بلتون: تسوية "سوديك" سترفع قيمة السهم العادلة إلى 28.53 جنيه

قال مركز بحوث السوق التابع لشركة بلتون إن شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار (سوديك) قامت بالتوقيع على التسوية النهائية مع وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة حول أرض أيست تاون.
وتنص التسوية على أن الشركة تقوم بدفع 900 مليون جنيه (1,049 جنيه للمتر، 9.9 جنيه للسهم) قيمة الفرق بين سعر الاستحواذ الذى دفعته سوريال مقابل قطعة الأرض وسعر السوق الحالى من ناحية أخرى.
وسيتم دفع تلك القيمة على سبعة سنوات وستحصل الشركة فى المقابل على خمسة سنوات للانتهاء من المشروع تبدأ من تاريخ التوقيع على التسوية جميع المنازعات القضائية القائمة.
مشروع أيست تاون على مساحة 857,963 متر مربع (71% مساحة سكنية، و29% مساحة تجارية)، ونسبة من إجمالى الأراضى التى تمتلكها سوديك 11.4% من إجمالى الأراضى و14.1% من إجمالى الأراضى المصرية، وتاريخ الاستحواذ 2006 (من خلال استحواذ شركة سوريال، والتى تمتلك سوديك فيها نسبة 99.99%)، وسعر الاستحواذ الفعلى 519.6 مليون جنيه، 605 جنيه للمتر المربع (استحوذت سوريال على الارض على اساس 230 جنيه للمتر المربع، وذلك وفقاً لمصادر إعلامية)، والمدفوعات الإضافية وفقاً للتسوية 900 مليون جنيه، 1,049 جنيه للمتر المربع.
وقال التقرير إن أثر هذه التسوية على تقييم السهم هو زيادة القيمة العادلة إلى 28.53 جنيه من 27.31 جنيه مع زيادة المساحة المبنية وجدول الإنشاءات الممتد.
وأضافت الشركة أنه تماشياً مع توجيهات الشركة، قمنا بزيادة المساحة المبنية لأيست تاون من 415,000 متر مربع ل570,000 متر مربع وبالتالى زيادة عدد الوحدات إلى 2550 مقابل تقديراتنا السابقة عند 1715 وحدة.
كما قمنا بزيادة تقديراتنا للمبيعات على مدار أربعة سنوات، بمعدل نمو سنوى 10% بمتوسط سعر البيع. وذلك يعنى وصول إجمالى قيمة المبيعات فى الوحدات السكنية إلى 4.5 مليار جنيه مقابل تقديراتنا السابقة عند 3 مليار جنيه.
كما قمنا بالآخذ فى اعتبارنا قيمة 900 مليون جنيه التى ستقوم شركة سوديك بدفعها مقابل الأرض على افتراض أن تلك القيمة ستسدد بصورة متساوية على سبعة سنوات.
كل تلك التغيرات أدت إلى زيادة تقييم مشروع أيست تاون من 2.95 جنيه للسهم إلى 5.02 جنيه للسهم، وخاصة أن المدفوعات على الشركة ستعوضها الزيادة فى المساحات المبنية المتاحة للبيع.
وإضافة إلى ذلك، قمنا بحساب مبلغ 237 مليون جنيه التى ستقوم سوديك بدفعها لسوليدير كما تم الإعلان فى بداية العام، كما أخذنا فى اعتبارنا ضمن التقييمات قطعة الأرض بمساحة 250,000 متر مربع والالتزامات بقيمة 160 مليون جنيه، وبالتالى بعد خصم تلك القيم، أدى ذلك إلى خفض التقييم ب 0.85 جنيه للسهم.
وبعد الأخذ فى الاعتبار القيمة الإضافية من مشروع أيست تاون وخصم مدفوعات سوليدير، قمنا بزيادة القيمة العادلة للسهم إلى 28.53 جنيه من 27.31 جنيه للسهم، مع التوصية بالشراء.
وعلى الرغم من المدفوعات التى يجب على شركة سوديك دفعها على ارض أيست تاون، إلا إننا نرى ان التسوية النهائية من شأنها رفع العبء عن أسهم الشركة.
إضافة إلى ذلك نعتقد أن الجدول الزمنى الممتد الخاص بتنمية الأرض سيسمح للشركة بتحقيق قيم أكبر من المشروع وخاصة إنها ستقوم بتعديل الخطة الرئيسية والتى من شأنها زيادة المساحة المبنية وبالتالى زيادة الإيرادات من الوحدات السكنية والتجارية على حد السواء.
كما ستقوم الشركة بإطلاق مبيعاتها على فترة زمنية أطول والذى سيسمح بزيادة الأسعار بين المراحل المختلفة والذى سيتم ترجمته فى صورة إيرادات أعلى.
وتقدر إدارة الشركة أن إيراداتها من الوحدات السكنية ستصل 4.5 مليار جنيه بعد التعديلات المذكورة مسبقاً وذلك مقابل المستوى المستهدف مسبقاً عند 3.2 مليار جنيه.
إلا إنه بعيداً عن مشروع أيست تاون مازلنا قلقين حول مستقبل الشركة مع تسليم المشروع مع محدودية الأراضى (7.5 مليون متر مربع) والتى سيتم استخدامها بالكامل على مدار الخمس سنوات المقبلة. قامت إدارة الشركة بالإعلان فى مناسبات مختلفة عن خطط لزيادة الأراضى إلا إنها لم يتحقق أياً من تلك الخطط حتى الآن.
وبصفة عامة، نعتقد ان شركات العقارات على مدار 2014 ستواصل الاستفادة من تزايد المخاوف التضخمية وخاصة ان المستثمرين ينظرون للقطاع كملاذ امن للاستثمار.
إضافة إلى ذلك فإن قانون الاستثمار الجديد المقدم والذى يمنع أى طرف ثالث من نقد العقود المبرمة بين الحكومة وأى مستثمر سيعمل على تحسين مناخ الاستثمار فى مصر بعد مرور ثلاثة سنوات من المنازعات القضائية وخصوصاً فى ذلك القطاع.
وفى حالة تم تمرير القانون، نعتقد أن ذلك سيعمل بصورة تلقائية على تحسين الثقة بشكل عام فى القطاع العقارى والذى سيدفع التقييمات للصعود مع خفض معامل الخصم المستخدم.