التوازن بين حقوق المالك والمستأجر في الإيجارات القديمة

إن إعادة التوازن لهذه العلاقة حلم يراود الملاك والمستأجرين. الفقراء والأغنياء. وتكريس للعدل الاجتماعي والسلم المجتمعي وتزيل شوائب الماضي التي تثير الأحقاد والضغائن بين طرفي هذه العلاقة الشائكة.. فثمة قضايا هائلة تنظرها المحاكم علي مدي ال 60 عاماً الماضية تشهد بأننا إزاء مشكلة حقيقية تستلزم حلولاً نابعة عادلة تنصف المظلوم وتنتصر لأمن المجتمع. لان نجاح الثورة المصرية في القضاء علي التوريث في حكم مصر يوفر فرصة للقضاء علي التوريث في عقود الإيجار.. يشكل قانون العلاقة بين المالك والمستأجر القديم إشكالية اجتماعية اقتصادية قانونية قديمة متجددة.. فلا ينكر أحد أن هذا القانون سبب التوتر والاحتقان بين طرفي العلاقة لذا فإن إعادة التوازن لهذه العلاقة حلم يراود الملاك والمستأجرين الفقراء والأغنياء وتكريس للعدل الإجتماعى والسلم المجتمعي وتزيل شوائب الماضي التي تثير الأحقاد والضغائن بين طرفي هذه العلاقة الشائكة.. فثمة قضايا هائلة تنظرها المحاكم على مدى ال 60 عاماً الماضية تشهد بأننا إزاء مشكلة حقيقية تستلزم حلولاً فعالة وعادلة تنصف المظلوم وتنتصر لأمن المجتمع.
. لان الأصل في العلاقة بين المالك والمستأجر مدنية تخضع لأحكام القانون المدني وقواعده ولكن تفاقم وتوتر العلاقة بين الطرفين جعلت المسئولين يفكرون في إصرار قوانين استثنائية مؤقتة لحل مشكلة الإسكان ثم صدر قانون الإيجار القديم رقم 49 لسنة 1977 وأصبح هناك مراكز قانونية مكتسبة لأولاد أحفاد المستأجر الأصلي فامتدت العلاقة الإيجازية لهم..
ثم صدر بعد ذلك حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية المادة 29 من هذا القانون بشأن امتداد العلاقة الإيجازية وحددتها بمدة واحدة لأقارب الدرجة الأولي وهم "الزوجة - الزوج - الأبناء".. وهو الحكم الذي أنهي مشكلة في الإيجار القديم..
وعندما أراد المشرع الرجوع للقانون المدني أصدر القانون رقم 4 لسنة 1996 المعروف بقانون الإيجارات الجديد وهو محاولة العودة لقواعد الإيجار الموجودة في القانون المدني. حيث تحكم العلاقة بين المالك والمستأجر تحديد المدة والقيمة الإيجازية والالتزامات المفروضة علي كل منهما والذي أدي أيضاً إلي سوء العلاقة بين الطرفين وكثرة الشكاوي والقضايا بالمحاكم وتفاقم أزمة المساكن وارتفاع قيمة الإيجارات.
وأن تكون هناك فترة انتقالية وقواعد تطبق تدريجياً في ظل وجود حقوق مكتسبة قانوناً لأقارب المستأجر في المساكن المؤجرة.. ومنها مثلاً أن تعود الشقة للمالك بعد امتداد العقد لمرة واحدة من المستأجر الأصلي لابنه. أما المساكن الجديدة فتطبق عليها القواعد الجديدة. أن العلاقة بين المالك والمستأجر في توتر مستمر بسبب القوانين الاستثنائية التي كانت تقرها الدولة منذ قيام ثورة يوليو 1952 ومع قلة عدد سكان مصر كانت العلاقة هادئة بسبب وفرة المساكن ولكثرة المعروض من الشقق.. ومع الوقت وغياب القوانين وزيادة السكان تفاقمت الأزمة بسبب توريث شقة المستأجر لأولاده مع ثبات القيمة الإيجارية واختفاء دور لجنة تحديد القيمة الإيجارية بالتدريج.. حتى صدر القانون رقم 4 لسنة 1996 والذي قام بأعمال أحكام القانون المدني علي عقود الإيجار التي تحرر بعد تاريخ صدوره. أن هذا القانون حقق مصلحة المالك وحرر مدة الإيجار وقيمته وفقاً للعرض والطلب والقيمة السوقية باتفاق المؤجر والمستأجر وبزيادة نسبة 10% سنوياً.. ورغم ذلك استمرت الخلافات بين الطرفين. أن الحل يكمن في إيجاد صيغة متوازنة لإعادة وتقدير القيمة السوقية للعقارات في شتي المناطق الشعبية والراقية مع الأخذ في الاعتبار تاريخ بناء العقار.. بحيث تنقص الأجرة بقدم البناء وتزيد بالعكس لتحقيق مصلحة الطرفين.. وبذلك يمكن أن يكون فيه تعويض للمستأجر وللمالك أيضاً. وتكون زيادة قيمة إيجار الوحدات تدريجياً بنسبة 10% أو 20% لإعادة التوازن في العلاقة بين المالك والمستأجر.. وأن يمنع التوريث نهائياً ويكون في حالة واحدة فقط وهي "للزوج - الزوجة - الأولاد القصر فقط".. وعدا ذلك يتم إخلاء الشقة فوراً وتسليمها للمالك. أن تحقيق ذلك يتطلب قيام الحكومة بإقامة وحدات إيجارية للشباب بأسعار زهيدة.. أن الحل السليم لمشكلة الإيجار القديم في رفع القيمة الإيجارية علي أن تكون الزيادة تدريجية ومحددة وذلك لإعادة هيكلة وتقييم الإيجارات القديمة.. وأن يتم تقنين أسلوب "الخلو" قانونياً ويكون من حق المالك بعد زيادة القيمة الإيجارية للعقارات القديمة أن يسدد للمستأجر جزءاً من القيمة كالربع أو الثلث للشقة مقابل إخلائها. وأن تترك حرية التمليك لمن يقدر عليها وأن تكون الوحدات الجديدة للاتفاق بين المالك والمستأجر دون أي تدخل ووفقاً للعرض والطلب.. كذلك لابد من تفعيل قانون اتحاد الشاغلين رقم 119 لسنة 2009 وإلزام شاغل الوحدة السكنية بعمل الصيانة اللازمة لها للحفاظ علي الثروة العقارية.. أن عقود الإيجار القديمة بدأت تتحرر من الأبدية بعد صدور القوانين التي منعت التوريث وجعلت عقد الإيجار يمتد من المستأجر لابنه مرة واحدة وبموته تنتهي العلاقة الإيجارية وتعود الشقة للمالك.. وكذلك هناك زيادة وإن كانت بسيطة في القيمة الإيجارية.
وبمرور الوقت سوف تتحرر هذه العقود وتصبح علاقة حرة بين المالك والمستأجر وحسب إيجار المثل أو سعر السوق. بالإضافة إلي قوانين الإيجار الجديدة التي جعلت العقد شريعة المتعاقدين. لان التفكير في تعديل قانون الإيجارات القديمة يحدث في عهد كل الحكومات ثم يغلق لأن هذه العلاقة الشائكة وكل من طرفي المشكلة لديه أسبابه بأنه الضحية.. ولذلك لابد أن تترك هذه العقود للزمن لأنها ستحرر نفسها بمرور الوقت تدريجياً.
أن فلسفة قانون الإيجارات القديمة والذي تعتزم لجنة الإسكان مناقشته خلال دور الانعقاد الثاني، سوف يراعى بصورة كبيرة البعد الاجتماعي ومحدودي الدخل، و"سوف نكون أكثر تحيزا لصالح المستأجر اللي النسبة العالية منه هتكون من محدودي الدخل". أن القوانين التي دفعت بها الحكومة أساءت العلاقة بين المالك والمستأجر وهو ما دعا العديد من مقاولي فترة الأربعينيات والخمسينيات من الانسحاب من سوق الاستثمار العقاري وهو ما أدى لأزمة في الإسكان وتوفير الشقق بشكل عام.
إن المحكمة الدستورية العليا كان لها الفضل في إعادة التوازن بين المالك والمستأجر عبر أحكامها المتعددة والتي جعلت امتداد عقد الإيجار لغرض السكن للدرجة الأولي فقط قاضية بعدم دستورية المادة29من القانون رقم49لسنة1977كما قضت بعدم دستورية التأجير من الباطن " إن الملكية في إطار النظم الوضعية التي تزاوج بين الفردية وتدخل الدولة لم تعد حقاً مطلقاً ، ولا هي عصية على التنظيم التشريعي ، وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ، ومن ثم ساغ تحميلها بالقيود التي تتطلبها وظيفتها الاجتماعية ، وهى وظيفة لا يتحدد نطاقها من فراغ ، ولا تفرض نفسها تحكماً ، بل تمليها طبيعة الأموال محل الملكية ، والأغراض التي ينبغي رصدها عليها ، محددة على ضوء واقع اجتماعي معين ، في بيئة بذاتها ، لها مقوماتها وتوجهاتها
وحيث إن الحماية التي فرضها الدستور للملكية الخاصة ، تمتد إلى كل أشكالها ، لتقيم توازناً دقيقاً بين الحقوق المتفرعة عنها والقيود التي يجوز فرضها عليها ، فلا ترهق هذه القيود تلك الحقوق لتنال من محتواها ، أو تقلص دائرتها ، لتغدو الملكية في واقعها شكلاً مجرداً من المضمون ، وإطاراً رمزياً لحقوق لا قيمة لها عملاً ، فلا تخلص لصاحبها ، ولا يعود عليه ما يرجوه منها إنصافاً ، بل تثقلها تلك القيود لتنوء بها ، مما يخرجها عن دورها كقاعدة للثروة القومية التي لا يجوز استنزافها من خلال فرض قيود عليها لا تقتضيها وظيفتها الاجتماعية . وهو ما يعنى أن الأموال بوجه عام ، ينبغي أن توفر لها من الحماية أسبابها التي تعينها على التنمية ، لتكون من روافدها ، فلا يتسلط أغيار عليها انتهازاً أو إضراراً بحقوق الآخرين ، متدثرين في ذلك بعباءة القانون ، ومن خلال طرق احتيالية ينحرفون بها عن مقاصده ، وأكثر ما يقع ذلك في مجال الأعيان المؤجرة ، التي تمتد عقودها بقوة القانون دون ما ضرورة وبذات شروطها ، مما يحيل الانتفاع بها إرثاً لغير من يملكونها ، يتعاقبون عليها ، جيلاً بعد جيل ، لتؤول حقوقهم في شأنها إلى نوع الحقوق العينية التي تخول أصحابها سلطة مباشرة على شئ معين ، وهو ما يعد انتزاع الأعيان المؤجرة من ذويها على وجه التأييد
ونظرا لوجود شقق مغلقة ولا تستغل خشية تأجيرها وامتداد عقد إيجارها تدخل المشرع بالقانون رقم4 لسنة1996بجعل العلاقة الايجارية للأماكن التي لم تكن مؤجرة والأماكن المنشأة اعتبارا من31يناير1996خاضعة للعلاقة الايجارية الحرة بين المالك والمستأجر أي تخضع لأحكام القواعد العامة في القانون المدني من حيث توقيت مدة الإيجار وحرية المالك في تحديد القيمة الايجارية مما شجع علي تأجير تلك الوحدات غير المستغلة, ولكن ذلك لا يكفي من المشرع فأصحاب العقارات القديمة فقدوها بالتشريعات
أن المحكمة الدستورية العليا كانت قد قضت من قبل بعدم دستوريه تحرير عقد الإيجار، وخلا الدستور الحالي أيضا من أي نص صريح يبيح التحرير وأما عن الاستثناءات الواردة في مبدأ عدم رجعيه القوانين فهي علي سبيل الحصر تخص تفسير القانون لإيضاح نقاطه وليس تحريره وإنهاؤه، واستثناء آخر جنائي هو القانون الأصلح للمتهم، وبذا يكون المطالبون بمناقشه تحرير عقد الإيجار القديم أمام أزمة دستورية.
أن مبدأ عدم رجعيه القوانين وعدم سريان أحكامها علي الماضي وأن تطبيق القانون الجديد علي الماضي يمثل خطرا كبيرا، يضع قانون الإيجار القديم المنتظر مناقشته في مجلس النواب خلال الفترة المقبلة في مأزق . ومما لا شك بأن الدولة حينما تقر هذا المشروع بقانون ، فإن السابق تنفيذه ومثيلاً له ، تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر في الأراضي الزراعية ، والذي تم دون أية أضرار جانبية ، حيث عالج المشروع بقانون الآثار السلبية وراعى المتضررين من تطبيق القانون . وقد يكون الحل الحاسم لهذه القضية هو تحرير العلاقة الإيجارية للمساكن القديمة وتنظيمها بما يتفق مع القواعد القانونية والدستورية العادلة وبالتالي يمكن تحديد مسئولية الصيانة والحفاظ على الثروة العقارية بشكل عادل وحاسم في نفس الوقت .
والاعتناء في المشروع بقانون الذي نحن بصدده الآن بإيجاد الآليات اللازمة مما يسمح بالتعامل مع الحالات الإنسانية التي ستواجه تطبيق القانون ، ولمدد سوف تدرس حتى يستكمل المشروع الفترة اللازمة لتنفيذه والمقترح بأن لا تزيد عن خمس سنوات ، والمشروع المقترح بقانون بعدم التدخل في هذه العلاقة لحماية محدودي الدخل انطلاقا من أن الأصل في العلاقة بين المالك والمستأجر مدنية تخضع لأحكام القانون المدني وقواعده .
قضت المحكمة الدستورية العليا فى احد احكامها برفض الدفع بعدم دستورية المادتين 14- 15 من القانون 49 لسنة 1977 والخاصة بتحديد القيمة الايجارية عن طريق اللجان فقضت " وحيث إنه عن النعى بمساس النصين الطعينين بالملكية الخاصة وإخلالهما بمبدأ التضامن الاجتماعى ، فإنه مردود أيضاً، ذلك أنه ولئن كان الدستور قد كفل حق الملكية الخاصة ، وحوطه بسياج من الضمانات التى تصون هذه الملكية وتدرأ كل عدوان عليها، إلا أنه فى ذلك كله لم يخرج عن تأكيده على الدور الإجتماعى لحق الملكية ، حيث يجوز تحميلها ببعض القيود التى تقتضيها أو تفرضها ضرورة إجتماعية ، وطالما لم تبلغ هذه القيود مبلغاً يصيب حق الملكية فى جوهره أو يعدمه جل خصائصه، كما جرى قضاء المحكمة أيضاً على أن حرية التعاقد- وهى وثيقة الصلة بالحق فى الملكية- قاعدة أساسية يقتضيها الدستور صوناً للحرية الشخصية، وهذه الحرية التى تعتبر حقاً طبيعياً ولازماً لكل انسان يستحيل وصفها بالاطلاق، بل يجوز فرض قيود عليها وفق أسس موضوعية تكفل متطلباتها دون زيادة أو نقصان فلا تكون حرية التعاقد بذلك ألا حقاً موصوفاً لا يدنيها من أهدافها إلا قدر من التوازن بين جموحها وتنظيمها، بين تمردها على كوابحها والحدود المنطقية لممارستها، بين مروقها مما يحد من اندفاعها وردها إلى ضوابط لا يمليها التحكم . وفى إطار هذا التوازن تتحدد دستورية القيود التى يفرضها المشرع عليها. فإذا ساغ للسلطة التشريعية استثناءً أن تتناول انواعاً من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم آمر فإن ذلك لابد وأن يكون مستنداً إلى مصلحة مشروعة. لما كان ذلك، وكان المشرع قد أورد بنص المادتين (14 و 15) المطعون عليهما وغيرهما من مواد القانون رقم 49 لسنة 1977 تنظيماً متكاملاً لتحديد أجرة الأماكن التى يسرى عليها أحكامه، واضعاً أسس وقواعد موضوعية لتقدير الأجرة وإجراءات تحديدها، وأوكل ذلك إلى لجان إدارية تشكل وتقوم بأعمالها وفق أحكام القانون، وتلتزم بالأسس الموضوعية التى حددها لها، دون أن يجعل قراراتها نهائية ، وإنما أباح لذوى الشأن حق الطعن فيها أمام المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها المكان المؤجر . وقد كان المشرع فى تقريره لذلك التنظيم محكوماً بضرورة اجتماعية ملحة من زيادة فى أجرة الأماكن بما لا يتناسب مع دخول القاعدة العريضة من أفراد المجتمع، وما قد يؤدى إلى ذلك من تشريد لالآف منهم لعدم قدرتهم على الوفاء بالتزاماتهم فى سداد الأجرة إذ ما ترك أمر تحديدها بيد مؤجريها وحدهم وما ينتج عن ذلك من تفتيت لبنية المجتمع وإثارة الحقد والكراهية بين فئاته ممن لا يملكون ولا يقدرون ومن يملكون ويتحكمون، ومن ثم كان لزاماً على المشرع – بما له من سلطة تقديرية- أن يتدخل بالتنظيم مستهدفاً إزالة أسباب الخلاف بين المؤجرين والمستأجرين، موازناً بين مصلحة هذا وذاك ودون تعسف أو استغلال، عن طريق وضع أسس موضوعية عادلة لتقدير الأجرة عن طريق لجان محايدة ، تراقبها المحكمة المختصة. ومن ثم فإن تدخل المشرع على هذا النحو يكون قد قام على سبب صحيح يبرره مرتبطاً منطقياً بالأغراض التي توخاها بما لا يعد إخلالاً بمبدأ التضامن الاجتماعي، بل تأكيداً له
وبناء علية نقدم الحل من وجهة نظري
1) السماح لطرفى العلاقة الايجارية بإنهاء العلاقة الإيجاريه القائمة سواء مستأجر أصلى أو ممتد اليه عقد الإيجار مع تحرير علاقة إيجاريه خاضعة للقانون المدني بحد أقصى للمدة 20 عام وباجره شهرية لا تزيد عن 5 أمثال الضريبة العقارية وقت صدور القانون بحدين أدنى مائتي جنيه وأقصى خمسمائة جنيه.
2) على أن يكون توفيق الأوضاع خلال اجل لا يزيد عن ستة أشهر من تاريخ نشر القانون.
3) إذا رغب المستأجر فى توفيق الأوضاع ولم يوافق المؤجر له أن يلجا للمحكمة بطلب توفيق الأوضاع بما نص عليه القانون
4) مع تعديل قانون الشهر العقاري بما يسمح إثبات تاريخ العلاقة الايجارية أيا كان مدتها.
5) السماح بتمليك العين المؤجرة للمستأجر خلال المرحلة الانتقالية اذا رغب المؤجر فى ذلك بسعر السوق مع إعفاء المستأجر من ربع الثمن