صيف عقاري ملتهب في مصر بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء

ارتباك في السوق وتوقع اشتعال بورصة العقارات
خلقت الارتفاعات الأخيرة في أسعار مواد البناء بمصر حالة من الارتباك الشديد في السوق العقارية، وقفز الحديد بنحو 850 جنيها للطن ليصل أربعة آلاف جنيه والاسمنت الذي كسر حاجز 550 جنيها للطن وفقا لجريدة الاتحاد الاماراتية.
وجاءت هذه الارتفاعات في توقيت شديد الحساسية للسوق مع مطلع موسم صيفي يشهد كل عام ذروة النشاط العقاري في مصر لتمثل هذه الارتفاعات مبررا لدى كثير من الشركات العقارية لزيادة الأسعار ولكثير من شركات المقاولات لزيادة التكلفة الأمر الذي عزز الارتباك في السوق.
وقال خبراء في السوق العقارية المصرية ان الارتفاعات الأخيرة في أسعار مواد البناء والتي شملت أيضا الأخشاب والأسلاك الكهربائية والسيراميك ومواد الطلاء وغيرها من مستلزمات البناء ستكون مقدمة لموجة جديدة من ارتفاع اسعار جميع مستويات الوحدات السكنية سواء الموجهة لمحدودي الدخل أو للطبقة المتوسطة التي تطلب شققا مساحتها في حدود 150 مترا بينما يظل الإسكان الفاخر والفيلات خارج المنافسة السعرية في الوقت الراهن نظرا لتشبع السوق نسبيا وزيادة المعروض من هذا النوع.
زيادة أسعار الوحدات
ويؤكد المتعاملون بالسوق ان الارتفاعات الأخيرة في اسعار مواد البناء سوف تسهم في ارتفاع اسعار الوحدات بمعدلات تتراوح بين 10 و15 بالمئة لمساكن محدودي الدخل و15 إلى 20 بالمئة للإسكان المتوسط خاصة أن هذه الارتفاعات سوف تتصاعد خلال الشهور المقبلة لاسيما الحديد الذي تشير اتجاهات السوق العالمية الى انه ربما يصل إلى الف دولار للطن مع نهاية العام الجاري وكذلك الإسمنت الذي يشهد ارتفاعا متكررا في اسعاره كل صيف مع عودة المصريين العاملين بالخارج وانتعاش سوق الانشاءات.
ويشير الخبراء الى ان السوق العقارية المصرية شهدت تحركات سعرية لأعلى منذ مطلع العام الجاري وان كانت محدودة خلال الربع الأول بفضل نمو اقتصادي متسارع وان العام الجاري كان الموعد الطبيعي لموجة ارتفاع الاسعار بعد حالة من الركود والتراجع الطفيف عامي 2008، 2009 بفعل الأزمة المالية العالمية وعزوف الاستثمارات العربية عن الدخول بقوة في هذا المجال خلال العامين الماضيين، وبالتالي جاءت ارتفاعات اسعار مواد البناء لتعزز الاتجاه الصعودي في السوق، وهو اتجاه ستزيد من حدته قوى شرائية بدأت تعود للسوق مجددا نتيجة التراجع المستمر في اسعار العائد على المدخرات بالبنوك واستمرار ارتفاع التضخم.
ارتباك المقاولين
وإذا كانت اسعار البيع النهائية قد شهدت تحركا ملموسا فإن ما جرى في سوق مواد البناء أشاع حالة من الارتباك الشديد لدى شركات المقاولات التي قررت إعادة النظر في أسعار التنفيذ، وبدأت مفاوضات مع الجهات صاحبة المشاريع سواء من القطاع الخاص أو الجهات الحكومية لتعديل هذه الأسعار على ضوء التطورات الأخيرة وهي مفاوضات من الصعب التكهن بنتائجها على ضوء التوقعات الخاصة باستمرار ارتفاع اسعار الحديد عالميا في الشهور القادمة. ورغم اقبال مستوردين مصريين على استيراد شحنات كبيرة من الحديد التركي لتلبية الطلب فإن المخاوف من استمرار ارتفاع الاسعار دفعت عددا كبيرا من المستهلكين لشراء الحديد وتخزينه ولم تنجح الشحنات المستوردة في تهدئة مخاوف السوق.
وزاد من حدة الطلب طرح 82 ألف قطعة أرض جديدة في إطار مشروع “ابني بيتك” في المدن الجديدة تحتاج حسب تقديرات الخبراء الى 8 ملايين طن حديد على مدى العامين المقبلين وهو طلب إضافي سوف يشكل نوعا من الضغط على المصانع والمنتجين مما يعيد أزمة مماثلة لأزمة العام 2007 في سوق الحديد وبقية مواد البناء في مصر بعد فاصل زمني لم يزد على ثلاث سنوات اقترب خلالها سعر طن الحديد من عشرة آلاف جنيه وسعر طن الاسمنت من 800 جنيه في بعض الأوقات.
ارتفاع متوقع
وحول انعكاسات الارتفاعات الأخيرة في أسعار مواد البناء على مستقبل السوق العقارية في مصر في السنوات الثلاث المقبلة، يقول فتحي السباعي -رئيس بنك الإسكان والتعمير- ان أسعار العقارات في مصر كانت سترتفع شئنا أم أبينا سواء حدثت ارتفاعات في اسعار مواد البناء أو لم تحدث لأن السوق العقارية في مصر لا تزال هي الأرخص مقارنة بأسعار العقارات في بقية دول المنطقة، كما أن العائد على العقار في مصر يظل أعلى من معدل التضخم في كل الأحوال فإذا كان متوسط معدل التضخم يدور حاليا حول 15 بالمئة فإن ذلك يعني انه من المتوقع ان يرتفع سعر العقار في مصر في حدود 50 بالمئة خلال السنوات الثلاث المقبلة، فإذا كنا نتحدث الآن عن سعر يدور حول ثلاثة آلاف جنيه لمتر المباني فإن هذا السعر لن يقل عن 5 آلاف جنيه للمتر في غضون العام 2013.
وقال ان الامر يتعلق باستمرار الطلب الكبير على العقارات لمدة عشر سنوات على الأقل بفضل الزيادة السكانية والتحول الديموغرافي في المجتمع المصري الذي يشير الى ان 60 بالمئة من عدد السكان البالغ 80 مليون نسمة يقعون في الشريحة العمرية أقل من 25 عاما وهي الشريحة التي تريد مسكنا أيا كان نوعه ولا تزال الفجوة بين العرض والطلب قائمة وهي في حدود 250 ألف وحدة سنويا وتزيد باستمرار رغم كل ما يتم بناؤه وبالتالي فإن الطلب الكبير كفيل باستمرار ارتفاع الأسعار وفقا لآليات السوق.
يضيف فتحي السباعي ان العام الجاري سوف يشكل نقطة صعود للاقتصاد المصري، حيث من المتوقع ان يتجاوز معدل النمو 5 بالمئة والحكومة تخطط لكي يصل معدل النمو الى 5.8 بالمئة في العام المالي المقبل 2010-2011 والمتوقع ان يصاحب هذا النمو طلب كبير على السلع والخدمات مما يعني ان 70 صناعة مرتبطة بصناعة التشييد سوف تشهد ارتفاعا في اسعار مدخلاتها.
مرحلة جديدة
ويؤكد المهندس شريف رشدي -رئيس شركة إيدار العقارية- ان السوق العقارية المصرية على موعد مع مرحلة جديدة حيث ستشهد دخول لاعبين جدد وسوف تتغير خريطة السوق مع دخول الصناديق الاستثمارية المتخصصة في المجال العقاري وبالتالي فإن ارتفاع الاسعار وارد بقوة في المرحلة المقبلة على ضوء المتغيرات.
ويضيف ان الارتفاع الأخير في اسعار الحديد جاء انعكاسا للارتفاع في الاسواق العالمية التي عاد اليها الطلب مجددا بعد ان خرجت الكثير من الاقتصاديات من دائرة تداعيات الأزمة المالية العالمية وبالتالي فمن المتوقع أن تستمر هذه الموجة من الارتفاعات في الاسواق العالمية خلال العام 2010 لاسيما خلال النصف الثاني منه، ويزيد على ذلك الطلب المتكرر كل صيف على معظم مواد البناء في مصر والتي تسهم بدورها في ارتفاعات الاسعار.
وقال ان حالة الارتباك في السوق سوف تنتهي حيث ستعيد الشركات دراسة بنود التكلفة واحتساب الأسعار على ضوء التكلفة الجديدة وسوف تستوعب السوق نسبة الارتفاع التي تتراوح بين 10، 15 بالمئة لاسيما أن السوق كانت مؤهلة من الناحية النفسية لمثل هذا الارتفاع بعد ركود الفترة الماضية.