حكم الدستورية بشأن الإيجارات القديمة

حق المالك فى استرداد المكان وطرد المؤجر بعد انتهاء العقد

الحكم مقصور على المنشآت الحكومية والعامة ذات الشخصية الاعتبارية


صدر حكم للدستورية العليا بعدم دستورية مد عقد الإيجار للكيانات الاعتبارية «لغير غرض السكن» دون موافقة مالك العقار، بعد أن أقام أحدالمواطنين وهو مالك لعقار يؤجره لأحد البنوك دعوى مطالبا بإخلاءالعقار، بعد انتهاء مدة العقد، لكنه اصطدم بنص في المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، يحول دون إخلاء العقار واسترداده له، فما هى آثار هذا الحكم ؟ وكيفية تطبيقه ؟

الدكتور محمد رضا النمر، استاذ القانون الدستورى ، يقول :لقد قضت المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية «دستورية»، بعدم دستورية صدرالفقرة الأولى من المادة -18- من القانون رقم 136 لسنة 1981- فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة «لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد...»، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكن, وبهذا الحكم وضعت المحكمة الدستورية حدًا،لسيطرة المستأجر على الوحدة الإدارية، إلى ما لا نهاية، بحكمها، بشأن قانون الإيجار القديم، بإنهاءالأساس القانونى لاستمرار العقارات المؤجرة تحت تصرف المؤجر إلى ما لا نهاية، دون مراعاة لحق مالك العقار أو المؤجر،ولكن هذا الحكم أنهى سيطرة العقارات المؤجرة من قبل الكيانات الاعتبارية فقط، والتى تتمثل فى الهيئات الحكومية والوزارات والسفارات والبنوك والنقابات والشركات، وحظر الحكم بقاء هذه الكيانات مستحوذة على العقارات المؤجرة إلى ما لا نهاية.
فالمادة- 18- المحكوم بعدم دستوريتها، كانت تتضمن حكما عاما ينص على «لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد»، ما يعنى سريانه على حالات الإيجار للأشخاص لغرض السكن، وكذلك على حالات الإيجار للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكن، الأمر الذى وجدته المحكمة الدستورية باطلا لمخالفته الدستور الذى يكفل حماية الملكية الخاصة والحرية الشخصية، كما قضت المحكمة بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق، لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره.
حيثيات حكم الدستورية
على ان النص المطعون فيه – محددًا نطاقًا على النحو المتقدم – إذ أجاز للشخص الاعتبارى المستأجر لعين لاستعمالها فى غير غرض السكني، البقاء فيها بعد انتهاء المدة المتفق عليها فى العقد، فإنه على هذا النحو – وباعتباره واقعًا فى إطار القيود الاستثنائية التى نظم بها المشرع العلائق الإيجارية – يكون قد أسقط حق المؤجر – مالك العين فى الأعم من الأحوال – فى استرداد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة إجارتها، حال أن حق المستأجر لازال حقًا شخصيًا مقصورًا على استعمال عين بذاتها فى الغرض الذى أُجرت من أجله خلال المدة المتفق عليها فى العقد، فلا يتم مد تلك المدة بغير موافقة المؤجر، وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها معًا، صريحًا كان هذا الشرط أم ضمنيًا.
ومن ثم، فإن ما تضمنه ذلك النص من امتداد قانونى لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة لأشخاص اعتبارية، لاستعمالها فى غير غرض السكني، يكون متضمنًا عدوانًا على الحدود المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها، والتى لا تستقيم الحرية الشخصية – فى صحيح بنيانها – بفواتها، فلا تكون الإجارة إلا إملاء يناقض أساسها، وذلك بالمخالفة للمادة -54- من الدستور، فالمستفيد من هذاالحكم هم الأشخاص الذين يملكون عقارات مؤجرة لأشخاص اعتباريين وانتهت مدةالعقد، فيمكن إخلاء العقارأوالجزء المؤجر،ومن حق المالك أن يعيد التعاقد مع الشخص الاعتبارى ذاته، ولكن بشروط وقيم مالية جديدة،وطبقا لذلك فالجهات الاعتبارية لا يوجد أمامها أى حل قانونى يمكن من خلاله الحفاظ على أماكنهم بنفس القيمة الإيجارية التى يدفعونها، ولكن يمكن أن يجرى تعديل للعقود وفقا للقيمة الحقيقية الآن مع الملاك، فى مقابل الاحتفاظ بأماكنهم.
وكانت المادة -18- تحدد 4 حالات تسمح بطرد المستأجر،أيا كانت صفته بعد انتهاء مدة التعاقد؛ تمثلت في:
1- الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت. 2- إذا لم يكن المستأجر مسددًا للإيجار.
3- إذا ثبت أن المستأجر تنازل عن المكان المؤجر.
4- إذا ثبت بحكم قضائى أن المستأجر استعمل المكان بطريقة مقلقة للراحة أو فى أغراض منافية للآداب العامة.
المعنيون بحكم الدستورية.. وموعد تنفيذه
الحكم الصادر بعدم الدستوريه يتعلق فقط بالأشخاص الاعتباريين «منشآت حكومية -شركات – النوادى – بنوك – سفارات» وغيرها، ولا يمسّ بأى حال المستأجرين الآخرين «العقارات السكنية – التجارية» وأنه سيدخل حيز التنفيذ بعد تعديل المادة بمجلس النواب وإقرارها ونشرها بالجريدة الرسمية، وحددت المحكمة الدستورية موعد تطبيق حكمها بنشره فى الجريدة الرسمية لإعمال أثره، بأنه سيكون فى اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى اللاحق لمجلس النواب.