بالفيديو| ملف «تصدير العقار» على مائدة «الوطن» بحضور كبار المطورين ومسئولى الإسكان والبنوك

«لا يمكن بناء تجربة تنموية حديثة فى القرن الحادى والعشرين تستند إلى أدوات تقليدية، فالابتكار والتجديد مكون رئيسى من مكونات التنمية المستدامة، التى يتحدث عنها العالم اليوم».. هكذا يفكر العالم المتقدم، وهكذا ينبغى أن نفكر.
ويبدو أن الحكومة الحالية تعمل وفق هذا المنطق، فمنذ أن تولى الدكتور مصطفى مدبولى رئاسة مجلس الوزراء، وشكل حكومته الجديدة، وهو يعمل على طرح ملفات جديدة، وأفكار متطورة تسهم فى صناعة جيل جديد من المستثمرين المبدعين القادرين على إحداث الفارق فى ظل سوق محلية تتسم بالمنافسة الشديدة، وسوق عالمية تعانى من صراع القوى الاقتصادية العظمى.
السوق المصرية جاهزة لتقديم المسكن الثانى للأجانب والمسكن الرئيسى للجنسيات العربية المختلفة.. ووزارة الإسكان ضيف شرف دائم لمعارض «سيتى سكيب» للترويج لمشروعات المطورين العقاريين
«تصدير العقار»، و«الاتجاه إلى الأقاليم الجغرافية الواعدة»، و«بناء مشروعات ذكية تتسم بنشر السعادة فى التصميم».. هى محاور التطوير الثلاثة التى تركز عليها الدولة حالياً لصناعة جيل جديد من شركات التطوير العقارى التى يمكنها أن تلعب دوراً رئيسياً فى معادلة التنمية وتوفير النقد الأجنبى، وتسويق مصر عالمياً، كنموذج للبناء الحديث المتطور.
وسيلعب تصدير العقار دوراً مهماً فى تعزيز الاستثمارات بالقطاع العقارى خلال الفترة المقبلة، فى ضوء إعلان رئيس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولى، خلال حواره الخاص الذى أجراه الشهر الحالى مع جريدة «الوطن»، أن الحكومة تستهدف الارتفاع بإيرادات تصدير العقار، لتصل إلى مستويات غير مسبوقة قد تتجاوز 5 مليارات دولار.
ملحق «الوطن الاقتصادى» أجرى لقاءً موسعاً بكبار المطورين العقاريين فى السوق المصرية على «مائدة مستديرة» ضمّت أيضاً مسئولين حكوميين، ورؤساء بنوك؛ بهدف طرح جميع الملفات المهمة فى القطاع، والتوصل إلى رؤية مشتركة حول مستقبل تصدير العقار المصرى.
استمرت الندوة 3 ساعات متصلة، ناقشت التحديات والفرص فى القطاع، والمطلوب من الدولة ومن المطورين تحقيقه بهدف تحقيق القفزة المخططة فى ملف تصدير العقار، فضلاً عن مناقشة إجراءات التخارج، وفض المنازعات، والمناخ التشريعى السائد والتعديلات المطلوبة فيه، بهدف تهيئة المناخ الاستثمارى المناسب فى الدولة.
المطورون أكدوا أن ملف تصدير العقار سيسهم فى إحداث نقلة نوعية بالقطاع ومستهدفاته، وسيؤدى إلى توفير العملة الصعبة للبلاد عبر اقتناص حصة سوقية من تصدير العقار عالمياً، والبالغ قيمتها 300 مليار دولار، بالإضافة إلى تنشيط السوق المحلية، وزيادة حجم مبيعات الشركات العقارية فى مصر خلال الفترة المقبلة.
المطورون أكدوا أهمية التسويق للعقار المصرى عبر الوسائل المختلفة، إلى جانب أهمية الدعم الحكومة والمشاركة فى المعارض الدولية بجناح رسمى باسم مصر، وبوجود حكومى، موضحين أن حضور الدكتور مصطفى مدبولى مؤتمر ومعرض «سيتى سكيب جلوبال»، الذى تنطلق فعالياته غداً وإلقاؤه كلمة رئيسية فيه، يؤكد الاهتمام الكبير لملف تصدير العقار القادر على جذب استثمارات توازى دخل قناة السويس، وفقاً لتصريحات سابقة للدكتور مصطفى مدبولى.
تولِى القيادة السياسية للبلاد أهمية كبرى لملف تصدير العقار خلال الفترة الحالية كونه آلية مهمة لجذب العملة الصعبة وتنشيط القطاع العقارى.. ما هى أبرز الخطوات التى اتخذتها وزارة الإسكان لتحقيق ذلك؟
- المهندس خالد عباس: تعمل وزارة الإسكان بالتعاون مع كافة أجهزة الدولة على اتخاذ جميع الإجراءات القادرة على دعم ملف تصدير العقار المصرى فى ظل إصدار الحكومة قانوناً بمنح الإقامة للأجانب لمدة عام لمن يشترى عقاراً بقيمة 100 ألف دولار، ولمدة 3 أعوام لمن يشترى عقاراً بقيمة 200 ألف دولار، ولمدة 5 سنوات لمن يشترى عقاراً بقيمة 400 ألف دولار، وهو القانون الذى وافقت عليه وزارة الداخلية، وتتولى حالياً إصدار لائحته التنفيذية.
وأوضح أن الموافقة على قرار منح الإقامة مقابل شراء عقار كان مختصاً بالوحدات العقارية المنفذة، ولا يتضمن الوحدات التى لا تزال تحت الإنشاء، وتواصلت وزارة الإسكان مع وزارة الداخلية ومصلحة الهجرة لتضمين اللائحة التنفيذية منح الإقامة مقابل الوحدات التى لا تزال تحت الإنشاء، وهى الموافقة التى تسعى الوزارة للحصول عليها خلال أيام بما يمكن الشركات العقارية من الاستفادة منها خلال فعاليات المعارض التى تشارك بها، مما يؤكد التعاون والدعم الكامل من وزارة الداخلية لهذا الملف.
خالد عباس: الاتفاق على إجراءات استصدار الإقامة للمشترى الأجنبى ونتوقع الموافقة على شمول الوحدات «تحت الإنشاء» للقرار خلال الأسبوع الجارى.. ونيفين المسيرى: يجب تضمين «إمكانية تخارج المشترى الأجنبى ببيع العقار» فى قرار منح الإقامة.. وعلى الشربانى: الخليجيون الأكثر شراءً للعقار بمصر.. وتسويق الوحدات عبر مظلة «الإسكان» يعزز الثقة فى منتجاتنا
وقَّعت وزارة الإسكان مذكرة تفاهم مع معارض سيتى سكيب لحضور مصر فى تلك المعارض كراعى شرف وفقاً لخطة تصدير العقار.. ماذا تم فى هذا الأمر؟
- المهندس خالد عباس: نجحنا فى تفعيل مذكرة التفاهم وستشارك مصر غداً الاثنين بجناح فى معرض سيتى سكيب جلوبال، والمنعقد فى إمارة دبى خلال الفترة من 2 إلى 4 أكتوبر الجارى، وهى المشاركة التى تعد أول تفعيل لبروتوكول التعاون الموقَّع بين وزارة الإسكان ومجموعة سيتى سكيب العالمية، والذى يتضمن أن تكون الوزارة ضيف شرف بجناح دائم فى جميع المعارض التى تنظمها سيتى سكيب وتختارها وزارة الإسكان، بحيث يتضمن هذا الجناح عدداً من شركات التطوير العقارى التى تسوق مشروعاتها فى جناح مصر بالمعرض.
وتابع: يؤكد اهتمام مصر بهذا الملف حضور رئيس مجلس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولى لهذا المعرض وإلقاء كلمة رئيسية فيه، وستشارك مصر بجناح على مساحة 3 آلاف متر مربع، بمشاركة 15 شركة من أبرز الشركات العقارية بالسوق المصرية، حيث تم تصميم مطبوع موحد يضم بداخله مشروعات الشركات الموجودة بالمعرض، ووسيلة التواصل مع كل شركة سواء عبر موقعها الإلكترونى أو التواصل المباشر، وتابع: «سنعمل على تسويق مصر وليس تسويق شركة».
وماذا عن تعاون المطورين العقاريين مع الدولة فى خطة الدولة لتصدير العقار للاستفادة من خبراتهم الكبيرة فى هذا القطاع الهام؟
- المهندس خالد عباس: هناك تواصل دائم مع المطورين العقاريين خاصة المشاركين فى معارض سيتى سكيب وغيرها من المعارض الخارجية للتعرف أكثر على سبل جذب العملاء الأجانب لشراء عقار بمصر بناء على خبرتهم فى هذا القطاع، وكيفية الاستفادة من التيسيرات والدعم الذى قدمته الحكومة لملف تصدير العقار، عقب موافقة وزارة الداخلية على منح الإقامة مقابل شراء عقار.
وأوضح أن التعاون بين وزارة الإسكان والمطورين العقاريين فى هذا الملف ليس وليد اليوم بل هو ممتد لأكثر من 5 سنوات من أجل السعى نحو استحواذ مصر على حصة جيدة من تصدير مشروعاتها العقارية للخارج، وهو ما يسهم فى المقام الأول فى دعم الاقتصاد الوطنى عبر توفير العملة الصعبة، ودعم القطاع العقارى الذى يدفع بأكثر من 100 صناعة مرتبطة به، ويوفر ملايين فرص العمل، وهو ما يجعل الخطوات التى قامت بها الحكومة حتى الآن تبعث على التفاؤل باستحواذ مصر على حصة أكبر فى تصدير العقار للخارج مدعومين بالاستقرار الاقتصادى والأمنى الذى تنعم به مصر حالياً.
هشام شكرى: 300 مليار دولار حجم سوق تصدير العقارات العالمية.. ومصر واجهة جاذبة لصناديق الاستثمار الأجنبية بالمشروعات الإدارية والطبية.. وهشام شكرى: وجود شواطئ صالحة للإقامة طوال العام بمصر يعزز فرصنا فى تسويق المنتج العقارى السياحى
وهل هناك خريطة واضحة لوجود مصر فى المعارض الدولية بجناح رسمى يضم الدولة وكبار المطورين العقاريين؟
- المهندس خالد عباس: تعكف وزارة الإسكان حالياً بالتعاون مع كبار المطورين العقاريين على وضع أجندة تتضمن المعارض التى تسعى الوزارة للمشاركة بها لمدة عام على الأقل، ولن تقتصر فقط على مجموعة سيتى سكيب العالمية، بل سيمتد التعاون إلى شركات أخرى متخصصة فى قطاع المعارض الدولية العقارية، بحيث يكون لمصر جناح فى معارض أخرى بمختلف الدول الأجنبية، ونستهدف أن نوجد فى معرض دولى على الأقل مرة كل شهرين.
على الشربانى: تسويق المشروعات العقارية تحت مظلة وزارة الإسكان يعزز الثقة فى تلك المشروعات، فالعميل يشترى من مطور تدعمه الدولة ويشارك تحت مظلتها فى المؤتمرات الدولية مما يؤكد امتلاكه خبرات كبيرة وسجلاً حافلاً بالنجاح، لافتاً إلى ضرورة الاستفادة من التقدم الأمنى الكبير الذى تشهده مصر حالياً.
سيقوم المطورون بلقاء العملاء الأجانب فى معرض سيتى سكيب جلوبال غداً لأول مرة بعد قانون منح الإقامة للأجانب رغم عدم وجود لائحة للقانون.. ما الذى سيدعم تفاوضهم مع العميل دون لائحة؟
- المهندس خالد عباس: من المقرر أن يتم إصدار اللائحة الخاصة بقانون منح الإقامة قبل انطلاق فعاليات المؤتمر، ومن المتوقع أن تتضمن كلمة الدكتور مصطفى مدبولى عرضاً لجميع بنود وضوابط تلك اللائحة، والتى ستتضمن تيسيرات فى إجراءات تسجيل التعاقد مع العميل وتسهيل حصوله على الإقامة، فى حالة استيفاء الاشتراطات المحددة، والتأكد من السلامة الأمنية للمشترى.
وأوضح أنه سيتم احتساب فترة الإقامة اعتباراً من التعاقد مع المطور وسداد الدفعة المقدمة من قيمة الوحدة بحد أدنى 40% من قيمتها أو 100 ألف دولار، أيهما أكبر، وهو ما تم تحديده مع وزارة الداخلية والبنك المركزى، كما ستجدد الإقامة وفق شرطين أساسيّين هما التزام العميل بسداد الأقساط وفقاً لتعاقده مع الشركة، واستمرار ملكيته للوحدة وعدم التصرف فيها.
وهل يمكن الاستفادة من البنوك الإقليمية العاملة فى مصر للترويج للعقار المصرى وجذب استثمارات فى هذا القطاع؟
- نيفين المسيرى: البنك الأهلى المتحد لديه تعاملات مع العديد من العملاء غير المصريين فى عدة دول مثل دبى والبحرين والإمارات ولندن، ويتولى توفير التمويل لبعض العرب الراغبين فى شراء وحدات فى بلدان مختلفة، وهو ما يدعم مصرفها فى مصر من تمويل العملاء الراغبين فى الشراء أو تقديم تمويل عقارى للوحدة، بحيث يسدد البنك للمطور قيمة الوحدة بالعملة المحلية، مقابل تحصيل قيمتها بالعملة الأجنبية من العميل التى ستصب فى نهاية الأمر فى القطاع المصرفى المصرى.
المهندس خالد عباس: الوحدات المبيعة للأجانب يتم تسعيرها بالعملة الأجنبية، بحيث يتم سداد كامل قيمة الوحدة بالعملة الأجنبية، وسيتلقى كل مطور تحويل قيمة الوحدة وأقساطها بالعملة الأجنبية على حسابه المصرفى، على أن يقدم شهادة تحويل أموال أجنبية عبر بيع وحدات بالخارج، ثم يسدد البنك للمطور القيمة بالجنيه المصرى على أن يتم إيداع تلك الأموال بالبنك المركزى المصرى، ما يسهم فى توفير عملة صعبة للبلاد إلى جانب زيادة مبيعات الشركات العقارية.
المهندس هشام شكرى: تساؤل حول إمكانية تقديم تمويل عقارى من البنك -الذى يمتلك فروعاً بالخارج- للعميل الأجنبى بالفائدة المعمول بها فى دولة العميل والتى ستكون منخفضة مقارنة بمصر، ثم يحول العميل قيمة الوحدة وأقساطها للمطور فى مصر عبر فرع البنك بمصر.
المهندس خالد عباس: أى مقترح يمكن من خلال تطبيقه دعم الاقتصاد القومى وتنشيط السوق العقارية وتعزيز جهود الدولة فى ملف تصدير العقار قابل للمناقشة فى ظل تفهُّم الدكتور مصطفى مدبولى، رئيس مجلس الوزراء ودعمه الكامل للقطاع العقارى، كما أن تصدير العقار لا يزال فى مراحله الأولية، وأى خطوة أو تعديل تظهرها التجربة ستتم مناقشتها وتطبيقها على أرض الواقع.
المهندس درويش حسنين: تصدير العقار يحمل هدفين، الأول فتح سوق خارجية والوصول لقاعدة عملاء أكبر تسهم فى إنعاش مبيعات الشركات العقارية، والثانى توفير عملة صعبة للدولة، اعتماداً على وجود فرق بين سعر العملة المحلية والعملة بالخارج، ما يمكن العميل من شراء وحدة متميزة بمواصفات جيدة بسعر أقل من الأسعار فى العديد من الدول الأخرى لنفس الوحدة، متسائلاً حول إمكانية بيع وحدات بالعملة المحلية لعميل أجنبى لديه استثمارات فى مصر ومنحه الإقامة مقابل ذلك، خاصة أنه يحقق انتعاشة للقطاع العقارى.
المهندس خالد عباس: قانون منح الإقامة يلزم بضرورة سداد قيمة الوحدة بالعملة الأجنبية وعبر التحويل البنكى، لذا فإن هذا العميل الأجنبى العامل بمصر يمكنه شراء العقار بالجنيه المحلى، لكن لن يتمكن من الحصول على الإقامة.
المهندس درويش حسنين: أقترح على المطورين الراغبين فى المشاركة بالمعارض الخارجية وتصدير العقار فتح حساب بنكى لشركاتهم فى البلدان التى يسوقون فيها منتجاتهم، حتى يتمكن العميل من سداد قيمة الوحدة وأقساطها على هذا الحساب مما يسهل على العميل، وهو ما قمنا به فى الشركة السعودية المصرية للتعمير بإمارة أبوظبى فى الإمارات، وحققنا نجاحات جيدة.
ما الإجراءات التى اتخذها المجلس التصديرى للعقار خلال الفترة الماضية لتنشيط هذا القطاع الحيوى؟
- المهندس هشام شكرى: المجلس فتح ملف تصدير العقار منذ أكثر من 6 سنوات وبدأ فى مناقشات مع جميع الأطراف للتعريف بأهمية تصدير العقار وكيفية الاستفادة منه لدعم الاقتصاد المحلى، وهو ما يعكس التحديات التى واجهها المجلس عند فتح هذا الملف، إلا أن الوضع تغير مع تولّى الدكتور مصطفى مدبولى حقيبة الإسكان الذى تفهَّم أهمية هذا الملف، ودوره فى دعم الاقتصاد المحلى.
وأضاف «شكرى» أن حجم تصدير العقار بالأسواق العالمية يبلغ 300 مليار دولار، مقارنة بما يتراوح بين 17 و20 مليار دولار فى أسواق المنطقة المحيطة فى دول لبنان والإمارات وقبرص وتركيا، وهى دول مجاورة أصبح تصدير العقار أحد العوامل الأساسية والداعمة لاقتصادها، لافتاً إلى قيام بعض تلك الدول بمنح الجنسية وليس الإقامة مقابل شراء العقار لزيادة حجم العقار المصدّر للخارج.
طارق شكرى: جارٍ إعداد قانون ل«التسجيل مقابل الإيداع» من أجل حل مشكلة تسجيل الوحدات فى المدن الجديدة.. ودرويش حسنين: يجب الاتفاق على حزمة اشتراطات ثابتة لتسويقها للعميل الأجنبى لتشجيعه على شراء العقار.. ودرويش حسنين: تصدير العقار سيسهم فى إنعاش مبيعات الشركات.. و«الإقامة» ليست عنصر الجذب الرئيسى
وأوضح أن صناديق الاستثمار الأجنبية تقوم بتحقيق جزء كبير فى هذا الحجم من المبيعات، والتى تستثمر فى المشروعات التجارية والإدارية، مع تخصصها مؤخراً بالاستثمار فى المشروعات الصحية والتعليمية، وهو ما يجعل لمصر فرصة كبرى فى هذا الملف، فى ظل وجود فجوة كبرى بين المعروض والمطلوب فى هذه السوق.
وأضاف «شكرى» أن مصر لديها إمكانية وفرصة للوصول بحجم مبيعاتها من العقار للخارج لهذه القيمة والمنافسة مع تلك الأسواق اعتماداً على التنوع فى محفظة المشروعات والعقارات المنفذة، بحيث يتم تصدير العقار الFirst Home للأسواق الخليجية والعربية، والSeconed Home للأسواق الأجنبية، حيث تتميز مصر بوجود شواطئ صالحة للإقامة طوال العام وليس خلال موسم واحد فقط، وهو ما يعد نقطة جذب رئيسية مقارنة بالدول التى سبقت مصر فى ملف تصدير العقار.
ولفت رئيس المجلس التصديرى للعقار الانتباه إلى الجهود التى تتم حالياً بالتعاون بين المطورين والحكومة، موضحاً أنها خطوات أولية لن تنتج عنها ثمار فورية بتلك الأرقام الضخمة، ولكن ما تم فى هذا الملف حتى الآن هو بداية قوية ومتميزة ستمكن مصر من المنافسة وبقوة فى هذا الملف على المستوى العالمى.
وماذا عن أكثر الجنسيات التى يمكن أن نجذبها لشراء العقار المصرى والاستثمار فيه خلال السنوات المقبلة؟
- المهندس طارق شكرى: هناك جنسيات عربية كثيرة موجودة فى مصر لظروف سياسية تتعلق بدولهم، ويصل عددهم إلى 1.3 مليون فرد، وجزء كبير منهم يقيم بشكل غير شرعى فى مصر، وثُلث هذا العدد لديه القدرة على شراء عقار للحصول على الإقامة، لذا يمكن الاستفادة من هذا العدد فى بيع عقار لهم مقابل الإقامة.
درويش حسنين: الأسواق العربية بشكل عام والخليجية على وجه الخصوص هى أكثر البلدان التى يمكن تصدير العقار إليها، ولدينا تجربة جيدة فى الشركة السعودية المصرية للتعمير فى هذا الأمر، حيث تمكنا من تسويق عدد جيد من الوحدات فى عدد من البلدان الخليجية، وأصبح لدينا خبرة جيدة فى هذا الأمر، خاصة فيما يتعلق باحتياجات العميل الخليجى الذى يجد من مصر بلداً ثانياً له وفرصة جيدة للاستثمار فيها.
وهل ترون أن قانون منح الإقامة سيشجع الأجانب على شراء العقار المصرى؟
- طارق شكرى: الفترات الممنوحة للإقامة مقابل شراء عقار متوازنة للغاية ومنافسة مع أسواق عالمية تمنح فترات متقاربة لها، حيث إن هناك بعض الدول تستغرق للفحص والمتابعة والتأكد من العميل نحو 3 أشهر، ولكن التعليمات الصادرة من وزارة الداخلية والأجهزة الأمنية بالقيام بعملية فحص المشترى خلال أسبوعين فقط وإبلاغ الشركة بموقفه فى منحه حق الإقامة من عدمه، وهو ما يساعد فى تحقيق معدلات بيع جيدة خارج مصر.
وأضاف أن العقار بمصر يتميز بارتفاع قيمته السعرية وهى ميزة تنافسية قوية مقارنة بالأسواق المحيطة، ويمكنها أن تضع مصر فى مكانة متقدمة بين الدول المنافسة بالمنطقة فى تصدير العقار، موضحاً أن المستثمر لن يشترى عقاراً ويحصل على إقامة فقط، ولكنه يستثمر فى العقار عبر ارتفاع قيمته السوقية، وهى ميزة لا تتوافر فى دول أخرى، حيث حقق العقار ارتفاعات سعرية خلال السنوات الماضية تصل إلى 40%، وهو ما يعد أحد عناصر التشجيع القوية للعميل الأجنبى.
وأوضح رئيس غرفة التطور العقارى أن تسويق التطورات التى تمت فى ملف تصدير العقار ونشرها فى كافة دول العالم لتعريف الأجانب بالمزايا التنافسية التى يمكنهم الحصول عليها فى حالة شراء عقار بمصر سيُسهم فى الإقبال على العقار المصرى.
عمرو القاضى: تدشين كيان رسمى لإدارة ملف تصدير العقار مطلب حتمى لضبط المنظومة وتحقيق العوائد
وكيف يمكن تسويق العقار المصرى خارجياً والإجراءات التى تتخذها مصر فى ملف تصدير العقار؟
- المهندس على الشربانى: يجب الإعداد لحملة دعائية ضخمة يتم من خلالها تسويق مصر وحجم التنمية التى تتم بها فى العديد من دول العالم، عبر تكاتف جهود المطورين العقاريين، على أن يكون التركيز على تسويق مصر وليس تسويق مشروعات فردية، وهو ما يمكننا من تحقيق أقصى استفادة ممكنة من تسويق المشروعات بالخارج.
المهندس هشام شكرى: تسويق العقار يعتمد بالأساس على تدشين جناح لدولة مصر فى المعارض الخارجية والعمل لفترة تمتد ل3 أعوام، والمشاركة المستمرة فى عدد من المعارض العالمية المتنوعة بهدف تسويق مصر فى المقام الأول، وستمكننا الاستمرارية فى ذلك من تسويق مشروعات الشركات منفردة فيما بعد.
كما طالب شكرى بضرورة وجود السوق العقارية المصرية ضمن المؤشرات والتقارير العالمية المتخصصة فى استعراض أوضاع الأسواق العقارية بالعالم، ما يضعها بشكل جيد أمام المستثمرين والصناديق العقارية العالمية.
تعتمد السوق العقارية فى مبيعاتها على تسويق الوحدات تحت الإنشاء، وهو ما قد يؤثر على عملية تسويقها للعميل الأجنبى الذى لا يعرف كيف يتحقق من مصداقية تلك الشركة، بالإضافة إلى أن الإقامة تُمنح منذ بدء دفع مقدمة العقار، ما يعنى أن العميل لن يستفيد من الوحدة للسكن فيها رغم الحصول على الإقامة.. كيف يتم التغلب على ذلك؟
- المهندس خالد عباس: القطاع العقارى المصرى يعتمد على التسويق للوحدات وهى لا تزال تحت الإنشاء وهو ما يمثل غالبية عمل الشركات الموجودة بالسوق المحلية، لذا فإن جميع المتعاملين مع السوق المصرية لديهم وعى بطبيعة عمل السوق، والذين يستفيدون من هذه الميزة فى شراء هذه الوحدات بغرض الاستثمار.
هانى البرى: الملاحظ فى الأسواق الخارجية أن العميل الأجنبى يسعى لشراء وحدة سكنية جاهزة بحيث يكون لديه ثقة فى المشروع والمطور، فهو يشترى وحدة موجودة بالفعل حتى يستفيد من الإقامة الممنوحة له منذ الحصول عليها، وهى عوامل ليست متوافرة فى الوحدة المصرية التى لا تزال تحت الإنشاء، ما يعنى أن هناك صعوبات ربما تواجه عملية تسويق الوحدات المصرية خارجياً.
الدكتور أحمد شلبى: البيع تحت الإنشاء هو طريقة عمل أسواق كثيرة، ونحو 4% من حجم مبيعات مشروعات تطوير مصر تمت لجنسيات عربية وأجنبية مختلفة، لكن بالفعل نواجه تساؤلات من العملاء فى هذا الصدد وتجيب عنها الشركة بفيديوهات عن الإعمال الإنشائية التى تتم بالمشروع بالإضافة إلى توجيه الدعوات لزيارة موقع المشروع مقابل استضافتهم من قِبل الشركة، لافتاً إلى أن البيع تحت الإنشاء هو وضع عام بالسوق نظراً لظروف تتعلق بالتمويل.
وأوضح «شكرى» أن شركته قامت بتنفيذ استطلاع مع المواطنين خلال مشاركتها فى 3 معارض بلندن للتعرف على احتياجات العميل فى الوحدة التى يريدها بمصر، وهو ما مكن شركته من الحصول على معلومات إضافية تستفيد منها فى تنفيذ وحدة جاذبة للعميل الأجنبى، موضحاً أنه حتى الآن لا توجد أزمة فى تسويق الوحدات التى لا تزال تحت الإنشاء للعميل الأجنبى.
المهندس أمجد حسنين: الطريقة التى تنتهجها السوق المصرية فى تسويق المشروعات العقارية وهى لا تزال قيد الإنشاء طريقة شائعة فى معظم دول العالم، اعتماداً على الشركات التى لديها ملاءة مالية قوية وسابقة أعمال متميزة مثلما يتم بمصر، والتى لا تؤثر بأى شكل على تصدير العقار، لكن يجب التركيز على كيفية طمأنة العميل الأجنبى على أمواله والتزام الشركة العقارية باتفاقها مع العميل.
وما النقاط التى يجب أن يركز عليها المطور العقارى خلال الفترة الحالية لتيسير عملية تسويق منتجه فى الخارج؟
- المهندس درويش حسنين: يجب التركيز على عدة نقاط مهمة فى ملف تصدير العقار، أبرزها «العميل» وهو المخاطب بشراء عقار فى مصر، ونوع العقار الذى يهم العميل المستهدف بحيث نتوجه بالمشروعات لFirst Home للعميل الخليجى، والمشروعات الSeconed Home للعميل الأجنبى، ما يمكننا من تحقيق أهدافنا التصديرية والتى ستكون ناتجة عن دراسة حقيقية لاحتياجات الأسواق والعميل.
وطالب «حسنين» بضرورة وجود اشتراطات واضحة ومحددة ومتفق عليها بين جميع المطورين العقاريين الذين يقومون بعرض مشروعاتهم بالخارج، وذلك بهدف التأكيد على مصداقية الشركات العقارية العارضة وتعزيز ثقة العميل الأجنبى بها، حتى تكون الداعم الرئيسى لتشجيع العميل على شراء العقار بالسوق المحلية.
الدكتور أحمد شلبى: الحكومة قامت بجهد كبير فى ملف تصدير العقارى، ويجب على المطورين العقاريين القيام بالدور المنوط بهم الذى يتمثل فى تطوير المنتج العقارى المحلى بما يمكنه من المنافسة العالمية، وذلك من خلال معرفة احتياجات العميل المستهدف من حيث مساحة الوحدات، وتنفيذ وحدات كاملة التشطيب وشبه مجهَّزة، وتوفير المعلومات الكافية للعميل عن مكان الإقامة والمنطقة التى يوجد بها، لافتاً إلى أن بيع وحدة نصف تشطيب لا يتناسب نهائياً مع تصدير العقار.
هانى البرى: البيع للعميل الأجنبى سيتركز على مشروعات الseconed home، والتى يجب أن تكون كاملة التشطيب وشبه مجهَّزة بالأساس، وهى عوامل أساسية يجب توافرها فى الوحدة طالما أننا نسعى للمنافسة مع أسواق عالمية متخصصة فى تصدير منتجاتها للخارج منذ عدة عقود.
وهل السوق المصرية قادرة على اقتناص حصة جيدة من تصدير العقار فى ظل المنافسة الكبيرة من الدول المجاور؟
- على الشربانى: الدولة المصرية وخصوصاً قطاعها العقارى يتمتع بمزايا تنافسية يمكنه من اقتناص حصة سوقية كبيرة من تصدير العقار، إلا أننا تأخرنا كسوق فى السعى لذلك، وأتوقع أن تشهد الفترة المقبلة توسعاً كبيراً فى ظل دعم الدولة لذلك.. وعلى المستوى الشخصى تمتلك شركة تبارك حجم محفظة عملاء غير مصريين تجاوزت ال2000 عميل كما نمتلك مكاتب تابعة فى عدد من الدول خارج مصر، مثل السعودية والبحرين والكويت وجدة وأبوظبى وهو ما مكّنا من تحقيق ذلك.
وأوضح أن حجم الاستثمار الأجنبى فى العقار بدولة الإمارات على سبيل المثال يبلغ 150 مليار درهم، ويقوم بتصدير عقار بنحو 30 مليار دولار نظراً لوجود تسهيلات للعملاء بها، وهذه المعدلات التى تتم فى دولة وسوق تختلف عن السوق المصرية التى تتميز بمناخ رائع طوال العام، وهو ما يعطينا فرصاً كبيرة لتحقيق معدلات نمو جيدة فى تصدير العقار.
وأكد أن الخليجيين هم الجنسية الأكثر إقبالاً لشراء عقار فى مصر بلدهم الثانى، ولكن مع ضرورة تقديم بعض العوامل الداعمة مثل زيادة حجم الدعاية وتسويق المناطق المختلفة بمصر، وتقديم ضمانات كافية للعميل الخليجى الذى لديه تجارب سلبية فى دول أخرى أثَّرت على اختياراته.
المهندس عمرو القاضى: القطاع العقارى المصرى جاذب للاستثمار وسيحقق نتائج إيجابية فى عملية تصدير العقار خلال السنوات المقبلة، لكن يجب التأكد من توافر عدة عناصر قبل التوسع فى تصدير العقار، أبرزها تسويق مصر كوجهة للعميل، من خلال الإعلان عن المزايا التنافسية للسوق العقارية المصرية، وأبرز التيسيرات الجاذبة للعميل الأجنبى، وبدء تفعيل قرار منح الإقامة مقابل شراء العقار.
أحمد شلبى: التحول للعقار المجهز «ضرورة» لنتماشى مع معايير الأسواق العالمية.. وأحمد شلبى: لا توجد أزمة فى تسويق الوحدات التى لا تزال تحت الإنشاء للعميل الأجنبى وفقاً لاستطلاعات سوقية.. وطارق شكرى: لدينا 400 ألف من جنسيات عربية فى مصر.. والعائد المضمون وارتفاع الأسعار يدعم منتجاتنا
العميل الأجنبى يرغب دائماً فى تسجيل الوحدة التى يشتريها فى أى دولة فى حين يواجه هذا الأمر فى مصر مشكلات كثيرة.. ما مدى تأثير ذلك على عملية تصدير العقار؟
- هانى البرى: لا بد من وجود نظام سريع لتسجيل الوحدة للعميل الأجنبى لضمان حق العميل الذى ليس لديه ثقة كافية فى المطور العقارى فى سوق لا يعلم عنها الكثير، كما يجب أن يتم البحث عن آلية لدخول التمويل لمنظومة تصدير العقار لمزيد من الاستفادة من ملف تصدير العقار.
المهندس طارق شكرى: تعمل غرفة التطوير العقارى حالياً على تفعيل نظام التسجيل بالإيداع، بحيث يتم تسجيل الوحدات المنفذة بالمدن الجديدة من خلال قيام المطور بتقديم سند ملكية الأرض أو وصل سداد جزئى إلى جانب تقديم عقود المشترين، والموافقة على نقل الملكية لصالحهم وذلك إلى جهاز المدينة المنفذ به المشروع، وبمجرد تقديم تلك الأوراق يحصل العميل على ختم تحت مسمى «التسجيل بالإيداع».
المهندس هشام شكرى: أزمة التسجيل أحد أبرز التحديات التى تواجه العميل الأجنبى الذى يريد شراء عقار فى مصر، لذا فقد تم التوافق مع وزارة الإسكان على أن يتم تطبيق قانون التسجيل بالإيداع على هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وفى حالة نجاح التجربة فسيتم تطبيقها على باقى هيئات الأراضى، مثل هيئة التنمية السياحية والصناعية.
وهل هناك أية مقترحات إجرائية أو تنظيمية يمكن أن تُسهم فى تسريع وتيرة التصدير العقارى بشكل أكبر الفترة المقبلة؟
- المهندس عمرو القاضى: أقترح تدشين كيان رسمى يكون هو المسئول عن ملف تصدير العقار، وذلك على غرار هيئة تنشيط السياحة، بحيث يتم من خلاله التنسيق بين جميع الجهات المسئولة عن منظومة تصدير العقار، ومتابعة تنفيذ القوانين التى يتم من خلالها دعم هذا الملف المهم وإزالة جميع التحديات التى تواجهه.
وأوضح أن هذا الكيان يمكن من خلاله أيضاً التنسيق بين كافة أطراف القطاع العقارى من جهات حكومية وقطاع خاص، والعمل تفعيل القرارات والضوابط واختيار الأسواق والمعارض الخارجية، وإعداد دراسات حول العميل المتوقع والوحدة القابلة لجذب العميل الأجنبى، وهو ما يؤدى إلى توحيد الجهود، والاستفادة منها فى دعم ملف تصدير العقار.
نيفين المسيرى: فكرة تدشين كيان قانونى لديه صلاحيات كافية تمكنه من التعامل مع جميع الجهات المسئولة عن تصدير العقار والتنسيق بينها لتدشين منظومة كاملة يعتمد عليها المطورون فى تسويق مشروعاتهم بالخارج جيدة للغاية، موضحة أن ضوابط منظومة تصدير العقار يجب أن تتضمن كيفية إعادة بيع الأجنبى لهذا العقار مرة أخرى، والخروج بأمواله مجدداً، وذلك بهدف الحفاظ على سمعة قوية لمصر خارجياً بشكل يحافظ على استمرار تدفق عملاء أجانب لها.
وأكدت أن تصدير العقار يعد الخطوة التالية التى تتم فى ضوء التنمية المنفذة حالياً بمصر وحجم المشروعات العقارية التى يطورها القطاع الخاص أو الحكومة، مطالبة بضرورة التركيز على وضع خطة لصيانة العقار الذى يتم تصديره للخارج، وهو ما يحافظ على الثروة العقارية فى المقام الأول، ثم الحفاظ على سمعة مصر فى الأسواق الخارجية، ويحافظ كذلك على أموال العميل.
أعد الندوة للنشر:
مها عصام
وإسراء مجدى