3 قرارات من «المركزى» تنعش السوق خلال 2021

شهد عام 2021، إصدار البنك المركزى المصرى لمجموعة من القرارات التى ساهمت فى مساندة القطاع العقارى- بطرفيه العميل والمطور- فى التصدى لتداعيات جائحة كورونا، ومساعدته على الاستمرار فى النمو الإيجابى بما يدعم خطط الدولة فى مضاعفة الرقعة العمرانية، وكان من أهمها قراران متعلقان بتنشيط سوق التمويل العقارى، بهدف توفير سكن مناسب لاحتياجات وقدرات المواطنين المالية، وبسعر عائد منخفض، تنفيذا لتوجيهات القيادة السياسية فى هذا الشأن.
وشمل القرار الأول إعلان البنك المركزى فى يوليو الماضى، مبادرة التمويل العقارى لمنخفضى ومتوسطى الدخل بفائدة 3%، لمدة تصل إلى ثلاثين عاما، وخصص «المركزى» 100 مليار جنيه ضمن تلك المبادرة، لتمويل الوحدات التى لا يزيد ثمنها على 1.4 مليون جنيه، ولمستويات دخول بحد أقصى 10 آلاف جنيه للفرد و14 ألف جنيه للأسرة.
ووصفها خبراء بأنها ستحدث نشاطا ملحوظا فى السوق العقارية، حيث أكد محمد هانى العسال العضو المنتدب والرئيس التنفيذى لشركة مصر إيطاليا العقارية، أن التمويل العقارى هو المحرك الرئيسى للسوق العقارية خلال السنوات المقبلة، لاسيما مع ارتفاع معدلات التضخم المتوقعة خلال 2022، وتراجع القدرة الشرائية للمواطنين، مضيفا أن التوسع فى عمليات التمويل يقلل الضغوط على الشركات العقارية التى تضطر لتحمل فترات أقساط طويلة الأجل لتنشيط البيع، فيما يرى طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، أنه رغم أهمية المبادرات التى أطلقها المركزى لتحفيز التمويل العقارى، إلا أنها لم تحقق الهدف المنشود منها، نتيجة الأداء المتواضع لموظفى البنوك، مؤكدا أن تفعيل التمويل العقارى يحتاج إلى رغبة حقيقية من البنوك والتعامل مع العقار باعتباره هو الضمانة الحقيقية لأموال البنك، وأفضل وعاء استثمارى.
واستكمالا لجهود المركزى لتحفيز نشاط التمويل العقارى، جاء ثانى قراراته فى أكتوبر الماضى بتعديل مبادرة التمويل العقارى بعائد 8% لمتوسطى الدخل الصادرة فى ديسمبر 2019، التى أتاحت 50 مليار جنيه لتوفير التمويل العقارى، لمن يصل دخلهم الشهرى إلى 40 ألف جنيه للفرد و50 ألف جنيه للأسرة، وشملت التعديلات مد فترة التمويل العقارى لتصل إلى 25 عامًا، وإلغاء شرط الحد الأقصى لصافى مساحة الوحدة، بالإضافة إلى زيادة الحد الأقصى لسعر الوحدة ليبلغ 2.5 مليون جنيه مع التسهيل لشروط الضمانات والسماح للبنوك بقبول ضمانات بديلة فى حالة عدم إمكانية تسجيل الوحدة.
القرار الثالث الصادر عن المركزى لدعم نشاط التنمية العقارية جاء فى مطلع فبراير من 2021، لدعم السيولة لدى شركات التنمية العقارية نفسها، ولمساعدتها فى تخطى تداعيات جائحة كورونا.
حيث أجرى المركزى تعديلا على قواعد منح التمويلات لشركات التنمية العقارية، كان أبرزها، السماح لأول مرة للبنوك بتمويل أقساط الأراضى المستحقة على عملائها من شركات التطوير العقارى الحاصلة على تسهيلات ائتمانية، بشرط أن تكون الجهة المالكة للأرض «حكومية»، وأن يتأكد البنك من التدفقات النقدية للمشروع، وأن تكون الشركة قد قامت بالفعل بتسلم دفعات حجز مقدمة من العملاء وبدأت فى الإنشاءات. كما سمحت التعديلات بتمويل مشروعات الشراكة التى تكون بين شركات التطوير العقارى والجهات الحكومية، مع إلزام الشركات بتقديم جدول زمنى مفصل عن كل مراحل الإنشاء ومراجعتها بصفة دورية.
وساعد هذا القرار مع التراجع الكبير فى سعر الفائدة فى لجوء شركات التطوير العقارى للحصول على تمويلات بنكية بمليارات الجنيهات، للإسراع بخطط الإنشاءات فى المشروعات القائمة، دون التأثير على نمو محفظة الأراضى.
وخلال الفترة من يناير حتى أكتوبر الماضى وقعت 8 شركات عقارية على قروض بقيمة 22.5 مليار جنيه، منها 6.3 مليار جنيه لشركات مدرجة فى البورصة وهى بالم هيلز ومدينة نصر للإسكان والتعمير وسوديك، فيما تتفاوض شركات عقارية أخرى للحصول على تمويلات بنكية.
توقع رامى يوسف العضو المنتدب والرئيس التنفيذى لشركة نيو سيتى للتنمية، أن تدفع الضوابط الجديدة لتنظيم السوق، شركات التطوير العقارى للجوء بشكل أكبر إلى البنوك لتوفير التمويلات المطلوبة للإسراع بتنفيذ المشروعات، وفقا للجداول الزمنية، خاصة مع انخفاض تكلفة الإقراض بتراجع أسعار الفائدة.
فيما أشار آسر حمدى، رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية، إلى أن التوسع الملحوظ فى القروض البنكية الموجهة لشركات التنمية العقارية جاء متزامنا مع التعديلات الصادرة عن البنك المركزى والتى سمحت للبنوك بتمويل الأقساط المستحقة على الأرضى.