رؤساء شركات الاستثمار العقاري يطالبون بقواعد جديدة للشراكة مع الدولة

شهدت الجلسة الأولى لفعاليات مؤتمر مبادرة "شراكة التنمية" بين الدولة والقطاع الخاص، تحت عنوان التجربة المصرية الجديدة للإعمار، مناقشات حول اختبار قدرة نظام الشراكة على تحقيق التنمية المستهدفة بالقطاع، وكيفية استفادة المطورين العقاريين المحليين منه .
قال طارق شكري، رئيس مجموعة عربية للاستثمار العقاري، أن الشراكة بين الحكومة والمطورين العقاريين تُعد "نقطة مضيئة" من المتوقع أن تُسهم في سرعة تنفيذ المشروعات المطلوبة، وخاصة في ظل سعي الدولة لتحقيق تنمية بالقطاعات المختلفة.
وأضاف خلال الجلسة، أنه من المفترض أن تساعد هذه الشراكة مستقبلاً في وضع الحكومة والمطورين في صف واحد، فضلاً عن تفادي خلق علاقة مضادة بينهما.
وتمنى شكري إجراء بعض التيسيرات الحكومية لأنشطة المطورين العقاريين والمقاولين بما يُسهم في تحقيق الأهداف المنشودة من الشراكة بين الطرفين، وخاصة في ظل توافر 10 مشروعات عقارية كبرى بتكلفة استثمارية تصل إلى 40 مليار دولار خلال ال 6 سنوات القادمة.
وأشار إلى تراجع قدرة المقاولين على العمل في عدة مشروعات كبري بشكل متوازي، مؤكداً على أن عدم توافر الأسمنت والحديد ومواد البناء وتفاوت أسعارها أصبحت العقبة الكبرى للقطاع، وخاصة في ظل استهداف الدولة لتنفيذ مشروعاتها في مدة قصيرة.
وأكد أن قطاع العقارات نجح في تحقيق معدلات نمو مرتفعة تصل إلى 420% خلال ال 10 سنوات السابقة، بمعدل نمو سنوي يقترب من 45%، مشدداً أن ذلك ساهم في إقبال المستثمر علي ضخ أموال بهذا القطاع الحيوي .
وأضاف أن الحكومة تتجه لسعر أخر مزاد وتحديثه عند طرحها للأراضي، وهذا أمر منطقي في مزايدات المظاريف المغلقة، مؤكداً أن الشراكة حينئذً بين الحكومة والمطورين تُسهم في تحقيق التوزان في تنفيذ المشروعات بما يُحقق عوائد مشتركة للطرفين.
وأوصى شكري في نهاية كلمته، بضرورة توجه الدولة لتحفيز المطورين العقاريين لإستخدام الطاقة الشمسية في مشروعاتهم المختلفة، مما يُسهم في تعويض التكلفة الزائدة على المطورين والتي تصل في بعض المشروعات إلى 100 مليون جنيه، مطالباً الدولة بضرورة التوجه نحو تغيير استراتيجية الموظفين لديهم لتيسير الإجراءات لكافة المطورين العقاريين والمقاولين لتدعيم هذا القطاع الحيوي ودعم الإقتصاد القومي.
قال المهندس فتح الله فوزي، رئيس شركة المستقبل للتنمية العمرانية، إن الدولة نفذت 45 نموذج شراكة بين القطاع الخاص والحكومة خلال ال35 سنة الماضية، الا انها تحتاج الى نموذج جديد لتحقيق معدلات النمو المستهدفة.
وأشار إلى أن توفير المرافق للمدن الجديدة أمر حتمي، وأن القطاع الخاص قادر على ترفيق تلك المدن من خلال عمليات إنشاء محطات توليد الكهرباء من خلال الطاقة الشمسية، وتحلية المياه اللازمة لتلك المدن، موضحًا أن هناك ضرورة لتحديد مدى قدرة المحافظات المختلفة على استيعاب الزيادة السكانية المستمرة خلال السنوات القادمة.
ولفت فوزي إلى أن سعر البيع العقاري يزيد كل 5 سنوات بمعدل يتراوح بين الضعفين إلى 3 أضعاف، موضحًا أن سعر متر الأرض عام 1979 كان يصل إلى 120 جنيه، الأمر الذي تغير كثيرًا خلال الفترة الحالية.
من جانبه قال هاني سري الدين، أستاذ القانون التجاري والشريك بمكتب سري الدين للاستشارات القانونية، أن المؤسسات الحكومية غير مؤهلة للشراكة مع القطاع الخاص فى الوقت الحالي، مؤكداً أن الشراكة أمر حتمي لتحقيق تنمية عقارية حقيقية بالسوق المصرية.
وأضاف خلال كلمته ، أن الشراكة الحكومية تقوم علي المشاركة فى الايرادات من خلال الحصول علي حصص عينية ، موضحاً أن عدم تغير فكر الحكومة الحالي سيؤدي للوقوع في مشاكل من الناحية القانونية فيما يتعلق بتقييم العقود، وخاصة إذا تعثر أحد العملاء .
وشدد علي ضرورة أن يكون هناك تدريب حقيقي وآليات فعلية لتطبيق الشراكة الحقيقية بين القطاع العام والخاص مع تنوع أساليب الشراكة خلال المرحلة المقبلة، مشيراً إلى ضرورة تطبيق الشراكة فى المشروعات الكبري فقط والتى تحتاج الي رأس مال كبير دون الاعتماد عليها فى المشروعات الصغيرة كمشروع للاستصلاح 40 فدان علي سبيل المثال.
وتابع : "إن الدولة لابد أن تبتعد عن المشروعات التجارية بعد فشلها فى ادارتها"، موضحاً أن المطور العقاري يواجه العديد من المشاكل علي رأسها قلة التدفقات النقدية التى يعانى منها القطاع مما يؤثر بالسلب علي تحقيق التنمية.
وأشار الي أن تنفيذ العاصمة الادارية الجديدة يعتبر نموذج جيد لتحقيق الشراكة، مطالباً أن تكون الشراكة فى رأسمال المشروعات والمخاطر التى ستطرحها الدولة.
وأكد علي ضرورة الاستفادة من مصادر الطاقة الطبيعة وخاصة طاقتى الرياح والطاقة الشمسية لتحقيق تنمية عقارية حقيقية حيث أن مصر تنتج 56% من طاقة الرياح وهناك مناطق تعتبر مصدراً حيوياً لطاقة الرياح وعلي رأسها منطقة قناة السويس.
وأوضح أن السوق الثانوية للقطاع العقاري يعاني من ركود تام وخاصة فى حالة قيام أحد الافراد بشراء وحدة سكنية وسعيه لبيعها مرة أخري، مقترحا انشاء اتحاد للمطورين العقاريين لتنظيم الصناعة واعادة النظر فى تمويل مشروعات التنمية العقارية للعمل من خلال آليات تتعامل بشكل جدي وهو ما سيكون له أثر ايجابي علي المنظومة اذا تحقق ذلك.
ولفت الى أن قانون 17 لسنة 2005 للاستثمار ينص علي مزايا وحوافز غير ضريبية بما فيها مجالات الطاقة المتجددة منها اعطاء اراضي بسعر رمزي او مجاناً ودعم التأمينات الاجتماعية لتحقيق تنمية فعالة وخاصة فى منطقة الصعيد.
وأكد ماجد حلمى العضو المنتدب لشركة وادى دجلة للتنمية العقارية، على صعوبة دخول القطاع الخاص فى شراكة مع الحكومة خاصة فى ظل الأطر الحاكمة لتلك الشراكة فى الوقت الحالى.
وطالب خلال كلمته ، بأن تمنح الدولة المطورين العقاريين تسهيلات فى التدفقات النقدية لتكون أولى مراحل الشراكة الحقيقية بين الطرفين، مؤكداً أن عملية الشراكة بين الطرفين ستبنى على مراحل.
وتوقع رواج السوق العقارية خلال الفترة المقبلة مع ارتفاع مرتقب فى أسعار الوحدات، خاصة أن الاستقرار السياسي الذى تشهده مصر حالياً سينعكس بالايجاب على القطاع ليُكسبه ما فقده خلال الاحداث التى مر بها علي مدار السنوات الماضية منذ ثورة 25 يناير.
طالب المهندس هشام شكرى، الرئيس التنفيذى لشركة رؤية للاستثمار العقارى، بدراسة عقود الشراكة من خلال مناقشات مجتمعية مع أطراف قانونيين للوصول إلى عقد موحد يختلف فى النسب ومساحات الأراضى والنشاط فقط، مؤكداً علي أن تنفيذ المناقشات المجتمعية سيساعد على الخروج بعقد موحد، ونموذج يحتذى به.
وأكد خلال كلمته أن المطورين العقاريين المصريين يتميزون بإمتلاكهم قدرات فنية تزيد عن قدراتهم المالية وهو ما ظهر جلياً عقب ثورة 25 يناير، موضحاً أن الشراكة ستساهم فى حل جزء كبير من هذه الفجوة، كما ستساعد المطور العقارى على إدارة مساحات أكبر خاصة فى ظل زيادة أسعار الأراضى خلال الفترة الراهنة.
ومن ناحية أخرى اقترح أن يتم اشراك مستثمرين لتمويل البنية التحتية بالتعاون مع المطور مع ضمان شراء المنتج، معتبراً دخول مستثمر للبنية التحتية هو الحل الجذرى لحل مشاكل المشاريع الجديدة والمرافق، وخاصة أنه يساعد على توفير مساحات واسعة مرفقة بدون عبء على الدولة أو المطور.
وأضاف أن التزاوج بين المستثمر والمطور العقارى يؤدى إلى تحسين القدرة للشركات، موضحاً أن المستثمر يمتلك رأس المال بينما يمتلك المطور الأفكار، مشيراً إلى أن طرح الشركات بالبورصة يساعد على فتح فرص الاستثمار ويحولها إلى مؤسسة.
وتوقع أن تشهد العقارات فى مصر ارتفاع بسعر الوحدات بنسبة 20% إلى 25% خلال 2015 وهى النسبة الأمثل للسوق الصحى، مما يساعد على استمرار السوق وخاصة أنه كلما زادت الأسعار كلما انخفضت القدرة الشرائية للأفراد، مشيراً إلى ارتفاع أسعار العقار فى مصر بشكل تصاعدى قد يحدث له ثبوت فى بعض الأحيان فى حالة وجود معوقات مثل الثورات ولكن السعر لا ينخفض وخاصة فى ظل التضخم وارتفاع أسعار مواد البناء.
وطالب بضرورة توفير حوافز مادية للمطور العقارى الذى يوفر محطات تحلية المياة أو محطات الطاقة الشمسية بسعر يساوى مقدار الطاقة أو المياة التى يوفرها على غرار الدول الأوروبية، وخاصة أنها تكلفة زائدة على المطور.