الحوافز تعيد الرواج إلى السوق العقارية 2020

بعد عام استثنائى اتسمت فيه مبيعات القطاع العقارى بالهدوء النسبى، يتطلع مراقبون وخبراء عقاريون بكثير من التفاؤل للعام 2020 الذى بدأت ملامحه تتشكل فى أعقاب تنفيذ الحكومة حزمة من الإجراءات، التى من المرجح أن تعيد رسم خريطة القطاع وتعيد إليه الرواج.
وتشير أرقام مبيعات الشركات العقارية المدرجة فى البورصة، خلال التسعة أشهر الأولى من العام، إلى تراجع مبيعات غالبية الشركات، حيث تراجعت مبيعات مجموعة طلعت مصطفى من 18.3 مليار جنيه عام 2018 إلى 14.5 مليار جنيه، وإن كانت قد حافظت على صدارتها بالحصة الكبرى من مبيعات السوق، كما تراجعت مبيعات شركة «بالم هيلز» من 9.8 إلى 8.1 مليار جنيه، وكذا الحال لشركة شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار «سوديك» التى تراجعت من 3.8 مليار جنيه إلى 2.9 مليار جنيه.
ووفقا لمذكرة بحثية لشركة «شعاع لتداول الأوراق المالية» ، فإن مبيعات الشركات العقارية المسجلة فى البورصة المصرية ما عدا شركة إعمار مصر، لم تتجاوز خلال الأشهر التسعة الأولى من العام الجارى سوى 36.9 مليار جنيه، مقارنة ب 40.8 مليار جنيه لنفس الشركات خلال نفس الفترة من 2018. وتحتفظ سارة ماهر، محلل قطاع العقارات بالشركة، نظرة إيجابية للسوق العقارية المصرية إجمالا والتى تضم القطاعات الفندقية والسكنية والإدارية والتجزئة خلال 2020، وفى المقابل أبقت على نظرتها السلبية للقطاع السكنى تحديدًا، بسبب تركيز المشروعات العقارية على تلبية الطلب على الإسكان الفاخر، فى حين أن تراجع القوة الشرائية لدى فئات الدخل المختلفة، خفف الطلب على المساكن الفاخرة وحولها إلى المتوسطة وفوق المتوسطة. وقبل أن يطوى عام 2019 صفحاته، أعلنت الحكومة والبنك المركزى عن حزمة مبادرات لتنشيط الاقتصاد نال منها القطاع العقارى 50 مليار جنيه لتمويل الوحدات السكنية جاهزة التشطيب التى لا تزيد قيمتها السوقية على 2.25 مليون جنيه، ولا يزيد الحد الأقصى لمساحتها عن 150 مترًا، بفائدة متناقصة تصل ل10% ومدى زمنى يصل لعشرين عامًا، لتعيد الآمال فى انتعاشة جديدة للسوق.
ويعتقد طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، أن مبادرة البنك المركزى سيكون لها دور فى تغيير قبلة المطورين نحو الإسكان المتوسط وفوق المتوسط، والوحدات كاملة التشطيب، بعد حدوث تشبع للقطاع الفاخر، كما تسهم فى تلبية طلبات الطبقات المتوسطة والتى تمثل 40% من حجم السوق.
وعانت السوق العقارية عقب التعويم من ارتفاع تكلفة البناء إثر زيادة هيئة المجتمعات العمرانية لأسعار بيع أراضيها، وارتفاع تكلفة العمالة ومواد البناء، فأقدمت الشركات على مضاعفة أسعار وحداتها مرات عديدة خلال العام الواحد، ومع تراجع القوى الشرائية خاصة للطبقات المتوسطة الأكثر تأثرا بالإصلاحات الاقتصادية، وتعطل أنشطة التمويل العقارى بعد وصول الفائدة إلى 20% حدثت فجوة بين طلبات الشراء وقدرة الأفراد المالية على تنفيذ هذه الطلبات. ووفقًا لرئيس غرفة التطوير العقارى، فإن هذه المبادرة ستعيد التلاقى الذى انقطع بين الطلب والقدرات الشرائية للأفراد.
وتدعم النظرة المتفائلة للقطاع مجموعة من المتغيرات الأخرى التى ظهرت ملامحها خلال 2019، وبدت محفزا لنتائج أفضل خلال 2020، فبجانب مبادرة المركزى، حدث تراجع متتال فى أسعار الفائدة، وأيضا رفع البنك المركزى الحد الائتمانى المسموح لقروض الأشخاص من الدخل، مع بدء الانتقال إلى العاصمة الإدارية منتصف العام وأخيرا افتتاح المتحف المصرى الكبير أكتوبر 2020.
ويرى أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، نائب رئيس المجلس التصديرى للعقار، أن هناك مجموعة من العوامل التى ستتفاعل ذاتيًا خلال العام المقبل لتدعم عمليات التنمية العقارية، وتقود نمو حركة مبيعات القطاع السكنى، خلال 2020، مثل البدء فى نقل الموظفين الحكوميين إلى مقار الوزارات بالعاصمة الإدارية الجديدة، والتى تخلق طلبا إضافيا على مشروعاتها، أيضا البدء فى تسليم وحدات مدينة العلمين الجديدة، وكذا الحال فى مدينة المستقبل شرقى القاهرة، التى من المقرر أن يتم الشروع فى تسليم الوحدات الجديدة فيها خلال نفس العام.
وأضاف أن المبيعات خلال 2020 ستتحسن كثيرا، مع الهبوط المتواصل لأسعار الفائدة على القروض، بما يفعل من جديد آلية التمويل العقارى المتعطلة، ويسهم فى ضخ مزيد من السيولة فى الأسواق، ولكنه استدرك قائلا: إن طفرة المبيعات المحققة فى عامى 2017-2018، لن تتكرر.
ويرى «شلبى» أن العام المقبل لن يشهد زيادة فى حركة تداول العقارات فحسب، بل سيمتد الأمر نحو استقرار أسعار العقارات خاصة مع تراجع معدلات التضخم وثبات سعر صرف الجنيه المصرى أمام الدولار، وتراجع أسعار مواد البناء.
ومن غير المنتظر أن تشهد أسعار العقارات فى مصر خلال العام المقبل طفرات سعرية مكافئة لنظيرتها الأعوام الأخيرة، ووفقا لمراقبين فإن معدلات الزيادة تتأرجح بين 5 و10% على أقصى التقديرات. وتزامنًا مع قرار البنك المركزى تحرير سعر صرف الجنيه المصرى فى نوفمبر 2016، شهدت البلاد اتجاهًا واسعًا من قِبَل المواطنين نحو شراء العقارات بهدف الحفاظ على المدخرات، نظرًا للانخفاض الحاد فى قيمة العملة الوطنية، الأمر الذى أدى إلى طفرة غير مسبوقة فى مبيعات سوق العقارات خلال العامين التاليين، قبل أن يتراجع الطلب مجددًا فى 2019، بشكل دفع المطورين العقاريين نحو اتباع استراتيجيات تسويقية غير مألوفة، ارتبطت بمد آجال السداد لنحو عشر سنوات، وتخلى البعض تمامًا عن تحصيل مقدمات التعاقد.
«العروض السعرية بآجال طويلة، قد تتراجع مع تحسن السوق»، وفقا لهشام شكرى، رئيس المجلس التصديرى للعقار، مضيفا أن هناك بالفعل تحسنًا متوقعًا فى حركة السوق خلال العام الجديد، اعتمادًا على تعافى الاقتصاد الكلى وارتفاع دخول الأفراد وتراجع الفائدة، الأمر الذى قد يؤدى إلى تراجع الشركات عن سياسة مد فترات السداد، التى لجأت إليها العام الماضى وعرَّضتها للكثير من المخاطر. ويرى شكرى أن تحسن المبيعات سيعيد تصحيح مسار السوق العقارية، خاصة مع إقدام الحكومة على اتخاذ خطوات فى سبيل دعم استراتيجية «تصدير العقارات» بعد أن وافقت على منح الجنسية المصرية للأجانب مقابل شراء عقار.
ووافق مجلس الوزراء مؤخرًا على مشروع قرار رئيس مجلس الوزراء بشأن تنظيم حالات منح الجنسية المصرية للأجانب، مشروطًا باقتناء عقار بقيمة 500 ألف دولار بشرط أن يتم تمويل الشراء من خلال تحويل خارجى لا بقرض من البنوك المحلية. ويعتبر أن الصعوبات فى إجراءات تسجيل العقارات هاجس يحول دون التوسع فى عمليات بيع العقارات لحاملى الجنسيات الأجنبية.
وتابع: «المجلس التصديرى للعقار يتعاون مع الحكومة خلال هذا العام لإيجاد حلول جذرية لتبسيط الإجراءات الخاصة بتسجيل العقارات، وأيضا توثيق العقود من الجهات صاحبة الولاية للمشروعات تحت التنفيذ، لطمأنة المستثمر الأجنبى. وحل مشكلة التسجيل العقارى خطوة أولى تسمح لنا بالانفتاح على التعاون مع صناديق الاستثمار العقارية العالمية، والتى تستحوذ على النصيب الأكبر من حركة المبيعات الدولية، لكن الأمر يتطلب أيضا قيام هيئة سوق المال بتطوير اللائحة التنفيذية الخاصة بإصدار الصناديق العقارية».
ويعد الاستثمار العقارى فى مصر الأعلى عائدا للاستثمار فى العالم بمتوسطات 13-14% فيما يصل المتوسط العالمى 6%.
ويرى المراقبون أن الأجواء المتفائلة ستضع نهاية لمسلسل الركود الذى ضرب سوق إعادة البيع (الثانوية) على مدى هذا العام، وسوف تقود مبادرة البنك المركزى عملية تحريك السوق الثانوية كونها ترتكز على تمويل الوحدات كاملة التشطيب.
ويعتقد علاء فكرى، عضو شعبة المستثمرين العقاريين ورئيس شركة بيتا ايجيبت، أن تحسن السوق الثانوية سينعكس إيجابا بالتأكيد على مبيعات الشركات فى مشروعاتها تحت الإنشاء.
وقال «فكرى»: تحتاج الحكومة إلى إعادة النظر فى سياسات تسعير الأراضى للمطورين، لأن ارتفاع أسعارها مؤخرا انعكس مباشرة على تكلفة المشروعات وأسعار البيع للمواطنين.
ويتنظر المطورون تفعيل مبادرة ثانية خلال 2020، أعلنت عنها وزارة الإسكان، فى وقت سابق، تسمح للقطاع الخاص بالمشاركة فى العديد من المشروعات العقارية التى تخاطب الفئات الاجتماعية محدودة الدخل. ويؤكد فكرى أن «المبادرة المرتقبة ستخفف من قوائم الانتظار لدى طبقة اجتماعية تُمثل شريحة كبيرة من الطلب فى السوق المصرية».
وفيما يتعلق باتجاهات النشاط العقارى خلال العام الجارى، يتوقع أحمد سليم، رئيس شركة «بريكزى» للتسويق العقارى، استمرار مناطق غرب وشرق القاهرة إلى جانب مدينة العلمين الجديدة فى تصدر المبيعات على مستوى الجمهورية نظرًا لبدء عملية نقل الموظفين إلى العاصمة الإدارية الجديدة خلال النصف الثانى من العام، بالتوازى مع افتتاح مشروع المتحف المصرى الجديد.
وأشار إلى أن بعض مدن الصعيد ستفرض نفسها على أولويات المطورين العقاريين خاصة مدينة أسيوط الجديدة «غرب ناصر»، حيث تتجه بعض الشركات لدراسة إمكانية للحصول على أراض بهدف إقامة مشروعات عمرانية.