قفزة في مبيعات شركات عقارية بالربع الثاني من 2018 لكن التحديات مستمرة

لم يشهد أداء شركات القطاع العقاري المقيدة بالبورصة المصرية خلال الربع الثاني من العام الجاري اختلافا كبيرا عن ما حققه من أداء ضعيف في الربع السابق عليه من حيث الأرباح والإيرادات.
وكشفت نتائج أعمال 6 من أبرز شركات القطاع خلال النصف الأول، عن نسبة زيادة في الأرباح تراوحت بين 5% و26% لخمس شركات منها، بينما حققت شركة بورتو القابضة تراجعا في الأرباح بنسبة 70.2%.
كما تراوحت الزيادة في إيرادات 4 من هذه الشركات بين 6% و41%، بينما شهدت شركتا السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار "سوديك"، وبورتو جروب تراجعا في الإيرادات بنسبتي 10% و29% على التوالي.
ولكن مياه القطاع الراكدة على مستوى المبيعات والحجوزات خلال الربع الأول من العام شهدت تحركا ملحوظا في الربع الثاني بقيادة بعض الشركات مع طرح مشروعات جديدة خاصة شركة طلعت مصطفى القابضة التي طرحت مشروعها في العاصمة الإدارية الجديدة "سيليا"، وبالم هيلز التي طرحت مشروعها الأكبر "بادية" في غرب القاهرة.
وفي تقرير أصدره أمس الثلاثاء، قال بنك الاستثمار فاروس، إنه على عكس الهدوء النسبي الذي شهده الربع الأول من العام الجاري، شهد الربع الثاني إطلاق الشركات عدد من المشروعات الكبيرة والتي قادت عددا من المطورين العقاريين إلى تحقيق أرقام مبيعات لافتة.
وأضاف أن مجموعة طلعت مصطفى القابضة خطفت الأضواء خلال الربع الثاني من العام الجاري بإطلاق مشروعها في العاصمة الإدارية الجديدة "سيليا" والذي قاد مبيعات الشركة خلال الربع إلى تسجيل 10 مليارات جنيه.
شركة بالم هيلز للتعمير استفادت أيضا من إطلاق مشروع بادية على مساحة 3 آلاف فدان في غرب القاهرة حيث بلغت مبيعاتها خلال الربع الثاني 5.7 مليار جنيه، كما حققت أوراسكوم للتنمية مصر أيضا مبيعات جيدة من مشروعاتها في الجونة، و"مكادي هايتس"، وفقا لفاروس.
وأرجع أحمد رمضان المحلل العقاري، ومدير مساعد الاستثمار بشركة أيادي للتطوير التابعة لبنك الاستثمار إن آي كابيتال، انتعاشة الحجوزات بمشروعات بعض شركات التطوير العقاري خلال الربع الثاني من العام الجاري إلى "السياسات البيعية والتسويقية المغرية" من الشركات للعملاء والتي تتيح السداد على فترات طويلة وبدون مقدم، ووجود فترة سماح قبل بدء السداد.
ورهن رمضان الحكم على هذه السياسات، بمدى قدرة العملاء على إتمام التعاقد والانتظام في السداد، محذرا من أن هذه السياسات التسويقية "المغرية والمبالغ فيها" قد تتسبب في زيادة معدلات إلغاء الحجوزات، وهو ما يعد مؤشرا غير صحي، بحسب قوله.
ولكن على الرغم من ذلك فإن بعض الشركات شهدت أداءً أقل في مبيعاتها خلال الربع الثاني مقارنة بالربع الأول من العام منها سوديك التي تراجعت مبيعاتها بنسبة طفيفة.
ويرى فاروس أن مستهدف سوديك للمبيعات خلال 2018 أصبح صعب التحقق بعد أن أصبحت في حاجة على الأقل إلى 4.7 مليار جنيه مبيعات في النصف الثاني بخلاف ما كانت تستهدفه من مشروع "اليسر".
كما تراجعت مبيعات بورتو جروب خلال الربع الثاني والتي بلغت 413 مليون جنيه بنسبة 25% على أساس سنوي، وبنسبة 22% مقارنة بالربع الأول.
تحديات تواجه القطاع في 2018
وقال رمضان، إن القطاع العقاري واجه العديد من التحديات خلال النصف الأول من العام الجاري تشمل ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة زيادة أسعار المحروقات عدة مرات خلال العامين الأخيرين، وهو ما ساهم في ارتفاع أسعار البيع للمستهلك.
وأضاف أن من ضمن هذه التحديات دخول الدولة القطاع العقاري بأغراض استثمارية بعيدا عن الأغراض الخدمية التي من المفترض أن تقوم بها، وهو ما انعكس على ارتفاع أسعار الأراضي المطروحة للمطورين في المدن الجديدة، وأيضا دخول الدولة كمنافس في طرح وحدات سكنية لشركات التطوير العقاري، بأسعار قريبة من المستويات التي تبيع بها هذه الشركات.
ومن ضمن التحديات التي تؤثر سلبا على القطاع خلال العام الجاري، ارتفاع معدلات تضخم أسعار المواد الأساسية وهو ما يخفض القوة الشرائية للمستهلكين بما ينعكس على قدرتهم على شراء الوحدات السكنية، وفقا لرمضان.
وبحسب رمضان، تضمنت هذه التحديات ما وصفه بعدم التفعيل الجاد والحقيقي لآليات التمويل العقاري بشكل يحدث أثرا في الواقع، عبر توفير التمويل بأسعار فائدة مخفضة مقابل بقاء الوحدة السكنية كضمانة للبنك، وتسهيل إجراءات الشراء، والمساهمة في تعويض تراجع القدرة الشرائية لدى الأفراد.
وقال رمضان إن ثبات أسعار الفائدة في الفترة الأخيرة وعدم تراجعها خلال العام الجاري بالشكل الذي كان متوقعا في بداية العام ساهم في زيادة تكلفة تمويل المشروعات لدى المطورين لأن الفائدة على القروض مازالت مرتفعة.
وأضاف أن الأحداث الخارجية والإقليمية للدول المجاورة وخاصة دول الخليج من تحديات اقتصادية ومشكلات أخرى أثرت على العمالة المصرية الموجودة في هذه الدول، وعودة بعضها خلال الفترة الأخيرة وتحفظهم في قرار شراء العقارات.
وذكر رمضان أن توجه شركات العقارات لمخاطبة الطبقة الأعلى دخلا في المجتمع المصري يعتبر أمرا سلبيا، حيث لا تمثل هذه الفئة أكثر من 10% وهو ما يزيد المعروض عن الطلب على هذه الوحدات، وهو ما سيخلق صعوبة في البيع ومشكلات للشركات.
"ويأتي ذلك في الوقت الذي تعاني الفئة الأكبر في المجتمع وهي فئة الدخل المتوسط والتي تمثل بين 40 و50% من المجتمع من الإهمال وتراجع المعروض في ظل زيادة إقبالها على السكن وتعتبر الفئة الأكثر طلبا حاليا"، وفقا لرمضان.
وطالب رمضان الحكومة بإعادة النظر في آلياتها داخل القطاع العقاري، والبنك المركزي بإعادة النظر في تفعيل آلية التمويل العقاري، والمطورين بتعديل دفة الفئة المستهدفة والتحول من الفئة الأعلى دخلا إلى المتوسطة.
الربع الثالث في الساحل الشمالي
قال بنك الاستثمار فاروس إن الربع الثالث عادة ما يعتبر فترة بيع الوحدات العقارية بالساحل الشمالي، حيث أطلقت سوديك مشروعها الجديد "ملاذ" ليعود بالشركة إلى المنافسة في منطقة الساحل الشمالي بعد الصيف الماضي الذي شهد نقصا في الوحدات المعروضة بمشروعها "سيزر".
وأضاف أن الجديد في هذا الصيف دخول شركة "سيتي إيدج ديفيلوبمنتس" في سوق الساحل الشمالي بمشروعها "نورث إيدج تورز" بمبيعات جيدة، وهو ما قد يشكل ضغوطا على شركتي سوديك وبالم هيلز.
وذكر فاروس أن هذه المنافسة تعطي سببا آخر لاختيار مجموعة طلعت مصطفى كأفضل أداء متوقع في القطاع خلال الربع الثالث والمدعومة بإطلاق المرحلة التجارية في مدينتي خلال هذا الربع.
وقال فاروس: "بالنظر إلى الإطلاق التجاري السابق للشركة في مدينتي خلال الربع الأول من 2017، فقد تشهد الشركة مبيعات بقيمة بضع مليارات الجنيهات من الإطلاق الجديد".
وأشار إلى أن هذا الأداء المتوقع قد يرفع من مبيعات الشركة فوق توقعات فاروس عند 14.3 مليار جنيه خلال عام 2018، وذلك بفضل المبيعات التي تمت خلال النصف الأول من العام.