13 مليار دولار ابتلعتها عقارات دبي.. أموال مصر الشاردة تبحث عن منقذ

رغم غلاء العقارات والأراضى فى مصر إلا أن الاستثمار العقارى فى مصر لم يعد يشكل أولوية للمصريين بعدما أصبح القطاع فى حالة اضطراب شديدة بعدما كان أكثر الملاذات الاستثمارية الآمنة على مدار سنوات، بالرغم من التوتر السياسى.. وهو ما اعتبره موقع «كوارتز» الأمريكى ضربة لمدخرات المصريين وطموحات الحكومة.
ويكفى دليلاً على هروب المستثمرين من مصر ذلك الدليل الذى أصدرته دائرة الأراضى والأملاك التابعة لحكومة إمارة دبى عن المصريين وللعام الثالث على التوالى والذى جاء فيه تصدر قائمة المستثمرين العرب غير الخليجيين فى عام 2016 للعقارات فى دبى ب13 مليار جنيه مصرى وبما يعادل 650 مليون دولار، من خلال ألف و363 مصرياً، مبالغ مهولة كانت ولا تزال تهرب للخارج ويراها الخبراء والمختصون ضمن أسباب عديدة أخرى وراء انهيار قيمة الجنيه لخروجها فى صورة عملات أجنبية، وساهمت فى توقف الاستثمارات بالداخل وتراجعت فيه الاستثمارات الأجنبية، وأكدت على مخاوف المواطن والأجنبى من الاستثمار فى مصر، فى وقت نجد الدولة تفكر فى الحصول على الفكة من المواطنين وترفع الدعم هنا عن الغلابة وزيادة الأسعار هناك.. بدلاً من البحث عن أسباب هروب استثمارات المصريين للخارج والعمل على إزالتها، وأن تكون تلك القضية الشغل الشاغل على جميع المستويات التنفيذية والبرلمانية والشعبية.
ويطل السؤال: كيف نعيد هذه الاستثمارات الشاردة إلى مصر.. والتى تقدر بحسب إحصائيات دولية ب400 مليار دولار ويقدرها البنك المركزى المصرى بنحو 132 مليار دولار منها استثمارات فى المجال العقارى؟
سنبدأ بالحقيقة التى ربما تغيب عن أذهان الكثيرين، وتقول إن الاستقرار السياسى والأمنى والتشريعى والاقتصادى فى الإمارات جعلها وجهة للاستثمار من جميع أنحاء العالم عموماً وللمستثمر المصرى على وجه الخصوص، لما يقابله من معاناة مستمرة بسبب قيود وروتين الداخل وغياب الاستقرار الاقتصادى والسياسى وصعوبة فى إجراءات التمويل العقارى، وذلك بفرض البنوك شروطاً معقدة للتمويل على العكس تماماً من سهولة إجراءات التمويل فى دبى وبما يؤثر سلباً على القطاع العقارى بمصر رغم أن أسعار العقارات فى دبى مرتفعة جداً وبما يصل إلى 10 أضعاف مثيلاتها فى مصر، وهو ما كان وراء إحجام المواطن المصرى عن الاستثمار فى وطنه، بحسب الخبراء والمختصين بل ووراء هروب رؤوس الأموال المصرية إلى خارج البلاد بعد تعدد وجهات المصريين عموماً من السودان والمغرب إلى اليونان وتركيا إلى ماليزيا والصين فأوروبا واستراليا ثم إلى الأمريكتين.
ولأن استثمارات المصريين العقارية فى دبى بحسب نفس الآراء السابقة لا تمثل أكثر من 10٪ من الرقم الكلى لتلك الاستثمارات خلال 2016 والمقدر ب 13 مليار جنيه، وهو ما يمثل تقريباً خمس الاحتياطى المركزى الحالى فيما قبل قرار التعويم، يكون الرقم مفزعاً وكارثياً سواء كان مرجعه التهريب من الداخل أو ممن يخافون على أموالهم التى تم جمعها بوسائل غير سليمة أو كانت من مصريي الخارج الذين يخافون من تحويل أموالهم إلى مصر رغم كل إجراءات التطمين والامتيازات التى تعلنها الحكومة بين الحين والآخر، والأخطر من ذلك أن المؤشرات والواقع يدلل على أن الدولة المصرية لا توجد لديها بيانات دقيقة بتلك الأموال وهذه الاستثمارات المصرية والتى غالباً ما يجرى تحويلها فى معظم الأحوال من بلد وسيط كدبى أو غيرها.. وحكومتنا لا تزال مغيبة وغير منتبهة لكارثية رقم ال13 مليار جنيه، أو غيره، ودون أن تبحث لماذا يهرب المستثمرون من مصر هل بسبب الفساد أم البيروقراطية أم أن البيئة فى مصر ليست مؤهلة بما يكفى.
ومن ثم وجدنا حجم الأموال المتدفقة إلى الخارج من قبل القطاع الخاص كبيراً، حيث أكد بعض الخبراء أن المصريين الذين يقبلون على شراء عقارات دبى رجال أعمال يمتلكون شركات ومشروعات وهم أصحاب ثروات إلى جانب بعض الفئات الأخرى التى ترغب فى الحصول على الإقامة فى الإمارات والتى تشترط امتلاك عقارات فى دبى.. كل ذلك فى الوقت الذى تسعى فيه الحكومة المصرية إلى توفير الموارد المالية اللازمة لعملية التنمية الاقتصادية وتعزيز النمو الاقتصادى بها.. إلا أن البعض يرجع مسئولية هروب أموال المصريين لدبى خاصة، وللإمارات عموماً إلى قرارات وزارة التجارة والصناعة بتقييد الاستيراد والقرار السابق للبنك المركزى بتحديد سقف الإيداع الدولارى فى البنوك.. أو بسبب حالة الركود التى طالت كافة السلع المتحكمة فى القطاع العقارى وفقاً لرأى واكد عبداللاه عضو اتحاد المقاولين، الذى أكد ارتفاع الأسعار بشكل جنونى بين الحين والآخر وبدون مبرر، خاصة بعد تطبيق ضريبة القيمة المضافة وبالأخص أسعار الأسمنت والحديد وكانا أيضاً وراء حالة الركود، بالإضافة إلى مفاجأة المستثمرين بين الحين والآخر بسلسلة من التشريعات التى قد تجعلهم يخرجون من السوق بالأخص مع تذبذب سعر الصرف.
وهو نفس ما أكده طارق عامر، محافظ البنك المركزى، فى تقرير قدمه للبرلمان أشار فيه إلى أنه ولأول مرة يتم ملاحظة هروب رؤوس أموال مصرية خارج البلاد وتراجع الإنتاج المحلى برغم تراجع الاستيراد وهو يعنى أن هناك رجال أعمال يهربون برؤوس أموالهم خارج البلاد وكذلك توقف الإنتاج بما أدى إلى نقص المعروض.
وبنظرة للسوق العقارى فى مصر نجد أسعار العقارات قد سجلت أعلى مستوى من خلال قفزات كبرى خلال السنوات الأخيرة، سواء كانت وحدات عقارية للفئات متوسطة الدخل أو فاخرة لتتجاوز التدرج الطبيعى للأسعار بكافة أنحاء العالم وبالمخالفة لتوقعات وتحليلات خبراء الاقتصاد والتمويل بوجود أزمة تمويل فى مصر خلال الفترة الحالية، خاصة مع انخفاض القيمة المحلية للعملة المصرية والتى تعد من أول العوامل التى أدت إلى ارتفاع أسعار الوحدات العقارية فى مصر وبقاء المضاربة عليها.. ارتفاعات كبرى أرجعها محمد المرشدى رئيس مجلس إدارة أكبر المجموعات الاستثمارية فى قطاع الاستثمار العقارى بمصر إلى ارتفاع قيمة الأرض التى يشتريها المستثمر سواء من الدولة أو من تجار الأراضى وخصوصاً مع تجاوز القيمة الفعلية للأرض فى معظم الأحوال القيمة الحقيقية لها، وهنا يجب الإشارة إلى صدور القرار الجمهورى رقم 57 لسنة 2016 من قبل الرئيس عبدالفتاح السيسى وتوصيته بتخصيص أراضى العاصمة الإدارية الجديدة وتجمع زايد العمرانى المزمع إنشاؤهما على ما يناهز ال16 ألف فدان لصالح مشروعات أراضى القوات المسلحة لتضطلع بتنفيذ المشروع، حيث نص القرار على إنشاء شركة مساهمة تتولى إدارة الأراضى وتضم مساهمات من جهازى مشروعات أراضى القوات المسلحة ومشروعات الخدمة الوطنية، وبذلك القرار الرئاسى يكون قد منح جهاز مشروعات أراضى القوات المسلحة ميزة استثنائية تمثلت فى أحقية دستورية فى الحق فى استثمار الأراضى المملوكة له، وبالتالى ووفقاً لبعض الخبراء أصبح الجهاز أكبر قيم على الأراضى الحكومية فى مصر، ودليل ذلك ما أطلقته وزارة الإسكان وبالتنسيق مع القوات المسلحة لعدد من المشروعات السكنية لمواجهة ارتفاع الأسعار، كمشروع المليون وحدة سكنية على مساحة 160 مليون متر مربع من الأراضى معظمها يقع على مشارف القاهرة، وكذلك مشروع دار مصر بمرحلتيه للإسكان المتوسط فى عدد من المدن الجديدة، والذى يعتقد أنه أطلق لمنافسة القطاع الخاص فى مجال الاستثمار العقارى، ومع ذلك لم تنخفض أسعار الوحدات العقارية لأن الأزمة فى طرح الدولة للأراضى بأسعار مرتفعة محققة من وراء ذلك أرباحاً خيالية سواء للعقارات أو للأراضى، والبركة فى مزادات «المغربى» وزير الإسكان الأسبق.
ولذلك فإن الحل يتمثل فى وضع سياسات تنظم سوق العقارات وأيضاً وضع برنامج إسكان ممول بشكل جيد - بحسب كلام الدكتور صلاح الدين الدسوقى رئيس المركز العربى للدراسات الإدارية والإنمائية - مؤكداً ضرورة إزالة أى معوقات أمام المستثمرين والتخلص من الروتين والفساد والبيروقراطية والعمل على توفير الأمن السياسى والاجتماعى والاقتصادى، عندئذ ستعود الأموال الشاردة للمصريين من الخارج من دبى وغيرها من بلدان العالم، ليس فقط الاستثمارات العقارية ولكن كل أموال واستثمارات المصريين فى الخارج التى تسهم بشكل كبير فى دعم اقتصادات الدول الغربية والعربية، فأمريكا على سبيل المثال الأموال المصرية التى تسهم فى استثماراتها وتدعم اقتصادها تقول بعض التقديرات إنها تتراوح ما بين 400 و600 مليار دولار، بدلاً من أن تسهم فى تقدم مصر وجعلها فى صفوف الدول المتقدمة عند استغلال هذه الأموال بالشكل العلمى والممكن فى الاستثمار، ولكن بعد توافر البيئة المناسبة الآمنة والصالحة كى تعود الأموال الشاردة وهى مطمئنة، خاصة أن هناك رجال أعمال مصريين وغيرهم على استعداد لمساعدة مصر، إلا أن هروب استثمارات المصريين إلى الخارج، خاصة ال13 مليار جنيه لشراء عقارات فى دبى لم تزعج حكومة شريف إسماعيل وكأنها تكتفى فقط بما سبق وأعلنه خالد عباس نائب وزير الإسكان المصرى للشئون الفنية بأن إجمالى الاستثمارات القائمة بالسوق العقارية المصرية تعدت 200 مليار جنيه خلال العام المنصرم 2016، ولم تلتفت إلى أن الغالبية العظمى للمستثمرين العقاريين فى مصر هم فى الأساس شركات، 50٪ منها تستثمر فى الإسكان المتوسط والباقى فى الإسكان الاستثمارى والفاخر، بينما فى دبى كان هناك أشخاص مصريون كثر من بين الكيانات المستثمرة فى السوق العقارى هناك، إلى جانب أن الحركة الاستثمارية العقارية الكبرى فى مصر تتم بين الدولة والجيش وكبار الشركات ومن ثم يتنامى استثمار الأفراد ولكن بشكل «اكتنازى» وهو أمر غير صحى.
هروب جماعى
من الخطأ البحث عن مجرد لماذا وكيف خرجت ال13 مليار جنيه من المصريين لشراء عقارات فى دبى وتصدرهم لقائمة المستثمرين فى العقارات بدولة الإمارات للعام الثالث على التوالى، بل الأجدى والأهم هو لماذا يهرب المستثمرون من مصر ولكافة المجالات والقطاعات، هكذا يرى ويطالب الدكتور محمد النجار أستاذ الاقتصاد والمالية بكلية التجارة جامعة بنها، ويرى أن الفساد والرشاوى والعمولات وراء هروب المستثمرين وليس البيروقراطية، وهى الحجة التى يطلقها الفاسدون الذين يرغبون فى التسهيلات واجتياز اللوائح والقوانين والسياسات والخروج عن المألوف ورفع شعار «الغاية تبرر الوسيلة»، ولذلك اقتصاد «تحت الترابيزة» هو وراء عزوف المستثمرين ووراء تراجع الاستثمار الداخلى والأجنبى على حد سواء، فالاستثمار لا يجب أن يعتمد على مجرد الحوافز والإعفاءات وضياع موارد الدولة المستحقة وهو نهج عام للحكومة المصرية بل الاستثمار من الضرورى أن يعتمد على السياسات والقوانين والعمل على نمو الاقتصاد المصرى، عندئذ تجلب الاستثمارات إلى مصر وبلا هوادة ثقة فى هذا الاقتصاد المتنامى على زيادة الإنتاج وليس على إنتاج أقل بكثير من معدلات الاستيراد ووجود فجوة كبيرة بين الواردات والصادرات وما نتج عن زيادة لمعدلات الاستدانة مع ضعف معدلات الادخار والذى وصل ل7٪ فقط بعد أن كان 16٪ وهو ما يجعل الدولة فى حاجة إلى استثمارات 30٪ على الأقل من الناتج القومى.
ومن الأسباب الواجب بحثها والعمل على إزالتها لهروب المستثمرين وشرود أموال المصريين وفقاً للدكتور عبدالمطلب عبدالحميد أستاذ الاقتصاد بأكاديمية السادات للعلوم الإدارية، تتمثل فى 10 أسباب أولها المشاكل المتعلقة بالمناخ الاستثمارى، حيث تعتمد الدولة على الاستثمار غير المباشر ذي العيوب الكثيرة وأهمها اعتماده على بيع الشركات ونقل ملكيتها إلى الشريك الأجنبى وهو ما يعرف ب«استثمار النحلة» أى امتصاص الرحيق والحصول على الفوائد ثم الهروب باستثماراتها بعد ذلك خارج البلاد، ومن الأسباب الأخرى عدم وجود خريطة استثمارية محددة فى مصر، كذلك الوضع الأمنى رغم تحسنه بشكل شبه كامل إلا أن بعض الأعمال الإرهابية التى تحدث بين الحين والآخر تؤثر أحياناً فى بعض الأحوال إلى جانب التذبذب وعدم الاستقرار فى سعر الصرف أحد أهم العوامل الطاردة للاستثمار، وكذلك وبالتبعية انعدام الاستقرار فى الأسعار، ومن الأسباب الأخرى لهروب المستثمرين استمرار سياسات المحتكرين والمتلاعبين والمستوردين التى تقف ضد القطاع الخاص المحلى لحساب مافيا الاستيراد، وهناك أيضاً عدم الكفاءة فى إدارة الاستثمارات وعدم حسم مشاكل المستثمرين وعدم تنفيذ تجربة الشباك الواحد للقضاء على البيروقراطية، إلى جانب الفساد المتفشى فى كل دواوين ومؤسسات وقطاعات الدولة، والذى يعد أهم عوامل الطرد للاستثمار فى ظل تفاقم المنافسة لصالح الإمارات وتركيا والسعودية وقبرص وإسرائيل.