مستثمرو العقارات يتحاشون السوق المصرية مع انسحاب الشركات الأجنبية

يهدد فرار الشركات الأجنبية من الاضطرابات العنيفة فى مصر برفع نسب المساحات الخالية فى المكاتب والمراكز التجارية، ويدفع المستثمرين الدوليين إلى تحويل أموالهم إلى عقارات إفريقيا جنوب الصحراء. فبعد أن أطاح الجيش بالرئيس السابق محمد مرسى، وسجنه فى شهر يوليو، وما اعقب ذلك من اتخاذ إجراءات قمعية ومواجهات عنيفة، دفع ذلك الكثير من الشركات الدولية إلى الحد من عملياتها أو سحب موظفيها، وبشكل خاص من المناطق المركزية بالعاصمة القاهرة.
وذكر خبراء العقارات أن الطلب الضعيف معناه احتمال مبادلة مستثمرى العقارات، الذين أغرتهم منطقة الأعمال الراسخة بالقاهرة، والتى كانت سوق الاستثمارات العقارية الوحيدة القابلة للبقاء فى شمال إفريقيا، بالمدن المستقرة فى إفريقيا جنوب الصحراء.
وقال أحمد بدراوى، المدير الإدارى بسوديك، وهى إحدى أكبر شركات التطوير العقارى فى مصر وتقف وراء مخطط إيستاون بالقاهرة الجديدة، وهو تطوير لمكاتب ومحال تجارية ومنازل يساوى ضعف حجم منطقة كانارى وارف بلندن، «لقد اختفى تقريبًا الطلب على مساحات المكاتب من الفئة أ بين ليلة وضحاها».
وتشمل قائمة الشركات التى خفضت عملياتها أو علقتها فى مصر أو باعت أعمالها أو سحبت العاملين بها فى الشهور الأخيرة أباتشى كوربوريشن وتشيفرون وجنرال موتورز وإلكترولوكس وباسف وبى جى جروب وبى بى (بريتش بتروليوم).
استُكملت مؤخرًا التطويرات العقارية التى حاولت الاستفادة من نقص المكاتب عالية الجودة فى القاهرة، بينما لا يزال البعض الآخر تحت الإنشاء، إلا أن هناك شكوكًا بشأن ما إذا كان سيصبح شغلها ممكنًا.
وأشار لانج لاسال مستشار العقارات فى يونيو إلى أن حوالى 25 بالمائة من مساحة المكاتب الأفضل فى القاهرة خال، وهو رقم قيل إنه سوف يزداد بمقدار غير محدد. وهو مقابل 7 أو 8 بالمائة فى وسط باريس أو لندن.
هبوط الإيجارات
تشير بيانات نايت فرانك مستشار العقارات إلى أن إيجارات مكاتب القاهرة الأفضل هبطت إلى 40 دولارًا للمتر المربع شهريًا مقابل 50 دولارًا منذ 2009 بينما هبطت إيجارات التجزئة إلى 100 دولار للمتر شهريًا مقابل 150 دولارًا.
وذكر بيتر ويلبورن مدير إفريقيا لدى نايت فرانك أنه «إذا انتهت عقود إيجارات المكاتب فى القاهرة ويتطلع المستأجرون إلى تجديدها فسوف يكون هناك بعض المناقشات الصريحة مع المالك وأتوقع أثرًا كبيرًا على الصفقات الجديدة»، قائلاً إن المستأجرين قد يسعون إلى تخفيض ما بين ثلث الإيجار ونصفه.
وأوضح خبراء العقارات أنه ليست هناك بيانات للمستثمرين الأجانب فى العقارات المصرية لكن تدفق السنوات الأخيرة له ما يبرر توقفه منذ الإجراءات العسكرية القمعية.
كانت الريادة لصناديق جنوب إفريقيا بالنسبة لشراء المبانى القائمة بالفعل فى مصر، حيث اجتذبها إلى ذلك العائد، أو الإيجار باعتباره نسبة مئوية من قيمة العقار، وهى 7 بالمائة مقابل 5 بالمائة فى الإمارات العربية المتحدة. ويشمل المشترون صناديق مرتبطة براند ميرشانت بانك وستانبيك بانك، وهو تابع لستاندارد بانك.
وقالت حبيبة حجاب المحللة فى بيلتون فاينانشال بالقاهرة إنه فى الوقت نفسه سعت شركات التنمية العقارية الخليجية للاستفادة من نقص المكاتب والمراكز التجارية عالية الجدوى وهى خاطر الآن بتعريض نفسها لنتائج غير طيبة بالعرض الزائد على الحاجة.
وتشمل هذه الشركات أكبر شركات التطوير العقارى إعمار التى تبنى مخطط أب تاون كايرو، وهو تطوير فاخر للمنازل والفنادق وملاعب الجولف فى تلال المقطم ويطل على العاصمة مترامية الأطراف.
ومن بين الشركات الأخرى ماجد الفطيم لتطوير المراكز التجارية من دبى، وشركة داماك المملوكة ملكية خاصة من دبى، والديار القطرية المملوكة للدولة.
ذكرت إعمار إن مصر مازالت سوقًا أساسية وعملياتها «تسير حسب الجدول الزمني». ورفضت الفطيم وداماك التعليق، ولم تكن الديار القطرية متاحة للتعليق.
التحول إلى السوق السكنية
الأمر بعيد جدًا عما كان عليه قبل سنوات عندما كانت شركات تطوير التجزئة والمراكز التجارية حريصة على الاستفادة من سكان مصر الخمسة وثمانين مليونًا الذين أغلبهم من الشباب، ويتطلع كثيرون منهم إلى عادات الشراء الغربية، وذلك ببناء المراكز التجارية الضخمة على طراز دبي.
ويعنى حظر التجول الذى فرضه الجيش فى المدينة التى تجد متعة فى الشراء فى ساعات متأخرة من الليل أن يعدل الكثير من محال التجزئة خططه، ويقدر جيل أن معدل الأماكن الخالية فى المراكز التجارية ب25 بالمائة فى الوقت الراهن سوف يرتفع مع اكتمال المزيد من التطويرات.
وأشارت مصادر عقارية إلى أن محادثات المجئ بالعلامات التجارية الفاخرة مثل هارودز وجوتشى وبرادا إلى مصر قد عُلِّقت.
وقال ويلبورن من نايت فرانك إنه يمكن أن تكون خسارة مصر مكسبًا لإفريقيا جنوب الصحراء، مشيرًا إلى مدن مثل لوساكا فى زيمبابوى، وأكرا فى غانا، ولاجوس فى نيجيريا، ونيروبى فى كينيا.
وأضاف ويلبورن: «هناك الكثير من الأموال الخليجية التى تبحث عن موطن فى شمال إفريقيا أو إفريقيا جنوب الصحراء. وأشير إلى أنك الآن سوف ترى الكثيرين يتجهون إلى إفريقيا جنوب الصحراء».
لقد أثبت قطاع الإسكان المصرى أنه أكثر مرونة ويمكن أن يخفف من الضربة الموجهة إلى شركات التطوير العقارى القادرة على تغيير المخططات.
وأشارت مذكرة صادرة عن بنك إتش إس بى سى هذا العام إلى أنه بمساعدة من العملة الضعيفة والبورصة المتقلبة، يستثمر الناس فى الإسكان لحفظ الثروة. وذكر جيل أن أسعار مبيعات وإيجارات المساكن زادت بنسبة 8 بالمائة فى الربع الثانى من عام 2012 .
وتشمل شركات التطوير العقارى التى تسرع بإعادة تصميم مشروعاتها سوديك التى خفضت مساحة المكاتب والتجزئة فى مخطط إيستاون. وقال بدراوي: «سوف نعتمد فى أرباحنا على تلك (المساكن) لفترة قصيرة».
وقال ويلبورن إنه لن يكفى ذلك وحده لإغراء الأموال الأجنبية بالعودة. وأضاف: «كان من المفترض أن يأتى الربيع العربى بمستوى أعلى من التفاعل بين الإنسان فى الشارع والساسة، لكن الواقع هو أنه طارد للمستثمرين الأجانب».