الشباب لا يعرف طريقه للتمويل

منظومة الإسكان فى مصر.. لا تعزف نغمة واحدة .. الحكومة والبنوك تعملان علي تنشيط العقارات

منظومة الإسكان في مصر.. لا تعزف نعمة واحدة، ما بين قطاع يعاني بطئاً وصعوبة في التمويل، وآلاف الشباب لا يجدون القدرة المالية للحصول علي وحدة سكنية بأسعار مناسبة لدخولهم، ووزارة اسكان مغتربة عن متطلبات الشباب، فطرح وحدات سكنية لا تتجاوز 65 متراً، معتقدة أن الشباب ظروفهم ستسمح باستبداله في المستقبل. في الوقت الذي تعزف شركات التمويل العقاري والبنوك بعيداً تماماً عن احتياجات وقدرات الشباب المالية.
«سمير» شاب يعمل في إحدي شركات الأسمنت، رغم أن دخله يتجاوز الحد الأدنى الذي وضعته الحكومة فإنه عاجز عن تدبير وحدة سكنية، ولا يعرف الطريق الي شركات التمويل العقاري ولا البنوك لأنه بسهولة لا يوجد معه ضامن، كما أنه من العمالة المؤقتة بالشركة منذ ما يزيد علي 4 سنوات.
«سمير» الذي انجب طفله منذ عامين يعيش مع زوجته في منزل والده فقد الأمل تماماً في الحصول علي وحدة سكنية، بسبب عدم قدرته المالية، وشروط البنوك الصعبة، وفوائدها المرهقة.
يصل نصيب الفرد من تمويل قطاع الاسكان والمرافق المجتمعية نحو 254 جنيهاً سنوياً، من إجمالي ما ينفق علي قطاع الاسكان في موازنة العام الحالي 2014/2013 البالغ 22 مليار جنيه مقارنة بنحو 18.2 مليار جنيه خلال موازنة العام المالي 2013/2012 المعدلة بمعدل نمو 21% ولكن مع استبعاد التضخم سنجد أن معدل النمو الحقيقي 7% فقط.
ويلاحظ أن نصيب الفرد مما ينفق علي قطاع مديريات الاسكان والتشييد يختلف من محافظة لآخري فمثل نجده جنيهاً واحداً في الجيزة يصل نحو 3 جنيهات في القاهرة وكفر الشيخ ودمياط والبحيرة والمنيا. ويرتفع إلي 59 جنيهاً في السويس و47 جنيهاً في بورسعيد، و33 جنيهاً في الوادي الجديد، وغالبية المحافظات يتراوح نصيب الفرد فيها ما بين 4 و10 جنيهات فقط.
دعم اسكان محدودي الدخل كان يتراوح ما بين 240 مليون جنيه و280 مليون جنيه سنويا خلال الفترة من 2000/2001 الي 2006/2005 ثم ارتفع بنسبة 114% خلال العام المالي 2007/2006 ليصل الي 450 مليون جنيه في العام التالي ارتفع بنسبة 121% ليصل إلي 999 مليون جنيه ثم واصل الارتفاع ليصل إلي 1.5 مليون جنيه خلال العام المالي 2011/2010 ثم بدأ في التراجع ليصل إلي 300 مليون جنيه خلال العام المالي 2014/2013.
واعتمدت الحكومة في خطة التحفيز نحو 3 مليارات و50 مليون جنيه لبرنامج الاسكان الاجتماعي منها 3 مليارات جنيه لإنشاء 59 ألف وحدة سكنية بالمحافظات، و50 مليوناً لإنشاء مجمعات عمرانية صغيرة بسيناء.
الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء أشار الي تراجع الوحدات السكنية المنفذة بواسطة القطاعين العام والخاص بنسبة 4.2% خلال العام المالي 2012/2011 لتصل الي 176.7 ألف وحدة سكنية باستثمارات بلغت 11 مليار جنيه مقابل 184.4 مليار جنيه خلال العام المالي السابق باستثمارات قدرها 13.4 مليار جنيه.
نفذ القطاع العام نحو 78.5 ألف وحدة سكنية بنسبة 44.4% من إجمالي القطاعين باستثمارات قدرها 3.3 مليار جنيه، ونفذ القطاع الخاص نحو 98.2 ألف وحدة سكنية بنسبة 55.6% باستثمارات 7.7 مليار جنيه.
البنك المركزي يدرس مبادرة لدعم قطاع التشييد والبناء لتحريك القطاع من حالة البطء التي أصابته خلال الفترة الماضية بسبب الأحداث والاضطرابات التي شهدتها مصر. يؤكد محافظ البنك المركزي هشام رامز أن المبادرة ستطرح خلال اسبوعين بهدف تحفيز القطاع علي النمو بما سيؤدي الي تحريك معظم الأنشطة الاقتصادية.
واعتمدت الحكومة ضمن الخطة العاجلة لتحفيز الاقتصاد نحو 2 مليار و200 مليون لسداد مستحقات المقاولين والموردين، وكان المخصص في الموازنة نحو 300 مليون جنيه.
البنك الأهلي أكبر البنوك المصرية في مصر عرض علي وزارة الإسكان والمرافق تمويل مستحقات المقاولين، ويقول هشام عكاشة رئيس البنك إنها كانت مبادرة من طارق عامر رئيس البنك السابق لوزير الاسكان والمرافق منذ عامين لتمويل مستحقات المقاولين لدعم الاقتصاد، وضخ سيولة للشركات بما يمكنها من استمرار العمل، وبالتالي ينعكس علي القطاعات المختلفة في الاقتصاد، وتم خلال الفترة الحالية تجدد العرض في اطار عملية التسويق لمحفظة قروض البنك، الي جانب أن الإقراض يحقق معدلات ربحية اكبر من أذون الخزانة والسندات، وقد تم عقد لقاء مع وزير الإسكان لتمويل المقاولات المتأخرة والجديدة في اطار الهيكل التمويلي السليم، وننتظر موافقة الأطراف المعنية من وزارة الاسكان والمقاولين وغيرهما.
قال عكاشة، البنك الأهلي لديه من السيولة الكافية لتمويل مستحقات قطاع المقاولات مهما كان حجمها، فمحفظة الودائع 330 مليار جنيه والقروض 115 مليار جنيه، مشيرا إلي أن عملية التمويل تأخذ في اعتبارها شروط الجدارة الائتمانية.
التمويل العقاري
شركات التمويل العقاري خارج السوق لعدم القدرة علي التمويل من بداية المشروع وضعف رأسمالها مقارنة بالمتنافسين هذا ما أكده حسن حسين رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري – الأولي مشيرا في مقترحات قدمها للمؤتمر اليورومني الي أن شركات التمويل العقاري عليها رقابة صارمة من الهيئة العامة للرقابة المالية ولا تستطيع التمويل عند بدء المشروع إلا بعد إقامة الهيكل الخرساني وأعمال المباني للوحدة، والحد الأدنى لرأسمالها 50 مليون جنيه.
وأشار الي أنه لا يوجد مسئول سياسي لشركات التمويل العقاري، وهو ما يتطلب تشكيل لجنة من وزير الاسكان وعضوية الهيئة العامة للرقابة المالية ونواب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية ورؤساء شركات التمويل العقاري ورئيس شركة إعادة التمويل العقاري ورئيس صندوق ضمان ودعم التمويل العقاري.
وأوضح أن هناك بدائل مالية وتجارية تسمح لشركات التمويل العقاري بتمويل المشترين منها تكوين كونسورتيوم من المطور العقاري والبنك التجاري الممول للمشروع وشركة التمويل العقاري التي تمول المشترين، مطالباً بخفض نسبة السيولة التي تحتفظ بها شركات التمويل العقاري من 25% إلي 10% كما في البنوك التجارية، الي جانب تعديل الديون المتعثرة ليصبح الدين متعثراً بعد 90 يوماً ويكون مرتبطاً بعدد أيام التأخير وليس عدد الأقساط مثل عمل مخصص 5% عند تأخير القسط شهراً واحداً، و20% للتأخير قسطين، و50% لتأخير ثلاثة أقساط، خاصة أن مراقب الحسابات يعتبر الدين متعثراً من قسط واحد مما يسبب ضرراً مالياً لشركات التمويل العقاري.
كما طالب بإضافة باب خاص لقانون التمويل العقاري يتضمن تفعيل السوق الثانوي للتمويل العقاري بالبورصة وإعادة التمويل للشركات والتوريق. بالإضافة الي السماح لشركات التمويل العقاري بممارسة نشاط التأجير التمويلي للأفراد المشترين وهو الإيجار الذي ينتهي بالتمليك، إلي جانب التأجير التمويلي للمشروعات العقارية علي أن يزيد رأس مالها علي 100 مليون جنيه، والسماح لشركات التمويل العقاري بتأسيس وإدارة الصناديق العقارية. واقترح تعديل قانون هيئة المجتمعات العمرانية الجديد بما يمكنها من إنشاء قطاع يتولي تسجيل وقيد التصرفات العقارية وفقا لأحد النظم العالمية، وذلك استثناء من قانون الشهر العقاري والسجل المدني.