يهم ملايين الملاك.. حكم فريد من نوعه بفسخ عقد إيجار قديم لامتلاك المستأجر عقار آخر

وفقاً لنص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، أصدرت الدائرة الأولى إيجارات بمحكمة الإسماعيلية الابتدائية، حكما فريدا من نوعه، بفسخ عقد إيجار قديم لامتلاك المستأجر عقار آخر، وقد تأييد هذا الحكم استئنافيا.
وقائع الدعوى، تتلخص في أن المدعى أقامها بموجب الصحيفة، وأعلنت قانوناَ طلب في ختامها الحكم بإخلاء المدعى عليه من الشقة الموضحة بعقد الإيجار، وتسليمها للمدعى خالية من الأشخاص والشواغل مع إلزامه بالمصاريف والأتعاب، وذلك على سند من القول إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1 أبريل 1995 يستأجر المدعى عليه من المدعى شقة النزاع بقيمة ايجارية 95 جنيها.
وحيث أنه قد نما إلى علم المدعى بامتلاك المدعى عليه للعقار الكائن 98 من شارع الجعبص العرايشة ثان الإسماعيلية، وأقام مبنى مكون من أكثر من أربعة أدوار وبكل دور شقة جاهزة كاملة التشطيب جاهزة للسكنى بل وقام بتأجيرها، وقد لجأ المدعى لتخيير المدعى عليه بموجب إنذار رسمي أعلن له قانوناَ بتاريخ 13 يناير 2018 بين إخلاء الشقة وبين توفير شقة أخرى بالعقار ملكه للمدعى أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية، إلا أنه لم يحرك ساكناَ مما حدا به لإقامة دعواه الماثلة للقضاء له بطلباته.
وقدم سنداَ لدعواه حافظتى مستندات طويتا على أصل عقد الايجار المحرر بين المدعى والمدعى عليه لشقة النزاع، وأصل الإنذار الموجه للمدعى عليه بالتخيير بين إخلاء عين النزاع وبين توفير شقة بالعقار ملكه، والمعلن له قانوناَ، وأصل شهادة صادرة عن مصلحة الضرائب العقارية مفادها أن العقار باسم المدعى عليه وهو عبارة عن مبنى بالأحمر والمسلح مكون من 4 أدوار وبيانه أربعة شقق الأولى مكتب محامى ومستغله الأولى والثانية من المالك والثالثة والرابعة مستأجره، وحيث تداولت الدعوى بالجلسات.
وقالت المحكمة في حيثيات الحكم عن موضوع الدعوى: فلما كانت المادة رقم 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قد نصت على أنه: «إذا قام المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه».
ماذا قالت محكمة النقض عن الأزمة؟
والمستقر قانوناَ وفقا لما استقر عليه قضاء النقض أنه: إقامة المستأجر وحدات سكنية – كمبرر للخلاء كيفيته مادة 22/2 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن، وذلك طبقا للطعن رقم 326 لسنة 71، ما يدل على أن التزام المستأجر الذى استحدثه هذا النص هو التزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذى أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين.
فإذا أقام مبنى بهذا الوصف مكتملاَ ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه على أية صورة تدل على انعدام رغبته في توفير مكان ملائم في المبنى الجديد ليشغله المالك بنفسه أو بأحد أقاربه المذكورين أنحل التزامه التخييري إلى التزام بسيط يستوجب إخلاء العين المؤجرة، مما لازمه انفساخ عقد إيجارها بقوة القانون منذ الوقت الذى وقعت فيه المخالفة دون أن يبدى المستأجر تلك الرغبة للمالك، فإذا ما عن له أن يترك العين المؤجرة لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا الترك لا ينتج أثراَ في امتداد عقد الايجار الأصلي بعد زواله، وذلك طبقا للطعن رقم 318 لسنة 65 – بجلسة 15 مارس 2001.
والمقرر وفقاَ لأراء الفقه أنه: «يشترط للإفادة من نص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أربعة شروط هي: 1- أن يقيم المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات، 2-أن تكون إقامة المبنى لاحقة للتأجير، 3- أن يكون المكان المؤجر لأغراض السكنى، 4- أن يكون المبنى المنشأ في ذات البلد.

ولما كان ما تقدم وكان الثابت للمحكمة من مطالعتها لأوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعى بالدعوى الماثلة، قد قام بتوجيه إنذار رسمي على يد محضر وأعلن قانوناَ للمدعى عليه بالدعوى الماثلة، وذلك لتخيير المدعى عليه بين الاحتفاظ بمسكنه الذى يستأجره وفى هذه الحالة توفير المكان الملائم للمدعى بالعقار ملك المدعى عليه، إلا أن المدعى عليه لم يحرك ساكناَ.


وهو الأمر الذى يدل بذاته على انحلال الالتزام التخييرى للمدعى عليه بالدعوى الماثلة والذى استحدثه نص المادة رقم 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة البيان بين محلين احدهما هو اخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين وهو المدعى بالدعوى الماثلة أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذى أقامه المدعى عليه بحيث يكون للمدعى عليه الحق في اختيار أحد هذين المحلين، وقد ثبت امتلاكه للعقار المشار إليه.