فرض ضريبة علي الشقق المغلقة.. يخفض الأسعار

تصوروا.. 3 ملايين وحدة سكنية "محجوزة" للأحفاد!!!

أكد المهندس حسن عبدالعزيز رئيس مجلس إدارة الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء أن هناك قوانين هامة لضبط السوق العقاري تنتظر انعقاد مجلس الشعب منها قانون المزايدات والمناقصات وقانون العمل للخروج بعقد متوازن بين العمال وصاحب العمل والحد من صيغ الإذعان التي تشكل ضغوطا علي الطرفين مشيراً إلي أن التمويل العقاري لم يؤت بثماره بسبب أن هذه المنظومة ثقافة جديدة علي المجتمع المصري تحتاج لمزيد من الوقت وفسر ارتفاع أسعار الشقق المبالغ فيه ليرجع إلي ندرة الأراضي المرفقة وقصر مشروعات الإسكان الاجتماعي علي الدولة.
طالب الحكومة بضرورة فرض ضرببة عقارية علي الشقق المغلقة والتي تصل إلي 5 ملايين وحدة تقريباً وفتحها للاستغلال يساهم في حل أزمة الإسكان.. هذا إلي جانب مناقشة العديد من القضايا في حواره لدنيا العقارات.
* تقييمك لحال السوق العقاري الآن؟!
** السوق الآن يشهد طفرة كبيرة نتيجة المشروعات التي يتم طرحها علي المطورين العقاريين لكن الأسعار التي تباع بها الوحدات السكنية فوق طاقة وقدرة الناس ولهذا فإن الطلب متزايد علي الإسكان المتوسط لأنه الأقرب لأكبر شريحة من المواطنين خاصة مساحات المائة متر و150 متراً هذا يحتاج لسياسة جديدة لتسعير وبيع الأراضي لأن عملية البيع عن طريق المزاد في النهاية لا تصب في مصلحة المواطن خاصة أن مسئولية الدولة حل مشكلة الإسكان وايضا هي المؤشر لعمليات البيع للقطاع الخاص وطالما تم بيع الأراضي بالمزاد سيقوم المطور ببيع الوحدات بالمزاد ايضا مما يؤدي لرفع السعر علي المستهلك في النهاية ولهذا لابد من تحديد سعر مناسب للأرض شامل المرافق بهامش ربح معقول حتي يتم خفض سعر الأرض وتصبح في متناول المستثمر ورغم أن الوزارة تبذل مجهوداً ضخماً في مشروعات الإسكان الاجتماعي ولكنها لا تفي بالاحتياجات ولهذا لابد من السماح للمستثمر العقاري بالدخول في مشروعات الإسكان الاجتماعي لتخفيف العبء علي الدولة وتحمل القطاع الخاص جزءا من المسئولية في حل الأزمة.
* توقعاتك لأزمة الإسكان هل سيحمل 2016 انفراجة؟!
** العام الحالي سيشهد معروضاً ضخماً من الوحدات السكنية نتيجة المشروعات المطروحة لإنشاء مدن جديدة أهمها مدينة العلمين الجديدة والمدينة المليونية بشرق بورسعيد والعاصمة الإدارية الجديدة بالإضافة إلي مشروعات القطاع الخاص فالسوق العقاري في حالة تنام ضخم.
* هل التمويل العقاري أتي بثماره؟!
** مسئولو التمويل العقاري يقومون بمجهود ضخم للتعريف بمفهوم التمويل العقاري ولم يفشلوا ويحاولون التوعية ولكنها ثقافة جديدة علي المجتمع المصري خاصة أن فئة محدودي الدخل لا تتعامل أصلاً مع البنوك بالإضافة إلي أن سعر الفائدة في بداية تطبيق التمويل العقاري كانت مرتفعة ووصلت إلي 8% مما أدي إلي عزوف الكثيرين وانتشار فكرة أن شروط وفائدة التمويل العقاري مجحفة ولهذا قام صندوق التمويل بتعديلات جذرية في لائحته وخفض الفائدة إلي 6% تقريباً وتبسيط الإجراءات محاولة لجذب أكبر فئة ومساعدة الناس في الحصول علي شقة والاستفادة بحجم الدعم هذا إلي جانب أن شركات التمويل العقاري في تزايد مستمر مما أدي للتنافس وزيادة التسهيلات لجذب المواطن وتقديم الأفضل وعلي من يرغب في شراء وحدة سكنية السؤال عن التمويل العقاري ومعرفة شروط ما يناسب كل شريحة خاصة أن الأقساط تسدد علي سنوات طويلة وميسرة يمكن الاستفادة منها مؤكداً أن الأعوام القادمة ستحمل تطوراً كبيراً وإقبالاً متزايداً علي نظام التمويل العقاري.
لا توجد أزمة إسكان
* ما سبب الفجوة بين المعروض من الوحدات والطلب؟!
** مصر لا تعاني من أزمة إسكان وإنما سوء إدارة والدليل بالمشاهدة عند السير علي الطريق الدائري أو المحور نجد علي الجانبين آلاف الوحدات مغلقة في أبراج يصل ارتفاعها إلي 15 دورا يسكن منها دور أو دوران فقط والباقي غير مستغل فهناك 3 ملايين شقة كاملة التشطيب مغلقة يقوم بحجزها البعض ليس للابناء فقط بل للأحفاد وهناك وحدات قد تزيد علي 5 ملايين لم يتم تشطيبها مغلقة وهذا ليس في القاهرة فقط وإنما يتم في كافة المحافظات وهذا يحتاج لفرض ضريبة عقارية علي الشقق المغلقة وإجبار ملاكها باستغلالها عن طريق الإيجار محدد المدة حتي يتاح لمن يبحث عن شقة إيجادها بسهولة وبإيجار مناسب نتيجة عرض الشقق المغلقة ولهذا ننتظر من البرلمان القادم إصدار تشريع يقضي بفرض ضريبة عقارية علي الشقة المغلقة أو عرضها للإيجار والاستغلال فليس هناك مبرر مقبول لإغلاقها.
* ما سبب ارتفاع سعر الوحدات المبالغ فيه؟!
** سببان الأول ارتفاع سعر مواد البناء والدولة لا يمكنها التحكم فيه لأنها مرتبطة ببعض المواد التي يتم استيرادها من الخارج وتتأثر بالأسعار العالمية والمواد المحلية تتحكم فيها ارتفاع سعر العمالة والطاقة التي تزيد باستمرار إنما يمكن للدولة الحد من ارتفاع الأسعار التي لا تتناسب مع مستوي الدخل من خلال طرح أراض بأسعار مخفضة وبقيمة عادلة ويراعي فيها المستهلك مما سيخفض الأسعار بشكل جيد ويقلل سعر الشقة.
هذا إلي جانب أن ارتفاع سعر الدولار يؤثر بشكل مباشر وغير مباشر فعندما انخفض إنتاج الحديد في السوق المحلي تم استيراد الحديد من الخارج واتضح أن سعر الطن المستورد أرخص من الإنتاج المحلي بسبب ارتفاع سعر الطاقة في الفترة الماضية وبالنسبة للاسمنت والبلاط والسيراميك والرخام أغلبها انتاج محلي.
* هل مواد البناء تكفي لتلبية احتياجات المشروعات الجديدة؟!
** أهم مواد البناء الاسمنت وكان يتم تصدير ثلث الإنتاج المحلي لدول افريقيا وبعض الدول العربية وعند حدوث أزمة الطاقة منذ بداية 2011 أدت لتوقف بعض المصانع وقلل حجم الانتاجية في مصانع أخري بشكل واضح ولكن بعد حل أزمة الطاقة من الكهرباء ودخول المازوت واستيراد الفحم كطاقة بديلة مما ساعد علي إعادة التشغيل للمصانع بكامل طاقاتها الانتاجية ونفس الشيء بالنسبة للحديد وبالنسبة لمواد البناء من رمل وزلط وطوب والجبس متوفرة ويمكنها تغطية كافة المشروعات من مدينة العلمين وشرق بورسعيد والعاصمة الإدارية الجديدة بشرط توفير الطاقة الكافية لمصانع مواد البناء مما يجعلها قادرة علي مواجهة وتوفير كافة الاحتياجات التي يحتاجها السوق المحلي.
* ماذا عن توفير الأراضي وعمليات الترفيق؟!
** حصول المستثمر العقاري علي قطعة أرض بدون ترفيق تكلفه مبالغ باهظة لترفيقها وتمهيداً للتشييد وهنا علي الدولة مراعاة ذلك في تحديد سعر الأرض وهذا يرفع عبئاً كبيراً عن كاهل الدولة وفي نفس الوقت يشجع المستثمر وإنما إذا تم طرح الأرض بسعر مرتفع ودون ترفيق يتسبب في خسارة المستثمر أو يضطر لرفع سعر الوحدة بعد عمل الجدوي الاقتصادية من ترفيق وهامش ربح وهذا الأسلوب يعطي حرية للمطور العقاري اختيار نوع الطاقة التي يستخدمها في مشروعاته فليس شرطا أن يعتمد علي الطاقة الكهربية بل يلجأ للطاقة الشمسية.
المعوقات العقارية
* ما هي أهم المعوقات الآن أمام السوق العقاري؟!
** ستظل مشكلة ندرة الأراضي المطروحة والتسعير المبالغ فيه هي الأزمة الحقيقة والمعوقة للسوق العقاري وسبب ارتفاع سعر الشقق والبيع بالمزاد يؤدي لرفع السعر لحاجة المطور للأرض والمفروض تثبيت سعر متر الأرض سواء للأفراد أو المستثمرين حتي يتم عمل دراسة جدوي دقيقة للمشروعات كما كان يتم في الماضي الوزارة كانت تحدد سعرا رمزيا لمتر الأرض والمرافق والمصاريف الإدارية وتعرضه للبيع فكانت أراض متوفرة أما اليوم المتر الذي كان يباع ب 250 جنيهاً أصبح بخمسة آلاف جنيه والمفروض مع ارتفاع الأسعار يصل إلي ألفي جنيه فقط وهذا شيء مبالغ فيه جداً والمواطن هو الضحية.
* وماذا عن محدودي الدخل في هذه المنظومة؟!
** وزارة الإسكان تبذل قصاري جهدها في إنشاء وحدات الإسكان الاجتماعي بتشطيب راق وبشروط ميسرة ولكن المشكلة أن الذي يتم تنفيذه لا يتوافق مع الحجم الضخم للطلب مما تضطر لعمل قرعة وتنتهي أن هناك عدداً كبيراً لا يحصلون علي وحدات ولهذا لابد من السماح للمطور أن يدخل في منظومة الإسكان الاجتماعي لمواجهة الطلب المتزايد والمساهمة الحقيقية لحل أزمة الإسكان لفئات محدودي الدخل.
* ماذا عن أهم البنود التي يجب دراستها جيداً بالبرلمان؟!
** هناك بند غير منطقي في قانون العمل الجديد وهو إذا ترك العامل العمل يجب علي صاحب العمل دفع التأمينات له حتي يجد العامل عملاً جديداً.. كيف يطبق وهل من المعقول أن يتتبع صاحب العمل كل عامل ترك العمل وكيف يتم دفع التأمينات دون الاستفادة منه ولكن علي صاحب العمل أن ينفذ هذا البند في حالة أن تقوم الشركة بالاستغناء عنه وما يحكم هذه الأمور ومنع التلاعب فيها من الجهتين أن تحكم بقانون متوازن.
* وماذا عن قانون المزايدات والمناقصات؟!
* نطالب بضرورة وضع قانون عادل للتغيرات في أسعار مواد البناء لحصول كل طرف علي حقه فيستطيع المقاول رصد أسعار مواد البناء وقت إرساء العطاء عليه وإذا حدث ارتفاع مفاجئ لهذه الأسعار وقت التنفيذ يستطيع رفع النسبة ومطالبة المستثمر بها بالإضافة إلي أن مقاولي الباطن يعانون الأمرين في الحصول علي حقوقهم من الشركات الكبيرة وضعنا ضوابط محددة لحصول مقاولي الباطن علي فروق الأسعار مثل المقاول الأساسي هذا بالإضافة إلي تشكيل لجنة ثلاثية في حالة مماطلة الجهة في استلام المشروع الذي تم الانتهاء من تنفيذه ومن أهم البنود التي تصب في صالح المقاول عند تأخر استلام المقاولة من حق المقاول الحصول علي فائدة البنك المركزي من المطور وهذا النص موجود في القانون القديم ولكن طالبنا بتفعيلها وكلها قوانين تنتظر انقعاد مجلس الشعب لضبط السوق العقاري.