المالية والضريبة العقارية.. تسديد 10% من القيمة الإيجارية.. المستأجر غير مخاطب بالقانون.. ملاك العقارات ملزمون بتقديم الإقرارات.. قيمتها تسري لمدة 5 سنوات.. وإعفاء الوحدات الأقل من مليوني جنيه

نور فرحات: الضريبة العقارية تخالف الدستور
أتاحت مصلحة الضرائب العقارية على موقعها الإلكتروني http://tempuri.org/tempuri.html إجابات وافية عن الأسئلة الشائعة عن الضريبة العقارية، التي تتداول لدى المواطنين بالشارع المصري وكذلك يتضمن الرد على أهم التساؤلات والاستفسارات التي تلقتها في الفترة الأخيرة وذلك لتعريف المجتمع الضريبي بحقوقه وواجباته في ظل قانون الضريبة على المباني والوحدات العقارية، وإعلاء مبدأ الشفافية وإتاحة جميع المعلومات عن القوانين المالية السارية بالدولة.
وأكد بيان أصدرته وزارة المالية أبرز ما تتضمنه هذه الأسئلة، أن قانون الضرائب العقارية لا يعد ضريبة جديدة، فهي من أقدم أنواع الضرائب بمصر حيث إنها ضريبة مفروضة بالفعل بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954 تحت اسم العوايد، وكانت سعر الضريبة يصل إلى 40% من القيمة الايجارية خفضت بالقانون الجديد إلى 10% فقط وهو من أدنى معدلات الضرائب العقارية على مستوى العالم.
مالك العقار
وذكر البيان أن القانون حدد المكلف بأداء الضريبة أنه مالك العقار أو من له على هذا المبنى حق عيني بالانتفاع أو بالاستغلال، سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا وبذلك فإن المستأجر لايعد من المكلفين بأداء هذه الضريبة.
وأضاف البيان أن القانون نص صراحة على إعفاء المكلفين غير المسجلين بمأموريات الضرائب العقارية من سداد أي أعباء تترتب على الضريبة عن السنوات السابقة عن العمل بالقانون الجديد رقم 196 لسنة 2008 بشرط التقدم بإقرارات عن عقاراتهم خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون لمحاسبتهم ضريبيا من تاريخه وليس بأثر رجعي.
وعن ماهية العقارات الخاضعة للضريبة العقارية أشار البيان إلى أن الضريبة العقارية تسري على جميع العقارات المبنية المقامة على أرض مصر عدا بعض الحالات التي حددها القانون تفصيلا.
حالات الإعفاء
وأشار البيان إلى حالات الإعفاء من الضريبة المنصوص عليها في القانون، وهي تشمل الوحدات تحت الإنشاء لا تخضع للضريبة العقارية وكذلك العقارات المملوكة للدولة والمخصصة للنفع العام وكذلك العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالي لتاريخ التصرف فيها بأي طريقة لصالح أفراد أو أشخاص اعتبارية.
كما تعفى من الضريبة أيضا الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين والعقارات التي تنزع ملكيتها للمنفعة العامة والأحواش ومباني الجبانات، كما لا يتم تقديم إقرارات ضريبية عن الوحدات والمحال تحت الإنشاء (أي التي تعد غير تامة وغير مشغولة).
وأضاف أن القانون حدد المقصود بالعقار في أنها كل وحدة عقارية في مبنى وليس المبنى بالكامل وسواء كانت هذه الوحدة مؤجرة أو يقيم فيها المالك المكلف بأداء الضريبة بنفسة وسواء كانت تامة ومشغولة (أي مستغلة)، أو تامة وغير مشغولة، أو مشغولة على غير إتمام، لافتا إلى أن القانون يلزم ملاك تلك الوحدات بتقديم إقرار ضريبي حتى عن الوحدة المعفاة من الضريبة وذلك في المأمورية التي يقع العقار في نطاقها.
وذكر البيان أن القانون يوضح أيضا أنه فيما يتعلق بالعقارات التامة وغير المشغولة فإذا كان المبنى قد أقيم وأصبح تام البناء فإنها سيخضع للضريبة على العقارات المبنية حتى إن ظل غير مشغول أما إذا كان العقار مستجدا أو تم بناء وحدات أخرى به (إضافات – تعديلات) وكان العقار سبق حصره فيجب على المالك تقديم إقرار في موعد أقصاه نهاية شهر ديسمبر من السنة التي حدثت فيها تلك المستجدات.
الأراضي الفضاء
وأشار إلى أنه لا يتم فرض الضريبة على الأراضي الفضاء طالما لم يتم استغلالها فإذا ما قام المكلف بأداء الضريبة باستغلالها بأي نوع من أنواع الاستغلال فإنها تخضع للضريبة.
وحول أسس تقدير القيمة الإيجارية للعقارات الخاضعة للضريبة أوضح البيان أن القيمة الإيجارية لهذه العقارات المبنية تقدر بمعرفة لجان الحصر والتقدير وبناء على مجموعة كبيرة من المعايير الفنية أهمها موقع العقار ويقاس بناء على عرض الشارع وهل به أشجار أم لا وهل مرصوف رصفا جيدا أم لا هل يطل على حديقة أو نهر أو بحر أو غير ذلك)، ثم طبيعة مواد البناء وتاريخ البناء وطبيعة الحي المقام به العقار (وهل به مرافق أم لا وهل يتم صيانتها جيدا وهل تصل المرافق لجميع الوحدات بالعقار).
كما يتم الاستعانة في التقدير أيضا بأسعار الإيجارات السارية في المنطقة التي يقع فيها العقار وأسعار البيع للعقارات في المنطقة خلال آخر خمس سنوات والسابقة على تاريخ التقييم.
وأوضح البيان أن المدة السارية لتقديرات الضريبة على الوحدات الخاضعة هي خمس سنوات وبما أنها وضعت عام 2013 فإن التقديرات الحالية ستنتهي نهاية ديسمبر 2018، يعاد بعدها التقدير مرة أخرى وقد حدد القانون نسبة 30% كحد أقصى لزيادة القيمة الإيجارية للعقارات السكنية و45% لغير السكنية.
وأضاف البيان أنه يحق للمكلف بأداء الضريبة الطعن على تقديرات القيمة الإيجارية والضريبة التي تم إخطاره بها أمام لجان الطعن التي تم تشكيلها لهذا الغرض بكل محافظة وثانيا له الحق أيضا في اللجوء للقضاء الإداري وعلى المكلف تقديم الطعن للمديرية الضريبية أو المأمورية مع سداد تأمين لجدية الطعن قيمته خمسون جنيها لنظر طعنه، ويمكن للممول اللجوء للجنة إنهاء المنازعات الضريبية إذا كان النزاع متداول أمام لجنة الطعن أو المحكمة.
كما أشار البيان إلى أن الممول يمكنه تقسيط الضريبة على قسطين متساويين الأول من يناير حتى يونيو والثاني من يوليو حتى نهاية ديسمبر.
وحول موقف العقارات المقامة على أرض زراعية أوضح البيان أن القانون يخضعها للضريبة العقارية مع إعفائها من ضريبة الأطيان الزراعية وذلك منعا للازدواج الضريبي.
وحدات عقارية
وحول حالات امتلاك عدة وحدات عقارية للشخص نفسه، أوضح البيان أن القانون تضمن تيسيرا مهمها في هذه الحالات عبر السماح بتقديم إقرار واحد لمن يملك عدة وحدات في عقار واحد، أما إذا كانت في مناطق مختلفة فإنها يتم تقديم إقرار عن كل وحدة عقارية على حدة ويمكن تقديم كل هذه الإقرارات في أقرب مأمورية إلى محل إقامته الدائم، كما يجيز القانون للمكلف بأداء الضريبة إنابة غيره في تقديم الإقرار وتسليمه للمأمورية المختصة بشرط قيامه بتحرير الإقرار والتوقيع عليه وعلى مسئوليته.
وأشار البيان إلى حالات الإعفاء المؤقت من الضريبة حيث أجاز القانون رفع أداء الضريبة كليا أو جزئيا بحسب الأحوال، في بعض الحالات مؤقتا لحين زوال الأسباب الموجبة لذلك وهذه الحالات هي:
- إذا أصبح العقار معفيا وفقا للمادة (18) من القانون.
- حالة تهدم أو تخرب العقار كليا أو جزئيا إلى درجة تحول دون الانتفاع بالعقار كله أو جزء منه.
- إذا أصبحت الأرض المستقلة عن العقارات المبنية غير مستغلة.
وذكر البيان أنه في هذه الحالات الإعفاء المؤقت من الضريبة فعلى المكلف بأداء الضريبة التقدم بطلب للمامورية المختصة باعتبارها جهة ربط وتحصيل الضريبة مع سداد تأمين بقيمة خمسين جنيها (لجدية طلبة) مع تقديم ما يدل على أداء آخر قسط مستحق من الضريبة قبل حدوث الحالة محل طلب الإعفاء.
وأضاف أنه إذا زالت عن العقار أسباب الإعفاء المؤقت وجب على المكلف إخطار المأمورية بذلك خلال ستين يوما من تاريخ زوال السبب لإعادة ربط العقار بالضريبة التي كانت مفروضة قبل الإعفاء اعتبارا من أول السنة التالية لزوال السبب وإلا اعتبر متهربا من أداء الضريبة.
وأكد البيان أن القانون حرص على منح العديد من التيسيرات والإعفاءات الضريبية لبعض العقارات المبنية لطبيعة استخدامها وكذلك لجميع العقارات المبنية الخاضعة للضريبة وهذه الإعفاءات تشمل:
. الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقا للقانون والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إدارتها أو لممارسة الأغراض التي أنشئت من أجلها وأن تكون الأبنية مملوكة لهذه الجمعيات أو المنظمات العمالية ومخصصة لمكاتب الإدارة أو لممارسة الأغراض التي أنشئت من أجلها.
.أبنية المؤسسات التعليمية الخاضعة لإشراف وزارة التربية والتعليم أو التعليم العالي أو الأزهر الشريف والمستشفيات والمستوصفات المرخصة من وزارة الصحة والسكان والملاجئ التي لا تهدف إلى ربح الخاضعة لإشراف وزارة التضامن الاجتماعي.
.المقار المملوكة للنقابات المهنية بشرط أن يتم استخدامها في الأغراض المخصصة لها.
. كل وحدة في عقار مستعملة في أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافي قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه على أن يخضع ما زاد للضريبة.
.أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة والمسجلة وفقا للقوانين وأن تكون معدة لمزاولة النشاط الشبابي أو الرياضي.
وأوضح البيان أن القانون يتضمن أيضا إعفاء لكل أسرة من الضريبة حتى (24000 جنيه) وذلك من القيمة الإيجارية المقدرة للوحدات السكنية وذلك عن وحدة واحدة وهو ما يعني أن كل العقارات التي لا تصل قيمتها حاليا في السوق إلى 2 مليون جنيه ستعفى من الضريبة تماما.
وأكد البيان أن الخزانة العامة للدولة تتحمل الأعباء الضريبية نيابة عن جميع المواطنين الذين لا يملكون دخلا يكفي لسداد الضريبة عن عقاراتهم، وفي حالة عدم قدرة المكلفون بأداء الضريبة العقارية أو ورثتهم عن الوفاء بدفع الضريبة فإنهم يتقدمون بطلب إلى مديرية الضرائب العقارية الواقع في دائرتها العقار يطلبون من خلاله تحمل الخزانة العامة الضريبة المستحقة عليهم، ويجب أن ترفق بالطلب المستندات الرسمية المؤيدة له.
شروط الإعفاء
وأضاف البيان أنه يشترط لإعفاء المسكن الخاص التوجه إلى المأمورية المختصة وتقديم طلبا بذلك على النماذج المعدة في هذا الشأن مرفقا بها المستندات المؤيدة لذلك.
وأوضح البيان أن القانون حدد حالات التهرب من أداء الضريبة وهي:
. تقديم أوراق أو مستندات غير صحيحة أو مزورة للجنة الحصر والتقدير أو للجنة الطعن أو إبداء بيانات على غير الواقع أو الحقيقة عند الحضور للمناقشة أمام هذه اللجان بقصد التأثير على قراراتهما.
. تقديم مستندات غير صحيحة بقصد الاستفادة بالإعفاء من الضريبة دون وجه حق.
. الامتناع عن تقديم الإقرار بزوال سبب الإعفاء من الضريبة.
. تقديم مستندات غير صحيحة من شأنها إصدار قرار برفع الضريبة دون وجه حق.
ولا يجوز تحريك الدعوى الجنائية في الجرائم السابقة إلا بناء على طلب كتابي من الوزير أو من ينوب عنه.
وحول عقوبة المتهرب من أداء الضريبة العقارية أوضح البيان أن القانون يُعاقبه بغرامة تتراوح بين 1000 إلى 5000 جنيه بالإضافة إلى تعويض يعادل قيمة الضريبة التي لم يتم أداؤها، أما لمن لا يقوم بتقديم الإقرار الضريبي أو ذكر بالإقرار ببيانات غير صحيحة فإنها يعاقب بغرامة تتراوح بين 200 إلى 2000 جنيه.