التمويل العقاري.. المواطن حائر بين البنوك والشركات

يسهم قطاع التمويل العقاري في توفير التمويل متوسط وطويل الأجل لاقتناء العقارات، سواء كانت لأغراض اقتصادية أو لأغراض تمويل المساكن أو ترميمها وصيانتها
تتنافس البنوك سواء كانت عامة أو خاصة، مع شركات التمويل العقاري، على تقديم قروض تمويل العملاء عقاريا، لشراء وحدة سكنية أو ترميمها وصيانتها، خاصة بعد ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير في السنوات الأخيرة. إلا أن هذا التمويل يواجه الكثير من العقبات، ويعد بمثابة أزمة للقطاع العقاري، مطورين أو عملاء، خاصة بعد رفع الفوائد البنكية. فما التمويل العقاري؟، وما اشتراطاته؟ وما الفرق بين تمويل البنوك والشركات؟، ولماذا اتجهت البنوك إلى تأسيس شركات للتمويل العقاري؟
التمويل العقاري وتضمن البنوك أموالها بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهنا رسميا أو غير ذلك من الضمانات التى يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات القانونية المنظمة. تعد الهيئة العامة للرقابة المالية بمثابة الجهة الرقابية والتنظيمية الرسمية التى تتولى الإشراف والرقابة على سوق التمويل العقارى فى
التمويل العقاري
وتضمن البنوك أموالها بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهنا رسميا أو غير ذلك من الضمانات التى يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات القانونية المنظمة.
تعد الهيئة العامة للرقابة المالية بمثابة الجهة الرقابية والتنظيمية الرسمية التى تتولى الإشراف والرقابة على سوق التمويل العقارى فى مصر، ويعتبر قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة 2001 والمُعدل بالقانون رقم 55 لسنة 2014 ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة عن الهيئة تنفيذا لهما، وكذلك قانون رقم 10 لسنة 2009 هو الإطار التشريعى لنشاط التمويل العقارى فى مصر.
وتختلف الشروط المتعلقة بمنتج التمويل العقاري من حيث نسبة الفائدة على القرض، والحد الأقصى للتمويل، وفترة السداد، ونسبة مساهمة البنك في تمويل الوحدة، وكذلك في الحد الأدنى لراتب العميل، وغيرها، من بنك إلى آخر ومن شركة إلى أخرى، كما توجد برامج مختلفة له، منها للموظفين في القطاعين الخاص والحكومي، وأصحاب المهن الحرة، وكذلك بضمان أوعية ادخارية.
كان البنك المركزي، قد خصص شريحة بقيمة 20 مليار جنيه لمبادرة التمويل العقاري قبل أربع سنوات بفائدة مدعمة لشريحة محدودي ومتوسطي الدخل وفوق متوسطى الدخل تتراوح بين 5% إلى 7% متناقصة لمحدودي الدخل، و8% لمتوسطي الدخل، و10.5% لفوق متوسطي الدخل.
التمويل العقاري: المستثمرون يواجهون أزمات تمويل
قالت مي عبد الحميد، رئيسة مجلس إدارة صندوق التمويل العقاري، إن المستثمرين العقاريين يواجهون أزمات خاصة بالتمويل، نظرا لأن البنوك تحتاج إلى ضمانات واسعة لضخ الأموال، بالإضافة إلى أعمال التسجيل والترخيص، موضحة أن مجلس إدارة هيئة الرقابة المالية يمكن أن يساهم فى ذلك من خلال اللجنة التى تم الإعلان عن تشكيلها من قبل رئيس الهيئة لدراسة معوقات التمويل العقارى لحلها.
وأشارت رئيسة مجلس إدارة صندوق التمويل العقاري، إلى وجود تحديات حالية تتعلق بارتفاع أسعار الفائدة، ولكن من المأمول أن تنخفض خلال الفترة المقبلة مع تراجع معدلات التضخم، مطالبة بضرورة تحمل وزارة المالية أو جهة أخرى جزءا من دعم فائدة التمويل العقاري.
خبراء: البنوك أكثر قدرة تمويلية من الشركات
قالت بسنت فهمي، الخبيرة المصرفية، إن البنوك أكثر ملاءة مالية وإمكانات من شركات التمويل العقاري، مضيفة أنها تلجأ للبنوك للحصول على أموال تمول بها عملاءها، كما أنها لا تمتلك الانتشار في جميع المحافظات، بعكس البنوك التي تمتلك فروعًا كثيرة.
وفيما يخص إنشاء عدد من البنوك لشركات تمويل عقاري، أكدت بسنت فهمي أن التمويل العقاري له ضوابط مختلفة بعض الشيء، أهمها طول فترات التمويل التي تصل حتى 25 عاما، وهذا لا يناسب البنوك التي لا تستطيع أن تربط فوائد المودعين لفترات مماثلة لهذا التمويل، لذا فشركات التمويل تحتاج لرأس مال منفصل.
قال طارق حلمى الخبير المصرفى، إن شركات التمويل العقارى، نجحت فى تحقيق معدلات تمويل جيدة خلال الفترة الماضية، رغم المنافسة الشرسة التى واجهتها من دخول البنوك سباق التمويل العقارى ضمن مبادرة البنك المركزى، مشيرًا إلى أن البنوك لديها مزايا تنافسية أكثر من الشركات سواء على مستوى الفائدة أو المنتجات ولديها إمكانيات وفروع لا تتوافر للشركات.
وأوضح أن مبادرة البنك المركزى أنعشت سوق التمويل العقارى، ووفرت الأموال والوحدات السكنية للمواطنين محدودى الدخل وهى خطوة مميزة تحسب للبنك المركزى.
وتفسيرًا للتوجه المتزايد لعدد من البنوك لتأسيس شركات تمويل عقارى تابعة لهم، أكد حلمي أن هذا يأتى فى إطار اتجاه البنوك للتمويل العقارى وتزايد الطلب على الأنشطة العقارية، مما جعلها -شركات التمويل العقارى- ملاذا آمنا للبنوك لتوجيه أموالها إليها، نظرًا للربحية المرتفعة لها وأمانها.
فوائد مرتفعة تصل ل24%
يقدم البنك التجاري الدولي قرضًا يصل إلى 80% من إجمالي ثمن الوحدة العقارية، في المقابل يحصل على فائدة بنكية تتراوح بين 22.75% في حال تحويل الراتب، وترتفع إلى 23.25% في حال عدم تحويل الراتب.
ويقدم البنك المصري الخليجي قرضًا بين 70% و90% من إجمالي ثمن الوحدة العقارية، مقابل الحصول على فائدة تتباين حسب فترة سداد القرض فتصل إلى 22% على مدة 5 سنوات، وإلى 23% على مدة 8 سنوات، وإلى 24% على مدة 12 سنة.
أما بنك الشركة المصرفية SAIB، فيقدم قرضًا يصل إلى 80% من إجمالي ثمن الوحدة العقارية، على فترة سداد تتراوح بين عام و10 سنوات كحد أقصى، بفائدة 15.25% متناقصة.
ويقدم بنك أبوظبي الأول، قرضا يصل إلى 70% من إجمالي ثمن الوحدة العقارية، لفترة سداد تتراوح بين 6 أشهر كحد أدنى وتصل إلى 15 سنة كحد أقصى، بفائدة 23.5% متناقصة.
ولجأت شركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى»، إلى زيادة أسعار الفائدة على القروض التى تقدمها لعملائها لتتراوح بين 19% و20% بعد قرار البنك المركزى فى نوفمبر الماضى زيادة سعر الفائدة بنسبة 3%.
شروط الحصول على قرض التمويل العقاري من البنوك
- أن يكون موظفا بأي من قطاعات الدولة العامة، أو الخاصة.
- أصحاب المهن الحرة، أو من يمارسون أى أنشطة تجارية، أو خاصة، يجب أن يكون لديهم سجل تجاري وضريبي.
- ألا يقل عمر المتقدم للمبادرة عن 21 عاما، ولا يزيد على 60 عامًا عند انتهاء التمويل أو سن بلوغ المعاش للموظفين أيهما أقل.
- قيمة القسط الشهري لا تتجاوز ال40% من صافي الدخل الشهري للعميل.
- مدة التمويل من 7 سنوات وتصل ل 20 عامًا.
- الاستفادة من مبادرة التمويل العقاري لمرة واحدة فقط.
المستندات المطلوبة بالنسبة للوحدة السكنية:
- رخصة بناء العقار
- عقد الوحدة أو عقد التخصيص الخاص بالشراء
- عقد تسجيل الوحدة السكنية في الشهر العقاري
المستندات المطلوبة بالنسبة للعميل:
- بطاقة الرقم القومي.
- إيصال مرافق حديث «غاز/ كهرباء/ تليفون» أو عقد «تمليك/ إيجار» لمقر السكن.
- بيان مفردات الدخل معتمد من جهة العمل.
- موافقة على تحويل الراتب أو المعاش أو القسط في حالة طلب البنك.
أصحاب الأنشطة التجارية أو المهن الحرة:
- مستخرج حديث من السجل التجاري.
- صورة من البطاقة الضريبية.
- كشف حساب بنكي لمدة 6 أشهر.
- شهادة بالموقف الضريبي والتأميني.
- شهادة بالدخل من المحاسب القانوني «بالدخل السنوي أو الشهري»
- صورة بطاقة الرقم القومي.