رغم مرور 16 عاما على صدور قانونه..التمويل العقارى ثقافة غائبة !

◙ طارق شكرى : تخفيض الفائدة وتسهيل إجراءات التسجيل ونشر الثقافة العقارية.. روشتة العلاج
◙ عبد الرحمن عليان : إجراءات الكثير من البنوك غير واضحة والإصرار على تحصيل جزء من الفائدة عند التسوية يفقدها ثقة المواطن
◙ ماجد إسماعيل : الشركات تقدم للمواطن تسهيلات تغنيه عن التمويل العقارى وبيروقراطية مستنداته
...............................................................................................................................................

في رحلة البحث عن السكن يطرق المواطن جميع الأبواب، ويطرح علي مائدة الاختيار كل الحلول والنماذج ، فما بين التجول بعقارات المناطق الشعبية والتوجه للمدن الجديدة، وبين الأمل في العثور علي وحدات بنظام الإيجار القديم وقبول ارتفاع اسعار الإيجارات الجديدة تستمر عملية البحث ويبقي تملك الوحدة السكنية هو الهدف الأكبر وإن كان حلما صعب المنال في ظل اسعار العقارات التي ترتفع بشكل مبالغ فيه فأصبح سعر العقار الذي لا تتجاوز مساحته 65 مترا في المدن الجديدة 250 الف جنيه علي أقل تقدير.
وعلي الرغم من أن اصدار قانون التمويل العقاري عام 2001 كان بهدف مساعدة اصحاب الدخول المحدودة، الراغبين في الحصول علي شقة العمر من خلال الحصول علي قروض، ولكن بعد مرور نحو 16 عاما من صدور القانون فإن هذا النظام التمويلي لم يحقق النجاح المطلوب منه أو الأهداف التي صدر من أجلها.
وهذا ما أكده المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، مشيرا إلي ثلاث مشكلات رئيسية لابد من حلها لتفعيل هذه المنظومة ، أولاها يتمثل في ارتفاع سعر الفائدة الخاصة بقرض التمويل العقاري الذي يصل إلي 20% وهو رقم كبير جدا ولا مثيل له في العالم، حيث تمثل فوائد القروض العقارية أقل نسبة في تمويل القروض ، وهذه المشكلة الأساسية يمكن حلها بسهولة عن طريق تخفيض سعر الفائدة والعمل بنظام الشرائح ، وقد تم بالفعل تنفيذ هذه المنظومة من خلال مبادرة للبنك المركزي الذي خفض فوائد التمويل العقاري للشقق السكنية حتي سعر 300 ألف جنيه إلي 5% والشقق حتي سعر 500 ألف جنيه إلي 6%، والشقق حتي 950 ألف جنيه إلي 7%.
ويطالب شكري محافظ البنك المركزي باستمرار المبادرة لتشمل المزيد من الشرائح، مما يوسع قاعدة المستفيدين من قروض التمويل العقاري ويسهم في المزيد من الانتعاش لسوق العقارات وكذلك تحقيق الهدف المرجو من القانون وبخاصة مع زيادة أسعار العقارات في الفترة الماضية، ويضيف: «التمويل العقاري هو حلقة الربط بين قدرة المشتري ورغباته في الشراء، وفي الوضع الراهن نتيجة انخفاض سعر الجنيه أصبح التمويل العقاري أكثر أهمية».
مستندات وتسجيل
أما المشكلة الثانية التي تعوق نجاح تجربة التمويل العقاري في مصر فهي «أزمة المستندات والتسجيل»، فللحصول علي التمويل اللازم لشراء عقار عليه أن يكون مسجلا وأن تثبت ملكيته. وفي مصر توجد أزمة كبيرة في السجل العيني، وهو ما يتطلب تدخلا مباشرا من الدولة لحل هذه المشكلة، فصعوبة الإجراءات وتعقيدها وطول فترتها الزمنية التي قد تصل إلي عام كامل بالرغم من أن تسجيل العقارات يعود بنفع مباشر علي الدولة من خلال تحصيل رسوم التسجيل، بالإضافة إلي كثرة المستندات المطلوبة!
ويضيف: «حل مشكلة التسجيل سوف يساعد علي تحريك السوق وتشغيل الأموال والبنوك وأيضا حصر الوحدات، مما يسهل علي الدولة تحصيل الضريبة العقارية، كما يعود بالنفع علي أصحاب الوحدات الذين يستطيعون الحصول علي قروض شخصية بضمانها في حالة إن كانت مسجلة، ولذلك علي الدولة أن تبادر بحل هذه التعقيدات خاصة أن السجل يقع تحت مظلة وزارتين هما: العدل المسئولة عن التسجيل، والري المسئولة عن المساحة، بالاضافة إلي ضرورة وجود رقابة وتدريب للموظفين العاملين علي التسجيل لتسهيل الإجراءات».
«ثقافة عقارية»
ويضيف رئيس غرفة التطوير العقاري أن العنصر الثالث لعدم تحقيق التمويل العقاري أهدافه يعود إلي ثقافة المواطن نفسه الذي يجد في مجمل المبالغ التي سوف يدفعها كثمن للوحدة زيادة يعتبرها كبيرة عن أصل سعر الوحدة، مما يدفعه لتجنب التمويل العقاري، وهي طريقة غير صحيحة لقياس مدي ملاءمة نظام التمويل العقاري بالنسبة للدخل، ويقوم المواطن بحساب قيمة الوحدة في الوقت الحالي وقيمة الفوائد التي سوف يدفعها علي مدى السنوات العشر المقبلة، وبالتالي يبدو المبلغ كبيرا جدا بالنسبة له، بينما يتم حساب ملاءمة التمويل العقاري بقدرة الفرد علي السداد والدفع وليس قيمة المبلغ المطلوب سداده، وإذا اعاد كثير من المواطنين حساباتهم فسوف يجدون أنهم قد يدفعون نفس قيمة قسط القرض الشهري كقيمة ايجارية لوحدة، بينما عليه ايضا أن ينظر لقيمة العقار التي ترتفع كثيرا مع مرور الوقت ، لذا يجب علي المواطن اتباع نظرة شمولية أكبر عند التفكير في شراء وحدة عن طريق التمويل العقاري.
«حلول بديلة»
ويؤكد الدكتور ماجد عبد العظيم، أستاذ الاقتصاد والخبير العقاري، أننا لو نظرنا لحجم التمويل العقاري منذ صدور القانون فهو ضئيل جدا ولم يحقق اهدافه في تنشيط السوق العقارى التي ربما أصبح محصورة في توفير تمويل لاصحاب الدخول الجيدة دون الأشخاص الذين يرغبون في تملك وحدات علي فترات متوسطة وأصحاب الدخول المتوسطة الذين يستطيعون دفع نحو 40% من قيمته كقسط لقرض التمويل العقاري.
وأوضح أن قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 الذي صدر منذ نحو 16 وهي فترة غير قليلة ولكن القانون حتي الآن لم يتم تفعيله بالشكل المرجو منه فقد صدر ليساعد راغبي تملك الوحدات العقارية علي أن يشتروها بالتقسيط علي فترات تصل إلي 15 عاما ومنذ صدوره وهو يواجه مشكلتين: الأولي التي تم حلها هي اشتراط تسجيل العقار المطلوب تمويله أو أن يكون قابلا للتسجيل والمشكلة أن نحو 90% من عقارات مصر غير مسجلة لأن التسجيل مكلف في الوقت والجهد والأموال، وهذه المشكلة تم حلها، فبعد أن كانت قيمة التسجيل تعادل 12% من قيمة العقار، اليوم تسجيل أي عقار لا يتعدي 2000 جنيه بحد أقصي، ولكن تبقي مشكلة عنصر الوقت اللازم للتسجيل والذي قد يطول إلي 6 أشهر وهو الأمر الذي لم تتم معالجته بشكل كاف، كما يجب أن يستعين المواطن بمحام، مما يعد تكاليف إضافية ، لذلك لابد من تبسيط تلك الإجراءات، خاصة أن هناك دولا أخري توفر لك الحصول علي صك الملكية المسجل فور شراء العقار!
ويضيف أن بيروقراطية المستندات المطلوبة للتمويل العقاري هي مشكلة أخري لابد من حلها، فهناك الكثير من الأوراق التي تطلب من راغب التمويل العقاري وبخاصة أوراق إثبات الدخل وذلك لضمان حق البنك أو الشركة التي تدخل كطرف ثالث مع البائع والمشتري، ولكن كثيرا ما يجد المشتري صعوبة كبيرة في تحصيل أوراق اثبات دخل ربما لا تعكس الدخل الحقيقي للفرد، خاصة في المهن الحرة وربما هذا ما دفع الكثير من الشركات إلي تقديم حلول وتسهيلات ربما تكون أفضل بالنسبة للمواطن من التمويل العقاري ومنها التقسيط علي ست سنوات.
ويوضح أنه بالرغم من كل ذلك، فالتداول العقاري في مصر جيد جدا ويرجع ذلك للثقة الكبيرة التي تتمتع بها سوق العقارات المصرية، ففي اقتصاديات السوق هناك علاقة طردية ما بين العائد والمخاطرة، فكلما زاد العائد زادت المخاطرة مثل سوق البورصة ، ولكن العكس صحيح في سوق العقارات فالعائد كبير جدا والمخاطر تكاد تكون منعدمة.
وعلي سبيل المثال ففي الأزمة المالية العالمية في 2008 انخفضت اسعار العقارات في الولايات المتحدة إلي النصف نتيجة انهيار سوق العقارات وذلك بسبب نظام التمويل العقاري وتراكم الديون، وفي دبي انهارت ايضا سوق العقارات التي تعتمد علي شراء الأجانب بنسبة 90%، بينما في مصر فإن سوق العقارات «تمرض ولا تموت» والسبب أن الأموال هنا تعرف بالأموال الحقيقية وأن نسبة شراء المصريين في سوق العقارات هي 95%.
«البنوك وثقة المواطن»
وأشار الدكتور عبد الرحيم عليان، العميد الأسبق لمعهد الاقتصاد إلي أن التمويل العقاري في مصر يواجه الكثير من التحديات، أولها أن المواطن المصري لا يثق كثيرا في التعامل مع البنوك وأن الثقافة البنكية وثقافة الائتمان لدي المواطن العادي ضعيفة جدا وارتفاع التأمين العقاري، بالاضافة إلي ارتفاع أسعار الوحدات بشكل مبالغ، وتقييم الأصول العقارية بقيمة وهمية غير حقيقية تسبب التضخم في سوق العقارات وعدم قدرة الشركات علي بيع الوحدات بأسعار عادلة وبالتالي لدينا أكثر من مليون وحدة مغلقة!
ويزيد هذه العملية تعقيدا وصعوبة في الفترة الأخيرة انخفاض قيمة الجنيه، وفي بعض دول الخليج يتم اسقاط ديون التمويل العقاري بعد خمس سنوات من السداد المنتظم، ولكن في ظل امكانات الحكومة الضعيفة لابد من ابتكار طرق اخري مثل زيادة سنوات السداد وثبات قيمة الفائدة. ويشير إلي أن الكثير من البنوك للأسف تتعمد عدم وضوح الإجراءات ومعدلات الفائدة وطريقة حسابها حتي لا يظهر المبلغ كبيرا جدا ويقول:«أصبح من مصلحة البنوك الآن تحصيل مبالغ الائتمان، وبالتالي ربما يعرقل بعضها فكرة التسوية الجزئية أو النهائية ويصمم علي تحصيل جزء كبير من مبلغ الفائدة، مما يحمل المواطن أعباء اضافية يمكن الاستغناء عنها».