دور التمويل العقاري ومشاكله

أن التمويل العقاري يعانى من بعض المشكلات والتي منها عدم إقبال الأفراد كثيرا على البنوك لأخذ تمويل منها بسبب الفوائد لأن مسألة حرمة أو عدم حرمة هذه الفوائد من الناحية الدينية مازالت محل جدل، كما أن نظام التمويل العقاري يعد نظاما جديدا علينا لا نعرف تبعاته وخاصة أنه فى الفترة الأخيرة كان السبب الرئيسي فى انهيار البورصات العالمية وإفلاس البنوك، حيث حدثت هذه الأزمة العالمية بسبب التمويل العقاري وبسبب نظام التوريق به والذى يعنى (قيام الجهات المالية بإعطاء قروض للأفراد مقابل سندات ضمان وتباع هذه السندات لجهة أخرى) مما نتج عنه بيع العقار الواحد لأكثر من جهة ومن هنا حدثت الأزمة. أن التمويل العقاري أحد الطرق والقنوات المتاحة محددة الهدف، كما أن عقد التمويل العقاري ليس عقد قرض بل هو اتفاق بين المالك والمشتري وبين جهة التمويل وبائع العقار، وهناك موازنة بين التزامات المستثمر والتزامات جهة التمويل، حيث إنها صيغة جديدة تبتعد عن عملية الاقتراض
أن تجربة التمويل العقاري في مصر وصل لمرحلة جيدة، حيث إنه يكفي أن هناك قاعدة أصبحت علي دراية بأهمية التمويل العقاري، إلا أنه لم يصل لمرحلة تحقيق الأهداف المرجوة منه، حيث إنه مازالت هذه القاعدة لا تتعدي نسبة ال 1%، في حين تصل في أوروبا وأمريكا الي حوالي 70% من الناتج القومي، أن التمويل العقاري في مصر مازال يواجه العديد من الصعوبات أهمها مشاكل تسجيل الوحدات فهناك أكثر من 90% من الوحدات غير مسجلة، مما يعوق سهولة إنهاء إجراءات الحصول علي التمويل مع ضرورة أن تبذل البنوك والشركات العاملة في مجال التمويل العقاري جهوداً مكثفة لتوسيع قاعدة هذه العملاء، فضلا عن وضع آلية جديدة لمعالجة مشاكل التسجيل متوقعا أن يشهد التمويل العقاري طفرة كبيرة خلال الفترة القادمة، خاصة في ظل استقرار الأوضاع السياسية والاقتصادية، فضلا عن الاستقرار النسبي في السوق العقاري، وهو المحرك الرئيسي لعجلة التمويل العقاري.
أن تجربة التمويل العقاري في مصر تجربة جيدة ولم تصل لتكون بدرجة امتياز فهي مرتبطة بانتعاش سوق العقارات والبناء والمدن الجديدة، وهذا مرتبط بانتعاش حركه الاقتصاد الكلي والاستقرار السياسي والأمني، بالإضافة الي انتعاش الطلب من قبل المستهلكين وهذا مرتبط بقوه العمل وخفض معدل البطالة وفائض في المرتب أو الأجر الشهري وزيادة معدلات الادخار، و أنه مازال عدد قليل من شركات التمويل العقاري في مرحله النمو والغالبية منها مازال في مرحلة الابتداء والتكوين واثبات الوضع التنافسي، ولم تستحوذ شركات التمويل العقاري سواء تلك المنشأة بشكل منفرد كنشاط لتمويل طالبي العقارات أو تلك المنبثقة من البنوك كشركات تابعة للبنوك علي نسبة 5% من سوق العقارات أو المعروض من العقارات، أن حركة التشييد والبناء في مصر شهدت طفرة في أعوام 2001وحتي 2011 لم تقابلها طفرة في التمويل العقاري رغم وجود طلب علي هذا المنتج العقاري. لان التمويل العقاري في مصر يواجه العديد من الصعوبات معظمها خاص بقواعد التملك وتخصيص الأرض والوحدات ووجود عقد ملكية باسم مالك الوحدة والتي هي أهم ضامن للتمويل، وكذلك مغالاة الشركات التابعة للبنوك بالحد الأدنى لمرتب الموظف والذي يصل في بعض الأحيان من 8000 الي 15000 جنيه فهي تخاطب شريحة محدودة، أيضاً شرط مساحة الشقة والمنطقة الواقع بها العقار، فضلا عن الفائدة والعمولات والمصارف الإدارية المغال فيها والتي تصل مجتمعه الي 81% شهريا، بالإضافة الي مصاريف التأمين علي المقترض وأحيانا علي العقار ومصاريف متعلقة بالرهن العقاري لصالح البنك، ومن هذه الصعوبات أيضا طول مدة الإجراءات حتي الحصول علي التمويل، لان شركات التمويل العقاري تخاطب كبار الموظفين والأغنياء فقط وهم في غالبيتهم لا يحبذون اللجوء الي الاقتراض أو التمويل العقاري لأنهم قادرون علي تجاوز شركات التمويل العقاري والتعامل مباشرة مع مالك العقار والتقسيط علي مدد أقل وبفوائد أقل وربما بدون فوائد لو تم السداد علي مدد لا تجاوز 5 سنوات.
أن التمويل العقاري في مصر لم يحقق النجاح المستهدف منه لأسباب عديدة، أهمها أنه قد تم تطبيق التمويل العقاري لأهداف سياسية ولم يأت لحل مشكلة الإسكان وإنما جاء لتلبية طلبات شريحة من شرائح المجتمع، و أنه من الأسباب التي أدت أيضا إلي عدم نجاح تجربة التمويل العقاري في مصر عدم توافر بيئة تشريعية جيدة، فمازال هناك المزيد من القيود القانونية، هذا بالإضافة إلي عدم وجود تنوع في صيغ التمويل العقاري، مما جعله ينحصر علي شريحة واحدة وهي المتوسطة وفوق المتوسطة فقط، و أنه مع دخول مصر مرحلة الثورة وتوقف النشاط الاقتصادي لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات توقف خلالها القطاع السياحي والقطاع العقاري بصورة شبه كاملة، الأمر الذي انعكس تركز علي انخفاض دخل الفرد الذي يمنح علي أساسه التمويل، الأمر الذي أدي الي انخفاض حاد في نسب التمويلات.
لان كثيراً من البنوك العاملة في السوق فضلت الابتعاد عن تمويل القطاع العقاري وفقا لسياسة البنك فهناك بنك يعتمد علي قروض الشركات الكبرى والمصانع العملاقة وهناك بنوك تركز علي تمويلات التجزئة المصرفية بتقسيماتها المختلفة بداية من القرض الشخصي مروراً بالتمويل العقاري انتهاء بقرض السيارة، وهناك بنوك فضلت أن تنشئ شركات بمحافظ كاملة لتقديم التمويل العقاري من خلالها ببرامج مختلفة، لان التمويل العقاري المقدم من البنك يعد أكثر ميزة عن كثير من التمويلات التي تقدمها الشركات لأن كثيراً من شركات التمويل العقاري تحصل علي مبالغ من البنوك لتقديم تمويلاتها، وبالتالي تتحمل الشركة جزءاً من الفائدة وتقوم بتحميلها علي العميل من خلال رفع سعر الفائدة، لذلك يعد التمويل العقاري البنكي أفضل بكثير من التمويل العقاري المقدم من الشركات، لان البنوك تتميز أيضا بوجود فريق عمل متكامل منظم علي أعلي مستوي من التدريب والتأهيل لديهم القدرة علي منح التمويل بجودة عالية تعود علي العميل والبنك بالفائدة في آن واحد.
ويجب تبسيط إجراءات التسجيل والشراء الخاصة بالتمويل العقاري، هذا بالإضافة إلي تفعيل القوانين اللازمة لتبسيط هذه الإجراءات، هذا ومن الضروري أيضا تقديم وتوفير حوافز لكافة البنوك والشركات العاملة في مجال التمويل العقاري بما يساعدهم علي تقديم المزيد من التسهيلات والتيسيرات للعملاء، وهو ما يساعد علي التوسع في التمويل العقاري وتحقيق الأهداف المرجوة منه. أن التمويل العقاري في مصر صدر بقانون رقم 148 عام 2001، في حين بدء نشاطه فعليا عام 2004 من خلال شركة التعمير التابعة لبنك التعمير والإسكان تلاها أول شركة تعمل في القطاع الخاص وهي الشركة المصرية للتمويل العقاري، لان التمويل العقاري منذ بدء نشاطه وهو يحمل في طياته العديد من المشكلات وأوجه القصور والتي تراكمت علي مدار السنوات الماضية منذ تفعيله وحتي الآن.
أن المواطن المصري في حاجة لخدمات التمويل العقاري، خاصة أنها واحدة من أكبر المشكلات التي لازمت مصر منذ العهود السابقة وهي مشكلة إسكانية حلها يكمن في إقامة مشاريع جديدة وإتاحة برامج تمويلية متنوعة تتناسب مع الاحتياجات المختلفة للعملاء. أن مشكلة الاسكان في مصر، خصوصا الاسكان المتوسط والاسكان العائلي يعتبر حجر الزاوية في مشكلة الاسكان في مصر، و أنه حتي يؤتي التمويل العقاري ثماره لابد من تضافر كافة الجهات المسئولة عن الاسكان، متمثلة في وزارة الاسكان والمحليات ووزارة الصناعة كل فيما يخصه،
حيث إن الغرض الأساسي من التمويل العقاري ليس تمويل الوحدة المراد شراؤها بل لابد من مراعاة عدة اعتبارات قبل الشروع أولا في إنشاء الوحدات السكنية، تتمثل في ألا يتم تملك الوحدات السكنية إلا العاملين بمنطقة هذه الوحدات حتي يسهم ذلك في تخفيف حركة المرور داخل المدن، وأن يتم ادخال كافة المرافق للوحدات المزمع بناؤها، وكذلك المواصلات، هذا بالإضافة إلي أن تكون الوحدات المراد بناؤها متنوعة بين وحدات منخفضة التكاليف ومتوسطة التكاليف حتي يناسب القسط المراد خصمه من المشتري مع دخلة الشهري بما لا يزيد عن 25% من صافي الدخل.
أن التمويل العقاري أحرز شوطا كبيرا من النجاح فرغم أنه مازال لم يحقق أهدافه بالشكل المطلوب إلا أنه يكفي أن الغالبية العظمي من الناس أصبحت علي دراية بوجود التمويل العقاري، مع ضرورة أن تلعب البنوك والشركات العاملة في مجال التمويل العقاري دورا كبيرا في توسيع قاعدة عملاء التمويل العقاري التي تتراوح من 70 إلي 80 ألف عميل منهم حوالي 35 ألف عميل شركات وحوالي 40 ألف عميل من البنوك اي ان نسبة العملاء لا تتعدي 1%، في حين تصل هذه النسبة في أمريكا وأوروبا الي حوالي 70% من الناتج القومي،
لان هناك العديد من العقبات التي تواجه نشاط التمويل العقاري في مصر والتي تحول دون اتساع هذا النشاط وتحقيق الأهداف المرجوة منه وتتمثل هذه العقبات في التسجيل العيني للعقارات، حيث إن القانون بشكله الحالي يتسبب في مشاكل كثيرة مع الممول منها أنه لا يستطيع استخراج قيد للضمان لأن غالبية العقارات غير مسجلة، مع ضرورة تفعيل آلية لإنهاء مشاكل التسجيل، كما أنه من الضروري أيضا العمل علي خلق الوعي الكامل لدي الأفراد بأهمية التمويل العقاري وأن يدرك أن القيمة المالية التي يدفعها تتضاءل كثيرا مع الوقت فالعقار الذي يصل ثمنه الي حوالي 100 ألف جنيه بمرور فترة لا تزيد عن خمس سنوات قد تصل الي 200 ألف جنيه، لذلك فعليه أن يعي تماما أن ما يدفعه من قيمة مالية تزيد عن المبلغ الاصلي للأصل سيحصل عليها بقيمة أعلي مع الوقت.