مئات المبانى المخالفة للارتفاعات، وقواعد التنظيم، وأخرى أنشئت على أملاك الدولة أو بوضع اليد، وثالثة بنيت بدون ترخيص أو إشراف هندسى، كل هذا يؤكد أن مشكلات الإسكان المتفاقمة منذ فترة كبيرة، بحاجة الآن إلى ثورة تشريعية فى إصدار بعض القوانين، وتعديل البعض الآخر منها للنهوض بقطاع الإسكان والعقار وإعادته للازدهار. فعبر سنوات طويلة كان يتم التغاضى عن مخالفات البناء والآن مطلوب معالجة تشريعية عاجلة، حفاظاً على الثروة العقارية. كما يحتاج الأمر الي إحكام الرقابة على مخالفات البناء والتصدى لها من مهدها للحد من كوارث انهيارات العقارات، والقضاء على العشوائيات، وفساد المحليات.ولابد من تبسيط الإجراءات وتنقية بعض مواد قانون 119 لسنة 2008، بالإضافة إلى تحصين عقود الدولة ومراعاة البعد الاجتماعى الخاص بإسكان الشباب، فلو تمت تلك الخطوات نكون قد وجهنا صفعات متتالية لوجه الفساد وردع المخالفين، بتعاون المواطنين وترك السلبية واللامبالاة والتعامل بإيجابية مع كل صور الفساد. ومن الملفات المهمة هنا والتي يجري تعديلها «قانون البناء الموحد» و«تعديل قانونى الإيجارات القديمة والجديدة» و«قانون اللائحة العقارية» و«دفع مستحقات المقاولين» و«تحصين عقود الدولة». تهدف التعديلات الجديدة إلى منح مزيد من التسهيلات عند استخراج تراخيص البناء، وآليات الرقابة على الأداء، وتحديد ارتفاعات المبانى والمنشآت وعرضها بمختلف الأحياء والشوارع، ومتابعة الأجهزة الإدارية لخطط البناء والتنفيذ، وإنشاء صندوق للاقتراض فى أغراض الترميم والصيانة، وتفعيل دور اتحاد الشاغلين للحفاظ على العقار وسلامته، وتعديل القيمة الإيجارية للمساكن القديمة، ويأتى أيضاً ملف تنفيذ وحدات مشروع المليون وحدة، كل هذه الملفات المعدلة من قبل وزارة الاسكان – تنتظر العرض على مجلس النواب القادم. خبراء الإسكان يرون أن هذه التعديلات المقترحة «خطوة جيدة»، فى إطار وضع آلية جديدة وواضحة تضمن التطبيق الصارم لشروط إنشاء العقارات على أسس علمية سليمة، حفاظاً على سلامة الأرواح والممتلكات، لكنها لن تحل المشكلات دون وجود أجهزة رقابية وأمنية تبسط يد الدولة، وتفعل القانون على الأرض، والتصدى للبلطجية. ويقول الدكتور محمد سامح، أستاذ العمارة بكلية الهندسة جامعة القاهرة، ان قصور الأجهزة الرقابية وغياب دور المسئولين علي مراقبة أملاك الدولة سمح بالتعدي عليها، وبالتالى إجراء المصالحة مع مخالفات البناء يجب أن يتضمن شروطاً ومعايير تضمن عدم التلاعب بهذا القانون من قبل المخالفين. متوقعاً أن ينجح القانون فى جمع ما يفوق مليار جنيه للدولة، وذلك لارتفاع نسبة التعديات على الأراضى، ومخالفات البناء خلال الأعوام الماضية. وشدد الدكتور سامح على أن الدولة يجب أن تكون أكثر حسماً فى تنفيذ التعديلات الجديدة لقوانين الإسكان ، ولا يتم القبول بالمصالحة مع أى صاحب عقار لمجرد أنه قادر على سداد 3 أضعاف قيمة المبنى، بل بتطبيق عقوبة عليه لا تقل عن 10 سنوات، حتى لا يستمر الاعتداء على الأراضى، وتزداد العشوائيات، ومعدل الضغط على المرافق والخدمات، كما يعاقب المهندس المرتشي بالإقالة من نقابة المهندسين، إلى جانب عقابه بالسجن. وأضاف: قانون الإيجار القديم عفا عليه الزمن، وبالتالى يجب رفع قيمة الإيجار على حسب تاريخ إنشاء المبنى، وبالتالى نرحب باتجاه الحكومة الحالية لرفع القيمة الإيجارية 24 ضعفاً للإيجارات للفترة التى سبقت عام 1953، و22 ضعفاً للفترة من عام 53 إلى 58، و18 ضعفاً للفترة من 59 إلى 65، و13 ضعفاً من الفترة 66 إلى 73، و9 أضعاف للفترة من 73 إلى 79، و7 أضعاف للفترة من عام 78 إلى 81، و4 أضعاف للفترة من 82 إلى 84، و3 أضعاف للفترة من 85 إلى 88، وضعفين للفترة من 87 إلى 89، وضعف ونصف للفترة من 91 إلى 96 . ويشير الدكتور سامح إلى ضرورة تحديد دور الجهة الإدارية وهى «المحليات ومراكز المدن والأحياء»، فهى المختصة بشئون التنظيم والبناء والتخطيط والنظر فى آلية إصدار التراخيص، مع أهمية مد فترة صلاحية ترخيص البناء لتمتد إلى ثلاث سنوات بدلاً من سنة، وأيضا تخفيض وتيسير الإجراءات والرسوم اللازمة لإصدار التراخيص كى يتمكن صاحب العقار من استصدار رخصة بناء فى وقت أقل مما كان يتم فى الفترة الماضية. أما المهندس حسين منصور، الاستشارى المدني فيضيف أننا بحاجة إلى إعادة النظر بشكل شامل فى منظومة مؤسسات الدولة، خاصة قطاع الإسكان والإدارات المحلية والتشريعات المنظمة للبناء والبنية التحتية للمناطق السكنية، وبناء عليه يعاد تشكيل هذه القطاعات، ويتم اختيار الشخص الأكفأ صاحب الخبرة والتعليم والتميز فى مجال عمله الهندسى، ومن ثم تحسين الخدمات الإسكانية. وأكد «منصور» أهمية توعية المواطنين المقبلين على شراء وحدات سكنية حديثة بأن يتأكدوا أولاً من وجود تراخيص للبناء السكنى ومدون به عدد الأدوار المسموح بها. ومن جانبها تقول الدكتورة منال السيد، مدير عام الإيرادات الهندسية بحى الدقى: إن التعديلات المطروحة على قانون البناء الموحد تبدو غامضة . وتتساءل : أين المعايير التى يمكن على أساسها أن يحدد إلى أى مدى يلتزم الملاك بقيود وشروط البناء، وما إذا كان سيفتح باب التصالح فى مخالفات قد تضر مستقبلاً بالبناء وتشكل خطراً على الأرواح؟ وتابعت: من حق الحكومة المصرية ان تصدر كل يوم قانوناً خاصاً بالبناء ولكن هل نحن نطبق القانون.. فهذا الإسهال التشريعي لن يكون له فائدة أو طائل إلا بالتزام الجميع بدولة القانون. ثم عادت الدكتورة منال لتؤكد أنه لابد من النظر في تعديل القانون رقم «119» لسنة 2008، لكونه فشل في الحد من مخالفات البناء، وذلك بوضع ضوابط حقيقية وحازمة تجرم البناء المخالف سواء كان علي أرض زراعية أو سكنية، مع زيادة دوريات التفتيش لرصد وتسجيل المخالفات أولاً بأول، فضلاً عن وضع محددات صارمة على المخالفين، بحيث لا يسمح بحدوث أي تلاعب علي القانون أو تفضيل دفع التعويض للإبقاء على البناء غير الآمن، ومنع توصيل المرافق للمباني المخالفة . لافتة إلى أن العلاقة بين المالك والمستأجر هى إشكالية اجتماعية واقتصادية وقانونية قديمة ومتجددة، مما يتطلب تعديل قانونى الإيجارات القديمة والجديدة الحاليين، بما يحقق العدالة والتوازن بين الطرفين . فيما رأى المهندس على مصطفى، وكيل وزارة الاسكان سابقاً، أنه لابد من دراسة الجوانب التشريعية والإدارية والاجتماعية والتمويلية حماية للأرواح وحفاظاً على الثروة العقارية، ووصولاً لعلاج جذرى وشامل بإنشاء نظام إدارى متكامل لصيانة المنشآت السكنية . مؤكداً أن هناك العديد من الحيل القانونية المعروفة التي تلجأ إليها مافيا العقارات المخالفة، ويساعدها في ذلك قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 فهو «حبر علي ورق»، كما أن المادة (16) من القانون رقم 106 لسنة 1976 فى شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء المعدل بالقانون رقم 30 لسنة 1983 فيحظر التجاوز عن المخالفات المتعلقة بتوفير الأماكن المخصصة لإيواء السيارات، ولكن هذه البنود لم تطبق بفاعلية علي أرض الواقع، كما يملؤها العديد من الثغرات لهذا القانون، ومن ثم لن يحدث أي تغيير من وقت وجوده. ويضيف: أن هستيريا الهدم والبناء والتعلية العشوائية زادت بوضوح بالمخالفة للقانون بعد ثورة 25 يناير، في ظل حالة من الانفلات الرقابي وتفشي الفساد والرشوة والمحسوبية في الإدارات المحلية . مطالباً بضرورة إجراء التعديلات المطلوبة في تشريعات البناء حتي يمكن حل مشكلة فوضي البناء المزمنة، بعيداً عن البيروقراطية الوظيفية، كما يجب عودة دور اتحاد الشاغلين الذى كان مفعلاً بشكل هائل قبل ثورة يناير في متابعة أحوال المنشآت السكنية من تجديدات وترميمات وتصليحات أساسية عاجلة في العقارات القديمة والآيلة للسقوط، باعتباره الحل الأمثل للحد من كوارث انهيار العقارات القديمة، كما يمكن دمج مجموعة من اتحادات العقارات من شارع أو منطقة بأكملها لتكوين اتحاد عام، علي أن تعين الجهة الإدارية للحى أو مالكي العقار رئيساً للاتحاد. وتابع: تحويل الوحدات السكنية للاستغلال التجارى دون الحصول على ترخيص بذلك، مخالفاً لأحكام قانون توجيه وتنظيم أعمال البناء رقم 106 لسنة 1976 فى المواد (4، 5، 11، 11 مكرر، 14، 15)، وهو ما يتطلب وجود آلية رادعة تسلط على أعناق المخالفين تصل عقوبتها إلى الحبس المشدد، خاصة أن ترخيص البناء يصدر على أساس عدة بيانات من بينها تحديد الغرض من استخدام المبنى ما إذا كان إدارياً أو تجارياً أو سكنياً أو أن وحداته ستستخدم فى تلك الأغراض كلها، وترتيباً على ذلك تطلب القانون التزام صاحب العقار بتوفير أماكن مخصصة لإيواء السيارات، وتركيب العدد اللازمة من المصاعد، بما يتناسب مع الغرض من استعمال المبنى، وكذلك التزامه عند الشروع فى البناء أو التعلية أو الاستكمال أن يضع فى مكان ظاهر من موقع البناء لافتة يبين فيها عدة بيانات من ضمنها نوع المبنى، كما تطلبت اللائحة التنفيذية التزام طالب الترخيص بتقديم طلب لإدخال تعديل أو تغيير جوهرى فى الرسومات المعتمدة والذى يمس الناحية المعمارية أو يغير من أوجه الاستعمال موقعاً عليه من صاحب العقار – المعول فى تحديد طبيعة المكان - حسب ما هو مثبت فى ترخيص البناء.
