تنفيذًا لحُكم الدستورية.. حُكم نهائي بإخلاء مستأجر "اعتباري" بعد 54 سنة

أصدرت الدائرة 8 إيجارات بمحكمة استئناف القاهرة، حكمًا حديثًا بإخلاء البنك الزراعي المصري من أحد الأماكن المستأجرة بعد 54 سنة إيجار، تنفيذًا لحُكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وكانت المحكمة الدستورية في جلسة 5 مايو 2018 قضت ببطلان عبارة "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى.. "، ما أتاح للمؤجر طلب إخلاء المكان من الشخصيات الاعتبارية (الجمعيات – السفارات – البنوك – الوزارات - النقابات).
وكان أحد الأشخاص استأنف على الحكم الصادر في الدعوى رقم 129 لسنة 2015 القاضي بعدم إخلاء البنك الزراعي المصري من شقتين يملكها.
وطالب المدعي في الاستئناف بإنهاء العلاقة الإيجارية مع البنك الزراعي المصري مع تسليم العين المؤجرة.
وقال المالك في دعواه إن المستأجر (البنك الزراعي) استأجر في يوليو 1965 من المالك السابق شقتين بقصد استعمالها مكتب للبنك عن مدة إيجار 3 سنوات تنتهي في 1968، ثم اشترى (مقيم الدعوى) العقار كاملًا وبه الشقتين المستأجرتين في أغسطس 2006 وتم إعلان البنك بالشراء.
وأضاف مقيم الدعوى أن البند 13 من عقد الإيجار ينص على أنه إذا رغب الطرف الثاني (المالك) في إخلاء المكتب عند انتهاء العلاقة الإيجارية يجب أن يعلن البنك بكتاب موصي عليه بحيث يصل قبل المدة بشهرين على الأقل، وعلى ذلك للبنك أن يبقى مدة أخرى لا تزيد عن 6 أشهر من تاريخ انتهاء مدة الإيجار حتى يجد مكانًا مناسبًا وفي تلك الحالة لا يكون البنك مُلزمًا بدفع أجرة الستة أشهر الأخيرة.
أمّا البند 14 فنص على أنه إذا لم يعلن الطرف الثاني (البنك) رغبته في الإخلاء يسري العقد لمدة جديدة مساوية للأولى.
وحسب الدعوى - حصل مصراوي على نسخة منها - فإن المدعى عليه أجرى تغييرات جوهرية بالشقتين واستعمالهما من مكتب إلى مقر رئيسي للبنك ومزاولة نشاط مع عملائه دون إذن أو تصريح من المالك بما ينعقد معه إنهاء العلاقة الإيجارية طبقا للقانون ما دفعه لإقامه دعواه الراهنة.
وقضت محكمة أول درجة في جلسة يوليو 2019 برفض الدعوى على سند أن الشقتين ما زالت كل منهما 4 حجرات وماكينة الصراف الآلي لا تعد تغييرًا جوهريًا.
واستأنف المالك على حكم أول درجة مستندًا إلى أن عقد الإيجار سند الدعوى محدد المدة وأنه قضي بعدم دستورية نص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981.
وقضت المحكمة بجلسة ديسمبر 2019 بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها للمستأنف خالية من الشواغل.
واستندت المحكمة في حكمها إلى قضاء المحكمة الدستورية في مايو 2018 بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 فيما تصمنته من إطلاق عبارة (لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر لتشمل عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى.. )
وحددت المحكمة اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر الحُكم لإعمال أثره.
وكان دور الانعقاد سالف الذكر انتهى في 15 يوليو 2019 وبالتالي أصبح الحكم نافذًا وملزم لكافة سلطات الدولة وللكافة.
وقالت المحكمة إنها وفقًا لنص المادة 147/1 من القانون المدني واجب التطبيق أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يحددها القانون.
ووفقًا للمادة 563 "أنه إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة معينة أو تعذر إثبات المدة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء تلك الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتية: المنازل والمصانع والمخازن إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة 4 أشهر يجب التنبيه قبلها بشهرين، فإن كانت أقل فالتنبيه قبل نصفها الأخير".
ولما كان المقرر بنص المادة 598 من القانون المدني أن ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، كما نصت المادة 599 من القانون المدني تنص على أنه إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأول ولكن لمدة غير معينة وتسري على الإيجار إذا تجدد ما نصت عليه المادة 563 "يعتبر هذا الإيجار الضمني إيجارًا جديدًا لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي".
وانتهت المحكمة في حيثيات حكمها إلى أنه ثبت انتهاء عقد الإيجار بعد مرور 3 سنوات مدته في 1968، وأن المستأنف نبه على المستأنف ضده بإخلاء العين المؤجرة وعدم رغبته في التجديد وفقا للمادة 563 من القانون المدني،
لذا قضت المحكمة بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها للمستأنف خالية من الشواغل.
اقرأ أيضا:
بعد حُكم الدستورية.. متى يمتد عقد "إيجار" الأماكن وكيفية الإخلاء؟
أول حُكم قضائي بإخلاء مستأجر "اعتباري" بعد 40 سنة إيجار
للمستأجرين.. ماذا يعني تطبيق القانون المدني بعد سريان حُكم "منع امتداد عقود الإيجار"؟