سؤال وجواب، كل ما تريد معرفته عن الضرائب العقارية

يريد الكثير من المواطنين معرفة معلومات عن الضرائب العقارية خاصة بعد مطالبة مصلحة الضرائب بسرعة إخطارها بالتأجير.
ونستعرض خلال السطور الآتية كل ما تريد معرفته عن الضرائب العقارية من خلال سؤال وجواب.
هل الضرائب على العقارات المبنية هي ضريبة جديدة؟
القانون الجديد للضريبة على العقارات المبنية لا يفرض ضريبة جديدة، فهي ضريبة مفروضة بالفعل بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954. والذي ظل ساريًا حتى صدور القانون الجديد، فالمواطنون يدفعون هذه الضريبة تحت مسمى تعارف المجتمع على أنه "العوايد " وهو في الإأصل الضريبة على العقارات المبنية، وتفرض هذه الضريبة وفقًا للقانون السابق رقم 56 لسنة 1954 كنسبة من القيمة الايجارية للعقار بسعر 10% للوحدات غير السكنية ووفقًا للشرائح التصاعدية بالنسبة للوحدات السكنية بسعر يبدأ من 10% ويصل إلى أعلى معدلاته فى الشريحة الاعلى بسعر 40 %.
ولم يخرج القانون الجديد عن الأساس الذى تفرض عليه الضريبة، فالضريبة ستفرض على القيمة الإيجارية للعقارات، وإنما يأتي الاختلاف الأساسي بين القانونين فى أن القانون الجديد يأخذ بالحد الأدنى لمعدلات الضريبة بسعر 10%.

كيف يتعامل القانون الجديد مع أصحاب العقارات التي لم يسبق تسجيلها لدى مصلحة الضرائب العقارية؟
لبناء علاقة تقوم على الثقة بين المجتمع الضريبى والمصلحة نص القانون صراحة على إعفاء المكلفين غير المسجلين بأجهزة الضرائب العقارية من سداد أى أعباء، تترتب على الضريبة عن السنوات السابقة، بشرط التقدم بإقرارات عن عقاراتهم خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون لمحاسبته ضريبيا بأثر فوري وليس بأثر رجعي.

من هو المكلف بأداء الضرائب العقارية؟
المكلف بأداء الضريبة هو مالك العقار المبني، أو من له عليه حق عيني بالانتفاع أو بالاستغلال، سواء كان شخصًا طبيعيًّا أو اعتباريًّا، ويكون الممثل القانوني للشخص الاعتباري أو للشخص الطبيعي غير كامل الأهلية، مكلفًا بأداء الضريبة نيابة عمن يمثله.

من المسئول عن سداد الضرائب العقارية المالك أم المستأجر؟
يؤكد القانون أن المالك أو من له حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال هو المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية.
الضريبة على العقارات
أي إن المستأجر لا يعد أحد المكلفين بأداء هذه الضريبة كما أنه لا يجوز الرجوع إلى المستأجر لسداد الضريبة إلا في حدود الأجرة المستحقة عليه وبعد رفض المالك سدادها وبعد أن تخطرة مصلحة الضرائب العقارية بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول وفي هذه الحالة يعد الإيصال الذي يحصل علية المستأجر – بما يفيد تحصيل الضريبة منه – إيصال من المكلف بأداء الضريبة باستيفائه للأجرة المستحقة له وفي حدود ماتم أداؤة للمصلحة وبالتالي لا يجوز للمالك الرجوع على المستأجر بطلب الأجرة المسددة منه لجهة التحصيل أو إقامة دعاوى قضائية بطرده لعدم سداد الأجرة.

ما العقارات التي ستخضع لهذه الضريبة؟
تسري هذه الضريبة على كافة العقارات المبنية المقامة على أرض مصر عدا غير الخاضعة للضريبة. سواء كانت مؤجرة أو يقيم فيها المالك المكلف بأداء الضريبة بنفسه وسواء كانت تامة ومشغولة، أو تامة وغير مشغولة، أو مشغولة على غير إتمام.
ويعني هذا أن كافة المباني القائمة حاليًّا خاضعة للضريبة سواء كانت فيلات مبنية أو عمارات أو عوامات أو شاليهات، أيا كان موقعها الجغرافي.
وتفرض الضريبة أيضًا على الأراضي الفضاء المستغلة جراجات - مشاتل – مؤجرة وغيرها، على أن ترفع الضريبة إذا أصبحت الأراضي الفضاء غير مستغلة.
كما تخضع للضريبة التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر والمقصود بالعقار فى القانون الجديد هو كل وحدة سكنية في المبنى وليس المبنى بالكامل.

ما موقف العقارات التامة وغير المشغولة؟
ما دام المبنى قد أقيم وأصبح تام البناء فإنه سيخضع للضريبة على العقارات المبنية حتى إن ظل غير مشغول. ومن ثم فإن القانون الجديد لم يعالج حالات الخلو فلا مجال هنا للقول برفع الضريبة عن الوحدات التى يتم اخلائها.

هل سيتم فرض هذه الضريبة على الأراضي الفضاء؟
لا يتم فرض الضريبة على الاراضى الفضاء ما دام لم يتم استغلالها فإذا ما قام المكلف بأداء الضريبة باستغلالها بأي نوع من أنواع الاستغلال فإنها تخضع للضريبة سواء كانت ملحقة بالمباني أو مستقلة أو غير مسورة.

ما حالات عدم الخضوع للضريبة؟
حددت المادة (11) من القانون 196 لسنة 2008 حالات عدم الخضوع للضريبة وهي:
العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذي نفع عام.
وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على ان تخضع للضريبة من أول الشهر التالي لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية.
الأبنية المخصصة لاقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين.
العقارات المبنية التي تنزع ملكيتها للمنفعة العامة وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلي بواسطة الجهات التى نزعت ملكيتها.
الأحواش ومباني الجبانات.

هل العقارات المملوكة للهيئات الحكومية تخضع للضريبة؟
الهيئات الحكومية المملوكة للدولة لا تخضع للضريبة إذا كانت مخصصة لغرض النفع العام.

هل العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة تخضع للضريبة أم لا؟
العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة للضريبة وفقا لحكم المادة (11) من القانون 196 لسنة 2008 ولكن إذا ما تصرفت الدولة فى ملكيتها الخاصة بالبيع مثلا للافراد والشركات فإنها تخضع للضريبة اعتبارا أول الشهر التالى لتاريخ التصرف.

ما أسس تقدير القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية؟
تقدر القيمة الايجارية للعقارات المبنية بمعرفة لجان الحصر والتقدير المنصوص عليها فى المادة (13) من القانون، وذلك بعد تقسيمها وفقا لاسس وقواعد التقييم التي تعتمدها لجان الحصر والتقدير.

ما سعر الضريبة على العقارات المبنية؟
تفرض الضريبة علي العقارات المبنية بسعر 10% من صافي الإيجار السنوي، وهو سعر ثابت أيا كان الغرض من استعمال الوحدة ( سكني - غير سكني -.....)

ما مصاريف الصيانة التي يتم استبعادها من حساب الضريبة؟
يتم استبعاد 30% مقابل مصاريف الصيانة للمبانى السكنية، 32% مقابل تلك المصاريف للمباني الغير السكنية.

ما الجهة التي ستتولى تقدير القيمة الإيجارية للعقارات؟
تتولى تقدير القيمة الإيجارية لجان تسمى (لجان الحصر والتقدير) تشكل برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية، كما أن دور اللجان محدود جدًّا في التأثير في القيمة الايجارية لأن التقدير يحدد بعد وضع بيانات إقرار الممول الذي يحررها بنفسة وكذا بيانات الحصر الذي تم بمعرفة اللجنة في النماذج الرياضية المعدة لغرض التقدير داخل الحواسب التي تخرج نتائجها التى تمثل الواقع بنسبة كبيرة جدًّا.

ما الذى يضمن أن تقديرات هذه اللجان لا يشوبها الفساد والرشوة ؟
ستقوم اللجان بالتحقق من مجموعة كبيرة من المواصفات الموضوعية، لمكان العقار (مثل عرض الشارع وهل به أشجار أم لا وهل مرصوف رصفا جيدا أو لا وهل يطل على حديقة أو نهر أو بحر أو غيره) وطبيعة مواد البناء وتاريخ البناء وطبيعة الحى المقام فية العقار (وهل به مرافق أم لا وهل هى مصانة وهل تصل المرافق لكافة الوحدات) كما سيتم عمل استطلاع لاسعار الايجارات السارية فى المنطقة التى يقع فيها العقار وأسعار البيع للعقارات فى المنطقة خلال الخمس سنوات السابقة على تاريخ التقييم ولا تقوم اللجنة بإجراءات تقدير القيمة الإيجارية بل يتم تحديدها مركزيا بواسطة حسابات وبرامج الية.

هل هناك تأثير للجان الحصر والتقدير على القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة)؟
دور اللجان محدود جدا فى التاثير على القيمة الإيجارية لسببين هما:-
اولا: لأن تشكيلها برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية وعضوية مندوب عن المحافظة الواقع بها العقار وأحد المكلفين بأداء الضريبة فى نطاق اختصاص اللجنة، يختارهما المحافظ المختص.
ثانيا: لأن التقدير يحدد بعد وضع بيانات لاقرار الممول الذى يحررها لنفسة وكذا بيانات الحصر الذى تم بمعرفة اللجنة وفقا لعوامل التقدير المحددة باللائحة التنفيذية للقانون، وهذة البيانات يتم افراغها فى النماذج الرياضية.
المعدة لغرض التقدير داخل الحواسب التى تخرج نتائجها ممثلة للواقع بنسبة كبيرة.

هل القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة) فى هذا القانون هى ذاتها الإيجارات الجديدة؟
هناك اختلاف كبير بين الاثنين حيث أن الايجارات الجديدة تحكمها العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر وفق أحكام القانون 4 لسنة 1996. وتطبق بشأنها أحكام القانون المدنى وتسرى عليها نصوص وأحكام ومبادئ القانون المدنى مثل ( العقد شريعة المتعاقدين ) من حيث القيمة الايجارية المتفق عليها فى العقد المبرم بين المالك والمستأجر ومدة العقد وكلها تكون رضائية بين طرفى العقد بحيث يمكن زيادة القيمة الايجارية فى أى وقت حسبما يتراءى للمالك والمستأجر.
أما بالنسبة للقيمة الايجارية فى هذا القانون فتحددها لجان الحصر والتقدير بمراعاة الاسس الواردة فى القانون ولائحتة التنفيذية والتى قدر تقدر بأقل من القيمة الايجارية المتفق عليها بين المالك والمستأجر. فهى قيمة ايجارية حكمية وافتراضية بقصد تحديد وعاء الضريبة تمهيدا لاحتسابها وليس معيار لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.

ما المدة التى سيظل التقدير ساريا خلالها ؟ وما أسس تحديد هذه المدة ؟
المدة التى سيظل التقدير سارى خلالها هى خمس سنوات (نهاية ديسمبر 2018) يعاد بعدها التقدير وقد حددت هذه المدة لملاحقة التغييرات الاقتصادية المطردة كما أنها فترة زمنية تتناسب مع أوضاع سوق العقارات فى مصر بما يضمن عدم تزايد الفجوة بشكل واسع بين العقارات خلال التقديرات المتتالية.

هل ستتضاعف الضريبة بعد مدة التقرير المحددة بخمس سنوات فى هذا القانون؟
حدد المشروع الى هذا القانون حدا أقصى لزيادة القيمة الإيجارية بقدر 30% عن القيمة التقديرية المقدرة فى الخمس سنوات السابقة و45% لغير السكني.

كيف يتم حماية الممول من أى زيادة كبيرة فى الضريبة عند إعادة تقييم العقار؟
حدد المشروع فى القانون حد أقصى لزيادة القيمة الإيجارية ( وعاء الضريبة ) فقد نص صراحة على عدم جواز أن يترتب على اعادة التقدير كل خمس سنوات زيادة فى قيمة الضريبة تزيد على 30% للوحدات السكنية و45% للوحدات غير السكنية وهو مايعنى أن الزيادة السنوية فى القيم الايجارية المقدرة لأغراض الضريبة لن تتعدى فى المتوسط 5.3% للوحدات السكنية ونحو 7.5 % لغير ذلك من العقارات حيث أنها زيادة تتراكم على مدار الخمس سنوات.

كيف يعلم المكلف بالضريبة التى تقررت على عقاره ؟
قرر المشروع فى هذا القانون الاعلان عن تقديرات القيمة الايجارية (وعاء الضريبة) بعد اعتمادها من وزير المالية وذلك فى كافة الاماكن التى يتردد عليها غالبية المكلفين وسوف تحدد اللائحة التنفيذية تلك الاماكن ( كمقار المحافظات ومجالس المدن والأحياء ومراكز الشرطة... إلخ) هذا فضلا عن النشر عن اتمام هذة التقديرات فى الجريدة الرسمية. بالاضافة الى اخطار المكلف بأداء الضريبة بتلك التقديرات والضريبة بكتاب موصى علية بعلم الوصول أو من خلال الصراف على العنوان الثابت بالمأمورية المختصة أو على العنوان المختار الوارد بالإقرار المقدم منه.

هل يحق للمكلف الطعن على تقديرات القيمة الإيجارية ( وعاء الضريبة) والضريبة التى أعلن بها ؟ وكيف ؟
إذا ما رأى المكلف بأداء الضريبة أن القيمة الايجارية التى قدرتها لجان الحصر والتقدير ومن ثم الضريبة أن فيها مغالاة وزيادة عما هو قائم أو مرضي بالنسبة له.
فله الحق فى الطعن أولا أمام لجان الطعن المشكلة وفقا لهذا القانون بكل محافظة، وثانيا له الحق أيضا فى اللجوء للقضاء الإدارى، وعلى المكلف تقديم طعنه للمديرية أو المأمورية مع سداد تأمين لجدية الطعن مقداره خمسون جنيها لنظر طعنه.

يتخوف البعض من عدم حيادية لجان الطعن؟
إذا ما نظرنا لتشكيل تلك اللجان سيتبين منه أن رئيس اللجنة من أحد ذوى الخبرة من غير العاملين الحاليين أو السابقين فى الضرائب العقارية، ويوجد بها عضو فقط يمثل جهة ربط وتحصيل الضريبة ومهندس استشارى فى المجال الانشائى أو أحد خبراء التقييم العقارى، ترشحهما نقابة المهندسين أو الهيئة العامة للرقابة المالية أو البنك المركزى من بين المقيدين فى سجلات النقابة أو الهيئة أو البنك، على أن يكون المرشح منها فى عضوية اللجنة من بين المكلفين فى نطاق اختصاص اللجنة.
هذا فضلا عن عدم جواز الجمع بين عضوية لجنة الحصر والتقدير وعضوية لجان الطعن لضمان الحيادية والشفافية.

ما موقف العقارات المقامة على أرض زراعية مربوطة بضريبة الأطيان؟
تسرى الضريبة على العقارات المبنية المقامة على الأراضى الزراعية على أن ترفع عنها ضريبة الأطيان منعا للازدواج الضريبى، وذلك كله بمراعاة أحكام قوانين حماية الرقعة الزراعية، والتى تتيح البناء على هذا النوع من الأراضى بشروط محددة فى هذه القوانين.

ما العلاقة بين ضريبة الأطيان المفروضة على الأراضى الزراعية والضريبة على العقارات المبنية؟
اهتم القانون الجديد للضريبة على العقارات المبنية بالقضاء على اية علاقة قد تسهم فى خلق نوع من التداخل بين أحكام الضريبة على العقارات المبنية والضريبة على الاراضى الزراعية.
فقد نص القانون الجديد على رفع ضريبة الاطيان فى حالة خضوع العقارات المبنية المقامة على الاراضى الزراعية للضريبة على العقارات المبنية.
كما الغى هذا القانون ضريبة الدخل المفروضة على ايرادات الثروة العقارية الناتجة عن الاراضى الزراعية بموجب قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005.

متى يستحق سداد الضريبة ؟
الضريبة تستحق سنويا وفقا لهذا القانون اعتبارا من أول يناير للسنة التالية التى تبدأ فيها إجراءات الربط، وتحصيل الضريبة على قسطين متساويين الأول حتى نهاية شهر يونية والثانى حتى نهاية شهر ديسمبر من ذات السنة، ويجوز للمكلف سدادها فى ميعاد سداد القسط الاول. علما أن قيمة الضريبة تظل ثابتة لمدة خمس سنوات ثم يصير النظر فى أعادة تقديرها بعد انتهاء هذه الفترة أذا ما طرأ على القيمة الإيجارية ( وعاء الضريبة) ما يؤثر عليها بالزيادة أو النقصان.

أين سيتم سداد الضريبة العقارية؟
يكون دين الضريبة وفقا لهذا القانون واجب الأداء فى مقر مديريات الضرائب العقارية بالمحافظات والمأموريات التابعة لها دون حاجة الى مطالبة فى مقر المدين.

ما حالات التهرب من أداء الضريبة؟
حدد القانون حالات التهرب من أداء الضريبة فى الآتى:-
تقديم أوراق أو مستندات غير صحيحة أو مزورة للجنة الحصر والتقدير أو للجنة الطعن أو ابداء بيانات على غير الواقع أو الحقيقة عند الحضور للمناقشة أمام هذة اللجان بقصد التأثير على قراراتهما.
أو تقديم مستندات غير صحيحة بقصد الاستفادة بالإعفاء من الضريبة بدون وجة حق.
أو الامتناع عن تقديم الاقرار بزوال سبب الاعفاء من الضريبة.
أو تقديم مستندات غير صحيحة من شأنها اصدار قرار برفع الضريبة دون وجة حق.
ولا يجوز تحريك الدعوى الجنائية فى الجرائم السابقة إلا بناء على طلب كتابى من الوزير أو من ينوب عنه.

ما عقوبة التهرب من أداء الضريبة؟
يعاقب بغرامة لا تقل عن ألف جنيه ولا تجاوز خمسة آلاف جنيه بالإضافة إلى تعويض يعادل مثل الضريبة التى لم يتم أداؤها لكل ممول خالف هذا القانون بقصد التهرب من أداء الضريبة المستحقة عليه.
ونقدم لكم من خلال وقع (فيتو) ، تغطية ورصدًا مستمرًّا على مدار ال 24 ساعة ل أسعار الذهب، أسعار اللحوم، أسعار الدولار، أسعار اليورو، أسعار العملات، أخبار الرياضة، أخبار مصر، أخبار الاقتصاد، أخبار المحافظات، أخبار السياسة، أخبار الحوادث، ويقوم فريقنا بمتابعة حصرية لجميع الدوريات العالمية مثل الدوري الإنجليزي، الدوري الإيطالي، الدوري المصري، القسم الثاني، دوري أبطال أوروبا، دوري أبطال أفريقيا، دوري أبطال آسيا، والأحداث الهامة والسياسة الخارجية والداخلية بالإضافة للنقل الحصري ل أخبار الفن والعديد من الأنشطة الثقافية والأدبية.