رئيس قطاع العمليات بسوديك :"الأيدي المرتعشة" أبرز معوقات الاستثمار العقاري

كشف اشرف فريد رئيس قطاع العمليات في السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار " سوديك " عن اعتزام شركته الانتهاء من تنفيذ مشروعات بتكلفة استثمارية بقيمة 10 مليارات جنيه خلال الثلاث سنوات المقبلة متمثلة فى مشروع ايست تاون بالتجمع الخامس وويست تاون بالشيخ زايد مشيرا الى اقتراب حجم مبيعات الشركة خلال 2012 الى نحو 1.5 مليار جنيه قابلة للنمو بشكل اكبر خلال 2013 رهنا بالاستقرار السياسى .
واضاف فى حوار ل "أموال الغد " ان هناك العديد من العوامل التى تؤثر على الاستثمار العقارى فى مصر خلال الفترة الحالية متمثلة فى سيطرة الايدي المرتعشة على القرارات الحكومية والتخوف من التعرض للمساءلة ، اضافة الى عدم التوصل الى تسوية نهائية مع المستثمرين العقاريين الذين حصلوا على ارضى من الدولة فى وقت سابق .
واوضح ان القطاع العقارى يمتلك كافة مقومات جذب الاستمار تأثرا نقص المعروض من الوحدات اضافة الى تنوع السوق ولن يتحقق الا اذا حدث الاستقرار ، اضافة الى وجود رؤية حقيقية لدى الحكومة للخروج من المأزق الحالى .
كيف ترى الاقتصاد المصري فى ظل التقلبات السياسية التى تعاني منها البلاد خلال الفترة الحالية ؟
الاقتصاد المصري تأثر بشكل كبير خلال العامين الماضيين وأصبح تشوبه حالة من عدم الاستقرار بسبب التقلبات السياسية والامنية التى مرت بالبلاد منذ اندلاع الثورة وانعكس ذلك على القطاع العقاري وللخروج من المأزق الحالى لابد من وجود ارداة سياسية حقيقية لدى للقائمين على ادارة البلاد لتفادى الازمة الحالية من خلال وضع أهداف محددة ومعلنة تسعى لتحقيقها حتى يتم بث الثقة في المستثمرين الاجانب الذين يرون ان الضبابية تسيطر على السوق المصرية .
كما يجب على الدولة وضع رؤية واضحة فيما يتعلق بالاستثمار العقاري ووضع المستثمرين الأجانب والمحليين بمصر،بالاضافة الى وضع مجموعة من القوانين والتشريعات تؤمن المستثمر الاجنبي وتحقق له الطمأنينة التي يحتاجها حتى لا تطالبه الدولة فيما بعد بدفع فروق أسعار الأراضي كما حدث في بعض الحالات ولم يتم تسويتها حتى الآن .
وهل الحكومة الحالية لديها رؤية واضحة حول القطاعات الاقتصادية خلال الفترة المقبلة ؟
لا توجد رؤية واضحة لدى الحكومة الحالية خاصة فيما يتعلق بالملفات الاقتصادية مما يؤثر على القطاع العقارى ،وذلك رغم إعلان الحزب الحاكم عن وجود مشروع للنهضة الا انه لم تتضح ملامحه حتى الآن ولكن لا نستطيع تجاهل حجم التحديات التى تواجه الحكومة الحالية فى ظل تراجع كافة موارد الدولة ووجود العديد من المشكلات المورثة لكننا نحتاج الى رؤية واضحة ،خاصة فى القطاع العقارى لمعرفة المباح والمحظور فى الاستثمار العقارى خلال الفترة المقبلة .
وما أبرز المعوقات التي تواجه المسثمرين الأجانب والمحليين داخل السوق العقارية ؟
هناك العديد من المعوقات التى تواجه المستثمرين بالقطاع يتمثل ابرزها فى انعدام الثقة فى الاستثمار بمصر خاصة فى ظل عدم توصل الحكومة لتسويات حقيقية مع العديد من المستثمرين التى حصلت ضدهم على احكام لشرائهم الاراضى بقيمة أقل من قيمتها الحقيقية خلال حكم النظام السابق اضافة الى سيطرة الايدي المرتعشة على المسئولين وعدم قدرتهم على اتخاذ أية قرارات من شأنها تنشيط السوق كالموافقة على الخطط التفصيلية للمشروعات والقرارات الوزارية على سبيل المثال مما يؤدى الى تأخر تنفيذ المشروعات و يعطل الانتاج وهو ما يتنافي مع الشعار الذى ترفعه الحكومة بضرورة تحريك عجلة الانتاج .
وهل المشكلة اقتصرت على المسئولين بوزارة الاسكان فقط ؟
بالطبع لا فتلك المشكلة تمثل ظاهرة عامة لدى كافة الوزارات منذ اندلاع الثورة وحتي الآن وذلك خوفا من المساءلة القانونية، مما تسبب في احداث رؤية ضبابية لدى المستثمر المحلي والاجنبي واحجامه عن الاستثمار خلال تلك الفترة انتظارا لانتهاء هذه الظاهرة وهو ما نتج عنه حالة الركود التي ما زال القطاع العقاري يعاني منها حتى الآن .
وهل إقدام الحكومة على طرح أراضي استثمارية جديدة يسهم في تنشيط السوق ؟
المشكلة الاساسية لا تَكمن في طرح الأراضي فقط ولكن في القواعد الخاصة بتنمية هذه الأراضي ،خاصة ان قوانين اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تسبب للمستثمرين العقاريين أزمة كبيرة في توحيد فترة تنفيذ المشروعات ايا كانت مساحة الأرض أو طبيعة المشروع المقام عليها لذا نطالب بالغاء أية شروط تعجيزية لتنمية هذه الأراضي.
ونتوقع ان تنتهي تلك المشكلة قريبا خاصة انه تم عرض التعديلات المقترحة على اللائحة على شعبة الاستثمار العقاري وقمنا بدورنا كمتستثمرين عقاريين بابداء التعديلات التي تناسبنا باعتبارنا شركاء في عملية التنمية ثم ارسلناها للهيئة لإنهائها وهو ما يعد بادرة جيدة من الهيئة لاشراك المستثمر في صياغة القوانين التي سيتم العمل بها .
البعض يرى أن طرح الأراضي بنظام المزايدة هو الحل الامثل ..فكيف ترى ذلك ؟
حصر بيع الاراضي فى نظام واحد وهو المزايدة غير صحى وان كان هذا النظام يتميز بالشفافية المطلقة والتى تحمى المستثمر والدولة الا ان له العديد من العيوب تتمثل فى حصر العرض والطلب على الأراضي المميزة فقط لذا لابد من التنوع فى عمليات الطرح المتمثلة فى الاسناد المباشر فى المناطق الخالية من العمران ووفقا لضوابط من خلال لجنة متعددة الاطراف تضمن نزاهة تخصيص الاراضي اضافة الى نظام المفاضلة فى حالة وجود قيمة مضافة يقدمها المستثمر للمنطقة .
كيف تنظر للسوق العقارية في ظل الاضطرابات السياسية التي تعانى منها البلاد ؟
رغم حالة الاضطراب السياسي والأمني منذ قيام الثورة الا ان هناك حركة شراء ملحوظة من المواطنين ولا يزال حجم الطلب كبيرا على الوحدات السكنية واذا ساعدت وزارة الاسكان المستثمرين بحل مشكلاتهم وتوفير أراض لهم فان هذا سيحقق دفعة قوية للسوق العقاري فضلا عن ان هذه الازمة كانت ذات أثر إيجابي على السوق العقارية ،لانها ساعدت على اختبار الشركات العاملة بالسوق العقارية ومعرفة من يستطيع البقاء في هذه الظروف الصعبة ومن الذي استطاع الاستمرار في عمله ومن الذي لم تتوافر لديه السيولة الكافية وتعثر مما جعلنا بعد عامين من الثورة نقف امام الشركات الجادة في العمل والتي ستساعد على تنمية الدولة حال انطلاق السباق العقاري .
وهل مازال القطاع العقاري يتملك مقومات تمكنه من جذب مستثمرين جدد ؟
هذه حقيقة لا تحتاج الى شك فهذا السوق اثبت خلال الفترة الماضية قدرته على الاستمرار ايا كانت المعوقات لأنه استطاع تحقيق حجم غير قليل من المبيعات تجاوزت ال5مليارات جنيه بالفعل وان كانت اقل من الاعوام السابقة الا انها نسبة تتناسب مع الظروف التي مرت بها السوق، كما اننا لا يجب أن ننسى أن حجم الطلب على العقار في مصر لا يزال كبيرا .
اذًا كيف ترى خطوات النهوض بالقطاع العقاري؟
لابد ان تبدأ الحكومة اولا بإنهاء كافة الخلافات مع المستثمرين المحليين لانه لا يوجد مستثمر يأتي لدولة لا تساعد فيها مستثمريها المحليين خاصة ان المستثمر الاجنبي لا يستثمر بمفرده في بداية الامر ولكنه يبدأ كشريك مع مستثمري محلي لذا لابد من تقديم رسالة طمأنة للمستثمر الاجنبي من خلال انهاء مشكلات المستثمرين المحليين وتشجيعها على العمل.
وكيف تعاملتم مع السوق العقاري خلال فترة الركود؟
قراءتنا للسوق العقاري بطريقة متميزة العامين الماضيين ساعدتنا على تحقيق اقل قدر من الخسائر وجعلتنا نتبع سياسة جيدة مع العملاء تتمثل في تقديم تيسيرات في السداد والاعفاء احيانا من فوائد الاقساط المتأخرة فضلا عن ضخ سيولة للشركة ومساعدة المقاولين العاملين بمشروعاتنا كما قمنا بتنظيم رحلات للعملاء للتأكد من سير العمل خلال الازمة،بالاضافة الى اننا لا نستثمر الاموال الخاصة بمشروع ما في استثمار مشروعات اخرى ،كما اننا لا نسجلها كأرباح الا بعد تسليم الوحدات للعملاء الى جانب قيامنا بابتكار وحدات جديدة بمساحات تتناسب مع احتياجات العملاء وبما لا يؤثر سلبا على نوعية مشروعاتنا الاخرى والاتجاه لتنويع منتجاتنا .
كم تبلغ حجم مبيعات سوديك خلال 2012 والمتوقع لها العام المقبل ؟
حققنا نتائج اعمال جيدة خلال عام 2012 تجاوزت نحو 1.5 مليار جنيه وتمثلت أبرز مشروعاتنا فى ويست تاون ريزيدانس والتى حققنا منها حجم مبيعات بلغت 865 مليون جنيه اضافة الى مبيعات بقيمة 445 مليون جنيه فى مشروع الجيريا الى جانب مبيعات بقيمة 121 مليون جنيه بمشروع القطامية بلازا ومبيعات بنحو 65 مليون جنيه فى مشروع أوتوفيل الى جانب مبيعات بقيمة 50 مليون جنيه فى مشروع بوليجون .
وماذا عن مشروع "ايست تاون" بالقاهرة الجديدة؟
سوديك لم تحصل علي اعتمادات من هيئة المجتمعات العمرانية للمخططات التفصيلية للمشروع منذ ما يقرب من عام ولا نزال فى نزاع مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة منذ نوفمبر 2011 وان كنت أتوقع انفراجة لتلك الازمة قريبا فى فض المنازعات كما اننا استثمرنا حتى الآن اكثر من 280 مليون جنيه رغم عدم حيازتنا للارض ،وقمنا باعداد المخططات الخاصة بالمشروع وذلك بمعاونة اكبر المكاتب الاستشارية والمصممين كما قمنا بتطهير الارض عن طريق القوات المسلحة لوجود مخلفات حربية بها ومن المتوقع ان نبدأ العمل فى هذا المشروع قريبا بتكلفة استثمارية تبلغ خمسة مليارات جنيه .
وما ابرز المشروعات المستهدف تنفيذها خلال عام 2013 ؟
نستهدف استكمال تنمية مشروع "ويست تاون ريزيدنس" بالشيخ زايد على مساحة 1500 فدان مقسمة لمشروعات متنوعة سكني وتجاري واداري حيث تم الانتهاء من تنمية 1300 فدان،متبقي لدينا 200 فدان ستكون مختلطة ما بين سكني واداري وتجاري كما سيستمر الطرح خلال 2013 واستثمرنا نحو 5 مليارات جنيه بهذا المشروع على مدار ال3سنوات الماضية منها 1.3 مليار جنيه خلال العام الماضي ونستطيع انهاء المشروع خلال 3 سنوات بتكلفة استثمارية 5 مليارات جنيه .
هل لديكم مشروعات متوقفة لوجود مشكلات على أراضيها ؟
لدينا مشروع لانشاء مركز تجاري بمدينة المنصورة يهدف الي تشجيع التجارة الداخلية وهو متوقف الآن بعد حصولنا على قطعة أرض من وزارة التجارة والصناعة وقمنا بدفع ثمن الارض بالكامل الا اننا لم نحصل عليها حتى الآن حيث ان هناك وضع يد عليها وتفاوضنا بخصوص هذا الامر مع الحكومات منذ حكومة الدكتور عصام شرف والدكتور جودة عبد الخالق وكانت مجرد وعود ايجابية ولم يتم تنفيذها.
ألا ترى أن هذا المشروع جديد على نشاط شركة سوديك؟
هذا المشروع كان له اهداف متميزة اهمها خلق 30 الف فرصة عمل بالاضافة الى تنمية مدينة المنصورة واحياء حركة التجارة بها ورغم قدرتنا على انهاء التعاقد واسترداد اموالنا الا ان دورنا كمصريين ومستثمرين عقاريين يمنعنا من ذلك لان بلدنا يحتاج لنا الآن.