طرق إثبات ملكية الأراضي بالحُجج والسندات القانونية

عمتي أخت أبي الشقيقة كانت تمتلك قطعة أرض مناصفة مع زوجها، وتم بناء منزل عليها مكون من 4 أدوار، وهي لم تنجب، وتوفيت هي وزوجها، وورث والدي نصيبها، وورث نصيب زوجها أولاده من زوجته الأخرى، ثم توفي والدي، ونحن نريد أن نثبت حقنا في الأرض والمنزل، علما بأن كل عقود الإيجارات في المنزل باسم والدي، ونحن المقيمون فيه من حوالي 20 سنة، فماذا نفعل لإثبات حقنا؟
عزيزتي.. وفقا للرسالة فالمنزل في حيازتكم، وعقود الإيجار باسم الوالد، ولم ينازعكم أحد في الميراث، فلا مشكلة إلا إذا كان الورثة الآخرون يريدون قسمة المنزل؛ لتوزيع الأنصبة، هنا تتم القسمة الرضائية، وإلا فالمحكمة تتولى القسمة. إذن القضية ليست إثبات الملكية، وإنما تقسيم التركة بين الورثة، وليس أمامكم سوى الاتفاق أو المحكمة؛ لإنهاء حالة الشيوع وتقسيم التركة.
المشكلة بدأت عندما اشترى جدي لأبي قطعة أرض وهو لم يكمل 15 سنة، مع العلم أن جدتي هي التي دفعت ثمن هذه الأرض، وجدي لم يكتب اسمه نهائيا في هذا العقد أي أن العقد مكتوب من البائع إلى أبي، ومكتوب أنه قام بتسليم الثمن أمّ القاصر، ومذكور اسم جدتي، ومنذ فترة دخلت الأرض كردون المباني، وقام أبي برفع دعاوى قضائية كثيرة؛ لأن عمي قام بتزوير عقد بيع من جدتي له بجزء من الأرض، واستطاع استخراج قرار حيازة من الجمعية الزراعية بالجزء الآخر، وجمع عدداً كبيراً من الشهود بأن هذه الأرض ملكه، مع العلم أن هذه الأرض ظلت مؤجّرة للجمعية الزراعية لمدة 36 سنة، وأبي كان يأخذ الإيجار، ويوقّع في الدفاتر، ومما يضعف موقف أبي أن العقد الذي معه عقد ابتدائي، والمشكلة التي أريد السؤال عنها أن لأبي منزلاً، وهو الذي نسكن فيه، وأبي يوجد معه عقد بيع الأرض، وأيضا إيصالات سداد الثمن، والمنزل الآن مثبت باسم أبي وأيضا الكهرباء والمياه، وقام أبي ببيع هذا المنزل لي وأختي، وقام بعمل صحة ونفاذ في المحكمة، ولكننا نخشى من تهديدات عمي لنا بأن معه أوارقاً تخص هذا المنزل؛ لكي يجعله من ضمن تركة جدي، فكيف نتأكد أنه لن يستطيع أن يستولي على هذا المنزل كما فعل في الأرض، مع العلم أنه قام بكتابة هذه الأرض لزوجته حتى يموّه على المحكمة. وأرجو سرعة الرد.
عزيزي.. وفقا لأحكام القانون فإن العقد الابتدائي ينقل الملكية بين طرفيه، ولكن لا يجوز الاحتجاج به أمام الآخرين، ولكن طالما كان العقد صحيحا ومقترنا بوضع اليد المستمر والهادئ، كان له الحجّية التي تبيح للمالك حماية ملكه ضد الغير، والعقد الصادر لوالدك من الجد والجدة كطرف قامت بسداد الثمن صحيح، طالما لم يُحكم بصوريته، وما قام به العم من تزوير لأوراق تخص التركة يمكن الطعن عليها بالتزوير وقت تقديمها إلى المحكمة، وطالما لا يوجد نزاع أمام المحكمة بشأن صورية العقد الأول فإن الملكية التي انتقلت إلى الوالد ثم إليكم بحكم صحة ونفاذ العقد سليمة، ومن الواضح من الرسالة أن وضع اليد والحيازة للوالد سليمة ولا تخشَ من تهديدات عمك، والضرائب العقارية لاعلاقة لها بالملكية المهم العقد والحيازة القانونية.
فيه أرض إصلاح زراعي والأرض دي مقسّمة على بابا وعمي وعمتي وجدتي.. اشترى بابا نصيب كل واحد بس بعقد ابتدائي، الكلام ده من 1990 تقريبا والأرض دي في جمعية الإصلاح الزراعي وباسم جدتي، في 2010 عملنا صحة توقيع والورثة ما رضيوش يروحوا المحكمة، وبناء عليه خدنا صحة توقيع، ودلوقتي عايزينا نخلي الأرض في جمعية الإصلاح الزراعي باسم بابا بدل اسم جدتي، فطلبوا منا صحة توقيع وعقد تراضي، فصحة التوقيع إحنا عملناها بس عقد التراضي الورثة مش عايزين يمضوا عليه، إيه الحل القانوني في هذا الأمر؟
عزيزي.. عقود الانتفاع للأراضي الموزّعة من الهيئة العامة للإصلاح الزراعي لا تنقل الملكية وإنما الانتفاع فيها يكون لمن سجّل اسمه في استمارة البحث، وبالتالي فإن التنازل عن الانتفاع لا بد من موافقة المتنازل؛ لأنها ليست بيعاً، ولا توجد طريقة لإجبارها على التنازل سوى تحرير عقد تنازل وتوثيقه في الشهر العقاري.
جدي كتب لي قطعة أرض وتوفي بعدها، فتزوج أبي وطلق أمي، وكتب قطعة الأرض التي باسمي لزوجته الثانية، وفعل ذلك لأنه الواصي عليّ، فهل يكون البيع قانونيا؟ أفادكم الله وأنا أبلغ من العمر 21 عاما.
عزيزي.. العقد الصادر من الجد إليك ينقل الملكية، حتى ولو كان عرفيا، ولا يحق لوالدك بيع الأرض طالما كان عالما بالبيع السابق، والولي الطبيعي لا يحق له التصرف في مال الابن إلا بما يحقق له المنفعة؛ وحيث إنك بلغت سن الرشد فمن حقك الطعن على عقد البيع بالبطلان خلال سنة من بلوغ سن الرشد.
كان لعائلتي قضية أوقاف استمرت 25 عاماً وحُكم فيها حكم نهائي لصالحنا بالحق في هذه الأملاك، والقضية الآن في ما يسمى بلجنة القسمة، سؤالي هو: ما هي إجراءات التنفيذ في مثل هذه القضايا؟ وكم تستغرق من الوقت؟ وهل ما زال هناك عائق في طريق التنفيذ؟ وهل إجراءات التنفيذ هنا هي نفس إجراءات التنفيذ على الأشخاص؟ مع العلم أن قيمة هذه الاملاك كبيرة، فهل من الممكن أن ينفّذ هذا الحكم؟
عزيزي.. دعاوى الوقف من أطول الدعاوى في المحاكم المصرية، وتحتاج إلى الصبر والجهد الشاق، والوصول إلى لجنة القسمة ليس الإجراء النهائي، فهناك إجراءات أخرى حتى بعد صدور قرار القسمة من اللجنة، والتنفيذ مشكلة أخرى، على العموم لا أريد أن أحبطك، ولكن الوقت ما زال طويلا، ولا تنسَ أنه لا يضيع حق وراءه مُطالب.