلة : لقد عمل القانون رقم -6- لسنة 1997- على حماية حقوق الملاك ومحاباتهم للحد الذى نجم عنه العديد من الآثار الخطيرة والخاصة بزيادة أجرة الاماكن غير السكنية زيادة غير مسبوقة، حيث أدى ذلك الى طرد كثير من المستأجرين لعدم قدرتهم على دفع الزيادة الكبيرة فى الايجار بالاضافة الى قوت أسرهم ، وأعمالا أيضا لاحكام هذا القانون قضت المحاكم باخلاء العديد من الاماكن غير السكنية واعادتها لاصحابها ، وبذلك تكون هذه القوانين قد ساهمت فى إعادة التوازن بين طرفى العلاقة الايجارية ، كما يجب عدم إغفال صدور العديد من القوانين والتشريعات التى أسهمت فى إعادة التوازن فى موازين العلاقة الايجارية بين طرفيها المالك والمستأجر.
الايجارات القديمة وقضاء الدستورية العليا
لقد كان للدستورية العليا دور رائد فى استقرار العلاقة الايجارية بين طرفيها وذلك بالغاء العديد من القيود القانونية التى قررتها قوانين ايجار الاماكن ، وكذلك التضييق من نطاق تطبيق البعض الآخر، واليها يرجع الفضل فى حصر الاشخاص المستفيدين من أحكام الامتداد القانونى لعقد الايجار وهم الزوجة والابناء والوالدان إذا توافرت فى حقهم الشروط المقررة قانونا ،وقالت فى حيثيات حكمها بدستورية الامتداد القانونى لعقد الايجار لأقارب المستأجر من الدرجة الاولى، أن الدستور قد كفل حق الملكية ولكنه أكد الدور الاجتماعى لحق الملكية حيث يجوز تحميله ببعض القيود التى تفرضها ضرورة اجتماعية ما دامت لم تبلغ هذه القيود مبلغا يصيب حق الملكية فى جوهرة أو يعدمه، وأن تقرير قاعدة الامتداد القانونى لعقد الايجار سواء للمستأجر الاصلى أو ذوى قرباه المقيمين معه، كما حددتهم الفقرة الاولى من المادة – 29- من القانون رقم 49- لسنة 1977، ورفض الطعن عليها بعدم الدستورية ، لهو ضرورة اجتماعية شديدة الالحاح تمثلت فى خلل صارخ فى التوازن بين عدد المعروض من الوحدات السكنية وحجم الطلب عليها ، لذلك تبنى المشرع المصرى قاعدة الامتداد القانونى لعقد الايجار فى قوانين إيجار الامكان مراعيا ذوى قربة المستأجر المحددين فى النص القانونى، بانهم كانوا محل اعتبار جوهرى عند التعاقد، وقصد المشرع بذلك كله أنه يصون للمجتمع آمنه وسلامته محمولين على مبدأ التضامن الاجتماعى ، وأخيرا ترى الدكتورة هدى النمير أن الدستورية العليا استندت فى قضائها بدستورية امتداد عقد الايجار الى أقارب الدرجة الاولى ورفض الطعن بعدم الدستورية عليه مازالت أسبابه قائمة حتى يومنا هذا وهى نفس الحكمة التى ستقتضى من المشرع الحالى كما اقتضت من المشرع من قبل ، الى تقرير مبدأ الامتداد القانونى فى قوانين الايجار المتعاقبة ، وذلك حماية لفئات عريضة من مستأجرى هذه الاماكن السكنية من خطر تعرضهم للطرد من الوحدات المؤجرة ، فى ظل التضخم والارتفاع الجنونى للأسعار خاصة من أرباب المعاشات وكبار السن الذين يعجزون حتى عن دفع الايجار الحالى ، مما ينال من الاسرة فى اهم مقومات وجودها المادى وهو .. المأوى.