الأهلي كابيتال: التمويل العقاري يحل أزمة الإسكان بالسعودية

الرياض - أعربت الأهلي كابيتال، عن اعتقادها بأن مشروع اللوائح التنظيمية لأنظمة التمويل العقاري الذي أصدرته مؤسسة النقد العربي السعودي مؤخراً، يقرب السعودية أكثر من تفعيل قانون الرهن العقاري الذي طال انتظاره وازدادت الحاجة إليه.
وفي تقرير جديد حول اللوائح التنظيمية التي نشرتها المؤسسة، أكدت "الأهلي كابيتال" أن هذه الخطوة توضح رغبة حكومة المملكة الحقيقية في مواصلة مسيرة الإصلاح، ومعالجة التحديات الاقتصادية والاجتماعية التي تواجهها، لكن إلى جانب قضايا التمويل العقاري، تشير الأهلي كابيتال إلى أن العقبة الرئيسية الأخرى تكمن في الحاجة الملحة لمعالجة نقص المعروض من المساكن معقولة التكلفة أيضاً ليتمكن قانون الرهن العقاري من إحداث التأثير المطلوب بالكامل.
وتتضمن حيثيات مشروع النظام الخاص بالإقراض العقاري تفعيل اللائحة التنفيذية لقانوني التمويل العقاري والإيجار التمويلي ونظام مراقبة شركات التمويل. وعلى الرغم من أنه يفترض إقرار هذه اللوائح بعد مضي 30 يوماً على تاريخ صدورها، فإنه يتوقع أن تستغرق البنوك السعودية فترة لا تقل عن 18 شهراً حتى يتسنى لها إجراء التحضيرات اللازمة لبدء عمليات الإقراض بناء على هذه اللوائح الجديدة.
من جهته، علق محمود أكبر، محلل قطاع الأبحاث المصرفية ب"الأهلي كابيتال"، على التقرير الجديد بقوله «نعتقد أن اللوائح الجديدة تعالج قضايا السوق العقاري المحلي بشكل كامل، وأهمها: المضاربة، وفقاعات العقار، والحاجة إلى مؤشر لأسعار العقارات، والالتزام بالشفافية، كما أنها تشمل إنشاء سوق ثانوي لتداول هذه الرهون بما في ذلك الأوراق المالية».
وعلى الرغم من ذلك، يقول محمود «نعتقد أيضاً أن القانون بشكله الحالي لا يعالج قضية رئيسية في غاية الأهمية، وهي شح المعروض من الوحدات السكنية معقولة التكلفة، ما يعني أنه حتى مع توفر التمويل من خلال الشركات الخاصة، لن تجد الطبقة المتوسطة إلا عدداً محدوداً من المساكن المناسبة».
وتتوقع الأهلي كابيتال أن تتحقق الاستفادة الكاملة من قانون الرهن العقاري عند وجود معروض كافٍ من الوحدات السكنية معقولة التكلفة. وتشير كذلك إلى أن تقديم محفزات لتطوير الأراضي البيضاء ووضع قوانين تردع الملاك عن الاحتفاظ بأراضيهم دون تطوير لفترات طويلة يعد عاملاً حاسماً في الإقراض العقاري حتى مع غياب مؤسسات تعنى بتطبيق هذا القانون.
وقد تم مؤخراً مناقشة فرض ضريبة على الأراضي البيضاء كأحد الحلول. وهنا يقول محمود «نحن نعتقد أن هذا سيخفف الضغط على المعروض من الأراضي عبر تحريرها وتسخيرها لأغراض التنمية، وهذا سيفتح الطريق ليلعب الرهن العقاري دوره المنتظر. وبينما يسهل قانون الرهن توفير القروض المصرفية، فإن الضرائب على الأراضي البيضاء يمكنها ضمان المزيد من العرض وتلبية المزيد من الطلب على شراء المنازل».
وتبين العديد من التقارير أن الغالبية العظمى من الشركات الائتمانية لا تستوفي المعايير المطلوبة في اللوائح التنفيذية المتعلقة بمراقبة شركات التمويل، وهذا سيؤدي إلى إلغاء رخص هذه الشركات حتى استكمال كافة المتطلبات. وترى الأهلي كابيتال أن ذلك يشكل خطوة إيجابية ستوحد وتزيد الثقة بجودة الخدمات التي تقدمها الشركات المستوفية لتلك المعايير.
ويؤكد التقرير أنه ما لم يتحسن العقار المعروض في السوق، فإن برامج الرهن المقدمة من البنوك لن تتمكن من الإسهام بفعالية في تعافي السوق على المديين القصير والمتوسط، ولذلك لا تتوقع "الأهلي كابيتال" أن يكون للتشريعات الجديدة أي تأثيرات ملموسة على البنوك السعودية إلا بعد مرور عامين من الآن.
وتشير توقعات "الأهلي كابيتال" إلى أن أسعار أسهم البنوك ستشهد ارتفاعاً على المدى القصير وخاصة بنك "البلاد"، و"مصرف الإنماء"، إلى جانب الشركات العقارية مثل دار الأركان، وإعمار المدينة الاقتصادية، إلا أنها تتوقع أن يكون هذا التأثير قصير الأمد كما كان الحال عند الإعلان عن قانون الرهن العقاري في شهر يوليو/تموز الماضي، وذلك حتى تتضح معالم وحيثيات القانون بشكل كامل.