توقعات بانخفاض أسعار الإيجارات في دبي وأبوظبي بسبب الوفرة

أظهرت تقارير عقارية أمس الثلاثاء أن فيضان المعروض في الإمارات لا يزال يتدفق مسببا أضرارا لسوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة مع طرح 18 ألف منزل جديد في دبي بنهاية العام وانخفاض الإيجارات تسعة في المائة في أبوظبي في الربع الثاني من العام.
وقالت شركة جونز لانج لاسال للاستشارات العقارية في تقرير إن نحو 2000 مسكن أنجزت في الربع الثاني وهناك 18 ألف مسكن ستكون جاهزة بحلول الربع الأخير. وأضافت أن الرصيد الإجمالي الحالي المتاح من المساكن سوف يرتفع إلى نحو 322 ألف مسكن. وقال التقرير إنه من المتوقع نمو المعروض من العقارات الإدارية في دبي بأكثر من 30 في المائة خلال ثلاث سنوات. وأظهر استطلاع أجرته «رويترز» أنه من المنتظر أن تنخفض أسعار المساكن في دبي عشرة في المائة أخرى - بعدما تراجعت بالفعل بنحو 60 في المائة عن أعلى مستوياتها قبل أن تستقر. وأظهر تقرير من شركة أستيكو لإدارة العقارات أن أسعار إيجارات الشقق السكنية في أبوظبي انخفضت تسعة في المائة في الربع الثاني من العام مع استمرار المعروض أكثر من الطلب. وهبطت أيضا أسعار البيع في أبوظبي أربعة في المائة مع تراجع أنشطة الصفقات المسجلة في الأشهر الثلاثة السابقة. وقالت ألين جونز الرئيس التنفيذي لاستيكو «من غير المرجح أن يتغير الاتجاه النزولي على الأمد القصير نظرا لدخول وحدات جديدة إلى السوق عبر عدد من المشروعات الرئيسية في النصف الثاني من العام». وارتفعت الإيجارات بشكل كبير في أبوظبي منذ أواخر 2008 نظرا لنقص المساكن.

وتستثمر أبوظبي مليارات الدولارات في الصناعة والبنية التحتية والسياحة لتنويع اقتصادها المعتمد على النفط واجتذب ذلك آلاف العاملين ودفع الطلب على المنازل للصعود. وأعلنت الحكومة الاتحادية في الإمارات الشهر الماضي قرارا بتمديد تأشيرة الإقامة للمستثمرين العقاريين من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات.

وقال كريج بلومب، رئيس الأبحاث في شركة جونز لانج لاسال الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في تعليق حول التقرير تسلمت «الشرق الأوسط» نسخة منه: «بالنظر إلى القطاعات العقارية في دبي فقد كان الأداء مختلفا في هذا الموسم مع اتجاه بعض القطاعات - مثل الضيافة والمحلات التجارية - إلى الانتعاش واستمرار البعض الآخر في التراجع. ومع توقعات أن يصل مجمل الناتج المحلي إلى 5% في 2011 فإن اقتصاد دبي ينتعش بالفعل كما تظل الثقة العامة في السوق مرتفعة وهو ما يتضح من خلال ارتفاع درجة الاكتتاب في إصدار سندات حكومة دبي الجديدة بقيمة 500 مليون دولار. وانطلاقا من تحسن ثقة المستثمر وزيادة السيولة فإننا نتوقع استمرار الاستقرار لمعظم أنواع الأصول».

وحسب بلومب في الربع الثاني من عام 2011 استمرت سوق الفنادق في دبي والتي وصلت إلى قاع دورة السوق في الربع الأول في الأداء بشكل جيد مع ارتفاع معدلات الإشغال إلى 81% وثبات متوسط الأسعار اليومية. وقد سجل فندق بيتش أقوى تحسن والذي انعكس في نمو بنسبة 3% في متوسط الأسعار اليومية ونمو بنسبة 11% في الإيراد لكل غرفة متاحة مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. وعلى الرغم من أن العرض لا يزال في تزايد فإن الاتجاه التصاعدي في أعداد وصول السياح من المتوقع أن يؤدي إلى استمرار الانتعاش.

كما كان أداء قطاع المحلات التجارية جيدا أيضا ووصل إلى قاع الدورة الحالية. وحيث إنه ليس هناك أي عرض جديد للمراكز التجارية الرئيسية في السوق حتى 2014 وبناء على زيادة الوفود السياحية فإنه من المتوقع أن تظل مستويات التأجير والتي تصل في الوقت الحالي إلى 1.885 درهم إماراتي بالمتر المربع ثابتة في الشهور القادمة.

وبالانتقال إلى سوق المباني الإدارية في دبي فقد استقرت مستويات الإشغال والتأجير في الربع الثاني ولكن هذا الاستقرار مؤقت فقط حيث إنه من المتوقع أن تمارس معدلات تسليم العرض المتوقع ضغطا تنازليا على المدى القريب، فخلال 2011 وحدها من المتوقع أن يتم إضافة 600 ألف متر مربع من المساحات الجديدة إلى مخزون المكاتب الإدارية الحالي والذي يصل إلى 5.6 مليون متر مربع. وخلال السنوات الثلاث القادمة من المتوقع أن ينمو عرض المباني الإدارية بما يزيد على 30% وهو ما سيضمن ظروفا في صالح المستأجر في السنوات القادمة.

وفي الربع الثاني حدثت طفرة في أداء سوق القطاع السكني في دبي مع نمو معدل إيجار الفيلات بنسبة 4% بينما تراجع إيجار الشقق بنسبة 1%. وبالنسبة للفيلات فقد كان نمو الإيجار مدفوعا بالفيلات المتميزة في مواقع محددة مثل «بالم جوميرا» و«أرابيان رانشيز». وبالنسبة للشقق فإن الاستقرار في مواقع معينة مثل برج خليفة وسط المدينة و«بالم جوميرا» تم تعويضه من خلال اتجاهات التخفيض في جميع أنحاء المدينة خاصة في المواقع السنوية. وبينما تظهر بوادر الاستقرار الاختياري إلا أن نمو عرض القطاع السكني خلال السنوات الثلاثة القادمة سوف يحافظ على مرونة متوسط الإيجارات.

وقالت جيسي داونز، رئيسة الاستشارات الإدارية لدى «جونز لانج لاسال» في تعليق حول المستقبل العقاري لدبي، «بينما سيكون الانتعاش تدريجيا إلا أن ظهور القطاعين الأساسيين وهما الضيافة والمراكز التجارية للتجزئة يكون إيجابيا ويعكس انتعاش الاتجاهات السياحية والاقتصادية». وفي الصراع نحو القاع قالت دوانز «لا يبقى سوى القطاعات الإدارية والسكنية فقط ورغم أن القطاع الإداري كان الأبعد في السقوط للوصول إلى نهاية دورة السوق فإن تحسين الإيجارات يكون أمرا إيجابيا للشاغلين والذين سيكون أمامهم اختيار ولكنه فرصة نهائية لتشجيع الظروف المواتية للمستأجر من أجل تحديث المكان وإدارة التكاليف». وأضافت: «يقترب القطاع السكني من هذه الدورة وتظهر نوافذ محددة للاستقرار ولكن في المتوسط سوف يستمر تراجع الأسعار والإيجارات. فإعلان تأشيرة الإقامة لمدة ثلاث سنوات والمدعمة فيدراليا سوف يخفف من مخاوف المستثمرين وملاك البيوت وكذلك يحسن الثقة العامة بالسوق ولكنه سوف يستغرق وقتا لكي يؤثر بشكل فعلي ومباشر على طلب السوق».