تحليل - لماذا زادت مبيعات المساكن الفاخرة في وقت المعاناة من الغلاء؟

بينما اتجهت قطاعات من المستهلكين في مطلع العام الحالي للتقشف في نفقاتها في ظل ارتفاع الأسعار، كانت قطاعات أخرى تقبل بقوة على شراء المساكن المرفهة، هذا هو ما تخبرنا به إفصاحات البورصة عن مبيعات شركتين عقاريتين تستهدفان الطبقات العليا، والتي نمت بحوالي 60% خلال الأشهر الثلاثة الأولى من 2017.
"ازدادت رؤية المستثمرين للعقارات كمخزن لحفظ قيمة مدخراتهم بعد تعويم نوفمبر الماضي، بل إن التوقعات المستمرة بزيادة الأسعار تدعم من الإقبال على هذا القطاع" كما يقول إيهاب لبيب المدير العام بإحدى شركات الاستثمار العقاري.
وذكرت وزارة التخطيط أن معدلات النمو في الربع الثاني من العام المالي الجاري (2016-2017) هبطت إلى 3.8% بسبب ضعف الإنفاق الاستهلاكي.
لكن شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار "سوديك"، سجلت زيادة في مبيعاتها خلال الربع الأول من عام 2017 بنسبة 64%.
توقعات بوصول سعر المتر في وحدات العاصمة الجديدة إلى 12 ألف جنيه
وبحسب بيانات الشركة فقد بلغ حجم مبيعاتها في الربع الأول نحو 1.2 مليار جنيه مقابل 340 وحدة، وهو ما يعني أن متوسط سعر الوحدة المباعة بلغ 3.5 مليون جنيه.
وقال تقرير من بلتون المالية: "من المثير للاهتمام أن المبيعات الجديدة لشركة سوديك لم تكن فقط بدعم من تضخم أسعار الوحدات (بنسب تتراوح بين 20-30%)، الناتج عن التعويم بل هي مدعمة أيضا بالنمو القوي في عدد الوحدات المباعة".
واستطاعت بالم هيلز أن تسجل أعلى مستوى في تاريخها للمبيعات ربع السنوية خلال الفترة التي شهدت مستويات تضخم لم تعيشها مصر منذ الثمانينات.
وزادت مبيعات الشركة خلال الربع الأول من 2017 بنسبة 58% لتسجل 3.1 مليار جنيه كما زاد عدد الوحدات إلى 792 وحدة (متوسط سعر الوحدة 3.9 مليون جنيه).
ورغم أن البنوك طرحت مؤخرا شهادات بعوائد مرتفعة تصل نسبتها إلى 16 و20% سنويا إلا أن التوقعات بعائد أعلى عبر الاستثمار بالعقارات هو ما تسبب في زيادة الإقبال علبها، بحسب أشرف دويدار العضو المنتدب لشركة أرضك للاستثمار العقاري.
واستطاعت الشركات المستثمرة في التجمعات السكنية الفارهة أن تحافظ على شهية عملاءها في الشراء بالرغم من أنها رفعت أسعارها قبل وبعد التعويم (من أكتوبر 2016 - يناير 2017) بحوالي 20%- 30%، وفقا لتقرير لبنك الاستثمار بلتون.
وتشير بلتون إلى أن الزيادة في الرواتب لم تواكب زيادات أسعار العقارات، لكن بنك فاروس يقول إن الشركات العقارية استفادت من مشتريات المصريين العاملين في الخارج الذين يتقاضون رواتبهم بالدولار ولم تتآكل أجورهم الحقيقية بسبب انخفاض العملة المحلية.
ويقول بلتون في نفس الاتجاه "سيشكل المصريون الذين يعيشون في الخارج مصدرا جديدا للإيرادات للشركات التي تمتلك مراكز مبيعات خارج مصر، مثل مراكز مبيعات بالم هيلز للتعمير في دبي".
"معظم شركات العقارات ذات السمعة الجيدة أو الشركات التي لديها علامة تجارية راسخة، مثل سوديك، ستواصل الاستحواذ على حصة سوقية أكبر مع خروج صغار المطورين من السوق نظرًا للزيادة الملحوظة في التكاليف بعد التعويم" وفقا لتقرير لبلتون.
وبينما يرى بنك أرقام كابيتال أن ارتفاع تكاليف المعيشة مؤخرا قد ينعكس على إقبال عملاء شركة طلعت مصطفى القابضة على الشراء في مشروعها "مدينتي" الذي يستهدف الطبقة المتوسطة، فإن الشركة مستمرة في البحث عن فرص الربح مع توسعها في العاصمة الإدارية الجديدة.
وأعلنت طلعت مصطفى أنها تعاقدت، عبر إحدى شركاتها التابعة، على شراء 500 فدان لإقامة مشروع عمراني متكامل بالعاصمة الإدارية الجديدة خلال 7 سنوات على غرار مشروعي "الرحاب"، و"مدينتي"، على أن تسدد ثمن الأرض على أقساط خلال 9 سنوات.
وكان سعر متر الأرض المخصصة للشركة هو الأقل بين الشركات التي تقدمت للطرح الأول لبيع أراضٍ بالعاصمة الجديدة، واستحوذت على المساحة الأكبر من هذا الطرح، بما يزيد عن نصفه بمساحة 950 فدانا.
وتراوحت أسعار الأراضي في هذا الطرح للشركات المتقدمة بين 2100 و3039 جنيها للمتر.
وتوقع أشرف دويدار أن يصل متوسط سعر المتر بوحدات العاصمة الجديدة إلى 12 ألف جنيه بعد أن ينتهي تنفيذها خلال فترة تتراوح بين 2 و3 سنوات.
وتقع العاصمة الإدارية شرق القاهرة وعلى مقربة من السويس والبحر الأحمر، وتستهدف تكوين مجتمعات عمرانية في مناطق جديدة وتخفيف الضغط على البنية الأساسية للقاهرة الكبرى.