أسعار العقارات .. «فوضي يصنعها السماسرة»!

مواطنون: »شقا العمر»‬ لم يعد يكفي للحصول علي شقة
شركات عقارية: 100% نسبة الفرق بين التكلفة وسعر البيع
رئيس شعبة الاستثمار: العرض والطلب يتحكمان في السوق
ارتفاع جنوني اصاب السوق العقاري عقب ارتفاع سعر الدولار وتحرير سعر الصرف، فقد قدرت الزيادة في سوق العقارات خلال الفترة القريبة الماضية بنسبة 180% في الوقت ذاته يتوقع الخبراء والمتخصصون استمرار هذه الزيادة، وهو ما يؤدي إلي زيادة في معدلات التضخم، فبالرغم من ارتفاع اسعار كافة المدخلات المرتبطة بالقطاع العقاري إلا ان اشتعال سوق العقارات مازال لغزا غامضا يحتاج إلي تفسير، فزيادة سعر الوحدات السكنية لا يتناسب مطلقا مع معدلات الزيادة في اسعار الخامات، بل ان بعض عقارات المدن الجديدة وصلت بها الزيادة في السنوات الثلاث الماضية إلي300% تقريبا مثل القاهرة الجديدة، والشيخ زايد و6 أكتوبر، وسط غياب شبه تام للدور الرقابي لضبط أسعار السوق، وحول الاستثمار العقاري إلي مهنة من لا مهنة له، وملاذ لكافة المستغلين، والضحية دائما هو المواطن.. »‬الأخبار» تلقي الضوء علي الارتفاع الجنوني لأسعار العقارات واسباب هذا الارتفاع، خاصة في ظل تفاوت التكلفة منذ وضع الأساس وحتي وصوله إلي سماسرة التسويق لمعرفة الفارق بين التكلفة وسعر البيع وتناقش مع الخبراء الأسباب الرئيسية لارتفاع الأسعار وكيفية التعامل مع الأزمة والحلول الممكنة لها.
بداية الجولة كانت من القاهرة الجديدة حيث انها المدينة الأكثر ارتفاعا لأسعار العقارات ، كما انها صاحبة النصيب الأكبر من شكاوي المواطنين ايضا إثر هذه الزيادة المبالغ فيها حيث تقول مريم منصور من سكان التجمع الخامس »‬ ان اسعار العقارات بالتجمع اصابها ارتفاع جنوني، فلا ننكر ان ارتفاع الأسعار نال من كل السلع المحيطة بنا اساسية كانت او رفاهية، بينما العقارات تحديدا زادت زيادة غير محتملة وغير مبررة، فقد انتقلنا انا وزوجي واولادي للتجمع الخامس منذ سبع سنوات كانت حينها اسعارالعقارات في التجمع مقبولة إلي حد كبير، سواء كانت اراضي او عقارات منشأة، وحتي بعد مرور سنوات كانت الأسعار ترتفع بنسب مقبولة وفقا لارتفاع مواد البناء وخامات التجهيز، ولكن شهدت السنوات الثلاث الماضية ارتفاعات غير مسبوقة في اسعار العقارات، حيث زادت بعدها الأسعار إلي ثلاثة اضعاف تقريبا، فسعر الشقة التي كانت تبلغ مساحتها 90 مترا، والتي كنا نشتريها لزواج ابنائنا، لم يكن يتجاوز 350 الف جنيه بينما كسر سعر معظم تلك الوحدات في العديد من المدن الجديدة حاجز المليون جنيه، وحتي »‬شقا العمر» لم يعد يكفي للحصول علي شقة !!
أزمة العقارات
ومن جانبه يقول محمود أنور محاسب: ازمة العقارات في مصر تتلخص في ارتباط جودة السكن بارتفاع المستوي المعيشي لراغب الحصول عليه، وهذا منطق غير صحيح فأنا لا اسعي لامتلاك قصر او فيلا او حتي شقق متعددة المستويات، بينما ابحث عن شقة بمساحة معقولة قد لا تزيد علي مائة متر في منطقة هادئة وقريبة من عملي، وهذه الشروط لا تعني انني ذو حالة اقتصادية عالية للدرجة التي تمكني من شراء شقة غرفتين وصالة يتخطي سعرها المليون جنيه، وليس من حقي الاعتراض علي السعر لأنني من اخترت بإرادتي هذا المكان، فحتي إن كانت هناك طفرة موازية في مرتبي، فسوف يكون حينها الأمر مقبولا، اما بهذا الحال فلا اجد اي حلول تناسبني، وخاصة انني لم استطع امتلاك اي من العقارات المطروحة من قبل الدولة لعدم انطباق الشروط المطروحة عليّ.
أما المهندس ممدوح فكري مدير إحدي شركات التطوير العقاري بالمنطقة »‬فيري» ان السبب في زيادة الاسعار ليس سعر تكلفة البناء فقط ولكن عدم توفير فرص استثمارية مناسبة من حيث تخفيض اسعار الأراضي وهو مايجعل شركات التطوير العقاري تضطر لرفع اسعار الوحدات لتعويض سعر الأرض، حيث زادت اسعار الاراضي المطروحة بنسبة 180% منذ عام 2014 تحديدا، وأصبح سعر الاراضي مرتبطا باجراء مزادات، موضحا انه ليس من المنطقي ان يتم بيع اراض بالصحراء بأسعار مبالغ فيها ومنتظر ان يخرج منتج عقاري بسعر مقبول، خاصة ان دخل المواطن لم يواكب زيادة الأرض ولا المباني، وبناء عليه فالفجوة تزداد يوما بعد يوم.
السمسار خسران !
ويري عماد منعم احد السماسرة بمنطقة التجمع الثالث ان الزيادة التي شهدتها العقارات خلال السنوات الماضية منذ 2009 قد تماثل ارتفاع العامين الماضيين فقط، فمنذ العام قبل الأخير ارتفعت اسعار العقارات في منطقة التجمع بأكملها الأول والثالث والخامس يتجاوز الضعف تقريبا، ويضيف ان منطقة التجمع الخامس هي الأغلي بينهم، وبالرغم من ان منطقة التجمع الأول والثالث كانت اسعار العقارات بهما معقولة وتحتوي المنطقتان علي اكثر من مساحة لإسكان الشباب إلا انها انضمت ايضا لقائمة المناطق التي توحشت بها الأسعار خلال العامين السابقين وخاصة في التجمع الخامس مثل منطقة الشويفات والنرجس والياسمين وغيرها التي وصل فيها سعر عقار يتراوح مابين 90 إلي 100 متر نحو مليون جنيه، اما المنازل التي تتضمن اكثر من مستوي او تشمل حدائق فيتراوح سعرها بين 10 و15 مليون جنيه حسب المساحة المطروحة ، مضيفا ان هذا الارتفاع اثر علي السماسرة بالسلب لأن المشتري كان سابقا يكرم السمسار وربما يعطيه فوق ما يطلبه نظرا لأن الأسعار معقولة، اما الآن فأصبح من الصعب ان يخرج السمسار من البيعه حتي بالحق المقرر له وهو 2% من الثمن المقرر.
موجة غلاء في اكتوبر
وانتقالا لمدينة السادس من اكتوبر فلم يختلف الوضع كثيرا عن القاهرة الجديدة، فبالرغم من وجود العديد من مناطق إسكان الشباب في المدينة، إلا ان العجز مازال موجودا مما يجعل الكثيرين يبحثون عن عقارات بديلة خارج خطة الإسكان، ربما لعدم انطباق الشروط عليهم، او لعدم توافر الشروط المطلوبة في عقارات الإسكان فبداية من »‬ حدائق اكتوبر »‬ تقول مني فاروق احد سكان المنطقة »‬ المكسب في تجارة العقارات الآن اعتقد انه تخطي مكاسب تجارة المخدرات، فبعد موجة غلاء الأسعار التي اطاحت بنا في كل الجوانب الاقتصادية، لم يكن غريبا ان تصل العقارات إلي هذا الحد من الارتفاع، ولكن المشكلة ان الارتفاع لم يصبح مبني علي اي اسس صحيحة، بمعني ان هناك بعض المناطق التي تؤهلها مميزاتها السكنية ان يرتفع سعرها بهذا الشكل، بينما بعض المناطق الأخري ليس هناك اي مبرر لارتفاعها لأنها في مناطق نائية جدا ليس بها اي خدمات او مرافق، بلإضافة إلي ان مساحتها ضئيلة جدا وهذه المناطق مثل مشروع إبني بيتك الذي هجره اصحابه بسبب بعده وعدم توافر اي خدمات به وكذلك سيطرة جماعات العرب عليه بشكل مخيف جدا ومع كل هذا فإن عقارات ابني بيتك ارتفعت إلي الضعف تقريبا، وكذلك منطقة حدائق اكتوبر، التي يعتبر اغلبها مازال تحت الإنشاء ولم تكتمل مرافقها بعد، فأصبحت اسعارها اكثر من الضعف وربما الضعفين في بعض المناطق.
أين الرقابة؟
وتقول رباب منصور موظفة ان السبب الرئيسي الذي نلمسه جميعا في سوق العقارات هو أنه ليس عليه اي رقيب، وبالتالي فقد اتحد الملاك مع شركات المقاولات مع السماسرة علي المواطن، واستغل جميعهم موجة الغلاء كحجة للمبالغة في رفع اسعار العقارات ، ولكن لابد ان يكون هناك اي جهة رقابية لضبط اسعار السوق كي لا يتصرف الجميع كما يحلو لهم بهذا الشأن.
اما المهندس صلاح محمد رئيس مجلس إدارة احد الشركات التطوير العقاري فيري ان هناك مغالاة كبيرة من قبل الملاك في بيع العقارات فبعد حسبة معقدة لسعر الأرض في احد المناطق المعروف سعرها مثلا، وحسبة اسعار الخامات وتكلفة البناء وصولا إلي مرحلة النصف تشطيب التي تباع فيها الشقة، وتقسيم سعر الأرض علي عدد الأدوار ومن ثم عدد الشقق سوف يكون الناتج نصف السعر الذي تطرح به الشقة تقريبا وهذا قياسا علي اسعار العام، وليس ماتم إنشاؤه من قبل ويباع بسعر اليوم، ويضيف »‬ لا ننكر ارتفاع سعر السوق وارتفاع اسعار الخامات المستخدمة وكل المبررات المطروحة لارتفاع الأسعار، ولكننا لا ننكر ايضا إستغلال كل هذا للمغالاة المبالغ بها.
واتفق احمد محمود مدير احد شركات الاستثمار العقار مع الرأي السابق قائلا »‬ لو اتخذنا منطقة حدائق الأهرام مثلا كنموذج وحسبنا مساحة الأرض المستخدمة للبناء 600 متر مثلا لن يزيد سعرها علي 4 ملايين جنيه، هذه المساحة ينشأ عليها عقار خمسة طوابق يشمل كل طابق شقتين بمساحة 120 مترا تقريبا، بعد حساب تكلفة البناء وإضافة سعر الأرض عليهم لن تزيد تكلفة الشقة 200 الف جنيه تقريبا، يصل سعرها عند الطرح للبيع إلي 400 الف جنيه، بالرغم من ان منطقة حدائق الأهرام هي الأقل سعرا وسط المناطق حتي الآن.
ويضيف ممدوح العارف احد سماسرة حدائق الأهرام »‬الجميع اصبح يستغل موجة الغلاء ليس الملاك فقط، فالعديد من السماسرة قد يستغلون جهل المشتري بسعر السوق وحاجته للعقار ويرفعون السعر عليه كي تزيد نسبتهم، فهم لا يلتزمون بالنسبة المقررة، ويترك لهم المالك الحرية في المزايدة حسب مهارتهم في رفع السعر علي المشتري مادام ذلك لم ينقص شئ من نصيب المالك، وغالبا هؤلاء السماسرة الذين لا يتبعون شركة معينة او مكتب عقارات بعينه، ونظرا لأن سوق العقارات لا رقيب عليه فالكل يحاول الفوز بأي زيادة
معدل التضخم
وبعد ان انتهينا من عدة جولات بدا فيها عدم وجود اي جهة رقابية علي اسعار سوق العقارات وان الأمر يزداد سوء مع الوقت حاولنا مناقشة المختصين فيما رصدناه.
سألنا الدكتور إيهاب الدسوقي رئيس قسم الاقتصاد بأكاديمية السادات عن اسباب الارتفاع غير المنطقي في أسعار العقارات فأجاب: »‬ لا شك ان اسباب ارتفاع اسعار العقارات عديدة ولعل اهمها ارتفاع اسعار المواد الخام وخاصة الحديد بسبب ارتفاع سعر الدولار وهو سبب رئيسي ومباشر في ارتفاع اسعار العقارات ، والسبب الثاني والذي لا يقل اهمية عن السابق هوارتفاع معدل التضخم مما ادي إلي إنتشار ظاهرة »‬التفضيل السلعي» هذه الظاهرة الاقتصادية التي تعني الإدخار في هيئة سلع وذلك حيث ان العقارات في قائمة السلع الأولي التي يعود إدخار الأموال بها في قمة الربح وخاصة الآن، مضيفا ان هذه المشكلة لن تحل إلي بتحسين الاقتصاد وإنخفاض معدل التضخم، وهذا حل يمكن تطبيقه علي المدي البعيد، اما الحلول التي يمكن تنفيذها بشكل عاجل للحد من هذه الأزمة هو زيادة المعروض من العقارات كي لا يزيد المطلوب عن المعروض، والحل الأهم هو ان تخفض الحكومة من سعر الأراضي المطروحة وتبث مناطق ومرافق بأسعار معقولة كي يساهم ذلك بشكل مباشر في خفض السعر علي المواطن
العرض والطلب
فيما اكد المهندس ممدوح بدر الدين رئيس شعبة الاستثمار العقاري بالاتحاد العام للغرف التجارية صعوبة وجود جهة رقابية علي اسعار السوق العقاري الخاص، وان الوسيلة الوحيدة لضبط اسعار السوق هي العرض والطلب، مضيفا ان اسعار العقارات في مصر هي اقل اسعار في العالم العربي بأكمله، واوضح ان حساب سعر الشقة الواحدة داخل العقار لمعرفة الفارق بين التكلفة وسعر البيع هي حسبة معقدة ولا يمكن تنفيذها للخروج بنتائج صحيحة يمكن الأخذ بها، مشيرا إلي ان الحكومة تحاول جاهدة تغطية السوق العقاري وذلك بالطرح الدائم للوحدات السكنية حيث غطت اكثر من 500 الف وحدة للإسكان القومي وهو عدد ليس بقليل، ويري رئيس شعبة الاستثمار ان الحل الرئيسي في ارتفاع اسعار العقارات وهو لجوء الشباب للإسكان الإجتماعي حيث هو الأنسب في الدفع والأمن في ظل هذه الظروف.