خبراء.. 2014 عام الركود العقاري و2015 عام الانطلاق

السوق العقاري – أرشيفية
تحقيق أحمد الباز
شهد عام 2014 حالة من الاستقرار النسبي، انعكس على كثير من الأسواق يأتي على أهمها السوق العقاري الذي يعد قاطرة التنمية والاقتصاد، حيث حقق السوق العقاري تقدمًا ملحوظًا خلال هذا العام، إذ حقق 1818 نقطة في يناير بداية العام وفقًا لمؤشر عقار ماب بينما أنهى شهر نوفمبر عند 2233 أي بفارق 415 نقطة بنسبة 18.6% خلال 11 شهرًا، وسط توقعات بزيادة تلك النسبة مع إغلاق شهر ديسمبر، الأمر الذي يؤكد أن الأوضاع قد بدأت تخطو نحو الاستقرار فضلاً عن أن الأسواق في طريقها الفعلي إلى التعافي.
وفي عام 2014، اتخذت حكومة المهندس إبراهيم محلب، العديد من الإجراءات التي تمس السوق العقاري والثروة العقارية في مصر، وكان أبرز تلك الإجراءات هي الإعلان عن مشروع "دار مصر" للإسكان المتوسط وبدء تفعيل مشروع المليون وحدة مع مطلع عام 2015، إضافة إلى تعديل قانون الضريبة العقارية والذي صدر بقرار جمهوري، حيث أكدت مصلحة الضرائب العقارية في شأنه أنه سيعفي سكن الأسرة دون ال2 مليون جنيه، وكذلك إعفاء السكن الخاص بالأبناء.
كما أكدت المصلحة أنه لا يحق الطعن على تقييم الوحدة من قبل اللجنة المشكلة لهذا الأمر، واعتبر البعض أن هذا القانون بشكله الجديد يمثل ضربة لمصالحهم كبعض المستثمرون العاملون في مجال السياحة، وتسعى الحكومة إلى حل العقبات التي ظهرت إثر الإعلان عن التعديلات مع الجهات الشاكية.
وأثارت العديد من الأحداث ما مر به السوق من تغيرات ومؤثرات داخلية وخارجية خلال هذا العام، كان آخرها التغير في أسعار البترول وسعر صرف الدولار مقابل الجنيه بالسوق السوداء عن السوق الرسمي.
ولكن.. كيف يرى الخبراء المستقبل؟ وكيف ستكون الأوضاع خلال الموسم المقبل، خاصة وأننا نقبل على حادث هام وضخم في مارس المقبل وهو المؤتمر الاقتصادي العالمي بشرم الشيخ؟ وما هي فرص الاستثمار والتنمة في ظل كل هذه المتغيرات والمدخلات؟.
ومع هذا تبقى رؤيتنا لأداء السوق خلال بقية عام 2014 إيجابية، مع احتمال أن يحقق المؤشر أرقام قياسية خلال هذا العام.
شهد حجم الطلب على العقارات في السوق المصري حالة من التراجع بنسبة 10% في بداية عام 2014 ، ويأتي هذا التراجع بعد نمو متواصل وسريع خلال الربع الأخير من عام 2013، نتيجة الأحداث السياسية والأمنية التي شهدتها البلاد خلال هذا الشهر، والتي أثرت بدورها بشكل سلبي على الطلب على العقارات، وذلك بحسب تقارير رسمية لمؤشر عقارماب.
كما اعتبر المؤشر هذا التراجع بمثابة تصحيح للنمو المتسارع الذي شهده السوق خلال الثلاثة الأشهر الخيرة من 2013، فيما حقق مستوى الطلب على العقارات نمواً نوعياً بنسبة 17٪ في شهر فبراير، لتصل قيمته أخر الشهر إلى 2126 نقطة.
ويفسر المؤشر هذا النمو بأنه تأكيد على تحسن وضع السوق العقاري المصري في الأونة الأخيرة، خصوصاً أنه يأتي بعد نمو إيجابي للمؤشر لمدة 5 أشهر على التوالي إذا ما استثنينا من ذلك شهر يناير الذي شهد تراجع في قيمة المؤشر.
من جانبه أكد المهندس حسام مصطفى نائب رئيس مجلس إدارة الشركة المصرية الهندسية للتنمية والإستثمار العقارى، أن أسعار العقارات شهدت ارتفاعا بنسبة تتراوح ما بين 20% إلى 30%، موضحا ان وزارة الاسكان لابد ان يكون لها دورا خلال الفترة المقبلة لمواجهة ارتفاع الأسعار التى يشهدها السوق.
وطالب الوزارة بوضع آلية لضبط السوق ومنع بعض الشركات من الإساءة لباقى شركات الاستثمار، لذلك لابد من أن تقوم الوزرة بوضع تسعيره للأراضى فى كل مكان، مطالبا بضرورة تفعيل البورصة العقارية لتستعين بها الشركات فى كل مكان وبالتالى القضاء على ارتفاع الاسعار.
كما طالب بضرورة توفير وزارة الاسكان أراضى لصغار المستثمرين وبأسعار مناسبة لنوعية الاسكان المقام عليها، كل الشركات على حد سواء للنهوض بالقطاع العقارى وعدم اقتصار بيع الأراضى للشركات العقارية الكبرى فقط، مضيفا أنه خلال ثلاثة سنوات الماضية السوق العقارى كان يمر بحالة ركودا واسعة، وحان الوقت لوزارة الاسكان تشجيع المستثمرين الصغار والكبار لدفع عجلة السوق العقارى.
وأكد على ضرورة التوسع فى الاسكان المتوسط ومحدودى الدخل المرحلة القادمة، موضحا أن الاسكان الفاخر متوفر بالسوق العقارى ولكن الاقبال عليه ضعيفا، لذلك فالتركيز من وزارة الاسكان الآن على الاسكان المتوسط وكذلك توجة الشركات الفترة المقبلة إلى هذه النوعية من الاسكان، مؤكدا أهمية دور الوزارة فى مساندة الشركات فى إنشاء وحدات سكنية تلبى احتياجات السوق.
وأضاف المهندس شمس الدين عبد الرحمن رئيس شركة الخليج للتطوير العقارى، أن أسعار العقارات ستشهد ارتفاعا بنسبة 10% خلال الفترة المقبلة، موضحا أن الأراضى ترتفع أسعارها فى الوقت الذى تعلن فيه الحكومة عن الانتهاء من ترفيقها وتوفير خدمات، لذلك اقترح على الوزارة ضبط الأسعار مع تقديم خدمات للمواطن تزيد من الاقبال على مدن الاسكان الجديدة و ومنع المبالغة فى زيادة الأسعار.
وطالب شمس الدين وزارة الاسكان بطرح مشروعات شراكة بين الوزارة والقطاع الخاص، نظرا لتوقف معظم شركات التطوير والاستثمار العقارى عن طرح مشروعات جديدة خلال السنوات الماضية لندرة الأرض وارتفاع أسعار المتوفر منها.
وقال علاء لطفى رئيس المجلس التصديرى للاستثمار العقارى، إنه لابد من تفعيل البورصة العقارية للاسترشاد بالأسعار، وتعيين متخصصون للاشراف أراضى الدولة حتى لا يتم اطالة الاجراءات ما بين الجهات المختلفة مما يزيد من الروتين، موضحا أن المعنيين بالتصرف فى أراضى الدولة لم يفرقوا بين الإستثمار الجاد وبين مافيا الأراضى، هذا بالإضافة للتجاوزات التى تحدث احيانا لعدم استيفاء الشروط اللازمة للتصرف فى الأراضى.
وأضاف أن معوقات الاستثمار العقارى أهمها الخلط بين نصوص وشروط التخصيص والبيع وبين تطبيقها عن مخالفتها، ووضع إجراءات وخطوات تعوق آلية استغلال والتصرف فى أراضى المختلفة وهو ما يعوق الإستثمار الجاد، والافتقاده لحافز المتابعة والرقابة فى مرحلة ما بعد البيع، ومنها عدم تحصيل مستحقات الدولة المالية فى التوقيت المحددة بالعقد.
واستكمل عدم استخدام الأراضى فى الغرض المخصصة من اجله وتحويل الزراعى للسكنى على سبيل المثال، والتقاعس وعدم الاتزام بتطبيق القاونين التى تمنع التعدى على أراضى الدولة مما يسهم فى خلق تواجدات وعشوائيات ترهق ميزانية الدولة ومرافقها.
وأكد المهندس مدحت منسى المدير العام لشركة نيو أرك سيتى للمقاولات، أن هناك اقبالا على الوحدات المتوسطة، خلال العام الحالى مقارنة بالعام الماضى، وكان الطلب لصالح الوحدات السكنية فى المدن الجديدة وخاصة القاهرة الجديدة ومدينة 6 أكتوبر.
أضاف أن السوق العقارى يشهد ارتفاعا للأسعار، حيث زادت أسعار العقارات بنسبة 25% إلى 30% مما بسبب ارتفاع أسعار الأراضى وخاصة فى المناطق النادر الأراضى الشاغرة، هذا بالإضافة إلى ارتفاع اسعار الأراضى التى تطرحها الوزارة بالمزادات والتى أدت أيضا إلى ارتفاع أسعار العقارات.
وتوقع المهندس محمد رزق رئيس مجلس إدارة شركة آفاق للاستثمار العقارى واستصلاح الأراضى، إن السوق العقارى سيشهد اقبالا خلال الفترة المقبلة خاصة على الوحدات المتوسطة وفوق المتوسطة، مؤكدا أن اسعار العقارات ارتفعت 30%.
أكد المهندس حسام على رئيس مجلس إدارة شركة شروق الغد للاستثمار والتسويق العقارى، أن السوق العقارى يشهد اقبالا متوسطا، ومن المتوقع ان يزداد الطلب خلال الفترة المقبلة.
وأشار إلى أن تذبذب أسعار الحديد والاسمنت على مدار العام أدت إلى عدم استقرار أسعار العقارات، حيث ارتفعت أسعار العقارات خلال الموسم العقارى الحالى بنسبة 30%، ومن المتوقع أن ترتقع أسعار العقارات أكثر خلال الفترة المقبلة.