عقارات البحرين تدخل في أزمة جديدة بعد تأرجح الاستثمار

القاهرة - كشفت مؤسسة سي بي ريتشارد أليس تقريرا عن السوق العقاري في البحرين ذكرت فيه أنه بعد تصنيفها في المرتبة الثالثة «كأفضل تجربة للأجانب على مستوى العالم» بحسب آخر مسح ل HSBC، تأرجحت صورة مملكة البحرين 180 درجة، بسبب الاضطراب السياسي الأخير الذي اجتذب تغطية وسائل الإعلام العالمية.
وعلى الرغم من ذلك، ترك عدد قليل من الأجانب المملكة على أساس بعيد المدى، كما أن الرحلات الجوية الطارئة التي تم ترتيبها من قبل السلطات البريطانية في شهر مارس غادرت عملياً وهي فارغة.
ونشرت القبس الكويتية التقرير حيث أوضح انه خلال شهري فبراير ومارس تم البدء بعدد من الإصلاحات الوطنية في مسعى لتخفيف القلاقل السياسة المتزايدة بما يتضمن دفع مبلغ يعادل 1000 دينار بحريني لكل أسرة، تبديل وزراء في الحكومة، خلق 20000 وظيفة جديدة من قبل وزارة الداخلية، والإعلان عن خطة لبناء 50000 من الوحدات السكنية الاجتماعية خلال فترة السنوات الخمس القادمة بكلفة تبلغ 2.5 مليار دينار بحريني.
واضعة في اعتبارها الحاجة لتخفيف التوترات في البحرين، أعلنت أيضاً دول مجلس التعاون الخليجي، بقيادة المملكة العربية السعودية، عن حزمة مساعدات تبلغ 10 مليارات دولار أميركي لكل من البحرين وعُمان، وهما دولتان من ضمن الدول الست في مجلس التعاون الخليجي، اللتان تعانيان حالياً أوضاعا محلية مضطربة.
وبينما لا تزال تفاصيل حزمة المساعدات بحاجة إلى تحديد، من المرجح أن تخصص التمويلات الموجهة للبحرين لمبادرات الإسكان والبنية التحتية.
على أي حال، نظراً لتأجيل «الفورميولا وان»، انخفضت مستويات أعداد الزوار من المواطنين السعوديين والكويتيين وتقلصت الرحلات الخاصة بالأعمال التجارية، كذلك شهدت صناعة الضيافة والاستجمام تراجعاً كبيراً جداً حتى الآن خلال هذه السنة.
وبعد أن تم تصنيفها الثانية في المنطقة من حيث التنافسية في السياحة والسفر، وفق تقرير التنافسية في السفر والسياحة الذي نشره المنتدى الاقتصادي العالمي، تحقق الفنادق حالياً في البحرين معدلات اشغال تتراوح بين %5 و%10.
ومن المؤمل أن يكون هذا التراجع مؤقتاً فحسب، ولكن عدداً من الفنادق، والتي سعت سابقاً لتلبية موعد افتتاح الفورميولا وان في مارس، أجلت المواعيد الرسمية لافتتاحها حتى ما بعد فترة فصل الصيف.
كما كانت أيضاً مراكز التسوق بالتجزئة هادئة ولكن مستويات النشاط تحسنت بعد أن تم تخفيف ساعات حظر التجول في منطقة سيف وأبلغ تجار التجزئة عن ارتفاع واضح في الحركة التجارية.
فيما يتعلق بالمستقبل، لا تزال الحكومة على ثقة بأن اقتصاد البحرين يسير نحو تحقيق هدفه وهو نسبة نمو تعادل %4.5 خلال عام 2011، على الرغم من القلاقل الأخيرة، وهي ملتزمة بدعم كل قطاعات الاقتصاد في هذا المجال.
وطُلب من البنوك أن تساعد الشركات الصغيرة والمتوسطة (SMEs) التي تأثرت بالاضطرابات، ونتيجة لذلك تخفف هذه البنوك من شروط منح القروض.
لقد كان مدى حركة الخروج الدائمة من البحرين من قبل الموظفين والأعمال التجارية محدوداً للغاية حتى هذا التاريخ. ولكن، من الممكن جداً أن تعيد بعض الشركات الأجنبية النظر في خياراتها، على الرغم من أنه من غير المرجح أن يصبح المدى الكلي الذي تأثرت به الاستثمارات الأجنبية المباشرة والمساحات السكنية والتجارية، واضحاً بشكل كامل قبل انقضاء فترة الصيف.
عقاريا قال التقريرما يلي : يستمر سوق المكاتب بمواجهة كميات كبيرة من المساحات المكتبية المتوفرة والمطلوبة بشكل محدود.
تستمر معدلات الإيجار بالانخفاض من أجل المحافظة على معدلات الإشغال.
خفض فيتش وإس & بي التصنيف الائتماني للبحرين بنقطتين إلى بي بي بي BBB .
لا تزال مودي Moody تصنف البحرين عند الدرجة أ 3 (A3) مع إمكانية المراجعة من أجل التخفيض.
وسوق المكاتب على الرغم من أن العديد من الأعمال التجارية تفكر في وجودها الحالي والمستقبلي في البحرين، فإن القرارات التجارية الإستراتيجية لا تؤخذ بين ليلة وضحاها، ومن المرجح أن تمضي عدة اشهر قبل أن يصبح التأثير الكلي للأزمة الحالية على سوق تأجير المكاتب مفهوماً تماماً.
فبمواجهة سوق المكاتب لفائض كبير في العقارات، وهو الأمر الناجم عن الغزارة غير المنطقية إلى حد ما خلال عامي 2007 و2008، والتي قادت إلى بدء إنشاء أعداد كبيرة من الأبنية، وبالتالي عدم تماشي هذا العدد الكبير من العقارات مع نمو الطلب، من المحتمل أن يعاني هذا السوق من مستويات مرتفعة من الشواغر على الأقل في المدى القصير والمتوسط .
وكنتيجة لذلك، انخفضت معدلات الإيجار حوالي %30 منذ عام 2008، والنتيجة هي أن البحرين أصبحت موقعاً منافساً جداً من أجل القيام بالأعمال التجارية. وأصبحت العقارات المكتبية الممتازة المبنية لهذه الغاية في المنطقة التجارية المركزية CBD للمملكة متوفرة بمبلغ 6 دنانير بحرينية / للمتر المربع / الشهر، مما يجعل البحرين أرخص الأماكن في دول مجلس التعاون الخليجي لمزاولة الأعمال التجارية.
وعلى الرغم من التوترات السياسية في المملكة، بقي القطاع المصرفي الأفضل تنظيماً في دول مجلس التعاون الخليجي ولا يزال موطناً لما يزيد عن 400 مؤسسة مالية. فتشغيل القطاع المصرفي لا يتعلق فقط بالمكاتب الجديدة المضيئة، ويبقى الأمر الأساسي هو البيئة التنظيمية لهذا القطاع، حيث لم تحط دبي والدوحة، على وجه الخصوص، هذه القضية بشكل كامل.
وعلى كل حال، فإن الميزات الرئيسية للبحرين التي كانت دائماً تحتفظ بها هي البيئة المالية المنظمة جيداً والاستقرار السياسي. وبزوال أحد أركان هذا الاقتصاد، على المدى القصير على الأقل، بقي أن نشاهد ما تأثير الأحداث الأخيرة على الاستثمار الأجنبي المباشر وشهية الشركات على القيام بالأعمال التجارية في المملكة.
القطاع السكنيعقب الضغط القوي الموجه نحو الأعلى على نسبة الاشغال ومعدلات الإيجار والذي حدث في نهاية 2008، انخفضت معدلات الإيجار في كل فئات العقارات في السنتين التاليتين حتى نهاية عام 2010.
ويبدو أن معدلات الإيجار في المجمعات السكنية والفلل استقرت ولكن الكمية من وحدات الشقق السكنية المملوكة بشكل خاص والتي دخلت إلى السوق في السنتين الأخيرتين، تستمر في فرض ضغط نحو الأسفل على معدلات الإيجارات في هذا القطاع على وجه التحديد، خصوصا في مركز المنامة وفي الجوفير.
وعادة، أكثر منطقة مرغوبة في البحرين للأجانب ذوي الدخل المرتفع مع عائلاتهم هي المنطقة الشمالية الغربية، في جوار القرى العديدة التي يغلب عليها الشيعة مثل سار والبوداية. ووجد العديد من الأجانب، خصوصا الذين مع عائلاتهم، أن المشاكل الأخيرة، والتي كانت مسموعة في تلك المنطقة، مقلقة للغاية، ونتيجة لذلك من المحتمل حدوث حركة نحو مناطق أهدأ والتي لم تتأثر كثيراً من الناحية المرئية أو الصوتية بالاختلافات السياسية.
كما هي الحال دائماً، تبقى مواضيع السكن الرئيسية في البحرين هي السكن الاجتماعي والسكن ذو السعر المعقول لا تمتلك الحكومة ببساطة المصادر من أجل تلبية الحاجات السكنية للمواطنين الذين يتزايد عددهم بسرعة والذين هم من ذوي الدخل المنخفض نسبياً. وتمتد الآن قائمة الانتظار على السكن الاجتماعي لأكثر من 50.000 وحدة سكنية وفي بعض الحالات لا يزال المتقدمون بطلباتهم ينتظرون منذ 17 عاماً.
وتأتي المشكلة الكبرى في هذا القطاع من تعليمات الحكومة ذاتها والتي تمنع البحرينيين من بيع الوحدة السكنية الاجتماعية خلال فترة السداد والتي تمتد إلى 25 سنة. وهذا يعني أن الوحدة السكنية التي سينتقلون إليها أولاً ستكون غالباً هي التي سيمضون فيها ما تبقى من عمرهم. عند الأخذ بعين الاعتبار لميل البحرينيين ذوي الدخل المنخفض لامتلاك عائلات كبيرة، يبدو هذا الأمر مشكلة صعبة جداً في قطاع الشقق ومن المفهوم أنه يسبب عدم رضا شديد في أوساط هذه الفئة من الناس.
وقال تقرير سي.بي. ريتشارد أليس على الرغم من ارتفاع أسعار النفط بصورة حادة كنتيجة للاضطرابات السياسية التي تجتاح الشرق الأوسط، سيعادل هذا التدفق الاقتصادي المفاجئ، عدم اليقين الذي يلف بشكل خاص الأعمال التجارية العالمية. وسيمضي وقت قبل استعادة الثقة بشكل كامل، على الرغم من أن تحسن الظروف الاقتصادية الناجمة عن النفط ومساعدات دول مجلس التعاون الخليجي، قد تساعد حكومة البحرين على تطبيق الإصلاحات المالية والاجتماعية بسرعة أكبر مما يمكن أن تكون عليه هذه الحالة.
وتبقى مشاهدة كيف ستتطور الحالة السياسية الموضوع الأهم، وسيكون هذا هو العامل الأساسي لقدرة المملكة على استعادة الوضع الطبيعي والنمو على المدى القصير. ومن المؤمل أن يبدأ قطاع العقارات على وجه الخصوص بعبور هذا المنعطف خلال عام 2011، ولكن من المرجح أن توضع أي استعادة مهمة للوضع الطبيعي قيد التوقف كون الأسواق تتبنى سياسة «انتظر وترقب».
ومن المرجح أن يكون عدد الأعمال التجارية التي تغادر البحرين قليل، ولكن إذا حدث ضرر فمن المرجح أن تتضاءل الاستثمارات الجديدة والنمو بسبب عدم اليقين هذا، وعلى المدى القصير من المرجح أن يتصف السوق بمستويات منخفضة من نشاط الصفقات التجارية، بعض نشاطات الاندماج، انخفاض معدلات الإيجار في قطاع المكاتب ومراكز التسوق بالتجزئة وأداء أضعف في قطاع الضيافة مما كان مؤملاً سابقاً.