خبراء: تراجع المبيعات بنحو 10 20% جادو: ارتفاع مدخلات صناعة العقار يؤثر على السعر ومعدل استجابة القوى الشرائية توقع عدد من خبراء العقارات، أن ترتفع أسعار الوحدات فى نهاية العام الحالى 2019، بنحو 30% نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء المرتقبة من حديد وأسمنت ورخام وغيرهما، وذلك بعد اتجاه الحكومة لرفع أسعار الوقود والكهرباء ضمن برنامج الإصلاح الاقتصادى يونيو القادم. وبحسب الخبراء فمن المتوقع أن تتراجع أيضا القوى الشرائية بالسوق العقارية فى مصر، خلال العام الحالى بنسب تتراوح بين 10 و20%. وتنفذ الحكومة برنامجا لترشيد دعم الوقود والكهرباء، ضمن خطة الإصلاح الاقتصادى المتفق عليها مع صندوق النقد الدولى، ومن المنتظر أن تنفذ آخر خطوات التخلص من دعم الوقود فى العام الحالى 2019، بحسب المتفق عليه مع الصندوق. ووفقا لعدد من تجار الحديد، ارتفعت أسعار الطن بنحو 500 جنيه، ليصل إلى 11400 جنيه من أرض المصنع، مقابل 10900 جنيه قبل أسابيع، متوقعين ارتفاعات أكثر فى الأسعار خلال الفترة القادمة، وذلك بعد قرار وزارة الصناعة، الشهر الماضى، بفرض رسوم حمائية على واردات حديد التسليح بواقع 25% و15% على البليت، لتصل الزيادة إلى ألف جنيه خلال العام الحالى. وتوقع مصدر مسئول بشعبة الأسمنت التابعة لغرفة مواد البناء باتحاد الصناعات المصرية، أن ترتفع أسعار الأسمنت بنحو 4 5% بعد الارتفاع المرتقب فى أسعار الوقود. وأضاف المصدر الذى فضل عدم نشر اسمه، أن هذه الزيادة تشمل النقل والمواصلات والكهرباء والارتفاع الناتج عن المدخلات نتيجة لرفع الدعم، مشيرا إلى أن الأسمنت يستهلك نحو 65% طاقة، كما أن الصناعة الآن قائمة على الفحم بدلا من الغاز، وفى حالة ارتفاع أسعاره عالميا فسيؤثر ذلك على رفع الأسعار. فيما تستهدف وزارة المالية، زيادة إيراداتها من رسوم التنمية على المحاجر خلال العام المالى القادم، بنسبة 186.4%، لتصل إلى 2.254 مليار جنيه، مقابل 787 مليون جنيه مستهدفة بنهاية العام المالى 2018/2019، وفقا لما أظهر البيان المالى لمشروع موازنة العام المالى 2019/2020. وبحسب مشروع الموازنة، تستهدف الحكومة زيادة إيرادات الضرائب على الجبس بنحو 840 مليون جنيه، مقابل 390 مليون جنيه فى موازنة العام الحالى. قال هانى العسال، نائب رئيس غرفة التطوير العقارى، باتحاد الصناعات المصرية: إن أسعار العقارات سترتفع بنفس حجم الزيادة فى تكلفة المدخلات الداخلية الخارجية. وتوقع العسال، أن ترتفع أسعار العقارات خلال عام 2019 بنحو 30%، وذلك بعد ارتفاع أسعار المدخلات الناتجة عن رفع الدعم عن الوقود خلال منتصف العام الحالى، لافتا إلى أن العقار يرتفع بنفس القدر من الزيادة فى مدخلات الإنتاج. وتابع أن الأسمنت يمثل نحو 30% من سعر العقار، والحديد نحو 20%، والمواد الأخرى تستحوذ على ال 50% المتبقية، من ضمنها سعر الأراضى؛ حيث تمثل 30% من ثمن العقار. وتوقع العسال أن يتراجع الطلب على المبيعات بنسب قد تصل إلى 20% بنهاية العام الحالى 2019 مقارنة بعام 2018، مضيفا أن أسعار العقارات تتضاعف فى مصر كل 3 سنوات، وأكبر دليل على ذلك أن أغلب المستثمرين يتوجهون إلى قطاع العقارات، علاوة على أن مصر تستورد نحو 80% من المواد الخام من الخارج ولذلك تتأثر بشكل كبير بالارتفاعات فى الأسعار العالمية. وأوضح العسال، أن العقارات ترتفع بزيادة المدخلات بها وليس بالقوى الشرائية التى تستوعبها السوق أو العرض والطلب، مشيرا إلى أن العقارات مطلوبة دائما ولكنها ترتبط بالإمكانيات المادية للسوق، ومدى قدرة الناس على الشراء. وأكد أن الطلب الكبير على العقارات يتمثل فى الوحدات السكنية لمتوسطى الدخل حيث تمثل نحو 55% من المجتمع، «هذا هو الطلب الحقيقى.. فيما يمثل الإسكان الفاخر نحو 2% فقط»، مشيرا إلى أن تحريك أسعار المحروقات يؤدى لارتفاع فى تكلفة البناء والتشييد ويصحبه تراجع بالقوى الشرائية بالسوق العقارية. وتوقع بنك الاستثمار «فاروس»، فى تقرير صادر له فى ديسمبر 2018، أن تكون مبيعات العقارات فى العام الحالى «ضعيفة»، ومع ذلك، لن يمد المطورون العقاريون جداول التقسيط الزمنية نظرا لزيادة معدلات المخاطر التى تتعرض لها الدورات النقدية، كما توقع زيادة أسعار بنسبة 5.0% مصحوبة بزيادة فى التكلفة بنسبة 10.0%، مشيرا إلى أن الشركات ذات العمليات التجارية المستقرة ستتفوق على نظيرتها التى تعتمد على مبيعات سكنية. من جهته، قال عبدالمجيد جادو، الخبير العقارى، إن أى ارتفاع بمدخلات صناعة العقار يؤثر عليها بشكل مباشر، سواء فى السعر أو فى معدل استجابة القوى الشرائية، مشيرا إلى أن السوق تتأثر بأى ارتفاعات تحدث. وتوقع جادو، أن ترتفع أسعار العقارات بعد الزيادات المتوقعة فى أسعار الأسمنت والحديد، تزامنا مع رفع الحكومة الدعم عن الوقود خلال العام الحالى، مؤكدا أن هذه الاتفاع سيؤدى إلى تراجع القوى الشرائية بالسوق بنحو 10%، وذلك بالنسبة لإسكان متوسطى ومحدودى الدخل، لكن الإسكان الفاخر يتعلق بعوامل أخرى أهمها الموقع. وأضاف أن المبيعات ستتراجع لأن متوسط دخل الفرد أصبح لا يتناسب مع الوحدات السكنية المتوسطة والفاخرة، «يجب على الدولة طرح أراضى حق انتفاع، مما يقلل من سعر العقارات ويحل أزمة السوق، إلى جانب الإيجار الدائم كما كان يحدث من قبل»، لافتا إلى الطلب على الإسكان المتوسط يصل إلى نحو 500 ألف سنويا. وسجلت أسعار العقارات ارتفاعا بنسبة 35% فى عام 2017، وبنسبة 20% فى 2016، فى ظل قرارات الإصلاح التى اتخذتها الحكومة فى العامين، وتضمنت تعويم الجنيه ورفع أسعار الفائدة بنحو 700 نقطة أساس، ما رفع تكلفة مواد البناء وامتلاك الأراضى، بحسب تصريحات سابقة لعدد من المطورين ل«الشروق». وأكد محمد أبو باشا رئيس قطاع البحوث بالمجموعة المالية هيرميس، أن السوق العقارية تتأثر بأى ارتفاعات فى مدخلات الإنتاج، مشيرا إلى أن الأراضى تعتبر العامل الرئيسى لارتفاع الأسعار العقارات. وتابع أن الزيادات المتوقعة فى الأسمنت والحديد والرخام وغيرها، والتى تمثل نحو 15 20% من حجم مدخلات إنتاج العقار، ستدفع المطورين لرفع الأسعار ولكن ليس بالنسب الكبيرة مقارنة بالأراضى. وفيما يتعلق بالمبيعات خلال نهاية العام، قال أبو باشا: إنها ترتبط بمدى حجم المشروعات التى ستنفذ خلال العام الحالى.
