جلوبال : نمو الاقتصاد والسكان يحفزان القطاع العقاري طويل الأجل في السعودية

الرياض - اعتبر تقرير متخصص صادر عن بيت الاستثمار العالمي جلوبل أن العوامل الاقتصادية في المملكة العربية السعودية هي الأقوى، نظراً لما تحظى به من ملامح سكانية جذابة، وهو ما يوفر لها سيناريو أفضل على المدى الطويل مقارنة بمثيلتها في الإمارات والكويت.
حيث يشكل المواطنون السعوديون 73 بالمئة، من مجموع السكان في مقابل 32 بالمئة، فقط في الكويت و18 بالمئة، في الإمارات، ما يشير إلى حدوث نمو طبيعي مضطرد في فئة العقارات السكنية على المدى الطويل.
وبحسب التقرير، فإن المناخ الاقتصادي السعودي يشجع على نمو قطاع العقار، حيث يواصل الإنفاق الحكومي المباشر وقروض الإسكان التي يقدمها صندوق التنمية العقارية في دفع عجلة النشاط في سوق العقار في المدى القصير إلى المتوسط.
ولفت التقرير إلى أن العقبات الكبرى التي تعترض سبيل نمو قطاع العقار السعودي الذي يعاني نقصاً في المعروض من العقارات، تتعلق بالقصور التشريعي والهيكلي إضافة إلى عدم القدرة على تحمل التكاليف العقارية.
وتشكل نسبة السكان دون سن الثلاثين عاماً نحو 60 بالمئة، من مجموع السكان السعوديين بالمقارنة ب54 بالمئة، في الكويت و46 بالمئة، في الإمارات. علاوة على ذلك، تمتلك السعودية أكثر بنية سكانية توازناً من ناحية الجنس، إذ يشكل عدد سكانها الذكور من الوافدين 18 بالمئة، من مجموع السكان في مقابل 44 بالمئة، في الكويت، و69 بالمئة، في الإمارات.
وأشار التقرير إلى أن السعودية شهدت مع ذلك أبطأ معدل مركب لنمو السكان على مستوى الدول الثلاث السالفة الذكر خلال الأعوام الخمسة الماضية، إذ سجلت نمواً بنسبة 2.1 بالمئة، في مقابل 3.2 بالمئة، في الكويت، و6.8 بالمئة، في الإمارات، ومازال النمو المطرد يمثل ميزة أساسية من مميزات الملامح السكانية السعودية نظراً لأنها طبيعية ولقدرتها على الحفاظ على اتجاه النمو. وعلى عكس الإمارات التي شهدت انخفاضاً بنسبة 4.4 بالمئة، في معدل النمو السكاني خلال العام 2009، والكويت التي سجلت انخفاضاً بلغ 0.3 بالمئة، شهدت السعودية نمواً في معدل السكان الأجانب والمواطنين السعوديين في الفترة ما بين العامين 2005 و2009.
وسجل الاقتصاد السعودي بحسب التقرير، أرقام نمو أكثر ارتفاع خلال الفترة ما بين العامين 2008 و2011، إذ بلغ معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي 3.9 بالمئة، في مقابل 2.4 بالمئة، في الكويت، و1.6 بالمئة، في الإمارات. علاوة على ذلك، حافظت السعودية على معدل النمو القوي في عرض النقود فئة M2، ليبلغ 13 بالمئة، في العام 2011 مقابل 6 بالمئة، في الكويت، و10 بالمئة، في الإمارات.
وتراوح معدل نمو التضخم الربع سنوي في الإمارات ما بين نسبة سلبية بلغت 0.5 بالمئة، و2 بالمئة، (0.1 بالمئة، سنوي خلال الربع الثالث من العام 2011) نظراً لاتجاه مكونات العقارات السكنية إلى الانخفاض، ما يعكس ضغوط الانخفاض التي تعرض لها القطاع في الفترة ما بين العامين 2009 و2011. وسجلت السعودية والكويت ارتفاعاً في أرقام التضخم بلغ 5 بالمئة، و5.6 بالمئة، على التوالي على أساس سنوي خلال الربع الثالث من العام 2011.
وحافظت السعودية على مركزها في صدارة دول المنطقة من ناحية تدفقات الاستثمار الأجنبي الواردة، كما وجهت غالبية هذه التدفقات الواردة إلى قطاع الصناعات البتروكيماوية. علاوة على ذلك، تصدرت السعودية قائمة دول المنطقة من ناحية سهولة ممارسة الأعمال.
وأخذ ترتيب السعودية في تلك القائمة في التقدم، لتنتقل من المركز الثالث والعشرين في العام 2007 إلى المركز العاشر في العام 2011، ما يشير إلى أن بيئتها أصبحت مواتية أكثر لممارسة الأعمال التجارية. لذا، أصبحت الإمارات والسعودية في وضع أفضل يؤهلهما إلى اجتذاب أعمال تجارية جديدة، ما سيكون له أثر إيجابي في العقارات المكتبية التي تواجه فائضاً في المعروض في الدول الثلاث، وهو ما سيخلق بدوره مزيداً من الطلب على العقارات السكنية ويؤدي إلى زيادة الإنفاق الاستهلاكي، الذي يعد اتجاهاً نتوقع أن يتحقق قريباً في السعودية في ضوء الرؤية المستقبلية بتزايد الاستقرار الاقتصادي.
وأشار تقرير غلوبل إلى أن أسعار بيع الوحدات السكنية الجاهزة للانتقال إليها وأسعار الأراضي، واصلت اتجاهها نحو الصعود خلال العام 2011 في كل من الرياض وجدة، مدفوعة بالنقص الشديد في المعروض منها إضافة إلى عدم القدرة على تحمل التكاليف العقارية. وارتفعت أسعار الفلل والشقق السكنية بنسبة تراوحت بين 8 بالمئة، و10 بالمئة، في الرياض في حين شهدت جدة ارتفاعاً أكبر في حدود 13 إلى 15 بالمئة.
وازدادت إيرادات العقارات في الرياض بالمقارنة بمستواها في العام الأسبق لتصل إلى 8.4 بالمئة، من 7.9 بالمئة، للفلل و7.8 بالمئة، من 7.4 بالمئة، للشقق المكونة من غرفتين.
وفي جدة تراجعت إيرادات إيجارات الفلل إلى 8.8 بالمئة، من 9.1 بالمئة، خلال الربع الرابع من العام 2010، في حين انكمشت إيجارات الشقق المكونة من غرفتين من 11.5 بالمئة، إلى 10.8 بالمئة، كما ارتفعت أسعار عقارات الملكية بمعدلات أسرع من أسعار الإيجارات، ما يشير إلى احتمال حدوث مزيد من الارتفاع في أسعار الإيجارات خلال العام 2012.
وتوقع التقرير أن تحافظ أسعار بيع العقارات وأسعار الإيجارات على اتجاههما الصعودي بالنظر إلى أن النقص المستمر في المعروض من الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة، إضافة إلى نمو السكان الشباب وتزايد عدد السكان عموماً.
من جهة ثانية، قال التقرير إن زيادة قروض صندوق التنمية العقاري السعودي من 300 ألف ريال سعودي إلى 500 ألف ريال سعودي، وزيادة مرونة إجراءاته التي ستتيح إنفاق القرض كاملاً في شراء الوحدات السكنية الجاهزة للانتقال إليها، ستسهم في زيادة الطلب على الشقق السكنية. علاوة على ذلك، نتوقع أن تتسبب المفاوضات التي تجري حالياً بشأن زيادة بدل السكن لموظفي الحكومة بعد الموافقة عليها في حدوث مزيد من التضخم في الإيجارات.
ومن جهة أخرى، توقع التقرير أن ترتفع المساحات المكتبية الشاغرة في الرياض في غضون العامين المقبلين، نظراً لدخول معروض جديد من المساحات ذات النوعية العالية إلى 818 ألف متر مربع أي دخول ما يعادل 25 بالمئة، من المعروض في الربع الرابع من العام 2011 إلى السوق ما بين الأعوام 2012 و2014، كما تنتظر جدة إضافة مساحات أكبر تقدر بنسبة 31 بالمئة، إلى معروض الربع الرابع من العام 2011 علاوة على أن مساحة إضافية تبلغ 159 ألف متر مربع أصبحت جاهزة للتسليم خلال العام 2012.
وتعتزم الرياض وجدة زيادة المعروض من عقارات التجزئة بمعدلي 15 بالمئة، و12 بالمئة، على التوالي خلال الفترة من العام 2012 إلى العام 2013، ونرى أن وضع السوقين يمكنهما من امتصاص المعروض الجديد، إذ إنهما يستبدلان المخزون الحالي بمعروض جديد عالي النوعية. ونتوقع أن ترتفع قيمة الإيجارات بمعدل طفيف خلال هذا العام نتيجة لزيادة قيمة المعروض الجديد.
وتعتبر مراكز التسوق الحديثة مصدراً مهماً للترفيه في السعودية كبديل لوسائل الترفيه الأخرى غير المتاحة نظراً لاعتبارات ثقافية، وهي تمثل مصدراً إضافياً للطلب وإنشاء مراكز ترفيهية لكرة القدم. علاوة على ذلك، سجلت جدة ارتفاعاً في معدل الإنفاق على رياضة كرة القدم كما سجلت ارتفاعاً في معدل إنفاق استهلاكي من السائحين المسلمين الوافدين إلى مكة المكرمة.
بلغت نسبة الاستثمارات الرأسمالية في قطاع السياحة والسفر إلى الاستثمارات الرأسمالية في الاقتصاد الإماراتي عموماً 21 بالمئة، في الفترة ما بين العامين 2007 و2011 مقابل 7.1 بالمئة كمتوسط في بقية دول المنطقة، و4.6 بالمئة في السعودية، و3.3 بالمئة في الكويت.
ويعتبر معدل الإنفاق حسب زائري مراكز الترفيه كنسبة مئوية من إجمالي الإنفاق السياحي الأعلى في الإمارات في حين تستأثر السعودية بأكبر حصة من الإنفاق على الأعمال. ونتوقع أن يستمر هذا النمط في المستقبل القريب مع الأخذ في الاعتبار ملامح الجاذبية الثقافية والتجارية لكل بلد من بلدان المنطقة. و
من ناحية أخرى، يعتبر الإنفاق على السياحة الترفية في السعودية ثابتاً بالنظر إلى أنه مدعوم في معظم الأحيان بالسياحة الدينية التي لا تستجيب إلى تغيرات الأسعار.
وشهدت فنادق الرياض وجدة تسجيل أعلى معدل نمو في متوسط سعر الغرفة اليومي خلال العام 2011 إذ بلغ معدل النمو في فنادق الرياض 6.6 بالمئة، في حين ارتفع معدل النمو في فنادق جدة بنسبة سنوية بلغت 6.9 بالمئة، على أساس سنوي.
علاوة على ذلك، ارتفعت معدلات الإشغال في جميع أنحاء المملكة بنسبة 8.6 بالمئة، ولكنها مازالت تعتبر منخفضة بنسبة 58.2 بالمئة، بالمقارنة بمعدلات الإشغال المسجلة في الإمارات البالغة 71.4 بالمئة. ويعزى ارتفاع الطلب على الغرف الفندقية في الرياض وجدة أساساً إلى سياحة الأعمال أو السياحة الترفيهية المحلية، حيث لا تشهد هاتان المدينتان التدفق الكبير للسائحين المسلمين المتمركزين في مكة والمدينة.
وتوقع التقرير أن يشهد العام 2012 أداءً جيداً في كلا السوقين، ولكننا ننظر إلى معدلات الشواغر الحالية إضافة إلى دخول المعروض المقبل باعتبارهما مخاطر محتملة تهدد السوق.
ورأى تقرير جلوبل أن المخاوف الافتراضية من أن اقتراب موعد استحقاق صكوك الشركة البالغة قيمتها 3.75 مليار ريال سعودي خلال العام 2012 التي أدت إلى انخفاض سعر السهم إلى أدنى مستوى له على الإطلاق ليبلغ 6.05 ريال سعودي للسهم، قد انتهت وأن المستثمرين قد وضعوا في اعتبارهم هذه الأحداث عند تقدير قيمة السهم.
وقد وضعها نموذج أعمالها في مركز جيد في سوق مبيعات العقارات السكنية والأراضي في الرياض. علاوة على ذلك، سوف يوفر مركز القصر مول ضمانات للدين الجديد خلال العام 2012، ما سيؤدي إلى انخفاض معدل تكلفة خدمة ديونها.
وغير التقرير تقييمه لسهم دار الأركان، ورفع السعر المستهدف بنسبة 46 بالمئة، ليصل إلى 13.05 ريال سعودي للسهم، لكنه أصدر توصية بالاحتفاظ بالسهم مقابل توصية بالشراء القوي في التقرير السابق في ضوء ارتفاع السهم في الفترة الأخيرة.
إعمار المدينة الاقتصادية
يعتبر سهم إعمار المدينة الاقتصادية من الأسهم المفضلة لدى غلوبل بعد التغير الذي شهدته استراتيجية الشركة وتحسّن وضعها المالي. وقد أتاح تغير مزيج الإيرادات تجاه مبيعات الأراضي لشركة إعمار المدينة الاقتصادية الاستفادة من أراضيها غير المستثمرة ذات الحد الأدنى لمتطلبات رأس المال، وأقصر مدة دورة نقدية.
وتوقع التقرير أن ترتفع إيرادات الشركة بمعدل سنوي مركب مقداره 51 بالمئة، خلال الفترة ما بين العامين 2012 و2014، مقابل 10 بالمئة، سابقاً، وأن يبلغ نمو مضاعف الإيرادات 2.8 مرة خلال العام 2012.
وفي الوقت الراهن، لايزال غلوبل يدرس مدى قدرة شركة إعمار المدينة على امتصاص المعروض من الأراضي لذا فقد فضلنا أن نبقى متحفظين في افتراضاتنا، لذا قمنا بتحديث تقييم السهم بسعر مستهدف يبلغ 13 ريالاً سعودياً مع التوصية بالاحتفاظ بالسهم.
حافظت الشركة العقارية على استقرار عملياتها التشغيلية ومحفظتها الإيجارية في العقارات الواقعة في مدينة الرياض. وتوقع التقرير أن تسلم الشركة 292 فيلا في المرحلة الثانية من مشروع الحي الدبلوماسي خلال الربع الثاني من العام 2013 وأن يتم تأجيرها بالكامل بحلول نهاية ذلك العام.
من ناحية أخرى، لم يشهد مشروع بنان أي تقدم ملحوظ حتى الآن، حيث تنتظر الشركة موافقة الحكومة على المشروع. فيما توقع غلوبل أن تتأجل المبيعات الأولى من مشروع بنان حتى العام 2015 من 2014.
وبناء على تقديرات غلوبل لمجموع الأجزاء لسهم العقارية، قدر التقرير قيمة السهم بسعر 32.50 ريال سعودي للسهم الواحد ونوصي بشراء السهم.