لملايين الملاك والمستأجرين.. مدى حقيقة عدم دستورية نص الطرد لامتلاك المستأجر عقار؟.. المادة 22/2 من القانون المدنى لازالت سارية.. والشق المقضى بعدم دستوريته أن يكون للمستأجر أكثر من شقة مؤجرة أو ملك بنفس البلدة

حالة من الارتباك القانونى أصابت العديد من المتابعين لملف الإيجارات بعد أن أصدرت الدائرة الأولى ايجارات بمحكمة الإسماعيلية الابتدائية، حكماَ فريداَ من نوعه، بفسخ عقد إيجار قديم لامتلاك المستأجر عقار آخر وفقاً لنص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وقد تأييد هذا الحكم استئنافيا.
الحكم أدى لحالة من الجدل بين الملاك والمستأجرين باعتبار أن هناك حكم من المحكمة الدستورية العليا بإلغاء هذا النص من المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وذلك لعدم دستوريته، بينما أكد آخرون تلك الدعوى صدر حكم برفضها وحكم بدستورية المادة مع إعمال شرط التخير بالبقاء أو البدل.
مدى حقيقة عدم دستورية المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981
فى التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية حيث تهم ملايين الملاك والمستأجرين بشأن تطبيق نص الإخلاء لامتلاك المستأجر عقار، يأتى ذلك فى الوقت الذى لازالت تتوالى ردود الأفعال تفاعلا خلال مناقشات "مشروع تعديل قانون الإيجارات القديمة"، وكذا "مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر" داخل البرلمان، بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض عبد العزيز عمار.
فى البداية - يجب أن نضع الأمور فى نصابها الصحيح حيث أنه لم يحكم بعدم دستورية المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فهى لازالت سارية أما الشق الذى حكم بعدم دستوريته هو أن يكون للمستأجر أكثر من شقة مستأجرة أو له شقة ملك بنفس "البلدة" هى من قضى بعدم دستوريتها، أما ملكية عقار من ثلاث أدوار فأكثر فسارية، وأضيف لك حتى لو كان المستأجر مالكا على المشاع لعقار مع غيره فأيضاَ يسرى عليه النص بالإخلاء – وفقا ل"عمار".
نص المادة رقم 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981
وتنص المادة رقم 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قد نصت على أنه: "إذا قام المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه" – الكلام ل"عمار".
4 شروط حددها المشرع للإخلاء
والمقرر وفقاَ لأراء الفقه أنه: "يشترط للإفادة من نص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أربعة شروط هي: "1-أن يقيم المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات، 2-أن تكون إقامة المبنى لاحقة للتأجير، 3-أن يكون المكان المؤجر لأغراض السكنى، 4-أن يكون المبنى المنشأ في ذات البلد".
ملاحظات قانونية هامة على تطبيق نص الإخلاء لامتلاك المستأجر عقار
شروط إنزال وتطبيق أحكام المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على صاحب حق الانتفاع والمالك مشاعا كالتالى:
أولا : الحكمة من النص
ابتغى المشرع من هذا النص تحقيق التوازن والعدالة بين المؤجر والمستأجر حيث أن قانون الإيجار الاستثنائي حرم المالك من الانتفاع بملكه رغم حاجته الشخصية إليه فلا يستطيع أن يطلب الإخلاء وتسلم العين المؤجرة لهذا السبب كما فى القانون المدنى، فارتأى تخيير المستأجر المالك لمبنى من ثلاث وحدات إما بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها للمؤجر وإما أن يؤجر له إحدى الوحدات لملكه.
ثانيا : كفاية حق الانتفاع بثلاث وحدات دون الرقبة
صريح نص المادة ولبها هو حق الانتفاع ومن ثم إذا كان المستأجر مالكا لحق الانتفاع بثلاث وحدات فأكثر بالمبنى فانه يسرى عليه نص المادة فلا يشترط أن يكون مالكا للأرض والمبنى معا وهو ما قضت به محكمة النقض حيث المقرر لم يشترط أن تكون الملكية خالصة للمستأجر على العقار كله أرضا وبناء أو أن تكون شاملة حق الرقبة ومن ثم فإنه يكفى أخذا بصريح نص المادة 22/2 ق 136 لسنة 1981 أن يكون المستأجر مالكا للبناء وحده دون الأرض إذ أن الانتفاع بالمبنى هو مراد الشارع فإذا كان للمستأجر حق الانتفاع بالوحدات الجديدة التي - بناها - فإنه يحق له أن يقيم بإحداها أو تأجيرها للغير ومن ثم فانه يكون فى مكنته تنفيذ حكم القانون فى المادة 22/2 سالفة البيان، طبقا للطعن رقم 2627 لسنة 60 ق جلسة 3 نوفمبر 1994.
ثالثا: كفاية الملكية مشاعا بشرط
يطبق أيضا نص المادة على المستأجر المالك لمبنى على الشيوع مع غيره، لأن المستقر عليه قانونا وقضاء أن المالك مشاعا يعد مالكا لكل ذرة فى المال الشائع ولكن ذلك بشرط أن يكون نصيبه فى هذا المال الشائع أكثر من ثلاث وحدات وهو ما قضت به محكمة النقض فى نص المادة 22/2 ق 136 لسنة 1981 سريان حكمها فى حالة تملك المستأجر البناء مع آخرين على الشيوع، شريطة أن يكون نصيبه أكثر من ثلاث وحدات سكنية، وذلط طبقا للطعن المقيد برقم طعن 578 لسنة 64 ق جلسة 14 ديسمبر 1994.
رابعا : شرط تطبيق النص الجوهرى هو أقامة المستأجر المبنى دون التملك بطريق أخر
لا يسرى النص على المبنى الذى المستأجر عن طريق الشراء أو بأى طريق أخر من طرق كسب الملكية كالميراث أو الوصية أو الهبة أو الالتصاق وقصر تطبيقه فقط على المبنى الذى يقيمه المستأجر وهذا هو المستفاد من صريح النص "وإذا - أقام – المستأجر مبنى ..." وهو ما قضت به محكمة النقض: "إعمال نص المادة 22/2 ق 136 لسنة 1981، ومناط ذلك أن يكون المبنى المملوك للمستأجر هو الذى أقامه، ويكون مؤداه عدم سريان النص على ما تملكه المستأجر بالشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية، وذلك طبقا للطعن رقم 1705 لسنة 67 ق جلسة 17 مارس 1999.
خامسا : وضع الممتد له عقد الإيجار عن المستأجر الأصلي
ينطبق النص على الممتد له عقد الإيجار من المستأجر الأصلي بشرط إقامته لمبنى مكون من ثلاث ادوار فأكثر بعد الامتداد وإذا تعدد المستفيدون من حق الامتداد فلا ينطبق عليهم النص إلا إذا أقام كل منهم مبنى أو اشتركوا فيه جميعا بحيث يملك كل منهم فيه أكثر من ثلاث وحدات.
سادسا: شرطان آخران جوهريان
ويضاف الى ماسبق شرطان تضمنهم النص وهو أن يكون بناء المبنى بعد الايجارة وان يكون مقاما فى ذات المحافظة .
سابعا : دستورية النص
هذا النص أقيمت عليه الدعوى رقم 36 لسنة 9 دستورية وقد قضت المحكمة الدستورية العليا بجلسة 14 مارس 1992 برفض الدعوى ودستورية النص، وهذا الحكم منشور بالجريدة الرسمية العدد رقم 14 فى 2 أبريل 1992 .
المحامى عبد العزيز عمار

مستند
مستند 2
مستند 1

العلاقه بين المالك والمستاجر
مجلس النواب
قانون الايجارات
قانون الايجار القديم
قانون الايجار الجديد
المادة 222 من القانون المدنى
المحكمه الدستوريه
امتلاك المستاجر عقار
امتلاك المستاجر شقه اخرى
امتداد عقد الايجار
شروط امتداد عقد الايجار
الموضوعات المتعلقة
لملايين الملاك.. حكم قضائي بفسخ عقد إيجار قديم لامتلاك المستأجر عقار آخر.. الحكم استند على نص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن.. والحيثيات تضع 4 شروط لإخلاء المؤجر في هذه الحالة
الإثنين، 11 مايو 2020 03:00 ص
لملايين الملاك والمستأجرين.. هل يحق للمالك فسخ عقد الإيجار ال 59 سنة؟.. المشرع أجاز له أن ينهى العقد بالإرادة المنفردة.. وحدد 4 شروط لإتمام عملية الفسخ.. وخبير يُجيب عن الأسئلة الشائكة للأزمة بين الطرفين
الثلاثاء، 05 مايو 2020 01:00 ص
لملايين الملاك والمستأجرين.. حكم قضائي بتعويض المؤجر 30 ألف جنيه لحدوث تلفيات بالعين المؤجرة.. "المقابل" نتيجة تغيير النشاط من صيدلية لمطعم مأكولات دون إذن المالك.. والحيثيات تؤكد: التعويض جبراَ للضرر
السبت، 02 مايو 2020 08:00 م
لملايين الملاك والمستأجرين.. هل تعفى كورونا المستأجر من التزامه بدفع الإيجار فى ميعاده؟.. الالتزامات التعاقدية مرتبطة بنظرية القوة القاهرة.. والمشرع أجاز إعفاء المستأجر.. وخبير يوضح إمكانية تخفيض الأجرة للمؤجر
الخميس، 02 أبريل 2020 06:00 م