مشروع قانون لتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر فى النظام القديم

حصلت «المصرى اليوم» على نص مشروع القانون الذى قدمه محمد العمدة، عضو مجلس الشعب، إلى المجلس، لتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر بالنسبة للإيجار القديم، والذى أعدته جمعية «تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر»، وقال العمدة إن مشروع القانون يهم شريحة كبيرة من المواطنين، مشيراً إلى أنه سيطلب عقد اجتماع مع المهندس أحمد المغربى، وزير الإسكان، لطرح مشروع القانون عليه، فى ظل قيام الوزارة حاليا بدراسة تعديلات على قانون الإيجارات القديم.
يقوم مشروع القانون على عدة أسس ومبادئ، هى حق الملكية الخاصة التى كفلها الدستور، وتفعيل مبدأ المواطنة التى استحدثها الدستور فى التعديلات التى أجريت عام 2007، وبدأ أن كل المستأجرين ليسوا فقراء، كما أن كل أصحاب هذه العقارات ليسوا أغنياء، ومراعاة البعد الاجتماعى والأمن الاجتماعى عن طريق التدرج فى التعامل مع هذه العقارات حسب تاريخ إنشائها ودعم غير القادرين من المستأجرين، وإنصاف ملاك هذه العقارات ورد حقوقهم إليهم ليستعينوا بها على الحياة.
ويتكون مشروع القانون من 3 أبواب، الباب الأول يتعلق بالأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن ويشتمل على 3 مواد، بينما يختص الثانى بالأماكن المؤجرة لأغراض السكن ويشتمل على مادتين، فيما يختص الباب الثالث بإنشاء صندوق لدعم غير القادرين ويتكون من مادتين.
ويشير الباب الأول إلى أن هذه المنشآت تدر دخلا كبيراً على مستأجريها، بينما يحرم ملاكها من الأجر المكافئ لسعر السوق، وحدد المشروع مدة 5 سنوات لتحرير العلاقة فيها بين المالك والمستأجر مع زيادة سنوية خلال هذه المدة بواقع 10% من القيمة الإيجارية الحالية.
ويهدف الباب الثانى الخاص بالأماكن المؤجرة لأغراض السكن، إلى العمل على تحرير العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر تدريجيا بحسب نشأة العقار، وقسم المشروع العقارات المؤجرة حسب نشأتها إلى 5 فئات، هى العقارات المنشأة قبل عام 1944 التى تستمر عقودها لمدة عامين ويزداد إيجارها الحالى بواقع 10 أمثال مع زيادة 10% فى العام الثانى، وبعدهما يخضع الإيجار لاتفاق الطرفين أو إخلاء العقار، والفئة الثانية هى العقارات المنشأة من يناير 1944 حتى 4 نوفمبر 1961 وتستمر عقودها لمدة 4 سنوات، ويزداد إيجارها بواقع 8 أمثال مع زيادة 10% سنوياً، وبعدها يخضع الإيجار لاتفاق الطرفين أو إخلاء العقار، بينما الفئة الثالثة هى العقارات المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتى 6 أكتوبر 1973،
وتستمر عقودها لمدة 6 سنوات، ويزداد إيجارها بواقع 6 أمثال مع زيادة 10% سنوياً، وبعدها يخضع الإيجار لاتفاق الطرفين أو إخلاء العقار، أما الفئة الرابعة فهى العقارات المنشأة من 7 أكتوبر 1973 حتى 9 سبتمبر 1987 وتستمر عقودها 8 سنوات، ويزداد الإيجار بواقع 4 أمثال مع زيادة 10% سنوياً، وبعدها يخضع الإيجار لاتفاق الطرفين أو إخلاء العقار، فيما تختص الفئة الخامسة والأخيرة بالعقارات المنشأة من 10 سبتمبر 1987 حتى 30 يناير 1996، وتستمر عقودها 10 سنوات ويزداد إيجارها بواقع 50% مع زيادة سنوية بنسبة 10%، وبعدها يخضع الإيجار لاتفاق الطرفين أو إخلاء العقار.
واستثنت المادة الثانية من هذا الباب المستأجر الذى يثبت أنه يمتلك سكنا آخر أو يزيد مجمل دخله الشهرى على 2000 جنيه، أو تزيد ثروته على 100 ألف جنيه، ويتعين على المستأجر أن يقدم بيانات صحيحة عن دخله أو ثروته، وفى هذه الحالة يمنح المستأجر سنة واحدة وتزداد القيمة الإيجارية حسب تاريخ إنشاء المبنى الموضح فى المادة الأولى، بعدها يخضع الإيجار لاتفاق الطرفين أو إخلاء العقار.
ويتضمن الباب الثالث الخاص بإنشاء صندوق لدعم غير القادرين من المستأجرين، اقتراحاً بتحصيل 15% من إيجار الشقق المحررة أو 15% من ثمنها فى حالة بيعها، خلال السنوات الخمس الأولى لتحرير هذه العقارات، ثم تخفيض هذه النسبة إلى الإيجار أو البيع إلى 10% خلال السنوات الخمس التالية، ثم تخفض إلى 5% خلال السنوات الخمس الثالثة، وتخفض بعدها إلى 2%، وتتولى وزارة الإسكان إنشاء هذا الصندوق والإشراف عليه.
وتقرر المادة الثانية من هذا الباب فرض عقوبات مالية على المالك الذى يخفى شيئاً من إيرادات العقارات المحررة، وكذلك المستأجر الذى يخفى شيئاً من دخله أو ممتلكاته لصالح صندوق دعم غير القادرين.
«المصرى اليوم» تنشر النص الكامل لمشروع القانون ومذكرته التفسيرية
الباب الأول
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن
المادة الأولى
- بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن والمحكومة بقوانين إيجار الأماكن يستمر العمل بقوانين إيجار الأماكن بها لمدة خمس سنوات تبدأ من أول يناير.. وتنتهى بتحرر العلاقة الإيجارية بعدها بين «المالك والمستأجر» سواء فى الأجرة أو فى مدة العقد وتخضع بعدها للقانون رقم 4 لسنة 1996 ويسرى عليها أحكام القانون المدنى.
المادة الثانية
- تزداد الأجرة القانونية الحالية للعين المؤجرة لغير أغراض السكن والمحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع 10% سنوياً من أول يناير.. ثم تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية فى نفس الموعد ولمدة أربع سنوات وتخضع بعدها الأجرة لاتفاق الطرفين.
المادة الثالثة
- اعتباراً من أول يناير.. تسقط جميع أحكام الأجرة القانونية وأحكام امتداد عقد الإيجار ويسقط نص المادة رقم 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ونص المادتين الأولى والثانية من القانون رقم 6 لسنة 1997 ويمنح أطراف العلاقة «المالك والمستأجر» مدة ثلاثة أشهر لتوفيق الأوضاع تخضع بعدها العلاقة الايجارية للقانون رقم 4 لسنة 1996 ويبدأ سريان أحكام القانون المدنى عليها.
الباب الثانى
الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى
المادة الأولى
- تحرر العلاقة الإيجارية للأماكن المؤجرة لأغراض السكنى والمحكومة بقوانين إيجار الأماكن على حسب تاريخ إنشاء العقار على النحو الآتى.
1- العقارات المنشأة قبل أول يناير 1944 يستمر العمل بأحكام قوانين إيجار الأماكن بها لمدة عامين تبدأ من أول يناير.
- وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع 10% مثال الأجرة القانونية من أول يناير.. ثم تستحق زيادة سنوية فى نفس هذا الموعد ولمدة عام بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.
- اعتباراً من أول يناير.. تسقط جميع احكام الأجرة القانونية وأحكام امتداد عقد الإيجار ويسقط نص المادة رقم 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ويمنح أطراف العلاقة «المالك والمستأجر» مدة ثلاثة أشهر لتوفيق الأوضاع تخضع بعدها العلاقة الايجارية للقانون رقم 4 لسنة 1996 ويبدأ سريان أحكام القانون المدنى عليها.
2- العقارات المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961 يستمر العمل بأحكام قوانين إيجار الأماكن بها لمدة 4 أعوام تبدأ من أول يناير.. وتنتهى .... فى .....
- وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع 5 أمثال الأجرة القانونية من أول يناير.. ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد ولمدة ثلاث سنوات بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.
- اعتبارا من أول يناير.. تسقط جميع أحكام الأجرة القانونية وأحكام امتداد عقد الإيجار ويسقط نص المادة رقم 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ويمنح أطراف العلاقة «المالك والمستأجر» مدة ثلاثة أشهر لتوفيق الأوضاع تخضع بعدها العلاقة الإيجارية للقانون رقم 4 لسنة 1996 ويبدأ سريان أحكام القانون المدنى عليها.
4- العقارات المنشأة من 7 أكتوبر 1973 وحتى 9 سبتمبر 1987 يستمر العمل بأحكام قوانين إيجار الاماكن بها لمدة 8 أعوام تبدأ من أول يناير.. وتنتهى فى .....
- وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع 4 أمثال الأجرة القانونية من أول يناير.. ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد ولمدة سبع سنوات بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.
- اعتباراً من أول يناير.. تسقط جميع أحكام الأجرة القانونية وأحكام امتداد عقد الإيجار ويسقط نص المادة رقم 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ويمنح أطراف العلاقة «المالك والمستأجر» مدة ثلاثة أشهر لتوفيق الأوضاع تخضع بعدها العلاقة الإيجارية للقانون رقم 4 لسنة 1996 ويبدأ سريان أحكام القانون المدنى عليها.
5- العقارات المنشأة من 10 سبتمبر 1987 وحتى 30 يناير 1996 يستمر العمل بأحكام قوانين إيجار الأماكن بها لمدة 10 أعوام تبدأ من اول يناير ....... وتنتهى فى ...........
- وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع 50% من الأجرة القانونية من أول يناير .... ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذه الموعد ولمدة تسع سنوات بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.
- اعتبارا من أول يناير ....... تسقط جميع أحكام الأجرة القانونية وأحكام امتداد عقد الإيجار ويسقط نص المادة رقم 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ويمنح أطراف العلاقة «المالك والمستأجر» مدة ثلاثة أشهر لتوفيق الأوضاع تخضع بعدها العلاقة الإيجارية للقانون رقم 4 لسنة 1996 ويبدأ سريان أحكام القانون المدنى عليها.
المادة الثانية
يستثنى من أحكام المادة السابقة ويعمل بقوانين إيجار الاماكن لمدة عام واحد فقط يبدأ من يناير ..... وينتهى فى ...... بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى والمحكومة بقوانين إيجار الأماكن أياً كان تاريخ إنشاء العقار إذا ثبت أن للمستأجر مسكناً آخر مملوك له أو أن دخله الشهرى يتعدى 2000 جنيه أو أكثر أو كان مجموع ثروته يزيد على مائة الف جنيه ويتعين على المستأجر تقديم بيانات صحيحة عن الأماكن المملوكة له وعن دخله.
- وتزداد الأجرة القانونية الحالية خلال ذلك العام على حسب تاريخ إنشاء المبنى المبين فى المادة السابقة دون الزيادات الدورية وتبدأ الزيادة من أول يناير ... وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.
- اعتبارا من أول يناير ....... تسقط جميع أحكام الأجرة القانونية وأحكام امتداد عقد الإيجار ويسقط نص المادة رقم 29 من القانون رقم 49 لسنة ويمنح أطراف العلاقة «المالك والمستأجر» مدة ثلاثة أشهر لتوفيق الأوضاع تخضع بعدها العلاقة الإيجارية للقانون رقم 4 لسنة 1996 ويبدأ سريان أحكام القانون المدنى عليها.
الباب الثالث
إنشاء صندوق لدعم غير القادرين
المادة الأولى
- تصدر الحكومة متمثلة فى وزارة الإسكان قرارا بإنشاء صندوق دعم لغير القادرين من مستأجرى الوحدات السكنية القديمة ويمول هذا الصندوق من الآتى.
- فور بدء سريان أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 وإخضاع العلاقة للأحكام العامة فى القانون المدنى يتم تحصيل نسبة 15% سنوياً ولمدة خمس سنوات من صافى إيراد العقارات المحررة من أحكام قوانين إيجار الأماكن فى حالة تأجيرها و15% من صافى إجمالى بيعها إذا بيعت خلال الخمس سنوات الأولى من بدء سريان أحكام القانون المدنى عليها.
- وبعدها تنخفض النسبة لتصبح 10% سنوياً ولمدة خمس سنوات لاحقة عن الخمس سنوات الأولى وتحصل من صافى إيراد العقارات المحررة من أحكام قوانين إيجار الأماكن فى حالة تأجيرها و10% من صافى إجمالى بيعها إذا بيعت خلال خمس سنوات لاحقة عن الخمس سنوات الأولى من بدء سريان أحكام القانون المدنى عليها.
- وبعدها تنخفض النسبة لتصبح 5% سنوياً وتحصل من صافى إيراد العقارات المحررة من أحكام قوانين إيجار الأماكن فى حالة تأجيرها و5% من صافى إجمالى بيعها إذا بيعت وذلك بعد مرور عشر سنوات من بدء سريان أحكام القانون المدنى عليها ولمدة خمس سنوات.
- بعد مرور 15 سنة تنخفض النسبة لتصبح 2% سنوياً ومستمرة تحصل من صافى إيراد العقارات المحررة من أحكام قوانين إيجار الأماكن فى حالة تأجيرها أو بيعها.
وتحصل تلك النسب لصندوق دعم غير القادرين من مستأجرى الوحدات السكنية القديمة وتتولى وزارة الإسكان إنشاءه والإشراف عليه.
المادة الثانية
- فى حالة إخفاء ملاك العقارات البيانات الخاصة بإيرادات عقاراتهم يتم تحصيل غرامة توازى ضعف النسب المستحقة لصندوق دعم غير القادرين من مستأجرى الوحدات السكنية القديمة.
- فى حالة إخفاء المستأجرين بيانات أملاكهم أو دخلهم للتهرب من أحكام المادة الثانية من الباب الثانى الوارد بذلك القانون يتم تحصيل غرامة توازى ضعف القيمة الإيجارية المستحقة وزيادتها عن كامل المدد الواردة بالمادة الأولى من الباب الثانى بذلك القانون وتحصل الغرامة لصندوق دعم غير القادرين من مستأجرى الوحدات السكنية القديمة.
■ الفراغات الموجودة فى مواد القانون متروكة لمناقشات أعضاء مجلس الشعب.