من أبرز النتائج التي ترتبت علي الفساد المسيطر علي مفاصل الدولة وخاصة في الأحياء والمحليات المستشري فيها الفساد بشكل كبير ظهور شخصية "الكاحول"علي ساحة الاستثمار العقاري وغيرها وذاع صيتها وخاصة بعد الثورة من خلال الدور الحيوي الذي يقوم به نيابة عن الملاك حيث يقوم أصحاب العقارات والمقاولين من معدومي الضمائر باستخدام اسمه و بياناته في استخراج تراخيص البناء مقابل حصوله علي مبلغ مالي باعتباره مالكا للأرض .
وبناءا عليه يتم تحرير كافة المخالفات وتصدر جميع الأحكام ضده إذا ما حدث ما لا يحمد عقباه وفي النهاية قد يكون ميتا أو يسافر لبلده و لا يعلم أحد مكانه و أحيان أخري قد يكون من المسجلين الخطرين الذين اعتادوا السجون وبالتالي لن يفرق معهم صدور أحكام جنائية أخري ضدهم في نفس الوقت الذي أجمع الخبراء علي خطورة هذه الظاهرة التي تهدد أرواح الآلاف من المصريين .
وفي ذات السياق أكد الخبراء علي أن علاج هذه الظاهرة يتمثل في تطبيق قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008مع ضرورة وضع تشريعات قانونية جديد للقضاء علي هذه الظاهرة في مهدها مع ضرورة تطهير الأحياء والمحليات من الفاسدين.
في نفس الوقت الذي تؤكد فيه التقارير حجم الفساد الذي انتشر في هذا القطاع حيث تؤكد التقارير الرسمية والأرقام أن وراء كل عمارة منهارة موظف مرتش ومسئول نائم وقانون في الثلاجة وقبل هذا وذاك انحياز سافر للمستثمرين وسياسات إسكانية معادية للجماهير الكادحة والأرقام ذاتها لا تكذب فهناك أكثر من "1034" منطقة عشوائية تنتشر فى أنحاء محافظات مصر فتشغل مساحة "44" كيلو مترا مربعا ترتفع فوقها مئات العمارات العشوائية وجميعها معرضة للانهيار حيث تم إنشاؤها على سطح الأرض ودون أساس.
ومنطقة القاهرة بدورها تتصدر قائمة المناطق التى تجمع أكبر عدد ممكن من العشوائيات وعددها "178 " منطقة منها "79" منطقة بالقاهرة وحدها .هذا وقد انحسر دور الدولة فى إدارة الأمور داخل تلك المناطق حتى أصبحت مناطق لها قوانين خاصة بعد أن غابت سلطة المحليات وسلطة وزارة الإسكان والتي ألقت كل منها بالعبء على الجهة الأخرى حتى أصبحت تمثل مناطق حكم ذاتي والامتداد الطبيعي لتلك العشوائيات وصل إلى عمارات القطامية ال 129 التي وجدوا بمحض "الصدفة" بعد تسكينها أنها دون أساسات بالإضافة إلى عمارات السويس وعددها 250 عمارة اكتشف أنها بنيت بأسمنت مغشوش المشكلة الأكبر أن الاهتمام الرسمي والبحثي والإعلامي لحجم الكارثة يتركز فقط على المدن وخاصة العاصمة وما حولها، أما الإسكان الريفي فلم يجد عناية تذكر، فإذا علمنا أن الريف يتضمن حوالي نصف سكان مصر فإن معنى هذا أن تقديرات الإسكان المسمى بالعشوائي قاصر عن الإحاطة بالموقف العام للإسكان فى مصر
وتوضح دراسة حديثة صادرة عن جامعة القاهرة أن 90% من العقارات مخالفة، منوهة إلي ضعف أجور مهندسي الأحياء، وصعوبة حصول المواطنين علي تراخيص بشكل شرعي مما يفتح باب الرشاوى، كما أن هناك تضاربا بين قوانين وتشريعات البناء.وأن 50% من المباني تحتاج إلي الصيانة، بالإضافة إلي أن أكثر من مليوني عقار آيل للسقوط في محافظات الجمهورية وهناك 132 ألف قرار إزالة مجمد في أدراج المحليات.
وتقول إحصائية أجراها الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء إن هناك "1228" منطقة عشوائية يسكنها أكثر من 20 مليون مواطن.
وأكدت الإحصائية ضعف نسبة قرارات الإزالة التي تم تنفيذها مقارنة بتلك المجمدة في الأدراج، حيث تم تنفيذ 560 قرار إزالة فقط لعقارات أقيمت بدون ترخيص بالجيزة خلال الفترة من أوائل شهر أكتوبر 2008 وحتي الآن، في مقابل إزالة 173 منزلا بمحافظة القاهرة خلال الفترة نفسها.
وتقول دراسة أعدتها مديرية الإسكان بمحافظة القاهرة أن التشريعات المتعلقة بالبناء والتشييد بدأت منذ عام 1889 حتي صدر قانون البناء الجديد الخاص بتوجيه وتنظيم أعمال البناء، وهو ما أدي إلي إحداث تضارب وسيطرة حالة من الغموض أدت إلي تفاقم مشكلة العشوائيات، مؤكدة أن هناك ما لا يقل عن " 9،4" مليون مبني في مصر، منها "102" ألف مبني لا تتوفر به شروط الصيانة، وما لا يقل عن مليونين من المباني آيلة للسقوط، وصدرت لها قرارات إزالة، وأخري بالتنكيس إما بسبب قدم المباني أو بسبب التلاعب في تراخيص البناء، مما يتسبب في حوادث تؤدي إلي خسائر بشرية كبيرة .
وفي السياق ذاته رصدت غرفة عمليات محافظة الإسكندرية مخالفات بناء بمعدل 20 ألفا و349 مخالفة بناء منها 12 ألفا و300 مخالفة قبل ثورة 25 يناير و8 آلاف و49 مخالفة بعد أحداث ثورة يناير وهو ما تم رصده فقط ، مؤكدة أنه تم تحرير 29 ألفا و669 قرار إزالة لتلك العقارات كما تشير الإحصائيات الرسمية إلى أن عدد العقارات الآيلة للسقوط في مدينة الإسكندرية وحدها " 10 " آلاف عقار .
تفشي الفساد
ويقول الخبراء أن السبب في ذلك يعود إلى الطبيعة الخاصة للمدينة العريقة التي تتطلب تخطيطا هندسيا معينا، كما أنها تعاني حالة من تفشي الفساد في إداراتها المحلية. حيث سجلت دفاتر المخالفات بالأحياء خلال السنوات السابقة نحو 95 ألف مخالفة بناء دون ترخيص، منها 10 آلاف منذ قيام الثورة سواء كانت تعليات بإضافة أدوار علوية على منازل قديمة أو إنشاء مبانٍ حديثة بدون ترخيص بارتفاعات شاهقة باستخدام مواد كيماوية تضاف لمواد البناء بغية سرعة تماسكها خلال فترة وجيزة دون مراعاة الآثار السلبية من جراء تفاعل المادة الكيماوية مع محتويات البناء، حيث نتج عنها خلل فى الأسقف والأعمدة الخرسانية مما جعلها مهددة بكوارث وخيمة على المدى القريب.
وفي تصريح إعلامي له قال الدكتور حسن علام رئيس الجهاز الفني للتفتيش علي أعمال البناء التابع لوزارة الإسكان أن السبب في زيادة المباني المخالفة في مصر يعود إلي الانفلات الأمني مع غياب الرقابة وضياع هيبة الدولة , مشيرا إلي أن إجمالي عدد العقارات التي بنيت بدون ترخيص بلغ خلال الفترة من يناير2009 حتي ديسمبر2012 نحو317 ألفا و948 عقار وصدر لها356 ألفا و507 قرارات إزالة معظمها لم ينفذ , آما العقارات المخالفة للترخيص بلغت25 ألفا و277عقارا وعدد قرارات الإزالة التي صدرت لها90 ألفا و31 قرار إزالة أي نحو ما يقرب من4،5 مليون شقه بدون ترخيص ومخالفة للتراخيص وثلث هذه المخالفات تم بناؤها قبل ثورة 25 يناير ومعظمها علي أرض زراعية مشيرا إلي أنه في حال ما تم وضع آلية جيدة لتحصيل الغرامات قد تصل إلي100 مليار جنيه بكل المحافظات .
500 ألف مخالفة
كما تشير التقارير إلي أن هناك 500 ألف مخالفة بناء صادر بشأنها قرار إزالة لم تنفذ، تصل قيمة هذه العقارات إلي 400 مليار جنيه، كما أن 99% من المنازل المنهارة بالقاهرة صادر لها قرارات إزالة لكنها لم تنفذ.
من هو الكاحول ؟
في البداية يقول المهندس أشرف السوهاجي مدير شركة كبري للاستثمار العقاري معلقا علي ظاهرة الكاحول إن لفظة " الكًاحًول " أو " الدوبلير" أو " الوكيل " كلها ألفاظ تطلق علي الشخص الذي يتحمل مسئولية عمل ما علي كافة المستويات الرسمية وغير الرسمية في نفس الوقت الذي يختفي وراءه الشخص الحقيقي المسئول عن العمل، مشيرا إلي أن هذه الظاهرة ليست بالمستحدثة في عالم المال والأعمال ولكنها استخدمت منذ القدم من قبل رجال الأعمال في مجالات مختلفة لأهداف عديدة أبزها إخفاء حقيقتهم أمام الرأي العام .
وأضاف أن ظاهرة الكاحول دخلت مجال الاستثمار العقاري مؤخرا وخاصة بعد الزيادة المخيفة في عدد العقارات المنهارة علي رؤوس قاطنيها وذلك من قبل بعض المحسوبين علي رجال الأعمال من معدومي الضمائر والجشعين الذين يبيتون النية لتنفيذ أعمال فاسدة لجمع الأموال من خلال تقليل أو الغش في مواد البناء أو عن طريق زيادة عدد الأدوار بما يخالف التراخيص وبيعها للأبرياء الذين غالبا ما يقعون ضحايا لجشع هؤلاء الرجال لافتا أنهم يأتون بشخص من الخارجين عن القانون من المسجلين الخطر ممن اعتادوا دخول السجن ومنحهم توكيل إداري حتي يستطيعوا استخراج التراخيص اللازمة بأسمائهم دون الزج باسم المالك الحقيقي في الموضوع وذلك مقابل عدة آلاف من الجنيهات .
ومن ثم فإن الكاحول هو بمثابة ستارة للمالك الحقيقي الذي يحترز من المسئولية القانونية عن طريق هذا الشخص الذي يتحمل كافة التبعات إذا وقع ما لم يحمد عقباه وقد يكون هذا الشخص ممن لا يعرف لهم عنوان ويصعب الوصول له إذا استدع الأمر ذلك وقد يكون ميت ويستخدمون اسمه في ذلك حتي يختفي المسئول عن الكارثة بعد ذلك.
كارثة خطيرة
بينما تري الدكتورة أميمة صلاح الرئيس السابق لجهاز التفتيش الفني علي أعمال البناء بوزارة الإسكان أن انتشار ظاهرة الكاحول إذا ما ثبت صحتها تنذر بكارثة خطيرة حيث تفتح الباب علي مصرعيه أمام الفاسدين والمرتشين من المتاجرين بأرواح الأبرياء مستغلين تردي الأوضاع الرقابية والأمنية التي تمر بها البلاد مشيرة إلي أن دور الجهاز يقتصر علي التفتيش الفني ومتابعة كافة مراحل أعمال البناء مع التأكد من صحة أوراق التراخيص وشددت الرئيس السابق لجهاز التفتيش الفني علي أعمال البناء علي ضرورة وضع تشريعات قانونية جديدة لمكافحة ظاهرة الكاحول حتي نستطيع القضاء علي هذه الظاهرة في مهدها نافية أن يكون دور الجهاز هو القيام بدور التحريات عن مالكي المنشآت أو الكشف عن السجل الإجرامي لصاحب المنشأة وإنما هذا الدور يقع علي عاتق الجهات المختصة بذلك .
و من جانبه يؤكد المهندس الإستشارى حسين جمعة رئيس جمعية الحفاظ على الثروة العقارية : واكب الانفلات الأمنى عقب الثورة انفلات معماري حيث استغل الناس انشغال الدولة والأجهزة الأمنية وبدأوا فى تكوين ثروات عقارية لأنفسهم وزادت أرصدتهم على حساب أرواح المواطنين، وتحقق لهم ذلك بطرق رخيصة وخبيثة سواء باستخدام مواد مخالفة فى البناء لتسريع شك الخرسانة وهى فى منتهى الخطورة على العمر الإفتراضى للخرسانة بالإضافة إلى استغلال الملاك لضعاف النفوس فى الأحياء والمحليات تحت مرآى ومسمع منهم تمت الأعمال والبناء المخالف بل وبتوجيهات من المسئولين فى الأحياء لسرعة انجاز البناء وساعدوهم فى إدخال المرافق للمبانى المخالفة.
تراخيص وهمية
وأوضح رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية أن هناك خللا قانونيا في تلك الأزمة حيث أن هناك ما لا يقل عن 160 قانونا فشل قانون البناء الجديد في تنظيمها نتيجة صعوبة فصلها مع وجود كثير من الثغرات التي تحكم المنظومة العقارية،لافتا إلي الفساد المحلي الذي يصدر تراخيص وهمية وتقارير مضروبة تفيد بسلامة المبني دون معاينته من نقابة المهندسين وتباع الشهادات علنا ب500 جنيه منوها علي ضعف الخبرات والنواحي الفنية بالإضافة إلي تجاوز الارتفاع المسموح به وعدم مراعاة نوع التربة المقام عليها المباني، و استنكر جمعة استعانة زمرة من المحسوبين علي مجال الاستثمار العقاري ممن باعو ضمائرهم نظير بضعة جنيهات بسماسرة الموت للهروب من المسائلة القانونية في حال ما وقع مالا يحمد عقباه مشيرا إلي أن من يلجأ إلي استئجار الكاحول للهروب من المسئولية القانونية بأنه شخص يبيت النية للغش في أساسيات البناء وأنه غير مكترث لعدد الأرواح التي من الممكن أن تزهق دون وجه حق بسبب الجشع والطمع.
ووصف هذه الظاهرة بالقنبلة المؤقتة التي من الممكن أن تنفجر في أي وقت ويموت بسببها الكثير من الأبرياء وطالب جمعة بضرورة تكاتف كل فصائل المجتمع علي المستويين الرسمي وغير الرسمي للحد من انتشار هذه الظاهرة ، مشددا علي ضرورة الحفاظ علي الثروة العقارية التي يقتات بسببها ملايين المصريين ممن يعملون في هذا المجال مؤكدا علي أن العقار مازال أفضل استثمار .
وعن كيفية مواجهة الظاهرة، أكد ضرورة اقتصار إعطاء تراخيص البناء والتعلية على عدد من كبار مكاتب الاستشارات الهندسية المعتمدة من نقابة المهندسين موضحا أن المكاتب الهندسية تعمل على إعطاء هذه التراخيص من خلال دراسة جميع النواحي الفنية الخاصة بتراخيص تعلية أو بناء مبان جديدة وأن تقوم نقابة المهندسين بتكليف كل مهندس بالإشراف علي عقار واحد فقط مع الحرص علي إنشاء شركات للصيانة العقارية فضلا عن تجديد رخصة العقار كل 5 سنوات مع مراعاة صيانتها طبقا لحالتها الفنية.
الحل فى تطبيق قانون البناء الموحد
وفي السياق ذاته نفي المهندس جمال طلعت نائب رئيس جهاز مدينة مايو لشئون الإسكان أن يكون لأجهزة الدولة أي دور في انتشار مثل هذه الظاهرة مشيرا إلي وجود ضوابط حددها القانون تخضع لها كافة الجهات المختصة بإصدار التراخيص من المحليات وأجهزة المدن وغيرهما ، مؤكدا علي أن حل هذه الظاهرة والقضاء عليها يتمثل في تطبيق قانون البناء الموحد رقم 119 الصادر في شهر مايو لسنة 2008 الذي حدد ضوابط وشروط يجب أن يلتزم صاحب المنشآة بها حتي يستطيع أن يحصل علي تراخيص البناء وما يترتب عليه من الحصول علي كافة المرافق التي يحتاجها العقار .
وأكد أن هناك بعض المخالفات التي تقع من بعض المواطنيين بالتعاون مع بعض صغار الموظفين لافتا إلي أن هناك اجراءات قانونية تتبعها عقوبات صارمة تطبق علي كل من يثبت تورطهم.
ومن جانبه أرجع الدكتور سيف الإسلام رشوان الباحث بأكاديمية السادات للعلوم الإدارية تخصص محليات سبب ظهور ظاهرة الكاحول إلي فساد المحليات والأحياء نتيجة لتراكم عقود من الفساد أسسها النظام البائد مشيرا إلي أن مفاصل الدولة مازالت تسيطر عليها سياسات الحزب الوطني التي لم يتغير منها شيء بعد الثورة ، لافتا أن التسيب وعدم الإشراف من قبل الرقابة الإدارية و القانونية أدي إلي تفشي الفساد والرشاوى في المحليات والأحياء مما تسبب فيما نحن فيه الآن مؤكدا علي أن فساد الأحياء والمحليات هو المسئول الأول والأخير عن تكرار مثل هذه الكوارث، لأنها تعطى الضوء الأخضر للملاك ببناء أدوار زائدة فوق هذه المباني دون إتباع الشروط البنائية والتصميمية والإنشائية للمبنى من خلال الحصول على تراخيص بطرق ملتوية، مضيفا أن غياب الأمن خلال الفترة الأخيرة ساهم فى انتشار هذه الأعمال غير القانونية .
رشاوى بالجملة
ولفت الى ان انهيار العقارات في مصر صار ظاهرة لا يمكن السكوت عليها وأصبح الصمت عليها جريمة وتواطؤ منوها أن انتفاء العدالة الاجتماعية في الأجور تسبب في تواطؤ العديد من موظفي الأحياء والمحليات بداية من كبار الإداريين مرورا بالمهندسين المسئولين عن الإشراف عن كل مراحل البناء وصولا بصغار الموظفين المتعاونين مع معدومي الضمائر من المقاولين وأصحاب العقارات المتاجرين بأرواح الأبرياء فالمهندس مثلا يتقاضي مرتب شهري متوسطه 2000جنيه وهو لا يكفي احتياجاته ومسئولياته في نفس الوقت الذي يقدم له رشاوى علي زيادة الدور الواحد في المباني المتواضعة الي 5 آلاف جنيه ومتوسطة المستوي إلي 20 ألف جنيه وتصل إلي 40 ألف جنيه في مرتفعة المستوي وقد تصل الي تملك شقة في المبني نظير تغاضيه عن المخالفات المتعددة من تراخيص و الغش في مواد البناء و المخالفة في عدد الأدوار، وبالتالي يحدث ما لا يحمد عقباه من انهيار المساكن علي رؤوس قاطنيها وشدد سيف الإسلام علي ضرورة تغيير المنظومة بأكملها إذا أردنا القضاء علي هذه الظاهرة التي باتت تشكل خطرا داهما علي أرواح الآلاف من المصريين مع ضرورة أن يقوم مجلس الشوري بدوره التشريعي في سن قوانين جديدة من شأنها القضاء علي هذه الظاهرة في نفس الوقت الذي يجب فيه تطهير الأحياء والمحليات من الفاسدين من أذيال النظام البائد وغيرهم الذين يتسببون في كثير من الكوارث في العقارات وغيرها.
منوها علي أن هذه المؤسسات ما زال يسيطر عليها الفساد بكثافة و خاصة تلك المسئولة عن إصدار تراخيص البناء التي اعتبرها سيف الإسلام السبب الرئيس في انهيار العقارات معللا ذلك بالسماح لأصحاب العقارات بالحصول على تراخيص بالارتفاعات الزائدة مقابل غرامات مالية شكلت مصدرا من مصادر دخل المحافظة، مؤكدا أن هذا التصرف رفع من زيادة الأحمال على المباني بمقدار 30%، وهو ما قام بدوره بزيادة التحميل على المرافق من مياه الشرب والصرف الصحي والكهرباء دون أن يواكب ذلك زيادة فى تطوير شبكة المرافق مقابل هذه الزيادة مما يؤثر بالسلب على البنية الأساسية للعقار ويهدده بالانهيار، فضلا عن ارتفاع الزيادة السكانية التي لا تقابلها زيادة فى الخدمات مما يتسبب فى ضعف كفاءة تلك المباني.
وحول الشق القانوني أوضح الدكتور حسام عبد الرحمن عضو جمعية التشريع المصري أن مسئولية انهيار العقارات تقع أولا على صاحب العقار ثم المحافظ ورؤساء ومهندسي الأحياء مضيفا أن القانون الحالي لمحاسبة المخالفين لا يكفى ويجب وضع تشريعات جديدة رادعة تنص على مصادرة العقارات التي تبنى بدون تراخيص والأرض التي تقع عليها أيضا بالإضافة إلى معاقبة من يقوم بشراء أي وحدة سكنية داخل عقار غير مرخص .
منع توصيل المرافق للمخالفين
وشدد علي ضرورة منع شركات الكهرباء والمياه من توصيل المرافق للعقارات المخالفة لافتا أن المشكلة الكبرى هي أن القانون الحالي لا يسمح بهدم الطوابق المخالفة إذا ما كانت مستخدمة تحت غطاء الظروف الاجتماعية ، كما أوصي عبدالرحمن علي ضرورة حظر جميع التعاملات القانونية على العقارات المخالفة وعدم النظر في الدعاوى القانونية المقامة بشأنها والإعلان عن ذلك في جميع وسائل الإعلام لحين استصدار تشريع بمصادرة هذه الوحدات أو فرض غرامة عليها تساوى قيمتها السوقية الفعلية ، والقي عضو جمعية التشريع المصري باللائمة على مافيا العقارات وجشع الملاك والمقاولين اللاهثين وراء الملايين في الانهيارات الحالية بلجوئهم الي إحدى الحيل القانونية وهي الحيلة التي باتت تعرف باستخدام "الكاحول، مشددا علي ضرورة سن قوانين جديدة من شأنها تساعد علي محاسبة هذا الشخص ومن يستخدمه.
